Вводный курс Елена Кутергина Можно ли жить в доме, не
реклама
Вводный курс Елена Кутергина Можно ли жить в доме, не сданном в эксплуатацию? Заплатив немаленькие деньги за квадратные метры в строящемся доме, дольщик подчас не может ни прописаться в своей новой квартире, ни оформить на нее право собственности из-за того, что дом не введен в эксплуатацию. У жильцов такого дома нет гарантий, что они будут обеспечены светом и теплом, смогут рассчитывать на вывоз мусора. Даже вызвать «скорую» становится проблемой - ведь невведенный дом отсутствует на карте. Неясно, кому и как оплачивать коммунальные услуги, от кого требовать ремонта подъезда и уборки придворовой зоны, кому, наконец, жаловаться на соседей. Но самым острым становится вопрос безопасности, ведь гарантий того, что дом полностью соответствует всем ГОСТам и СНиПам, нет. «Супермаркет новостроек» решил выяснить, сколько не введенных в эксплуатацию домов насчитывается в городе, кто борется с недобросовестными застройщиками, и как не ошибиться при выборе жилья. Этажи претензий Руководитель службы государственного жилищного контроля и строительного надзора Иркутской области Эдуард Дятлов рассказал «СН», что проблемы с не сданными в эксплуатацию, но уже заселенными домами возникают только в областном центре, по региону подобных случаев не зафиксировано. Это и понятно - ведь жилье активно строится лишь в Иркутске. Сейчас в городе зафиксировано 16 «просроченных» домов. Их общая площадь составляет 71,2 тысячи квадратных метра. Часть остается не введенной в эксплуатацию уже на протяжении восьми лет, но в основном задержки начались с расцветом жилищного строительства - в 2006-2007 годах. В комитете по градостроительной политике администрации Иркутска нам сообщили, что сейчас на особом контроле находится всего семь объектов. Из них три - с негативным прогнозом. Это дома на улицах Красноармейской, 7 (СК «Сан-Рома»), Карла Либкнехта, 107 «б» («Кейптроллер») и Байкальской, 234 «а» («Виктория-Лисиха»). В «тревожном» списке службы государственного жилищного контроля и строительного надзора Иркутской области помимо вышеназванных присутствуют жилой дом на улицах Боткина («Ардос», курорт «Ангара»), Депутатской («Сибгипробум»), Зверева («Калар»), в переулке Амурский (ООО «Стройтранс») и другие. - Из общего количества обращений граждан по вопросам долевого строительства примерно четверть - это жалобы на просрочки ввода в эксплуатацию. Так, только в прошлом году таких жалоб поступило около 30, - приводит неутешительную статистику начальник отдела защиты прав потребителей комитета по потребительскому рынку администрации Иркутска Виктор Низовцев. Правда, оговаривается, что по сравнению с 2007 годом их количество все-таки снизилось. - Незначительные задержки - до полугода - допускают многие строительные компании города, это распространенная практика, отмечает начальник юридического отдела строительной компании «ОфисСтрой» Юрий Рузавин. - Подобные случаи имеют место из-за сроков прохождения документации в государственных органах и зачастую не связаны с какими-либо нарушениями строительных нормативов. Однако, по некоторым оценкам, в Иркутске около 20 процентов новостроек простаивают без ввода в эксплуатацию в течение года, а некоторые из них становятся настоящими долгостроями. В таких случаях специалисты компании «Иркутскэнерго» говорят - поставщик энергии оставляет за собой право отключить дом от электричества, ведь нарушаются не только условия договора со строительной компанией, но и нормы безопасности. Правда, в компании признали, что такие случаи единичны. Нарушения в квадрате Причины, по которой дома не могут быть введены, - несоответствия на уровне проектно-разрешительной документации, которая обязательно рассматривается городской администрацией. Такие компании как «Иркутскжилстрой» и «Калар» не представили необходимую документацию в службу госконтроля и строительного надзора, в результате чего несколько блок-секций на улице Советской, 45, а также дом на пересечении улиц Зверева и Депутатской до сих пор не введены в эксплуатацию. Встречались случаи, когда дома были построены вообще без разрешения на строительство. Если оно не было получено по объективным причинам - например, на данном участке невозможно подключиться к инженерным сетям, - то объект ждет снос, отметили в комитете. Немало и других случаев. По данным Эдуарда Дятлова, проект дома на Красноармейской, например, не соответствовал первоначальному проекту строительства - вместо пяти этажей построили девять. Увеличили по собственному желанию этажность домов в компаниях «Стройтранс» и «Сибгипробум» - к