Е. А. Гусакова, А. С. Павлов ОСНОВЫ ОРГАНИЗАЦИИ И УПРАВЛЕНИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ Часть 2 УЧЕБНИК И ПРАКТИКУМ ДЛЯ СПО Рекомендовано Учебно-методическим отделом среднего профессионального образования в качестве учебника и практикума для студентов образовательных учреждений среднего профессионального образования Книга доступна в электронной библиотечной системе biblio-online.ru Москва Юрайт 2018 УДК 69(075.32) ББК 38я723 Г96 Авторы: Гусакова Елена Александровна — профессор, доктор технических наук, профессор кафедры организации строительства и управления недвижимостью Института экономики, управления и информационных систем в строительстве Московского государственного строительного университета; Павлов Александр Сергеевич — доктор технических наук, кандидат экономических наук, профессор, почетный строитель России. Г96 Гусакова, Е. А. Основы организации и управления в строительстве. В 2 ч. Часть 2 : учебник и практикум для СПО / Е. А. Гусакова, А. С. Павлов. — М. : Издательство Юрайт, 2018. — 318 с. — (Серия : Профессиональное образование). ISBN 978-5-534-10304-5 (ч. 2) ISBN 978-5-534-10306-9 В учебнике рассматриваются вопросы организации и управления, необходимые руководящему персоналу строительных и проектных фирм, службе заказчика и другим заинтересованным лицам. Подробно изучается организация основных этапов жизненного цикла строительного объекта от инвестиционного замысла до ликвидации. Учебник снабжен перечнем компетенций, которыми должен овладеть студент, слушатель, контрольными вопросами и заданиями для повторения и уяснения качества восприятия материала. Приводятся рекомендации и вспомогательные данные по курсовому проектированию. Соответствует актуальным требованиям Федерального государственного образовательного стандарта среднего профессионального образования и профессиональным требованиям. Для студентов образовательных учреждений среднего профессионального образования, обучающихся по профилю «Строительство», слушателей системы дополнительного профессионального образования в области строительства, организации и управления, аспирантов и преподавателей, практических работников. УДК 69(075.32) ББК 38я723 Все права защищены. Никакая часть данной книги не может быть воспроизведена в какой бы то ни было форме без письменного разрешения владельцев авторских прав. Правовую поддержку издательства обеспечивает юридическая компания «Дельфи». ISBN 978-5-534-10304-5 (ч. 2) ISBN 978-5-534-10306-9 © Павлов А. С., Гусакова Е. А., 2015 © ООО «Издательство Юрайт», 2018 Оглавление Раздел IV. ПОДГОТОВКА СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОИЗВОДСТВА Глава 21. Подготовка участников строительства....................................9 21.1. Виды подготовки строительного производства...................................................... 9 21.2. Подготовка технического заказчика.........................................................................10 21.3. Получение разрешения на строительство..............................................................12 21.4. Допуск строительных организаций к работам......................................................16 21.5. Организационная подготовка подрядчика.............................................................21 21.6. Управление портфелем заказов.................................................................................22 Контрольные вопросы и задания..........................................................................................27 Глава 22*. Тендерно-договорная деятельность заказчика..................... 28 22.1. Структура и значение договоров...............................................................................28 22.2. Договор на выполнение функций технического заказчика..............................29 22.3. Договор на выполнение функций инженера заказчика.....................................31 22.4. Договор поставки технологического оборудования...........................................32 22.5. Подрядные договоры......................................................................................................33 22.6. Особенности комплексных контрактов...................................................................34 Контрольные вопросы и задания..........................................................................................35 Глава 23. Договорная деятельность подрядчика................................... 36 23.1. Договоры строительного подряда.............................................................................36 23.2. Договоры субподряда.....................................................................................................39 23.3. Договоры поставки строительных материалов.....................................................41 23.4. Подача тендерного предложения...............................................................................41 23.5. Маркетинг и реклама в строительстве.....................................................................43 23.6. Оценка опыта и деловой репутации строительных организаций..................44 Контрольные вопросы..............................................................................................................45 Глава 24. Размещение государственных и муниципальных заказов....... 46 24.1. Организация и планирование бюджетных закупок............................................46 24.2. Проведение конкурсов...................................................................................................49 24.3. Проведение электронных аукционов.......................................................................52 24.4. Закупки отдельными видами организаций............................................................56 24.5. Государственный контроль закупок.........................................................................58 Контрольные вопросы..............................................................................................................59 Глава 25*. Организационно-технологическая подготовка к строительству.................................................................................61 25.1. Состав организационно-технологической подготовки......................................61 3 25.2. Определение продолжительности строительства................................................62 25.3. Распределение объемов капиталовложений и строительномонтажных работ по годам строительства................................................................69 25.4. Определение мощности строительной базы..........................................................73 Контрольные вопросы..............................................................................................................78 Глава 26. Организация стройплощадки............................................... 79 26.1. Требования к стройгенплану и принципы разработки......................................79 26.2. Стройгенплан в городской застройке.......................................................................81 26.3. Стройгенплан производственных объектов...........................................................84 26.4. Строительные базы.........................................................................................................86 Контрольные вопросы и задания..........................................................................................90 Раздел V. ПРОИЗВОДСТВЕННАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ СТРОИТЕЛЬНЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ Глава 27*. Управление производственной деятельностью..................... 93 27.1. Внутрифирменное планирование..............................................................................93 27.2. Стратегическое планирование....................................................................................94 27.3. Бизнес-план развития....................................................................................................95 27.4. Планирование производственной программы......................................................98 27.5. Оптимизация загрузки подразделений................................................................ 102 27.6. Оперативное планирование строительного производства............................ 105 Контрольные вопросы........................................................................................................... 107 Глава 28. Работы подготовительного периода.................................... 108 28.1. Организационные мероприятия подготовительного периода..................... 108 28.2. Внеплощадочные подготовительные работы..................................................... 110 28.3. Внутриплощадочные подготовительные работы.............................................. 111 Контрольные вопросы........................................................................................................... 114 Глава 29. Механизация строительно-монтажных работ...................... 115 29.1. Схемы механизации работ нулевого цикла......................................................... 115 29.2. Схемы механизации работ надземной части...................................................... 118 29.3. Схемы механизации с применением стреловых и других кранов............... 119 29.4. Определение опасных зон на стройплощадке.................................................... 125 Контрольные вопросы и задания....................................................................................... 