Сергей Ленкин - Торгово-промышленная палата Российской
реклама
ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПРОЕКТ «ЗЕМЕЛЬНАЯ ИПОТЕКА РОССИИ» автор и научный руководитель проекта: С.Л.Ленкин, Академик РАЕН, д.э.н. 1 ВВЕДЕНИЕ «Смысл нашего предложения в том, что в основу реформы стандартов аудита, бухгалтерского учета, системы рейтингов должно быть положено возвращение к понятию фундаментальной стоимости активов…будущая экономика должна стать экономикой реальных ценностей». (Из выступления В.В. Путина на Всемирном экономическом форуме в Давосе 29.01.2009 г.) 2 СОСТАВ ЗЕМЕЛЬ ПО ФОРМАМ СОБСТВЕННОСТИ 417 м лн. Га; Рисунок 1 (24,4%) земли неограниченные в обороте государственные и муниципальные земли земли ограниченные в обороте 1292,8 другие формы собственности 132,9 млн.Га; (7,8%) м лн. Га; (75,6%) 132,9 млн. Га; (31%) государственные и муниципальные земли не публичные земли 1576,9 млн. Га; (92,2%) 284,1 млн. Га; (69%) 6 ДОЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ И МУНИЦИПАЛЬНЫХ ЗЕМЕЛЬ В ГОРОДАХ ЕВРОПЫ Рисунок 2 100 90 80 63,2% 70 государственная собственность 60 50 муниципальная собственность 40 30 20 15,3% 21,2% 12,6% 10 0 1981 год 2003 год 7 ИНВЕСТИЦИОННЫЙ МЕХАНИЗМ НА ОСНОВЕ ИПОТЕКИ ЗЕМЛИ ПРОЕКТ «Земельная ипотека России»: • привлечение инвестиций и кредитов под ипотеку разгосударствленных (приватизированных) земель на базе Земельных Залоговых Фондов муниципальных образований(МО) и субъектов РФ (СФ) • выпуск корпоративных ценных бумаг, обеспеченных высоколиквидными земельными участками, обращение их на финансовых отечественных и зарубежных рынках 8 ИНВЕСТИЦИОННЫЙ МЕХАНИЗМ НА ОСНОВЕ ИПОТЕКИ ЗЕМЛИ ЦЕЛЕВАЯ ГРУППА: • субъекты федерации и муниципальные образования • банковские, страховые, инвестиционные и ипотечные организации и другие участники земельного рынка • субъекты хозяйствования реального сектора экономики (малый и средний бизнес) 9 ИНВЕСТИЦИОННЫЙ МЕХАНИЗМ НА ОСНОВЕ ИПОТЕКИ ЗЕМЛИ ЦЕЛИ ПРОЕКТА: I федеральный аспект • • • • • • Привлечение отечественных и иностранных инвестиций в реальный сектор экономики РФ Внебюджетное финансирование национальных проектов Ускорение: земельной реформы реформы местного самоуправления реформы ЖКХ, АПК Решение жилищной проблемы военнослужащих, мигрантов, беженцев, переселенцев, моногородов Эффективное использование земельных активов Развитие рынка земельных ценных бумаг 10 ИНВЕСТИЦИОННЫЙ МЕХАНИЗМ НА ОСНОВЕ ИПОТЕКИ ЗЕМЛИ ЦЕЛИ ПРОЕКТА: II региональный аспект • Повышение кредитного рейтинга МО и СФ • Создание благоприятного инвестиционного климата для развития частного предпринимательства в МО и СФ, малого и среднего бизнеса, создание новых предприятий и рабочих мест • Решение острых социальных и экономических проблем МО и СФ • Вовлечение различных слоев населения городов и районов в деятельность по созданию эффективных экономических механизмов для развития МО и СФ, совершенствование институтов местного самоуправления • Совершенствование законодательной и нормативно-правовой базы по обеспечению финансовыми ресурсами программ и планов социальноэкономического развития МО и СФ • Формирование единых земельно-имущественных комплексов МО и СФ 11 ИНВЕСТИЦИОННЫЙ МЕХАНИЗМ НА ОСНОВЕ ИПОТЕКИ ЗЕМЛИ ЗАДАЧИ ПРОЕКТА: • Анализ действующей нормативно-правовой базы и законодательных актов РФ, СФ и МО для создания залогового инвестиционного механизма на основе ипотеки земель • Отработка на региональном и муниципальном уровнях основных