Оценка объектов культурного наследия для целей приватизации 191 015, Россия , Санкт-Петербург, ул.Шпалерная, дом 51, лит. «А», БЦ «Таврический», каб.326, тел/факс.: (812) 337 – 66 – 30 e-mail: mail@kglair.ru www.kglair.ru Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» Объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - ОКН) - это: объекты недвижимого имущества (включая объекты археологического наследия), со связанными с ними предметами материальной культуры (произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства (ДПИ) и др.), возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры. 191 015, Россия , Санкт-Петербург, ул.Шпалерная, дом 51, лит. «А», БЦ «Таврический», каб.326, тел/факс.: (812) 337 – 66 – 30 e-mail: mail@kglair.ru www.kglair.ru Ежегодный доклад Министерства культуры РФ «О состоянии объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ» Виды ОКН Количество (ед.) Памятники Ансамбли, в т.ч. 125 523 3 502 памятники в составе ансамблей Достопримечательные места Всего ОКН Всего ОКН, включая памятники в составе ансамблей 18 868 1 637 130 662 144 391 191 015, Россия , Санкт-Петербург, ул.Шпалерная, дом 51, лит. «А», БЦ «Таврический», каб.326, тел/факс.: (812) 337 – 66 – 30 e-mail: mail@kglair.ru www.kglair.ru Структура ОКН по типам недвижимости Типы ОКН Всего, включая памятники в составе ансамблей, в том числе: здания и сооружения памятники археологии памятники монументального искусства иные 191 015, Россия , Санкт-Петербург, ул.Шпалерная, дом 51, лит. «А», БЦ «Таврический», каб.326, тел/факс.: (812) 337 – 66 – 30 Количество (ед.) 144 391 Доля (%) 100 64 155 54 693 4 506 44,5 37,9 3,1 20 948 14,5 e-mail: mail@kglair.ru www.kglair.ru Структура ОКН по категории историко-культурного значения Категория Всего, в том числе: памятники федерального значения памятники регионального значения памятники муниципального значения 191 015, Россия , Санкт-Петербург, ул.Шпалерная, дом 51, лит. «А», БЦ «Таврический», каб.326, тел/факс.: (812) 337 – 66 – 30 Количество (ед.) 144 391 19 236 122 551 2 604 Доля (%) 100,0 13,3 84,9 1,8 e-mail: mail@kglair.ru www.kglair.ru Вновь выявленные ОКН Структура вновь выявленных ОКН Всего, в том числе: памятники, в том числе: здания и сооружения памятники археологии памятники монументального искусства иные ансамбли достопримечательные места 191 015, Россия , Санкт-Петербург, ул.Шпалерная, дом 51, лит. «А», БЦ «Таврический», каб.326, тел/факс.: (812) 337 – 66 – 30 Количество (ед.) 117 301 112 853 Доля в количестве памятников, включенных в реестр (%) 89,8 89,9 31 035 74 517 776 51,0 133,4 32,5 6 525 1 888 2 560 28,1 53,9 156,9 e-mail: mail@kglair.ru www.kglair.ru Доходный потенциал ОКН? Использование ОКН Количество (ед.) Доля (%) Всего ОКН, по которым представлены данные Всего используются, в том числе как: музеи, архивы, библиотеки организации науки и образования театрально-зрелищные организации органы власти, воинские части религиозные организации организации здравоохранения организации транспорта организации торговли организации общественного питания гостиницы офисные помещения жилье парки, сады, некрополи, захоронения иные 69 678 45 214 1 901 1 564 391 1 472 5 393 852 796 1 677 318 202 2 664 8 205 9 151 10 628 100,0 64,9 Не используются 24 464 35,1 191 015, Россия , Санкт-Петербург, ул.Шпалерная, дом 51, лит. «А», БЦ «Таврический», каб.326, тел/факс.: (812) 337 – 66 – 30 Доля от числа используемых объектов (%) 100,0 4,2 3,5 0,9 3,3 11,9 1,9 1,8 3,6 0,6 0,4 5,9 18,2 20,3 23,5 e-mail: mail@kglair.ru www.kglair.ru Финансирование работ по сохранению ОКН Федеральная целевая программа «Культура России» (2012–2018 гг.) Концепция долгосрочного социально-экономического развития РФ до 2020 г. Источники финансирования Федеральный бюджет Бюджеты субъектов РФ Местные бюджеты Внебюджетные поступления Всего Сумма, млн. руб. 14 463,6 13 265,5 791,4 3 902,5 32 423,0 Доля в общем финансировании (%) 44,6 40,9 2,4 12,1 100,0 Состояние лишь 10–15% памятников можно назвать удовлетворительным, большая часть требует незамедлительных действий по их восстановлению 191 015, Россия , Санкт-Петербург, ул.Шпалерная, дом 51, лит. «А», БЦ «Таврический», каб.326, тел/факс.: (812) 337 – 66 – 30 e-mail: mail@kglair.ru www.kglair.ru Возможные формы привлечения внебюджетных средств для сохранения ОКН Приватизация Передача на инвестиционных условиях Аренда Концессионные соглашения Соглашения о ГЧП 191 015, Россия , Санкт-Петербург, ул.