127 Глава 30. Инфраструктура строительства.......................................... 128 30.1. Обеспечение стройки материальными ресурсами............................................ 128 30.2. Обеспечение стройки техническими ресурсами............................................... 132 30.3. Временное энергоснабжение строительства....................................................... 136 30.4. Временные сети инженерно-технического обеспечения................................ 138 30.5. Обеспечение потребности в трудовых ресурсах................................................ 140 Контрольные вопросы и задания....................................................................................... 142 Глава 31. Производственно-технологическая доку­мен­тация............... 143 31.1. Проект производства работ....................................................................................... 143 31.2. Проект производства работ кранами..................................................................... 145 4 31.3. Технологические карты.............................................................................................. 146 Контрольные вопросы и задания....................................................................................... 149 Глава 32. Календарное и сетевое планирование................................. 150 32.1. Задачи календарного планирования...................................................................... 150 32.2. Календарное планирование работ.......................................................................... 151 32.3. Графики потребления ресурсов............................................................................... 154 32.4. Структура и свойства сетевых графиков............................................................. 155 32.5. Построение и расчет сетевых графиков............................................................... 159 32.6. Использование сетевых графиков.......................................................................... 165 Контрольные вопросы и задания....................................................................................... 167 Глава 33. Поточное строительство.................................................... 168 33.1. Основные понятия поточного строительства..................................................... 168 33.2. Равноритмичное поточное строительство........................................................... 169 33.3. Разноритмичный поток.............................................................................................. 171 33.4. Структура потоков....................................................................................................... 174 Контрольные вопросы и задания....................................................................................... 177 Глава 34. Методы организации строительно-монтажных работ........... 178 34.1. Узловой метод организации строительства........................................................ 178 34.2. Комплектно-блочный метод строительства........................................................ 179 34.3. Строительство объектов мобильными подразделениями.............................. 180 34.4. Раздельный и совмещенный методы монтажа................................................... 181 Контрольные вопросы и задания....................................................................................... 181 Глава 35. Обеспечение качества строительства.................................. 182 35.1. Организация строительного контроля................................................................. 182 35.2. Контроль качества материалов и конструкций................................................. 184 35.3. Контроль качества строительно-монтажных работ......................................... 188 35.4. Авторский надзор......................................................................................................... 190 35.5. Сдача и приемка работ................................................................................................ 191 35.6. Исполнительная доку­мен­тация.............................................................................. 192 35.7. Ответственность за нарушение законодательства............................................ 192 Контрольные вопросы и задания....................................................................................... 195 Раздел VI. ЭКСПЛУАТАЦИЯ ОБЪЕКТОВ СТРОИТЕЛЬСТВА Глава 36*. Завершение строительства производственных объектов..... 199 36.1. Пуско­наладочные работы и индивидуальные испытания............................. 199 36.2. Комплексное опробование и гарантийные испытания................................... 202 36.3. Приемка объекта. Освоение проектной мощности.......................................... 205 36.4. Опасные производственные объекты.................................................................... 207 Контрольные вопросы........................................................................................................... 211 Глава 37*. Ввод объектов в эксплуатацию......................................... 212 37.1. Разрешение на ввод в эксплуатацию..................................................................... 212 37.2. Постановка объекта на учет...................................................................................... 218 37.3. Основы организации эксплуатации...................................................................... 220 37.4. Организация эксплуатации жилищного фонда ................................................ 221 Контрольные вопросы и задания ...................................................................................... 225 Глава 38*. Обследование и мониторинг состояния зданий и сооружений ................................................................................. 226 38.1. Оценка технического состояния зданий и сооружений ................................ 226 38.2. Мониторинг технического состояния зданий и сооружений ...................... 227 38.3. Обследование технического состояния зданий и сооружений ................... 229 38.4. Мониторинг окружающей среды ........................................................................... 230 Контрольные вопросы .......................................................................................................... 231 Глава 39*. Организация ремонта и реконструкции ............................ 232 39.1. Капитальные и текущие ремонты .......................................................................... 232 39.2. Реконструкция зданий и сооружений .................................................................. 236 39.3. Реставрация памятников истории и культуры ................................................. 239 39.4. Консервация строительных объектов .................................................................. 240 Контрольные вопросы и задания ...................................................................................... 243 Глава 40*. Разборка и снос зданий и сооружений ............................. 244 40.1. Проект организации работ по сносу и демонтажу ........................................... 244 40.2. Организация демонтажных работ ......................................................................... 246 40.3. Утилизация отходов от разборки строений ....................................................... 250 Контрольные вопросы .......................................................................................................... 252 Практикум ..................................................................................... 253 Т-1. Темы рефератов и докладов по разделу I ............................................................. 253 Т-2. Темы рефератов и докладов по разделу II ........................................................... 253 Т-3. Темы рефератов и докладов по разделу III ......................................................... 253 Т-4. Темы рефератов и докладов по разделу IV ......................................................... 254 Т-5. Темы рефератов и докладов по разделу V ........................................................... 254 Т-6. Темы рефератов и докладов по разделу VI ......................................................... 254 С-1. Ситуационные задания по разделу I ..................................................................... 255 С-2. Ситуационные задания по разделу II.................................................................... 257 С-3. Ситуационные задания по разделу III .................................................................. 258 С-4. Ситуационные задания по разделу IV .................................................................. 260 С-5. Ситуационные задания для раздела V .................................................................. 261 С-6. Ситуационные задания по разделу VI .................................................................. 264 Р. Расчетные задачи по организации строительства................................................. 265 КП-1. Курсовой проект ....................................................................................................... 266 КП-2*. Курсовой проект для специалитета и магистратуры ................................. 274 Заключение ................................................................................... 281 Литература .................................................................................... 282 Приложения................................................................................... 