экономико-правовых и организационно-методических подходов по созданию ипотечного залогового инвестиционного механизма • Обучение и консультирование органов государственной власти и местного самоуправления по правовым вопросам, подготовка проектов необходимых законодательных и нормативно-правовых актов МО и СФ • Разработка и практическая реализация пилотной программы формирования залогового инвестиционного механизма на основе ипотеки земель МО и СФ • Создание модели управляющей структуры для организации эффективного инвестиционного процесса МО и СФ с использованием ипотеки земли 12 ИНВЕСТИЦИОННЫЙ МЕХАНИЗМ НА ОСНОВЕ ИПОТЕКИ ЗЕМЛИ МЕХАНИЗМ РЕАЛИЗАЦИИ: • Разгосударствление (приватизация) государственных и муниципальных земель, путём внесения ЗУ в уставный капитал ОАО «Земельный Залоговый Фонд» (ЗЗФ). • Эмиссия и выпуск акций, векселей, облигаций, закладных ОАО «ЗЗФ». • Ипотека земельных участков и обращение ценных бумаг ОАО «ЗЗФ» на финансовых рынках для привлечения отечественных и иностранных инвестиций. 13 ИНВЕСТИЦИОННЫЙ МЕХАНИЗМ НА ОСНОВЕ ИПОТЕКИ ЗЕМЛИ ГАРАНТИИ ДЛЯ ИНВЕСТОРОВ: • Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102 – ФЗ от 16.07.1998 (обеспечивает приоритет залогодержателя перед другими кредиторами заемщика) • Страхование ипотеки (в соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обеспечивает приоритет залогодержателя при страховом возмещении) • Операции с земельными ценными бумагами (залог ценных бумаг и получение дохода от их рыночного обращения) 14 ИНВЕСТИЦИОННЫЙ МЕХАНИЗМ НА ОСНОВЕ ИПОТЕКИ ЗЕМЛИ РЕФЕРЕНЦИИ: • Министерство экономического развития РФ • Ассоциация малых и средних городов России • Московская торгово-промышленная палата • Российская Академия Естественных Наук • Парламентский Центр «Кооперация и социальный прогресс» • ОО «Деловая Россия» 15 ИНВЕСТИЦИОННЫЙ МЕХАНИЗМ НА ОСНОВЕ ИПОТЕКИ ЗЕМЛИ основная НОРМАТИВНАЯ БАЗА: • Федеральный закон № 178-ФЗ от 21.12.2001г. «О приватизации государственного и муниципального имущества» • Федеральный закон № 102-ФЗ от 16.07.1998г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» • Федеральный Закон № 136-ФЗ от 25.10.2001г. Земельный кодекс РФ • Федеральный закон № 137-ФЗ от 25.10.2001г. «О введении в действие Земельного кодекса РФ» • Федеральный закон № 172-ФЗ от 21.12.2004 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». • Федеральный закон № 208-ФЗ от 26.12.1995 «Об акционерных обществах» • Федеральный закон № 51-ФЗ от 30.11.1994 г. Гражданский кодекс РФ 16 Инвестиционная политика субъектов федерации и муниципальных образований на базе земельных ипотечных отношений I ФОРМИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАЛОГОВОГО ФОНДА (ЗЗФ) СФ или МО 1. Акт органа исполнительной власти СФ или МО о создании ЗЗФ. 2. Образование рабочей группы по формированию ЗЗФ. З. Анализ генпланов, планов застройки территорий СФ или МО с выделением земельных участков для формирования ЗЗФ. 4. Инвентаризация земельных участков под объектами недвижимости (ОН), включая ГУПы, МУПы, «незавершенку». 5. Формирование перечня ОН, подлежащих приватизации. 6. Акт органа законодательной власти СФ или МО о приватизации ОН в целях создания ЗЗФ, путем внесения их в качестве вклада в уставный фонд ЗЗФ. 7. Формирование землеустроительной и градостроительной документации на ОН, входящие в уставный фонд ЗЗФ. 8. Образование ОАО ЗЗФ СФ или МО (оценка ОН, гос. регистрация ОАО ЗЗФ). 