Рынок консалтинговых услуг в условиях кризиса отрасли

X НАЦИОНАЛЬНЫЙ КОНГРЕСС ПО НЕДВИЖИМОСТИ
МАСТЕР-КЛАСС
секция
АНАЛИЗ И ПРОГНОЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
СПРОС И ПРЕДПОЧТЕНИЯ ПОКУПАТЕЛЕЙ НА
РЫНКЕ НОВОСТРОЕК МОСКОВСКОГО
РЕГИОНА
ЛУЦКОВ
ВЛАДИСЛАВ МИХАЙЛОВИЧ
директор Аналитического консалтингового центра
холдинга «МИЭЛЬ»
сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости
В.М.ЛУЦКОВ СПРОС И ПРЕДПОЧТЕНИЯ ПОКУПАТЕЛЕЙ ЖИЛЬЯ
КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ МЕТОДЫ
ОЦЕНКИ СПРОСА НА
МАСТЕР-КЛАСС
РЫНКЕ ЖИЛЬЯ
ПОТЕНЦИАЛЬНЫЙ СПРОС:
 количество звонков, обращений в Компанию
РЕАЛИЗОВАННЫЙ СПРОС:
 количество сделок Компании
 количество зарегистрированных Управлением
федеральной регистрационной службы договоров
купли-продажи жилья
В.М.ЛУЦКОВ СПРОС И ПРЕДПОЧТЕНИЯ ПОКУПАТЕЛЕЙ ЖИЛЬЯ
МАСТЕР-КЛАСС
СРАВНЕНИЕ ПОТЕНЦИАЛЬНОГО И РЕАЛИЗОВАННОГО
СПРОСА НА ЖИЛЬЕ В МОСКОВСКОМ РЕГИОНЕ
индекс роста
ДИНАМИКА ИНДЕКСА РОСТА ПОТЕНЦИАЛЬНОГО
И РЕАЛИЗОВАННОГО СПРОСА В МОСКОВСКОМ
РЕГИОНЕ*
3
2,5
2
1,5
1
0,5
0
4 кв.
2002
спрос реализованный
(сделки УФРС)
спрос потенциальный
(звонки в МИЭЛЬ)
2 кв.
2003
4 кв.
2003
2 кв.
2004
4 кв.
2004
2 кв.
2005
4 кв.
2005
2 кв.
2006
4 кв.
2006
* со сдвигом реализованного спроса на 1 квартал назад
В.М.ЛУЦКОВ СПРОС И ПРЕДПОЧТЕНИЯ ПОКУПАТЕЛЕЙ ЖИЛЬЯ
СТРУКТУРА БД ПОКУПАТЕЛЕЙ
НОВОСТРОЕК В
МАСТЕР-КЛАСС
МОСКОВСКОМ РЕГИОНЕ
 Дата сделки
 Адрес объекта-новостройки
 Стадия строительства дома на момент продажи
 Категория дома (по материалу несущих конструкций и наружных
стен)
 Количество этажей в доме
 Количество комнат в квартире
 Общая площадь квартиры, кв. м
 Цена продажи 1 кв. м общей площади квартиры
 ФИО покупателя
 Адрес проживания покупателя (паспортные данные)
 Год рождения покупателя
В.М.ЛУЦКОВ СПРОС И ПРЕДПОЧТЕНИЯ ПОКУПАТЕЛЕЙ ЖИЛЬЯ
МАСТЕР-КЛАСС
X НАЦИОНАЛЬНЫЙ КОНГРЕСС
ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Обработка АКЦ холдинга МИЭЛЬ сведений о покупках новостроек в
Московском регионе, совершенных клиентами Компании в
период 2005-2006 г. позволила получить следующие показатели:
 Половозрастная структура покупателей
 Регион постоянного перед покупкой проживания;
Предпочтения покупателей:
 по местоположению объекта-новостройки
 по категории дома
 по этажности дома
 по стадии строительства, на которой совершается покупка
 по размеру (количеству комнат) квартиры
 по общей площади квартиры
 по цене объекта
В.М.ЛУЦКОВ СПРОС И ПРЕДПОЧТЕНИЯ ПОКУПАТЕЛЕЙ ЖИЛЬЯ
МАСТЕР-КЛАСС
СТРУКТУРА РЕАЛИЗОВАННОГО СПРОСА НА ВТОРИЧНОЕ
ЖИЛЬЕ В МОСКОВСКОМ РЕГИОНЕ, 2003-2006 гг.