284 П-1. Показатели затрат труда и машинного времени ............................................... 284 П-2. Характеристики некоторых строительных машин .......................................... 316 Ðàçäåë IV. ÏÎÄÃÎÒÎÂÊÀ ÑÒÐÎÈÒÅËÜÍÎÃÎ ÏÐÎÈÇÂÎÄÑÒÂÀ В настоящем разделе мы переходим от проектных работ к непосредственной подготовке производства. Подготовку производства нельзя считать самостоятельным этапом жизненного цикла строительного объекта, поскольку времени на него практически не выделяется: подготовка производится на фоне процессов проектирования и строительства. Собственно подготовительным этапом можно назвать лишь относительно небольшой отрезок времени между утверждением проекта и получением разрешения на строительство. Тем не менее ввиду важности описываемых процессов мы выделяем изучение подготовки к строительству в отдельный раздел. При этом на первый план выходят вопросы составления и заключения договоров. От качества выполнения этих процессов во многом зависит успех проекта в целом. Ключевой фигурой данных процессов является технический заказчик или инженер заказчика. Именно от его компетентности, собранности, распорядительности зависит успех проекта и эффективность инвестиций. В результате изучения данного раздела студент должен: знать • структуру подрядных договоров, договоров поставки; • основы проектирования строительных генеральных планов; • основы контрактной системы закупок для государственных и муниципальных нужд; уметь • анализировать подрядные договоры, договоры поставки; • организовать закупки строительных материалов и конструкций; владеть • основами подготовки строительного производства; • основами маркетинга и рекламы в строительстве. Студент дополнительно должен: знать • виды договоров, заключаемых техническим заказчиком; • разновидности и особенности комплексных контрактов; уметь • анализировать договоры на выполнение функций технического заказчика, инженера заказчика; • организовывать конкурсы на выполнение подрядных работ; владеть • методами определения продолжительности строительства, распределения строительно-монтажных работ по годам строительства. Глава 21. ПОДГОТОВКА УЧАСТНИКОВ СТРОИТЕЛЬСТВА Задачами подготовительного периода являются создание предпосылок для быстрого и качественного выполнения работ основного периода, обеспечение планомерного развертывания интенсивности работ, слаживание взаимодействия участников инвестиционного процесса, создание нацеленности команды исполнителей на конечный результат. Подготовку проводят как службы технического заказчика, так и персо­нал подрядной организации с привлечением проектных организаций и других участников инвестиционного процесса. 21.1. Виды подготовки строительного производства Организация строительного производства в целом регла­мен­тируется сводом правил СП 48.13330.2011 «Организация строительства»1. В процессе подготовки строительного производства можно выделить четыре основных направления: общая организационно-технологическая подготовка, подготовка строительной организации к выполнению договорных обязательств, подготовка объектов и стройки, подготовка к производству отдельных строительно-монтажных работ. Общая организационно-техническая подготовка включает получение градостроительного плана земельного участка и разрешения на строительство, обеспечение стройки проектной и рабочей доку­мен­тацией, заключение подрядных договоров и договоров поставки, начало финансирования и т.д. Многие из указанных действий уже были описаны в предыдущих главах. Общая подготовка выполняется в основном техническим заказчиком. Проектная организация может проводить согласования и выполнять другие функции по подготовке строительства за дополнительную плату, что должно быть указано в договоре с заказчиком. Подготовка строительной организации к выполнению договорных обязательств должна заключаться в разработке производственно-экономического плана или развернутой программы производственно-хозяйственной деятельности. Программа должна также содержать планируемые показатели по строительному производству, техническому развитию и повышению эффективности производства, работе строительных машин, организации труда, работе подсобных производств, материально-техническому 1 СП 48.13330.2011 «Организация строительства»; актуализированная версия СНиП 12-01—2004 «Организация строительства», утв. приказом Минрегиона РФ от 27 декабря 2010 г. № 781. 9 обеспечению, освоению собственных капитальных вложений, прибыли и себестоимости СМР, развитию производственной мощности, по социальному развитию коллектива и мероприятиям по охране природы и рацио­ нальному использованию природных ресурсов. В частности, должны предусматриваться разработка и совершенствование системы оперативнодиспетчерского управления строительным производством. Подрядные организации должны получить допуски СРО на каждый вид выполняемых работ с учетом предполагаемого объема строительства. Важным доку­мен­том является план доходов и расходов, включая смету накладных расходов. При этом экономическое благополучие строительной организации должно достигаться за счет интенсивных методов ведения производства, оптимальности принимаемых решений и эффективных методов строительного производства, которые в конечном счете обеспечат повышение производительности труда, улучшение показателей трудоемкости, материалоемкости, фондоотдачи, сокращение продолжительности строительства и улучшение качества. Подготовка стройки и отдельных объектов заключается в разработке сводного строительного генерального плана и стройгенпланов отдельных объектов, проведении подготовительных работ на их основе. При этом выделяются подготовительные работы, относящиеся к внеплощадочным сооружениям (инфраструктуре), к внутриплощадочным сооружениям, ко всей площадке в целом и к отдельным объектам. Подготовка к производству работ включает прежде всего разработку ППР или ППРк, технологических карт, подбор и приобретение (аренду) средств механизации работ, привлечение и обучение персо­нала и др. Таким образом, подготовка строительного производства фактически начинается еще на предпроектной стадии и охватывает значительный период времени. Подготовка к строительству может также рассматриваться как фаза развития проекта (Developing) с точки зрения теории управления проектами. За рубежом применяется также термин «мобилизация», означающий приведение строительной организации в готовность, включая перебазирование и возведение временных объектов. 21.2. Подготовка технического заказчика Ключевая роль в подготовительных работах принадлежит техническому заказчику строительства, хотя остальные «действующие лица» также выполняют ответственные обязанности. С точки зрения теории управления проектами технический заказчик возглавляет проект по строительству объекта. На подготовительном этапе он (или инженер заказчика) разрабатывает общий План управления проектом. В состав плана включают планы управления отдельными сторонами проекта, например планы управления сроками, качеством, стоимостью, финансами, закупками, трудовыми ресурсами, коммуникациями и интеграцией, рисками и безопасностью работ и др. В Плане управления проектом указывают основные этапы выполнения работ, распределение основных обязанностей между участниками проекта, 10 функции руководителя проекта и ответственных лиц, структуру подразделений технического заказчика и способы взаимодействия с другими участниками. Обязательным условием деятельности технического заказчика является наличие допуска саморегулируемой организации по группе видов работ «Работы по осуществлению строительного контроля привлекаемым застройщиком или заказчиком на основании договора юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем» (см. параграф 21.4). При одновременном участии технического заказчика в проектно-изыскательских работах необходимо вступать одновременно в две-три саморегулируемые организации, что обходится недешево. Технический заказчик должен обладать соответствующим штатом опытных специалистов в области технологии и организации строительства, а также необходимым оснащением для проведения строительного контроля, ведения баз данных, своевременного оповещения участников строительства, ведения переговоров и др. В обязанности технического заказчика обычно входят все функции, предусмотренные законодательством для застройщика, за исключением двух: только застройщик получает разрешение на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 51 и 55 ГрК РФ). Соответственно застройщик от своего имени может обращаться в суд при отказе в выдаче таких разрешений и передает доку­мен­тацию для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности. При подготовке строительства технический заказчик организует размещение заказов, готовит технические задания и заключает договоры на поставку технологического оборудования, на выполнение проектноизыскательских и подрядных работ, обеспечивает получение необходимых разрешений и согласований на предпроектном этапе и в ходе проектирования. К наиболее важным разрешениям, получаемым при подготовке строи­ тельства, относятся технические условия на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения и на технологическое присоединение, градостроительный план земельного участка. Технический заказчик принимает и проверяет проектную доку­мен­тацию, представляет ее на экспертизу. После проведения экспертизы он утверждает ее (если не предусматривается утверждение застройщиком или инвестором), после чего внесение изменений в доку­мен­тацию невозможно без повторного прохождения экспертизы и переутверждения. При подготовке работ технический заказчик организует выполнение рабочей доку­мен­тации на начальный период строительства, как правило, на 3—6 месяцев. Рабочая доку­мен­ тация проверяется заказчиком и передается генеральному подрядчику. В необходимых случаях технический заказчик привлекает инженера заказчика, а инвестор (банк) — инженера инвестора (банка). При организации строительства многоквартирных жилых домов застройщик (технический заказчик) должен иметь ряд доку­мен­тов, предусмотренных нормативными правовыми актами РФ и регионов. В перечень таких доку­мен­тов внесены1: 1 Исчерпывающий перечень процедур в сфере жилищного строительства. Утв. постановлением Правительства РФ от 30 апреля 2014 г. № 403. 