9. Выпуск земельных ценных бумаг ЗЗФ СФ или МО. 17 Инвестиционная политика субъектов федерации и муниципальных образований на базе земельных ипотечных отношений • II ПРИВЛЕЧЕНИЕ ИПОТЕЧНОГО КАПИТАЛА 1. Анализ и отбор инвестиционных программ и бизнес-проектов СФ и МО, для обеспечения их реализации внебюджетным финансированием с использованием ипотеки земли. 2. Привлечение инвестиций под залог (ипотеку) ОН, ценных бумаг ЗЗФ СФ или МО, обеспеченных земельными участками ОАО ЗЗФ, закладными. З. Развитие институтов земельного рынка (земельные банки, страховые компании, оценщики-аудиторы, паевые и инвестиционные фонды, земельные биржи и постоянно действующие ярмарки). 18 Инвестиционная политика субъектов федерации и муниципальных образований на базе земельных ипотечных отношений • III РЕАЛИЗАЦИЯ ИПОТЕЧНОГО КАПИТАЛА 1. Вложение привлеченных ОАО «ЗЗФ» инвестиций в экономику СФ или МО: • на акционерной или долевой основе, с участием ОАО «ЗЗФ»; • на конкурсной основе - юридическим или физическим лицам, реализующим эффективные бизнес-проекты в рамках программы социально-экономического развития СФ или МО. 2. Возврат заемного капитала за счет доходов от его оборота в реальном секторе экономики, обращения ценных бумаг ОАО «ЗЗФ» на отечественном и зарубежных фондовых рынках. 19 ОПТИМАЛЬНОЕ СОЧЕТАНИЕ ЭЛЕМЕНТОВ РЕГИОНАЛЬНОГО ИНВЕСТИЦИОННОГО МЕХАНИЗМА Рисунок 3 ОПТИМАЛЬНЫЙ РЕЖИМ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РЕГИОНЕ Особая Экономическая Зона эффективные инвестиционные проекты гарантии возврата инвестиций •государственные •муниципальные •банковские •страховые ипотека 20 Основные преимущества ЗЗФ при внебюджетном финансировании Рисунок 4 форма управления земельными активами эффективный вид гарантии возможность ведения хозяйственной и других видов деятельности оборот земельных ценных бумаг ЗЕМЕЛЬНЫЙ ЗАЛОГОВЫЙ ФОНД Форма государственно-частного партнерства арендные платежи форма государственного регулирования земельного рынка 21 ИПОТЕКА - ОСНОВА ХОЗЯЙСТВЕННОГО ОБОРОТА ЗЕМЛИ Рисунок 5 Д1 ПОКУПАТЕЛЬ ЗУ СОБСТВЕННИК ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА Д АРЕНДАТОР 2 ЗУДИ З О ЗУ Д5 Д4 А Д3 ИНВЕСТОР ВА • • • • • • ДИ – договор об ипотеке З – закладная ВА – авалированный вексель О – облигации А - акции ЗУ – земельный участок Д – денежные средства 22 ВНЕБЮДЖЕТНОЕ ФИНАНСИРОВАНИЕ ТЕРРИТОРИАЛЬНЫХ ЦЕЛЕВЫХ ПРОГРАММ НА ОСНОВЕ ИПОТЕКИ ЗЕМЛИ Органы государственной и муниципальной власти Рисунок 6 ОН • • • А • ОАО «ЗЗФ» • ЦБ Д1 • • • • Д2 Управляющая компания Д И ДИ ЦБ ОН – объекты недвижимости, включая земельные участки под ними ДИ – договор ипотеки А – акции владельцев земельных участков и объектов недвижимости ЦБ – ценные бумаги (векселя, облигации, акции, закладные) ВА – вексель с авалем российского банка БГ – гарантия российского банка Д1 – кредит российского банка Д2 – кредит иностранного банка ОАО «ЗЗФ» - открытое акционерное общество «Земельный Залоговый Фонд» ЦБ Д1 ВА БГ Российский Банк ВА БГ Д2 Иностранный Банк 23 Особенности приватизации земельных участков в составе объектов недвижимости и имущественных комплексов, вносимых в уставный капитал ОАО «ЗЗФ» Рисунок 7 имущественный комплекс ОАО «ЗЗФ» земельные участки • на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды под зданиями, строениями и сооружениями, «незавершенкой» ОАО «ЗЗФ» - открытое акционерное общество «Земельный Залоговый Фонд» 24 Особенности приватизации земельных участков в составе объектов недвижимости и имущественных комплексов, вносимых в уставный