девятиэтажным домам было добавлено еще три и два этажа соответственно. В других домах не был получен акт допуска к электроустановкам, как, например, в доме по улице Боткина. В итоге возникшие в определенном месте дома просто становились лишними, условий для их полноценного функционирования не было изначально, и вряд ли они появятся. Бывали прецеденты, когда СК становилась банкротом и дом «повисал», как в случае с объектом на улице 4-ой Железнодорожной, 48. Компаниязастройщик ПО «Восток» разорилась, а дом передали в комитет управления муниципальным имуществом Иркутска. Но и по сей день он не введен в эксплуатацию. Причиной, по которой дом не может быть сдан, часто становится передача прав и обязанностей другому застройщику, и тогда начинается неразбериха с землей. - Несколько лет назад у нас возникла проблема с вводом жилого дома, рассказывает генеральный директор одной из строительных компаний. В то время застройщиком и арендатором земли являлась одна строительная компания, а подрядчиком другая. Но на завершающем этапе строительства застройщик обанкротился. В интересах дольщиков землю, на которой строился дом, передали будущим жильцам, организовавшим товарищество собственников жилья. Эта процедура продлилась около двух лет. После того как строительство завершилось, возник вопрос со сдачей объекта, так как в процессе строительства сменился землепользователь, и части документов были оформлены на разные юридические лица. Теперь уже ТСЖ само должно было урегулировать проблему, оформить соответствующую документацию, оплатить пошлины. Не все жильцы были готовы к дополнительным тратам, сразу всех уговорить не удалось, решение затянулось. И только после многочисленных собраний ТСЖ удалось собрать дополнительную сумму на ввод дома в эксплуатацию. Вот уже три года не могут оформить право собственности и прописаться в купленные квартиры проживающие в доме на Амурском проезде (остановка «Цимлянская»). Жильцы рассказали «СН», что ввод дома затянулся, по уверениям компании - застройщика «Стройтранс», из-за неразрешенного вопроса с землей: собственник земли один, а заказчик другой. Однако, по информации Эдуарда Дятлова, застройщик нарушил первоначальный план - вместо девяти этажей построил 11, увеличив многократно нагрузку на фундамент. Ко всему прочему, автоматически возникли несоответствия в документации, разнобой в договорах. Дом, между тем, простаивает. В этом году, признаются представители строительной отрасли, на срывы сроков ввода повлиял и экономический кризис. В частности, в компании «Монолит-Строй Иркутск» «СН» сообщили, что сдача одного из домов затянулась на полгода из-за недостатка финансирования, однако к концу прошлого года дом все-таки был введен. В надежде на закон Специалист правового агентства «Юристъ» Валерий Седов рассказал, что наибольшее количество невведенных домов пришлось на начало 90х годов прошлого столетия. - Тогда появилось много долгостроев, некоторые дома были заселены, рассказал он. - Я знаю случай, когда в Иркутске дом не сдавался в течение 15 лет, и люди там проживали. Однако сегодня ситуация изменилась. В 2005 году в силу вступил закон об участии в долевом строительстве. Покупая квартиру в строящемся доме, дольщики рассчитывают на то, что закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» защитит их права и оградит от непредвиденных ситуаций. Однако, как выяснилось, не всегда закон работает так, как хотелось бы сторонам - застройщику и дольщику. Юрий Рузавин уверен: строительной компании невыгодно затягивать ввод объекта в эксплуатацию. Если дом возводился за счет средств участников долевого строительства, то по условиям договора дольщик вправе потребовать возмещения издержек в размере 1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки. - Если бы каждый дольщик потребовал с СК издержек через суд, компания бы сразу обанкротилась, поэтому чаще застройщики договариваются с недовольными жильцами в досудебном порядке: комуто выплачивают сумму издержки по договоренности, но чаще предлагают заключить дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи объекта в эксплуатацию, - отмечает Виктор Низовцев. - В договорах долевого участия добросовестный застройщик указывает сроки сдачи дома с определенным запасом, вплоть до полугода, говорит Юрий Рузавин. - Для застройщика логично согласовывать условия с указанием таких сроков, как момент окончания строительства (строительство всегда заканчивается ранее), срок ввода дома в эксплуатацию и срок передачи объекта недвижимости дольщику. Это связано с тем, что участники долевого строительства в силу субъективных причин часто смешивают указанные сроки, а их разделение в договоре позволит обеспечить более полное понимание условий и впоследствии снимет очень много вопросов. Один из жильцов дома-долгостроя (введен в 2008 году в эксплуатацию с задержкой в три года) ЖК «Красный квадрат» (Застройщик «ТЕМП-2») Максим Семенов говорит, что, живя в подобном доме, можно продать квартиру (передавать право требования квартиры. прим.