11 • договор купли-продажи или аренды земельного участка либо договор безвозмездного пользования участком, свидетельство о государственной регистрации прав на земельный участок; • межевой план, кадастровый и градостроительный планы земельного участка; • разрешение на отклонение от предельных параметров строительства, разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка (в случае необходимости); • согласование проектирования и строительства с владельцами аэропортов, Росавиацией (при строительстве вблизи аэропортов); • положительное заключение экспертизы результатов инженерных изысканий и проектной доку­мен­тации; • положительное заключение о достоверности определения сметной стоимости (при строительстве за счет бюджета); • заключение историко-культурной экспертизы (в установленных случаях1). В случае развития застроенной территории (см. параграф 14.5) дополнительно требуются: протокол о результатах аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории и соответствующий договор, утвержденный доку­мен­т по планировке территории, договор аренды земельного участка. В случае комплексного освоения территории в целях жилищного строи­ тельства (см. параграф 14.6) необходимы: протокол о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка и соответствующий договор аренды, утвержденный доку­мен­т по планировке территории. 21.3. Получение разрешения на строительство Ключевым мо­мен­том в общей подготовке строительства, осуществляемой застройщиком, является получение разрешения на строительство по установленной форме2. Разрешение на строительство представляет собой доку­мен­т, подтверждающий соответствие проектной доку­мен­тации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство на отведенном участке. Аналогичное разрешение выдается на расширение и реконструкцию, если они затрагивают вопросы надежности и безопасности объекта. Получение разрешения не требуется в следующих случаях: • для строительства зданий и сооружений вспомогательного использования; • для строительства и реконструкции некапитальных объектов; 1 Федеральный закон от 25 июня 2002 г. № 73‑ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». 2 Форма разрешения на строительство утверждена постановлением Правительства РФ от 24 ноября 2005 г. № 698, инструкция о порядке ее заполнения — приказом Министерства регио­нального развития от 19 октября 2006 г. № 120. 12 • для реконструкции, если изменения не затрагивают характеристики надежности и безопасности объектов и не превышают предельные параметры, установленные градостроительным регла­мен­том; • для капитального ремонта; • для строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; • для строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Общее соотношение необходимости получения разрешения на строительство, проведения экспертизы и выполнения проектной доку­мен­тации показано на рис. 21.1. Не требуется экспертиза проектной документации Не требуется проектирование Не требуется разрешение на строительство Рис. 21.1. Исключения из общих правил прохождения экспертизы проектной доку­мен­тации и получения разрешений на строительство Форма разрешения на строительство установлена Правительством РФ1 (см. ниже), а инструкция по ее заполнению — Минрегионом РФ2. Разрешение выдается, как правило, органами местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, на котором ведется строительство. Если объект строительства располагается на территории двух и более поселений или на межселенной территории, разрешение выдается органом местного самоуправления муниципального района; на территории двух и более муниципальных районов или городских округов — органом исполнительной власти субъекта федерации; на территории двух и более субъектов федерации — Минстроем РФ. Разрешение на строительство ядерных объектов выдается Росатомом, гидротехнических сооружений 1 и 2 классов, аэропортов, железных дорог общего пользования и других ответственных объектов — соответствующими федеральными органами государственной власти. В Москве разрешение на строительство выдает Комитет государственного строительного надзора г. Москвы (Мосгосстройнадзор), в Санкт-Петербурге — служба государственного строительного надзора и экспертизы. Во многих городах и районах разрешение готовит служба главного архитектора, а утверждает — глава местной администрации. Застройщик подает в указанные органы заявление с приложением правоустанавливающих доку­мен­тов на земельный участок, градостроитель1 Постановление Правительства РФ от 24 ноября 2005 г. № 698. 2 Приказ Минрегиона РФ от 19 октября 2006 г. № 120. 13 Форма разрешения на строительство УТВЕРЖДЕНА Постановлением Правительства Российской Федерации от 24 ноября 2005 г. № 698 Кому (наименование застройщика (фамилия, имя, отчество — для граждан, полное наименование организации — для юридических лиц), его почтовый индекс и адрес) РАЗРЕШЕНИЕ на строительство № (наименование уполномоченного федерального органа исполнительной власти, или органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, или органа местного самоуправления, осуществляющих выдачу разрешения на строительство) руководствуясь статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешает строительство, реконструкцию объекта капитального строительства (ненужное зачеркнуть) (наименование объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией, краткие проектные характеристики, описание этапа строительства, реконструкции, если разрешение выдается на этап строительства, реконструкции) расположенного по адресу (полный адрес объекта капитального строительства с указанием субъекта Российской Федерации, административного района и т.д. или строительный адрес) Срок действия настоящего разрешения — ___ до ___ “___” _____ 20 __ г. (должность уполномоченного сотрудника органа, осуществляющего выдачу разрешения на строительство) (подпись) (расшифровка подписи) “____” ________ 20__ г. М.П. Действие настоящего разрешения продлено до “___” _____ 20 __ г. (должность уполномоченного сотрудника органа, осуществляющего выдачу разрешения на строительство) “____” ________ 20__ г. М.П. 14 (подпись) (расшифровка подписи) ного плана земельного участка, томов утвержденной проектной доку­мен­ тации и положительного заключения экспертизы (в случае ее проведения). Для линейных объектов вместо ГПЗУ указывают реквизиты проектов планировки и межевания территории. Если застройщик ранее получил разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства или реконструкции, оно также должно быть представлено. Если проводится реконструкция объекта строительства и права на него имеют несколько лиц, требуется согласие всех правообладателей объекта. Если представляется заключение негосударственной экспертизы, необходимо приложить копию свидетельства об аккредитации экспертной организации. Для получения разрешения на строительство представляются следующие разделы утвержденной проектной доку­мен­тации: • пояснительная записка; • схема планировочной организации земельного участка; • архитектурные решения; • сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения; • проект организации строительства; • проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей. Для индивидуального жилищного строительства, на которое не разрабатывается проектная доку­мен­тация, достаточно схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта. При оформлении разрешения проводят проверку доку­мен­тов, а также проверку соответствия проектной доку­мен­тации требованиям градостроительного плана земельного участка и красным линиям. Проверка и оформление разрешений должна быть проведена в течение 10 дней. Плата за выдачу разрешения не взимается. Отказ в выдаче разрешения может быть оспорен в суде. В разрешении указывают наименование органа, выдающего разрешение, наименование и краткую характеристику объекта капитального строительства, адрес объекта и срок действия разрешения. Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на 10 лет. Срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется. Для выдачи разрешения необходимо наличие утвержденных правил землепользования и застройки, за исключением участков, на которые не распространяется действие градостроительных регла­мен­тов или для которых градостроительные регла­мен­ты не устанавливаются. После получения разрешения застройщик обязан в 10-дневный срок передать в орган, выдавший разрешение, материалы инженерных изысканий и экземпляр проектной доку­мен­тации. Практический опыт В некоторых регионах кроме получения разрешения на строительство требуется получать отдельные разрешения (ордера) на производство земляных и строительно15 монтажных работ. Федеральным законодательством такие разрешения не предусмотрены. Однако на практике застройщику приходится оформлять дополнительно разрешения на вырубку деревьев (так называемый порубочный билет), на вывозку мусора и грунта, на временное подключение к сетям инженерно-технического обеспечения, согласовывать схему изменения дорожного движения с органами ГИБДД и т.