капитал ОАО «ЗЗФ» Рисунок 8 здания, строения, сооружения, незавершенка (любые формы собственности) ОАО «ЗЗФ» СФ СОБСТВЕННОСТЬ СФ ОАО «ЗЗФ» ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ земельные участки (государственная или муниципальная собственность) •Занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности СФ; •Предоставленные ГУПам, созданным ОГВ СФ; •Предоставленные федеральными законами • ОАО «ЗЗФ» - открытое акционерное общество «Земельный Залоговый Фонд» • МО – муниципальное образование • СФ – субъект федерации МО СОБСТВЕННОСТЬ МО •Занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности МО; •Предоставленные МУПам, созданным ОМС; •Предоставленные федеральными законами; •Предоставленные законами СФ; •До разделения государственной собственности на землю – МО и её распорядитель 25 Перевод земель в высоколиквидные категории для формирования Земельного Залогового Фонда (ЗЗФ) Рисунок 9 ЗЕМЛИ ПОСЕЛЕНИЙ РЕЗЕРВНЫЕ ЗЕМЛИ ЗЕМЛИ ЗАПАСА ЗЕМЛИ ПРОМЫШЛЕННОСТИ ЗЕМЛИ С/Х НАЗНАЧЕНИЯ БЕСХОЗЯЙНЫЕ ЗЕМЛИ • • • • • • ЗЕМЛИ, ПОДЛЕЖАШИЕ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ Категориальный перевод земель, в соответствии с Федеральным законом «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21 декабря 2004г., в компетенции органов государственной власти субъектов федерации (ОГВ СФ), а при наличии законодательного акта ОГВ СФ – органов местного самоуправления (ОМС); Инвентаризации земель подлежат все категории, кроме используемых в с/х производстве. Инвентаризационная комиссия создается ОМС, результаты работы по инвентаризации утверждает ОГВ СФ; Бесхозяйные земли в соответствии со ст.225 ГК РФ переходят в собственность ОМС по решению суда; Фонд перераспределения земель формируется как добровольно, так и принудительно из земель сельскохозяйственного назначения; Земли запаса, находящиеся в собственности субъекта федерации переводятся в другие категории решением ОГВ СФ, в собственности МО - решением ОМС; Резервные земли могут быть как в черте поселений, так и в пригородных зонах за чертой поселений. Формируются в соответствии с нормативными актами ОГВ СФ. 26 ЗАКЛЮЧЕНИЕ «Во всем мире единственная ценность, которая берется в залог, - это земля, вопрос ее оценки и привлекательности, а если ничего другого нет, надо землю брать…Риски высокие, мы это прекрасно понимаем…Что они хотят, чтобы против минфиновских гарантий поставили деньги? Тогда и гарантии не нужны. Я администрации поручу подготовить поручение Минфину определиться по параметрам работы по финансовым инструментам, включая госгарантии.» (Из выступления Президента РФ Д.А.Медведева на совещании по социально-экономическому развитию Дагестана 11.08.2010 г.) 27 «…Мы пытались создать конструкцию, которая будет позволять использовать землю муниципальных поселений для обеспечения исполнения обязательств, прежде всего в банках. У меня такое ощущение, что мы эту конструкцию нормально так и не создали. Я, наверное, раз пять к этой теме возвращался: и так, и сяк, и закон вроде бы принят – и всё равно не принимают банки, и возникают проблемы. Если у вас есть какой-то хороший рецепт, помогите: представьте свои предложения, – потому что мы всё время страдаем из-за того, что нет должного обеспечения, или банки страдают, что у них нормативы на одного заёмщика переполнены, и в то же время землю не берут.» (Из выступления Президента РФ на заседании рабочей группы по формированию системы «Открытое правительство» 10.04.2012 г.)