Москва – 61-63%
Московская область – 37-39%
период
2006
2005
2004
2003
Москва
Московская область
В.М.ЛУЦКОВ СПРОС И ПРЕДПОЧТЕНИЯ ПОКУПАТЕЛЕЙ ЖИЛЬЯ
МАСТЕР-КЛАСС
СТРУКТУРА РЕАЛИЗОВАНОГО СПРОСА НА НОВОСТРОЙКИ
В МОСКОВСКОМ РЕГИОНЕ, 2005-2006 гг.
2006
2005
52,6
60,0
Москва
47,4
40,0
Подмосковье
В.М.ЛУЦКОВ СПРОС И ПРЕДПОЧТЕНИЯ ПОКУПАТЕЛЕЙ ЖИЛЬЯ
МАСТЕР-КЛАСС
СТРУКТУРА РЕАЛИЗОВАННОГО СПРОСА НА ВТОРИЧНОМ
РЫНКЕ МО ПО МЕРЕ УДАЛЕНИЯ ОТ МКАД
 Ближнее Подмосковье – 41-45%
 Среднее Подмосковье – 25-28%
 Дальнее Подмосковье – 28-32%
период
2006
2005
2004
2003
ближнее Подмосковье
среднее Подмосковье
дальнее Подмосковье
В.М.ЛУЦКОВ СПРОС И ПРЕДПОЧТЕНИЯ ПОКУПАТЕЛЕЙ ЖИЛЬЯ
МАСТЕР-КЛАСС
ДИНАМИКА СТРУКТУРЫ ПОКУПАТЕЛЕЙ КВАРТИР НА
ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ МО ПО МЕСТУ ПРОЖИВАНИЯ, %
Московская область
период
ближнее Подмосковье
период
2006
2006
2005
2005
2004
2004
2003
2003
жители Московской области
жители других субъектов РФ
период
москвичи
иностранцы
среднее Подмосковье
жители Московской области
жители других субъектов РФ
период
2006
2006
2005
2005
2004
2004
2003
2003
жители Московской области
жители других субъектов РФ
москвичи
иностранцы
москвичи
иностранцы
дальнее Подмосковье
жители Московской области
жители других субъектов РФ
москвичи
иностранцы
В.М.ЛУЦКОВ СПРОС И ПРЕДПОЧТЕНИЯ ПОКУПАТЕЛЕЙ ЖИЛЬЯ
МАСТЕР-КЛАСС
РАСПРЕДЕЛЕНИЕ СПРОСА НА НОВОСТРОЙКИ ПО МЕСТУ
ЖИТЕЛЬСТВА ПОКУПАТЕЛЕЙ,%
Распределение реализованного спроса на новостройки в
Московском регионе по месту жительства
покупателей, %
Москва
Ближнее Подмосковье
МО
45,5%
москвичи
67,9%
МО
11,6%
регионы
РФ
зарубежье 18,9%
1,5%
москвичи
25,2%
регионы
РФ
зарубежье
26,3%
3,0%
В.М.ЛУЦКОВ СПРОС И ПРЕДПОЧТЕНИЯ ПОКУПАТЕЛЕЙ ЖИЛЬЯ
МАСТЕР-КЛАСС
СТРУКТУРА СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ НОВОСТРОЕК ПО
КАТЕГОРИИ ДОМА,%
доля, % предложение
75
50
25
0
77,0
23,0
Москва
доля, %
60,0
Ближнее Подмосковье
реализованный спрос
62,8
75
50
панель
монолит 40,0
37,2
панель
монолит
58,0
42,0
25
0
Москва
Ближнее Подмосковье
В.М.ЛУЦКОВ СПРОС И ПРЕДПОЧТЕНИЯ ПОКУПАТЕЛЕЙ ЖИЛЬЯ