д. Обычно перед получением разрешения необходимо провести топографическую съемку земельного участка, составить акт выноса в натуру осей строений и границ земельного участка, согласовать его с управлением (департа­мен­том) архитектуры и местной администрацией. 21.4. Допуск строительных организаций к работам Обязательным условием работы подрядчиков является наличие свидетельства о допуске к выполнению строительно-монтажных и пуско­ наладочных работ, а также к выполнению функций генерального подрядчика. Такие свидетельства выдаются саморегулируемыми организациями в области строительства, в одну из которых подрядчик должен вступить. Законодательство о саморегулируемых организациях описано в гл. 15. Саморегулируемая организация подрядчиков должна объединить не менее 100 строительных организаций. Для обеспечения своей деятельности СРО должны разработать и утвердить требования о выдаче свидетельств о допуске к строительно-монтажным работам, правила контроля и меры дисциплинарного воздействия на своих членов. Могут быть также разработаны собственные стандарты выполнения строительно-монтажных работ и правила саморегулирования. Например, СРО может установить для своих членов обязательство включать в договорные условия длительный гарантийный срок или обязательное страхование подрядных рисков и гражданской ответственности подрядчика и т.д. Это может делаться для повышения конкурентоспособности членов СРО, улучшения их репутации. Требования СРО в отношении каждого вида работ могут содержать квалификационные требования, требования к наличию специализированного строительного оборудования, а также требования по проверке квалификации. Законодательно установлены только минимальные квалификационные требования к работникам, касающиеся их образования, профессио­ нальной переподготовки, стажа работы (табл. 21.1). В любой организации, ведущей строительные работы (кроме работ на особо опасных, технически сложных и уникальных объектах, а также ядерных объектах), должно быть не менее трех инженерно-технических работников с высшим образованием и стажем работы не менее трех лет или не менее пяти работников со средним специальным образованием и стажем работы не менее пяти лет. Они должны повышать квалификацию не реже чем раз в пять лет. 16 Таблица 21.1 Требования для строительных организаций по численности и стажу руководителей и специалистов1 Требования для юридических лиц Минимальные численность, чел. / стаж работы, лет для особо опасных и технически сложных объектов для объектов использования атомной энергии руководители руководители специалисты специалисты Строительная организация: руководители 2/5 — 3/7 — руководители подразделений — 2/3 — 3/5 специалисты — 3/3 — 7/5 рабочие не ниже 4-го разряда — — — 15 / 3 3/7 7/7 Технический заказчик: строительный контроль 2/7 5/5 Генеральный подрядчик при сумме договора: до 10 млн руб. 2/7 5/5 2/7 7/7 до 60 млн руб. 2/7 6/5 2/7 11 / 7 до 500 млн руб. 2/7 8/5 3/7 18 / 7 до 3000 млн руб. 3/7 12 / 5 4/7 25 / 7 до 10 000 млн руб. 3/7 14 / 5 5/7 30 / 7 10 000 млн руб. и более 3/7 15 / 5 5/7 35 / 7 Застройщик при сумме договора: до 10 млн руб. 2/7 5/7 2/7 5/7 до 60 млн руб. 2/7 7/7 2/7 7/7 до 500 млн руб. 3/7 11 / 7 3/7 11 / 7 до 3000 млн руб. 4/7 18 / 7 4/7 18 / 7 до 10 000 млн руб. 5/7 25 / 7 5/7 25 / 7 10 000 млн руб. и более 5/7 30 / 7 5/7 30 / 7 Примечание. Требуется стаж работы в области строительства; «—» — требования не предъявляются. 1 Постановление Правительства РФ «О минимально необходимых требованиях к выдаче саморегулируемыми организациями свидетельств о допуске к работам на особо опасных и технически сложных объектах капитального строительства, оказывающим влияние на безо­пасность указанных объектов» от 24 марта 2011 г. № 207. 17 Строительная организация может одновременно состоять в нескольких СРО, но получить свидетельство о допуске к определенному виду работ можно только в одной СРО. Например, строительная организация может вступить в две СРО, одна из которых специализируется на монтаже сборных железобетонных конструкций, другая — на монтаже металлических конструкций. При этом организация может получить свидетельства о допуске к монтажным работам различных конструкций в разных СРО соответственно. Однако она должна представить копии всех полученных в других СРО свидетельств. Как указывалось выше, практически все СРО вручают свидетельства на любые виды работ, поэтому указанная законодательная норма используется редко. Компенсационный взнос должен составлять не менее 1 млн руб. в расчете на каждую строительную организацию — члена СРО. Если члены СРО страхуют гражданскую ответственность в страховых организациях, то минимальный порог компенсационного взноса будет снижен до 300 тыс. руб. Для генеральных подрядчиков размер компенсационного взноса зависит от планируемого объема работ по одному договору (табл. 21.2). Таблица 21.2 Взнос в компенсационный фонд СРО на одну организацию, занимающуюся организацией строительства Стоимость строительномонтажных работ по одному договору, тыс. руб. Взнос в компенсационный фонд, тыс. руб. без страхования гражданской ответственности при страховании гражданской ответственности до 10 000 1000 300 до 60 000 1500 500 до 500 000 3000 1000 до 3 000 000 6000 2000 до 10 000 000 9000 3000 10 000 000 и более 30 000 10 000 Внутренними доку­мен­тами СРО должен быть установлен механизм восполнения компенсационного фонда на случай выплат из него в целях возмещения вреда и судебных издержек1. Не требуется получение свидетельства о допуске к строительно-монтажным работам для объектов, по которым не нужна выдача разрешений на строительство, а также для объектов, проектная доку­мен­тация на которые не подлежит обязательной государственной экспертизе. 1 Письмо Минрегиона РФ от 3 августа 2012 г. № 20320-ДБ/08. 18 Перечень видов строительно-монтажных работ, оказывающих влияние на безопасность объектов строительства, установлен Минрегионом РФ1. Для их выполнения нужен допуск СРО. Виды работ, оказывающих влияние на безопасность объектов: 1) геодезические работы, выполняемые на строительных площадках; 2) подготовительные работы; 3) земляные работы; 4) устройство скважин; 5) свайные работы. Закрепление грунтов; 6) устройство бетонных и железобетонных монолитных конструкций; 7) монтаж сборных железобетонных и бетонных конструкций; 8) буровзрывные работы при строительстве; 9) работы по устройству каменных конструкций; 10) монтаж металлических конструкций; 11) монтаж деревянных конструкций; 12) защита строительных конструкций, трубопроводов и оборудования; 13) работы по устройству кровель; 14) фасадные работы; 15) устройство внутренних инженерных систем и оборудования зданий и сооружений; 16) устройство наружных сетей водопровода; 17) устройство наружных сетей канализации; 18) устройство наружных сетей теплоснабжения; 19) устройство наружных сетей газоснабжения; 20) устройство наружных электрических сетей и линий связи; 21) устройство объектов использования атомной энергии; 22) устройство объектов нефтяной и газовой промышленности; 23) монтажные работы; 24) пуско­наладочные работы; 25) устройство автомобильных дорог и аэродромов; 26) устройство железнодорожных и трамвайных путей; 27) устройство тоннелей, метрополитенов; 28) устройство шахтных сооружений; 29) устройство мостов, эстакад и путепроводов; 30) гидротехнические работы, водолазные работы; 31) промышленные печи и дымовые трубы; 32) строительный контроль; 33) организация строительства генеральным подрядчиком; 34) строительный контроль на объектах использования атомной энергии. 1 Перечень видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной доку­ мен­тации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства». Утв. приказом Минрегиона РФ от 30 декабря 2009 г. № 624. 19 На остальные виды работ (внутренние отделочные работы, устройство полов, благоустройство территории и некоторые другие работы) свидетельство о допуске не требуется, подрядчик только должен быть зарегистрирован в государственном реестре организаций. В России создано Нацио­нальное объединение саморегулируемых организаций в строительстве НОСТРОЙ. Объединение призвано содействовать улучшению инвестиционного климата, совершенствовать систему технического регулирования в строительстве, систему подготовки кадров для строительной отрасли, противодействовать коммерциализации саморегулирования и т.д. Объединение утвердило свою программу стандартизации, в соответствии c которой принимает стандарты и рекомендации по темам, не охватываемым техническими регла­мен­тами и сводами правил, например по организации производства, методам монтажа, наладки и контроля работ. Полные тексты принятых стандартов приведены на сайте НОСТРОЙ (http://www.nostroy.ru). Ростехнадзор допускает применение стандартов НОСТРОЙ для подтверждения соответствия требованиям технических регла­мен­тов1. Кроме допуска СРО, монтажные организации, занимающиеся монтажом, техническим обслуживанием и ремонтом средств обеспечения пожарной безопасности зданий и сооружений, должны иметь лицензию МЧС России2. Строительные и монтажные организации, занимающиеся сооружением, размещением, выводом из эксплуатации ядерных установок, хранилищ радиоактивных отходов и других объектов использования атомной энергии, должны иметь соответствующую лицензию Ростехнадзора3. Организации, работы которых связаны с использованием сведений, составляющих государственную тайну, должны получить лицензию ФСБ России на проведение работ со сведениями соответствующей степени секретности4. Установлены следующие степени секретности сведений: секретно, совершенно секретно, особой важности. В организации должны быть подразделение по защите государственной тайны и специально подготовленные сотрудники для работы по защите информации. Для работ по реставрации, ремонту, консервации и воссозданию несущих и ограждающих конструкций, декора объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также по приспособлению инженерных систем, систем электрообеспе1 Письмо Ростехнадзора от 14 августа 2012 г. № 00-02-05/2054 «О стандартах СРО, разработанных НОСТРОЙ». 