Ред.) напрямую, не регистрируя сделки в госорганах путем подписания договора переуступки права требования доли. Это касается домов, которые были построены до вступления в силу закона о долевом участии в строительстве в 2005 году. Правда, гарантий на то, что хозяин не захочет продать одну и ту же квартиру несколько раз, нет, и тем более не ясно, кто захочет покупать такую квартиру, принимая на себя такие риски. Сколько можно ждать? Несоответствие документации, технические нарушения - все это неизбежно ведет к невводу объекта, а страдают от этого в первую очередь жильцы дома. Как выяснилось, тянуться выполнение договорных обязательств может годами, но не все согласны ждать. Бывает, что в некоторых невведенных домах жильцы отдельных квартир по суду оформляют право собственности (которое по определению возникает только после ввода дома в эксплуатацию). Тогда в одном доме могут продаваться две квартиры, у которых стоимость квадратного метра различается в 2-3 раза. Статистически, чаще ввод в эксплуатацию зданий по судебному решению осуществляют юридические лица, у которых в цоколе или на первом этаже находится магазин или офис. Юрий Рузавин отмечает, что частичный ввод дома в эксплуатацию, учитывая действующее законодательство, фактически невозможен, но имеются случаи, когда на отдельные объекты недвижимого имущества (квартиры или офисы) право собственности в не введенном в эксплуатацию доме, тем не менее, оформляется. Как правило, это происходит в судебном порядке. В то же время наличие свидетельства о государственной регистрации права собственности в подобных случаях следует оценивать с особым вниманием. Разрешить проблему цивилизованно, то есть все-таки ввести дом в эксплуатацию, можно различными способами. В основном это зависит от активности и честности самого застройщика, на это у него есть примерно год. Столько контролирующие органы готовы дать времени СК для урегулирования всех шероховатостей в документах при условии, что по всем показателям дом все-таки может быть введен в эксплуатацию. По мнению Максима Семенова, с нерадивым застройщиком судиться невыгодно. Когда все же настанет долгожданное время передачи квартиры, строительная компания может чинить препятствия клиенту в вопросе оформления права собственности. Валерий Седов согласен. Он объясняет, что фактическая площадь и площадь, указанная в договоре долевого строительства, как правило, не совпадают. При осуществлении акта приема-передачи регистрационная служба не зарегистрирует квартиру, если есть подобные расхождения. Тогда дольщику придется снова обращаться к застройщику, и тот может тянуть с переоформлением документов. Через суд добиться своего, конечно, возможно, но это может занять не один месяц. Уроки самозащиты Как видно, часто объекты простаивают по вине застройщиков, и контролирующие органы вовсе не препятствуют работе строителей. Кто же должен следить за тем, чтобы подобное не повторялось? Оказалось, формирующаяся в регионе саморегулируемая организация не защитит дольщика от нерадивого застройщика. Как сообщил «СН» исполнительный директор некоммерческого партнерства строителей Байкальского региона Алексей Пономарев, СРО отвечает только за качество произведенных работ, а не за хозяйственную деятельность заказчика. Если в процессе строительства будут выявлены грубые технологические нарушения, то на их устранение могут быть выделены средства из компенсационного фонда СРО. А вот если застройщик попросту обманул дольщиков, собрав с них деньги и не согласовав документацию, то возвращать свои вложения дольщикам придется самим - через суд. Чтобы в такой ситуации не оказаться вообще, считает Виктор Низовцев, нужно особо тщательно подходить к выбору застройщика. - Не поленитесь - наведите справки о компании, сопоставьте цену предложения со среднерыночной, - советует эксперт. - А главное проверьте договор об участии в долевом строительстве у стороннего специалиста. Можно это сделать, а также получить сведения о прозрачности компании, и в комитете по потребительскому рынку. Лучше избежать проблемы, нежели решать ее впоследствии годами. Ведь итогом тяжбы с нерадивым застройщиком может стать снос дома, а гарантий возврата вложенных денег дольщикам нет.