СТРУКТУРА СПРОСА ПО МАСТЕР-КЛАСС
ЭТАЖНОСТИ ДОМА,%
СТРУКТУРА СПРОСА ПО ЭТАЖНОСТИ РАЗЛИЧНЫХ КАТЕГОРИЙ
ДОМОВ НА РЫНКЕ НОВОСТРОЕК МОСКВЫ И БЛИЖНЕГО
ПОДМОСКОВЬЯ, %
число этажей в
доме
панель
монолит
Москва
МО
Москва
МО
до 6 этажей
-
-
7,1
0,9
7-14 этажей
13,1
5,4
27,3
5,4
15-17 этажей
13,1
26,8
7,7
39,3
18-24 этажа
9,8
7,1
14,2
12,5
25 этажей и выше
1,1
2,7
6,6
-
В.М.ЛУЦКОВ СПРОС И ПРЕДПОЧТЕНИЯ ПОКУПАТЕЛЕЙ ЖИЛЬЯ
МАСТЕР-КЛАСС
КЛАССИФИКАЦИЯ ДОМОВ ПО СТАДИЯМ СТРОИТЕЛЬНОЙ
ГОТОВНОСТИ
наименовани
е стадии
содержание работ
0
проработка и утверждение исходно-разрешительной и
проектной документации по строительству
1
подготовка строительной площадки к началу
строительства, огорожена территория;
2
работы нулевого цикла, котлован, фундаментные
работы, прокладка коммуникаций
3
строительство надземной части (выше 2 этажа),
возведены стены дома, ведутся внутренние
работы, отделочные работы
4
дом сдан Государственной Комиссии
В.М.ЛУЦКОВ СПРОС И ПРЕДПОЧТЕНИЯ ПОКУПАТЕЛЕЙ ЖИЛЬЯ
МАСТЕР-КЛАСС
СТРУКТУРА СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ НОВОСТРОЕК В
МОСКВЕ ПО СТАДИИ СТРОИТЕЛЬСТВА,%
предложение в Москве
III кв. 2006
II кв. 2006
I кв. 2006
IV кв. 2005
III кв. 2005
II кв. 2005
I кв. 2005
0 стадия
1 стадия
2 стадия
3 стадия
4 стадия
%
реализованный спрос в Москве
III кв. 2006
II кв. 2006
I кв. 2006
IV кв. 2005
III кв. 2005
II кв. 2005
I кв. 2005
0 стадия
1 стадия
2 стадия
3 стадия
4 стадия
В.М.ЛУЦКОВ СПРОС И ПРЕДПОЧТЕНИЯ ПОКУПАТЕЛЕЙ ЖИЛЬЯ
%
МАСТЕР-КЛАСС
СТРУКТУРА СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ НОВОСТРОЕК В
БЛИЖНЕМ ПОДМОСКОВЬЕ ПО СТАДИИ СТРОИТЕЛЬСТВА,%
предложение в Ближнем Подмосковье
III кв. 2006
II кв. 2006
I кв. 2006
IV кв. 2005
III кв. 2005
II кв. 2005
I кв. 2005
0 стадия
1 стадия
2 стадия
3 стадия
4 стадия
%
реализованный спрос в Ближнем Подмосковье
III кв. 2006
II кв. 2006
I кв. 2006
IV кв. 2005
III кв. 2005
II кв. 2005
I кв. 2005
0 стадия
1 стадия
2 стадия
3 стадия
4 стадия
В.М.ЛУЦКОВ СПРОС И ПРЕДПОЧТЕНИЯ ПОКУПАТЕЛЕЙ ЖИЛЬЯ
%
МАСТЕР-КЛАСС
СТРУКТУРА РЕАЛИЗОВАННОГО СПРОСА ПО ПЛОЩАДИ
КВАРТИРЫ,%
Распределение спроса в Московском регионе по