2 Постановление Правительства РФ от 30 декабря 2011 г. № 1225 «О лицензировании деятельности по монтажу, техническому обслуживанию и ремонту средств обеспечения пожарной безопасности зданий и сооружений». 3 Постановление Правительства РФ от 29 марта 2013 г. № 280 «О лицензировании деятельности в области использования атомной энергии». 4 Постановление Правительства РФ от 15 апреля 1995 г. № 333 «О лицензировании деятельности предприятий, учреждений и организаций по проведению работ, связанных с использованием сведений, составляющих государственную тайну, созданием средств защиты информации, а также с осуществлением мероприятий и (или) оказанием услуг по защите государственной тайны». 20 чения и оборудования на этих объектах необходимо получить лицензию Министерства культуры РФ1. 21.5. Организационная подготовка подрядчика После заключения подрядного договора строительные организации развертывают организационную и технологическую подготовку к строительству комплекса и отдельных объектов. В первую очередь от технического заказчика должна быть получена утвержденная проектная доку­мен­тация и рабочая доку­мен­тация на начальный период строительства объекта. Практический опыт Формально инженеры подрядной организации не имеют права согласования доку­ мен­тации, однако они могут высказать замечания по ее содержанию представителю технического заказчика. Замечания обычно касаются ошибок и отсутствия данных на чертежах, технологичности выполнения конструкций, требований к производству работ и др. Если эти замечания обоснованы, технический заказчик может потребовать от проектировщика внесения изменений в рабочую доку­мен­тацию. Если изменения серьезные и касаются надежности и безопасности объекта, необходимо внесение исправлений в проектную доку­мен­тацию, что может привести к повторной экспертизе проекта. При получении чертежей на стальные конструкции и нетиповые железобетонные изделия подрядчику необходимо разместить заказы на их изготовление на заводах. Срок изготовления заказов может составлять 3—6 ме­­сяцев и более в зависимости от сложности заказа и загрузки заводов, поэтому чертежи конструкций следует получать от проектировщиков как можно раньше. Заводы разрабатывают деталировочные чертежи металлических конструкций (КМД) на основании рабочих чертежей проектных организаций (КМ), в которых уточняются размеры и сечения конструкций. Заводыизготовители технологического оборудования разрабатывают, как правило, установочные чертежи на стандартное оборудование. Проектировщики могут выполнить деталировочные чертежи технологических трубопроводов заводского изготовления (ДЧТ), установочные чертежи нестандартного оборудования, арматурные чертежи железобетонных изделий. При этом технический заказчик должен обеспечить взаимодействие инженеров проектировщиков, подрядчиков и заводов-изготовителей. Оплата изготовления КМД, ДЧТ, конструкторской доку­мен­тации по оборудованию индивидуального изготовления производится заказчиком сверх базовых цен на проектирование2. 1 Постановление Правительства РФ от 19 апреля 2012 г. № 349 «О лицензировании деятельности по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации». 2 Методические указания по применению справочников базовых цен на проектные работы в строительстве. Утв. приказом Минрегиона РФ от 29 декабря 2009 г. № 620. 21 Дискуссионный вопрос В составе рабочей доку­мен­тации вопросы организации строительства обычно не прорабатываются. Однако при подготовке стройки в целом целесообразно вменить в обязанность проектировщику выполнить стройгенплан подготовительного и основного периодов с учетом особенностей строительных организаций, участвующих в строительстве. Необходимы также чертежи котлованов, траншей и земляных сооружений с подсчетом объемов земляных работ, картограммы перемещения земляных масс, чертежи устройства временных дорог и коммуникаций. При подготовке к строительству отдельных объектов выполняют ППР и ППРк. Поскольку в накладных расходах учтены весьма небольшие суммы на выполнение ППР силами подрядчиков, а отсутствие проекта производства работ недопустимо, практикуется выполнение ППР за счет 12-й главы сводного сметного расчета стоимости строительства. Основанием для выполнения исполнителем (подрядчиком) подготовительных, земляных, строительно-монтажных работ, работ по благоустройству на участке строительства и прилегающей территории являются разрешение на строительство, выдаваемое застройщику органом государственного строительного надзора, а также ордер на производство подготовительных, земляных и строительных работ, выдаваемый уполномоченным органом исполнительной власти административно-технического надзора. Формы, порядок выдачи, порядок продления сроков действия, порядок прекращения действия указанных выше разрешений, ордеров, а также перечень видов работ, для выполнения которых не требуется получение разрешений, ордеров, устанавливаются местными нормативными правовыми актами. Производство подготовительных, земляных и строительных работ всех видов и на всех этапах разрешается только после выполнения соответствующих мер по обеспечению безопасности, благоустройства, обслуживания прилегающей территории в период строительства (реконструкции, комплексного капитального ремонта), предусмотренных утвержденным проектом организации строительства. 21.6. Управление портфелем заказов Крупная подрядная фирма редко ограничивается одним заказом. Наличие нескольких одновременно выполняемых договоров позволяет более равномерно использовать технику и другие ресурсы, обеспечить более высокую финансовую устойчивость, снизить риски и повысить производительность труда. Однако одновременное выполнение нескольких подрядных договоров требует напряженной работы всех звеньев управления компании, в первую очередь при выборе выполняемых заказов. Если у подрядной фирмы есть возможность выбора заказов, следует оптимизировать состав договоров, которые она будет выполнять в ближайшем будущем. С точки зрения теории управления проектами этот процесс сводится к управлению портфелем проектов для достижения стратегиче22 Риск ских целей строительной компании. При этом под портфелем проектов понимается совокупность проектов (договоров), заказчики по которым могут быть независимы друг от друга, но используют одни и те же виды работ и ресурсов подрядной компании. Можно выделить два основных подхода формирования портфеля — финансовый и управленческий. Основы финансового подхода к теории управления портфелем (Modern portfolio theory1) заложены еще в 1950—1952 гг. американским экономистом Г. Марковицем2. Его теория первоначально относилась к портфелю ценных бумаг, позволяющему проводить диверсификацию ценных бумаг и других портфельных инвестиций. Марковиц предложил математический метод формирования оптимального портфеля на основе формализации с точки зрения теории вероятностей. Учет вероятностного характера ценности активов позволил ему измерить дисперсию отдельных активов и определить риски включаемых в портфель активов. Соответственно риск и доходность можно назвать двумя координатами на поле формирования портфеля (рис. 21.2). A B D C Убыточность Доходность Рис. 21.2. Формирование портфеля в координатах доходность — риск: А — «трудные дети»; B — «звезды»; C — «дойные коровы»; D — «собаки» в терминологии матрицы Бостонской консультационной группы (см. «Экономика строительства») Гарри Марковиц в основном имел в виду инвестиционный (финансовый) портфель, позволяющий проводить диверсификацию ценных бумаг и других портфельных инвестиций. Особенностью такого портфеля является потенциальная возможность покупки и продажи активов, т.е. входа и выхода из конкретного эле­мен­та портфеля в любой мо­мен­т. Например, ценные бумаги на бирже могут быть куплены или проданы в зависимости от складывающейся биржевой котировки. При этом управление финансовым портфелем производится непрерывно. Для оптимизации финансовых 1 Modern portfolio theory — современная теория портфеля (англ.). 