отличие долевого договора от инвистиционного договора Договор об инвестиционной деятельности — это соглашение сторон, по которому одна сторона (исполнитель) обязуется произвести строительные или иные работы, передать полученный результат, а другая сторона (инвестор) финансирует работы с целью получения дальнейшей выгоды. Понятие и субъектный состав Инвестиционная деятельность подразумевает под собой использование финансовых средств или имущества для вклада в развитие проекта с целью последующего получения прибыли. Сферы, в которые вкладываются ресурсы инвестора, могут быть разнообразными и затрагивать область строительства, реконструкцию объектов, приобретение техники, восстановление и покупку производственного оборудования. Субъектный состав договора отличается многообразием: договор инвестиций может включать в себя следующие виды сторон: юридические лица; государственные и муниципальные предприятия; физические лица; иностранные юридические лица. Регулируются правоотношения по инвестированию: Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ; Гражданским кодексом РФ; Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ. Несмотря на такое количество правовых актов, законодательством не закреплено точного определения, что такое инвестиционный договор, поэтому на практике используются и понятия контракта и соглашения. Прямое законодательное ограничение по заключению сделок между отдельными субъектами отсутствует. Возможны правоотношения между любыми из перечисленных выше видов групп: так, к примеру, инвестиционный договор между физическим и юридическим лицом может быть заключен с целью вклада физлица в строительство для получения в дальнейшем жилой площади в построенном доме. Заключение соглашений между госорганами и юридическими лицами может осуществляться с целью создания или реконструкции предприятий в рамках реализации федеральных программ. Особенности инвестиционного договора Отсутствие законодательно закрепленной правовой конструкции инвестиционного соглашения затрудняет его разграничение с другими видами сделок. В сравнении с предварительными соглашениями купли-продажи, подряда, оказания услуг, займа, договор об инвестировании в бизнес имеет схожие черты. Что же отличает инвестиционные сделки от других? Отличительными чертами рассматриваемого контракта являются: целевое использование предоставленных средств (при заключении соглашения инвестор определяет область и пределы использования предоставленных ресурсов, информация об этом содержится в проекте); особый режим налогообложения (имущество, получаемое в рамках таких сделок, не подлежит обложению НДС, такое положение установлено п. 4 ст. 39 НК РФ и подтверждается судебной практикой — см. постановление от 04.12.2006 по делу № А74-1479/2006-Ф02-6502/06-С1); страхование используемых инвестором средств (если заключается договор об осуществлении инвестиционной деятельности с участием государственных и муниципальных органов, необходимо использование инструмента страхования. Основным документом, регулирующим правоотношения по страхованию инвестиций, является постановление правительства РФ от 22.11.2011 № 964); использование в субъектном составе множественности связей (инвестор заключает договор с инвестиционной компанией, которая нанимает подрядчика для строительства объекта. После того как объект введен в эксплуатацию, он будет находиться в пользовании компании, за что она станет выплачивать денежные средства инвестору). Порядок заключения Заключению сделки по инвестированию предшествует ряд специфических действий. Из-за особой цели — получения доходов в будущем с использованием материальных или финансовых средств — порядок заключения инвестиционного контракта представляет собой следующую последовательность действий: 1. Составление инвестиционного проекта. Документ содержит проектную документацию; обоснованность действий, на которые расходуются средства; графики выполнения работ и внесения материальных ресурсов; описание правил распределения будущей прибыли после введения проекта в действие — бизнесплан. 2. Согласование контракта. На этой стадии стороны определяют предмет соглашения; подрядчиков; пределы ответственности; условия предоставления отчетов и пределы использования средств инвестора. 3. Подписание документов. Завершающий этап, на котором визируется договор с инвестором, достигнутые договоренности обретают юридическую силу, и начинается исчисление сроков по реализации проекта. договор долевого участия – это договор между дольщиком и застройщиком. По нему вы, вместе с другими покупателями, в долях вкладываете деньги в возведение многоэтажного дома, а застройщик после окончания строительства должен передать вам конкретную квартиру в этом доме. Какие гарантии дает ДДУ? 1. Защита от двойных продаж. После подписания ДДУ регистрируется в Росреестре. Это значит, что государство зафиксировало ваше право после оплаты получить конкретную квартиру. Следовательно, ее не смогут продать еще раз другому покупателю. 2. Право на получение неустойки за просрочку передачи квартиры. Если застройщик не передал вам квартиру в срок, указанный в ДДУ, вы можете потребовать неустойку за каждый день ожидания. 3. Право расторгнуть договор. Если застройщик не выполняет своих обязательств или выполняет их плохо, вы можете расторгнуть договор без каких-либо штрафов, получить назад свои деньги, а также неустойку и компенсацию. 4. Прозрачная документация. По закону об участии в долевом строительстве застройщик обязан публиковать в СМИ и интернете проектную декларацию на строящийся дом, а также предоставлять документацию о себе любому обратившемуся человеку. Обязательные пункты: 1. Определение объекта строительства. 2. Характеристики квартиры или иной недвижимости в соответствии с проектной документацией – адрес дома, номер квартиры, ее площадь, планировка и т.д. 3. Срок передачи помещения. 4. Стоимость договора, сроки и порядок ее уплаты. 5. Гарантийный срок объекта строительства. 6. Способ, которым застройщик будет обеспечивать свои обязательства по ДДУ – залог на строящийся объект и земельный участок, а также либо поручительство банка, либо страхование ответственности застройщика. Основные отличительные особенности договоров инвестирования и долевого участия: Договор инвестирования Договор долевого участия Форма договора Заключается в простой письменной форме, не подлежит государственной регистрации Заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации Форма оплаты по договору, в счет инвестирования строительства Денежные средства, ценные бумаги иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку Только денежные средства Заказчик Заказчики — уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы. Застройщик — юридическое лицонезависимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство (ст.2 Закона) /Застройщик Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором (ст.4 Закона) Ответственность застройщика /заказчика Заказчик отвечает за целевое использование инвестиционных средств, в соответствии с договором. Ответственность Заказчика регулируется заключаемым им с инвесторами договором. Застройщик отвечает по обязательством в соответствии с 214-ФЗ. за срок передачи строительства. объекта Нарушение срока передачи влечет выплату неустойки участнику долевого строительства (ст.6 Закона) гарантии качества долевого объекта строительства. Устанавливается гарантийный срок на объект долевого строительства не менее 5 лет (ст.7 Закона). Застройщик отвечает перед дольщиком за все недостатки несоответствия и объекта строительства. В случае заключения договора с дольщиком — физ. лицом, Застройщик, несет ответственность и в соответствии с ФЗ «О защите прав потребителей». Застройщик отвечает за целевое использование привлеченных средств. Обязанности дольщика/ Внести в установленные договором сроки и объеме вклад. В обусловленный срок оплатить цену договора и принять построенный объект недвижимости инвестора Остальные обязанности — в соответствиис договором о совместной деятельности. Уступка прав по договору Допускается передача инвесторомпо договору своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты в соответствии с нормами ГК РФ, касающимися перемены лиц в обязательстве (глава 24 ГК РФ) Допускается только после уплаты дольщиком цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства. Обеспечение обязательств по договору При желании сторон договора — в соответствии с заключаемым договором Исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, либо залогом, либо поручительством. (ст.12.1 Закона)