Шпалерная, дом 51, лит. «А», БЦ «Таврический», каб.326, тел/факс.: (812) 337 – 66 – 30 e-mail: mail@kglair.ru www.kglair.ru Особенности правового режима использования ОКН, учитываемые при проведении их оценки Обеспечение неизменности ОКН в части предметов охраны (указываются в паспорте ОКН или заключении историко-культурной экспертизы). Выполнение мероприятий по сохранению объекта согласно условиям и срокам, указанным в охранном обязательстве. Получение согласований уполномоченного органа при проектировании и проведении землеустроительных, земляных, строительных и иных работ, и их приостановка при обнаружении археологических и иных объектов с признаками ОКН. Ограничения по функциональному использованию ОКН. Страхование ОКН. Обеспечение открытого доступа к объекту. Льготы, предоставляемые лицам, вложившим свои средства в работы по сохранению ОКН. 191 015, Россия , Санкт-Петербург, ул.Шпалерная, дом 51, лит. «А», БЦ «Таврический», каб.326, тел/факс.: (812) 337 – 66 – 30 e-mail: mail@kglair.ru www.kglair.ru Ценообразующие факторы, специфические для ОКН Риски приспособления к современному использованию Длительные сроки согласований Привлекательное местоположение Престижность Ограничения в использовании, сервитуты Уникальность, конкурентные преимущества при эксплуатации недвижимости Повышенные затраты на сохранение и эксплуатацию Льготы при сохранении ОКН 191 015, Россия , Санкт-Петербург, ул.Шпалерная, дом 51, лит. «А», БЦ «Таврический», каб.326, тел/факс.: (812) 337 – 66 – 30 e-mail: mail@kglair.ru www.kglair.ru Условия, определяющие совокупное влияние положительных и отрицательных ценообразующих факторов на стоимость ОКН Сегмент рынка недвижимости Класс объекта Регион расположения Локальное местоположение объекта Состояние объекта Объемно-планировочные и конструктивные решения Политика региональных властей Исследования, проводимые в различных городах Европы и США: в среднем цены на объекты, имеющие статус ОКН и находящиеся в пригодном для эффективной эксплуатации состоянии, выше на 5-20% 191 015, Россия , Санкт-Петербург, ул.Шпалерная, дом 51, лит. «А», БЦ «Таврический», каб.326, тел/факс.: (812) 337 – 66 – 30 e-mail: mail@kglair.ru www.kglair.ru Сравнительный подход к оценке ОКН Рыночная стоимость в отсутствии рынка. Ограниченная информация об аналогах. Уникальный состав ценообразующих факторов каждого ОКН. Необходимость оценки ДПИ по принципу вклада. Отсутствие в РФ полномасштабных исследований, посвященных изучению влияния на стоимость тех или иных факторов, связанных с охранным статусом ОКН. Применим для оценки ограниченного круга ОКН в хорошем состоянии (особняки, встроенные помещения), а также при определении рыночной арендной платы 191 015, Россия , Санкт-Петербург, ул.Шпалерная, дом 51, лит. «А», БЦ «Таврический», каб.326, тел/факс.: (812) 337 – 66 – 30 e-mail: mail@kglair.ru www.kglair.ru Доходный подход к оценке ОКН Проект ФСО 7 – принцип НЭИ. Определение технико-экономических параметров объекта в результате реализации мероприятий по приспособлению ОКН к современному использованию. Расчет затрат на приспособление ОКН к современному использованию. Оценка положительного влияния статуса ОКН на формирование доходов от эксплуатации недвижимости после выполнения ремонтно-реставрационных работ и приспособления. Учет неопределенности и рисков. Позволяет выполнять оценку ОКН, требующих проведения мероприятий по приспособлению к современному использованию 191 015, Россия , Санкт-Петербург, ул.Шпалерная, дом 51, лит. «А», БЦ «Таврический», каб.326, тел/факс.: (812) 337 – 66 – 30 e-mail: mail@kglair.ru www.kglair.ru Затратный подход к оценке ОКН Определение затрат на создание современного эквивалента ОКН. Высокая степень физического износа. Учет различных видов функционального устаревания и НМА. Особенности оценки земельного участка как условно свободного. Применение подхода сводится к установлению параметров, существенно влияющих на стоимость объекта, другими подходами к оценке 191 015, Россия , Санкт-Петербург, ул.Шпалерная, дом 51, лит. «А», БЦ «Таврический», каб.326, тел/факс.: (812) 337 – 66 – 30 e-mail: mail@kglair.ru www.kglair.ru Актуальные тенденции и проблемы в сфере оценки ОКН Предложения по отнесению оценки ОКН к компетенции оценщиков высшей категории квалификации. Повышение всех видов ответственности оценщика при проведении оценки ОКН. Отсутствие специализированных нормативных и методических материалов. Информационное обеспечение оценочной деятельности: документация по объекту оценки и рыночные исследования. Организация специализированных обучающих курсов и стимулирование углубленных научных исследований в сфере оценки ОКН. 191 015, Россия , Санкт-Петербург, ул.Шпалерная, дом 51, лит. «А», БЦ «Таврический», каб.326, тел/факс.: (812) 337 – 66 – 30 e-mail: mail@kglair.ru www.kglair.ru Благодарю за внимание! Вагаровская Ксения MRICS заместитель директора департамента консалтинга и оценки недвижимости КГ ЛАИР Тел. 7-812-337 66 30 K.Vagarovskaya@kglair.ru 191 015, Россия , Санкт-Петербург, ул.Шпалерная, дом 51, лит. «А», БЦ «Таврический», каб.326, тел/факс.: (812) 337 – 66 – 30 e-mail: mail@kglair.ru www.kglair.ru