2 Harry Max Markowitz (р. 1927) — американский экономист, лауреат Нобелевской премии по экономике 1990 г. 23 решений могут быть созданы финансово-экономические модели, отображающие бизнес-процессы, проходящие по тем или иным сценариям. Для оценки таких сценариев могут быть применены известные методы финансового менедж­мен­та, определяющие дисконтированный доход, срок окупаемости инвестиций, внутреннюю норму доходности и другие показатели. Множество возможных вариантов наполнения финансового портфеля рассматриваются с точки зрения одного или нескольких критериев, например доходности и риска. Как часто бывает в оптимизационных задачах, использование нескольких критериев существенно усложняет решение. Так, выбрав один из критериев (например, доходность) в качестве основного, остальным критериям (минимум риска, максимум загрузки персо­ нала и др.) отводится второстепенная роль или роль ограничений. Может быть также получена свертка критериев в один метод, например средневзвешенного функцио­нала. Экономико-управленческий подход предполагает, что компания активно использует методы управления проектами. При этом одно из центральных мест теории занимают понятия жизненного цикла проекта и жизненного цикла портфеля. Жизненный цикл проекта можно упрощенно представить себе как последовательность фаз организации, реализации и завершения проекта. Жизненный цикл портфеля сложнее, он практически непрерывен, так как его длительность сопоставима с длительностью существования фирмы. Основные положения экономико-управленческого подхода описаны в «Стандарте управления портфелем» американского Института управления проектами PMI, разработанном в начале 2000-х гг. Третье издание стандарта вышло в 2013 г.1 Основными особенностями управления портфелем являются: • постоянное обновление исходной информации, учет динамической картины рынка; • взаимная зависимость отдельных эле­мен­тов портфеля; • непрерывность, периодический пересмотр портфеля; • множественность целей портфеля, невозможность применения единственного критерия; • множество лиц, принимающих решение. Портфель реальных проектов имеет иные свойства по сравнению с портфелем ценных бумаг. Так, реальное инвестирование имеет ограничение по времени, в отличие от акций, паев и иных финансовых обязательств. Проект может быть выведен из портфеля не в любое время, а при его окончании или при расторжении договорных отношений по тем или иным основаниям. Поэтому основной задачей строительных организаций является формирование оптимального портфеля заказов на стадии планирования участия в конкурсах и во время договорной кампании. Подход Г. Марковица может быть использован только в смысле создания финансово-экономических моделей, показывающих предполагаемые доходы и расходы при 1 The Standard for Portfolio Management. Third edition. Project Management Institute, Inc. 2013. Newtown Square, Pennsylvania 19073-3299 USA — Стандарт управления портфелем. Третья редакция // Институт управления проектами, Пенсильвания, США, 2013 (англ.). 24 реализации проекта. Для подсчета затрат могут быть применены методы финансового менедж­мен­та. В строительстве доходность и риски проекта не всегда могут быть выведены на основании статистической информации, поскольку часто проекты уникальны и не могут быть поставлены в соответствие каким-либо аналогам. При этом может быть использован подход, предусматривающий построение дерева стратегий и анализ всей совокупности рисков. Поэтому строительная компания должна разработать различные варианты наполнения портфеля, т.е. различные сочетания проектов, определить требуемые для каждого варианта ресурсы и выбрать оптимальное сочетание, определяющее развитие фирмы на определенный период. Выделение ресурсов (финансовых, технических и трудовых) на одни проекты приводит к соответствующему уменьшению ресурсов для других проектов и к исключению последних из планируемого портфеля. Необходимо определить, позволяет ли полученная таким образом совокупность проектов достичь стратегических целей организации и удовлетворить ожидания заказчиков. Совокупность заказов может складываться стихийно, под воздействием предпочтений менеджеров компании, а может формироваться целенаправленно, с помощью разработанной для этого случая методики. При этом можно будет сосредоточить усилия на критически важных проектах, а не распределять «всем сестрам по серьгам». Все усилия производственных и вспомогательных отделов, подразделений будут направлены на получение важного в масштабах компании результата. Управление портфелем проектов является динамическим процессом, который должен учитывать эту возможность. Так, если «аварийное» завершение проекта, ставшего невыгодным, приводит к риску уплаты штрафных санкций, необходимо оценить этот риск количественно и взвесить экономические последствия такого решения. Договорные условия, при которых проект прерывается по инициативе исполнителя, как правило, включают большие неустойки, сопоставимые с объемом самого проекта. При управлении портфелем проектов возникают риски, связанные с вероятностным характером окружающей среды и самих проектов. Иногда компания не имеет четко выраженной стратегии и не может установить цели и условия формирования портфеля. В других случаях портфель набран за счет малорентабельных проектов, и при внешнем благополучии трудно ожидать устойчивого развития компании. Может иметь место ситуация, при которой состав портфеля слишком прост для выполнения, и специалисты фирмы постепенно теряют «кураж» для реализации более сложных проектов, отстают от прогрессивных технических и организационных решений. Если определить релевантные экономические показатели реализации проектов не представляется возможным, могут быть использованы управленческие решения, разработанные американским Институтом управления проектами (PMI)1. При этом специалистами компании должна произво1 The Standard for Portfolio Management. Third edition. Project Management Institute, Inc. 2013. Newtown Square, Pennsylvania 19073-3299 USA — Стандарт управления портфелем. Третья редакция // Институт управления проектами, Пенсильвания, США, 2013 (англ.). 25 диться экспертная оценка возможных проектов для того, чтобы рекомендовать руководству наиболее привлекательные проекты для включения в портфель заказов. Это выполняется с помощью системы критериев, связанных с различными проблемами ведения бизнеса. В соответствии со Стандартом управления портфелем можно выделить следующие группы процессов управления портфелем: • регулирование портфеля; • процессы мониторинга и управления. К процессам регулирования относятся идентификация, категоризация, оценка, отбор, расстановка приоритетов, балансировка портфеля, авторизация. На стадии идентификации выявляют те проекты и программы, которые могут быть рассмотрены при формировании портфеля. Затем проводят категоризацию проектов, т.е. выделение категорий (критериев), интересных компании, например: увеличение объемов работ, снижение затрат, повышение производительности труда, снижение рисков и др. Идентифицированные проекты оценивают по отобранным критериям. При этом различают частную ценность отдельных сторон проекта и интегральную ценность всего проекта. На стадии отбора проектов формулируются ограничения по суммарному расходу ресурсов, отбираются проекты, удовлетворяющие возможностям предприятия. К числу таких критериев можно отнести производственные и технические критерии, финансовые критерии, риски, правовые критерии, критерии трудовых отношений, маркетинговые критерии. На основе средневзвешенных оценок можно составить сводный критерий, по которому все потенциальные проекты оценивают в баллах. Затем проекты ранжируют в соответствии с балльной оценкой и отбирают для проведения договорной кампании. Отобранные проекты должны пройти этап расстановки приоритетов (ранжирования). При этом учитывают важность проектов для экономического развития фирмы. При балансировке портфеля составляют перечень проектов, наилучшим образом соответствующих стратегическим целям компании в целом. При этом учитывают стратегическую важность направления, длительность создания конкурентных преимуществ, возможность снижения уровня рисков, уровень новизны и конкурентоспособности технологии, финансовые ожидания акционеров компании. Последним этапом является авторизация, т.е. информирование заинтересованных лиц о формировании портфеля и достигнутых при этом результатах, о возможных направлениях развития компании. После участия в конкурсе и подписания договора проект становится фиксированной частью текущей работы фирмы. При этом портфель неизбежно корректируют. Производят непрерывный мониторинг показателей при выполнении заказов. По завершении проектов выполняют фиксацию и анализ технических и экономических результатов, корректировку стратегии фирмы. Методы управления портфелем могут относиться не только к подбору заказов, но и к выбору направлений собственных инвестиций. Механизм 26 подбора оптимального портфеля по сути один и тот же, только основным ограничением является не суммарная производственная мощность строительной организации, а предполагаемый объем инвестиций с учетом возможного получения заемных средств. Контрольные вопросы и задания 1. Назовите основные виды подготовки строительного производства. Кто ее проводит, на каких этапах жизненного цикла? 2. Какова роль технического заказчика в период подготовки? 3. Кто должен получить разрешение на строительство? 4. Как подрядчику получить право на выполнение монтажных работ? 5. Какие подготовительные функции выполняет подрядчик до заключения подрядного договора? После заключения подрядного договора? Глава 22*. ТЕНДЕРНО-ДОГОВОРНАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ЗАКАЗЧИКА Договоры (контракты) наряду с законодательством являются правовой основой хозяйственной деятельности, они буквально пронизывают всю структуру производственных отношений. Для строительства характерна особенно значительная роль договорных отношений, поскольку конкуренция и ценообразование в строительстве имеют место именно на стадии заключения договоров, а не на стадии продажи готовой продукции, как в других отраслях экономики. 22.1. Структура и значение договоров Договором называется двух- или многостороннее соглашение (сделка) лиц об установлении, изменении или прекращении их гражданских прав и обязанностей. В российском праве договор является видом сделки (гл. 9 ГК РФ). Не является договором односторонняя сделка (доверенность, завещание, принятие долга, отказ от права). Тем не менее двумя сторонами может быть подписан односторонний договор, по которому одна из сторон не несет ни прав, ни обязанностей (договор дарения). Другие договоры являются взаимными, т.е. каждая сторона несет права и обязанности. Кроме того, договоры могут быть возмездными, при которых одна из сторон получает плату за исполнение своих обязанностей (договоры купли-продажи, аренды), и безвозмездными (например, договор дарения). Договор может быть также реальным и консенсуальным. Реальный договор (например, договор займа или аренды) становится действительным с мо­мен­та передачи предмета договора, консенсуальный — с мо­мен­та подписания. К последним относятся договоры поставки, подряда и др. Для заключения такого договора достаточно соглашения сторон по всем его условиям. С точки зрения оформления договоры могут быть устными, письменными и заверенными нотариально. В строительстве преобладает простая письменная форма договора. Сделки с недвижимым имуществом должны быть также зарегистрированы в Росреестре. Договор не должен противоречить законодательству. Как правило, текст договора состоит из следующих частей: • преамбулы, в которую входят название, номер, дата и место составления договора, наименование и представители сторон; • договорных условий, изложенных в статьях (пунктах); • реквизитов и подписей представителей сторон; • приложений, являющихся неотъемлемой частью договора. 28 Договором (или дополнительным соглашением к нему) могут быть также признаны отношения, сложившиеся в результате обмена письмами, подписания протоколов, передачи технической доку­мен­тации, составления актов приемки выполненных работ и т.д. Текст договоров разрабатывают юристы, визируют плановые, экономические и производственные службы. Применяют типовые тексты договоров. В договорах лицо, выполняющее работы, часто называется Подрядчиком, лицо, оказывающее услуги, — Исполнителем, а лицо, продающее товары, — Поставщиком (Продавцом). Вторая сторона договора (или контрагент первой стороны), принимающая и оплачивающая работы, товары и услуги, обычно именуется Заказчик. Может быть заключен и многосторонний договор, в котором у каждой стороны оговорены свои права и обязанности. Договоры, заключаемые инвестором, а также государственным и муниципальным заказчиком, рассматриваются в учебнике «Экономика строительства», так как они в основном связаны с инвестиционной деятельностью в строительстве. Это, например, договоры покупки (аренды) земельного участка, кредитные договоры, договоры соинвестирования, договоры на выполнение функций технического заказчика и др. Коллективные и индивидуальные договоры с работниками, договоры гражданско-правового характера с физическими лицами также рассматриваются в учебнике «Экономика строительства». В настоящем разделе рассмотрены наиболее распространенные виды договоров в строительстве, сгруппированные в основном по признаку финансирующей стороны, т.е. договоры, заключаемые застройщиком, техническим заказчиком и генеральным подрядчиком. Разумеется, этим не исчерпываются все виды договоров, для их изучения следует обращаться к соответствующему законодательству. 22.2. Договор на выполнение функций технического заказчика Договор на выполнение функций технического заказчика может быть заключен инвестором или государственным (муниципальным) заказчиком. Если в основной схеме организации строительства присутствует технический заказчик, то договор заключается с ним, а остальные договоры от имени застройщика заключает технический заказчик. Напомним, что вопросы заключения договора с проектными и изыскательскими организациями обсуждены в гл. 15. На основании этого договора Исполнитель оказывает услуги по организации ведения строительства (реконструкции, капитального ремонта) в целом. К основным функциям Исполнителя по такому договору относятся: • разработка общего плана управления строительством; • взаимодействие с органами власти и муниципальными органами при получении разрешений и согласований; • подготовка заданий и необходимых исходных данных; 29 • организация конкурсных процедур по выбору остальных исполнителей, поставщиков и подрядчиков; • координация и контроль выполнения проектно-изыскательских, строительно-монтажных, пуско­наладочных работ; • приемка результатов работ и сдача объекта в эксплуатацию. Конкретный объем функций технического заказчика существенно зависит от основной схемы организации строительства, от структуры подрядных отношений и вариантов организации строительства. Как правило, заказчик берет обязательства по проведению изыскательных работ и разработке проектно-сметной доку­мен­тации, организации площадки под строительство с получением разрешений на подключение, получению необходимых ТУ, согласований и разрешений, выбору на конкурсной основе подрядной организации, приемке выполненных подрядчиком работ, приобретению необходимого оборудования. Инвестор часто оставляет за собой определение основных параметров объекта, утверждение результата конкурса на проектные и строительные работы, принятие окончательного решения по утверждению проекта, непосредственное финансирование работ, участие в приемке объекта в эксплуатацию. Конкретный набор обязательств сторон оговаривается в договорных условиях. Перед выполнением проекта заказчик должен подготовить схему расположения земельного участка, топографическую съемку участка и другие доку­мен­ты. При этом составление доку­мен­тов, проведение согласований, подготовка заключений уполномоченных органов могут быть выполнены по договору на подготовку комплекта материалов с архитектурным управлением местного органа власти. Одновременно с рассматриваемым договором может быть заключен договор на выполнение функций архитектора-инженера (инженера застройщика, инженера банка, технического агента). Такая организация должна быть независимым лицом, выполняющим функции контроля над действиями участников строительства со стороны инвестора или кредитующего банка. Архитектор-инженер не может быть лицом, аффилированным с техническим заказчиком, подрядчиком или иными участниками строительства. Часто он выполняет и функции финансового контроля строительства. Персо­н ал фирмы должен состоять из высококвалифицированных и опытных инженеров и экономистов. Инвестор может утверждать персо­ нальный перечень специалистов, участвующих в контрольных операциях. В договоре указывают основные функции архитектора-инженера. Обычно к этим функциям относятся: • организация конкурсных процедур и сопровождение заключения генподрядного договора или договора на выполнение функций технического заказчика; • проверка материалов инженерных изысканий и проектно-сметной доку­мен­тации на соответствие действующим нормам, а также интересам инвестора и договорным условиям; • контроль сроков и качества изготовления оборудования, включая выездной контроль на заводах, а также проверка технической доку­мен­ тации, разработанной поставщиками оборудования; 30 • контроль сроков поставки оборудования, комплектующих, полуфабрикатов и материалов; • технический надзор и мониторинг выполнения строительно-монтажных и пуско­наладочных работ, контроль соблюдения графика реализации проекта; • проверка отчетных доку­мен­тов генподрядчика, журналов и актов приемки выполненных работ, проверка и согласование исполнительной доку­мен­тации. В перечень функций могут быть также включены консультации по вопросам строительства, не входящие в сферу деятельности авторского надзора. Такой договор, как правило, становится конфиденциальным и не подлежит передаче третьим лицам. Информация, полученная архитектором-инженером в ходе оказания услуг, также не подлежит разглашению. Полномочия архитектора-инженера по проверке состояния дел на стройке должны быть указаны в договорах с техническим заказчиком и генеральным подрядчиком. Архитектор-инженер составляет ежемесячные, а в периоды интенсивных работ — еженедельные отчеты, в которых описывает состояние стройки, возникавшие чрезвычайные и аварийные ситуации и анализ их причин, выявленные нарушения подрядчиками своих договорных обязательств, соблюдение техническим заказчиком графика финансирования стройки и иных функций, состояние техники безопасности и охраны природы. При необходимости направляются разовые уведомления о необходимости принятия срочных мер по исправлению положения. Поскольку в сметных нормативах расходы на выполнение функций архитектора-инженера не предусматриваются, то в смете бюджетного финансирования стройки таких расходов не будет. Соответственно архитектор-инженер при бюджетном финансировании, как правило, не преду­ сматривается, и государственный (муниципальный) заказчик должен выполнять соответствующие функции самостоятельно. 22.3. Договор на выполнение функций инженера заказчика Инженер заказчика привлекается к работе в том случае, если технический заказчик не может полностью обеспечить функцио­нал, порученный ему инвестором. В некоторых случаях инвестор (банк) рекомендует техническому заказчику привлечь независимую фирму в качестве инженера. При этом последний выполняет функции, характерные для архитектораинженера, но оплата услуг инженера включается в смету на строительство. Одновременное привлечение архитектора-инженера и инженера заказчика на практике встречается редко. Привлекаемая по договору фирма должна обладать допуском саморегулируемой организации на выполнение функций строительного контроля по соответствующим видам работ. Целями договора на выполнение функций инженера заказчика являются сооружение объекта в установленный договорами срок с высоким качеством 31