площади квартиры
доля, %
15,9
20
15,0
11,6
11,1
10,2
15
8,8
10 5,6
3,7 4,1 2,8 4,7 1,8
3,4
0,4 0,9
5
0
до 41- 51- 61- 71- 81- 91- 101- 111- 121- 131- 141- 151- 161- 17140 50 60 70 80 90 100 110 120 130 140 150 160 170 250
площадь квартиры, кв. м
Средняя площадь квартир различного размера в панельных и монолитных
новостройках Москвы и ближнего Подмосковья, кв. м
число комнат
панель
монолит
1
Москва
42,3
МО
42,1
Москва
58,4
МО
45,8
2
60,9
59,7
87,4
67,3
3
83,1
81,0
122,8
89,4
4 и более
107,4
105,5
154,3
110,2
В.М.ЛУЦКОВ СПРОС И ПРЕДПОЧТЕНИЯ ПОКУПАТЕЛЕЙ ЖИЛЬЯ
МАСТЕР-КЛАСС
РАСПРЕДЕЛЕНИЕ СРЕДНЕЙ УДЕЛЬНОЙ ЦЕНЫ КВАРТИРЫ В
РАЗЛИЧНЫХ КАТЕГОРИЯХ НОВОСТРОЕК
30
25
20
15
10
5
00
0 900 500 100 700 300 900 500 100 700
3
-2 1 -2 1 -3 1 -4 1 -4 1 -5 1 -5 1 -6 1 -7 1 -7
1
0 6 0 2 0 8 0 4 0 0 0 6 0 2 0 8 0 4 0 $ /к в . м
0
2
2
3
3
4
5
5
6
6
7
панель Москва
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
10 140 170 200 230 260 290 320 350 380 410 440 470
1
1- 01- 01- 01- 01- 01- 01- 01- 01- 01- 01- 01- 0$/кв.
10
м
8 11 14 17 20 23 26 29 32 35 38 41 44
панель
Ближнее Подмосковье
00 20 0 40 0 60 0 800 000 200 40 0 60 0
0
-1 1-1 1-1 1-1 1-1 1-2 1-2 1-2 1-2
1
9 0 1 10 1 30 150 170 1 90 2 10 2 30 2 50 $/кв. м
количество,%
количество,
%
монолит
Ближнее Подмосковье
25
20
15
10
5
0
30
25
20
15
10
5
0
количество,%
к о л и ч е с т в о ,%
м онол ит М оскв а
30
25
20
15
10
5
0
1
1
60
-
0
17
0
1
1
70
-
0
18
0
1
1
80
-
0
19
0
1
1
90
-
0
20
0
00
1
2
0
22
0
0
23
0
1110
0
0
20
21
22
2
00
4
2
1-$/кв. м
0
3
В.М.ЛУЦКОВ СПРОС И ПРЕДПОЧТЕНИЯ ПОКУПАТЕЛЕЙ ЖИЛЬЯ
МАСТЕР-КЛАСС
ДИНАМИКА ДОЛИ ИПОТЕЧНЫХ ОПЕРАЦИЙ НА
ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ ЖИЛЬЯ МОСКОВСКОГО РЕГИОНА
%
30
25
20
Москва
Московская область
Московский регион
15
10
5
0
1кв.05 2кв.05 3кв.05 4кв.05 1кв.06 2кв.06 3кв.06 4кв.06
Источник: данные УФРС по Москве и Московской области
В.М.ЛУЦКОВ СПРОС И ПРЕДПОЧТЕНИЯ ПОКУПАТЕЛЕЙ ЖИЛЬЯ
МАСТЕР-КЛАСС
СТРУКТУРА ИПОТЕЧНЫХ ОПЕРАЦИЙ КОМПАНИИ НА РЫНКЕ
ЖИЛЬЯ ПО КАТЕГОРИЯМ ДОМОВ, 1 кв. 2007, %
Москва
Панель
71,1
Монолит
17,2
Кирпич
11,7
Монолит
15,6
Ближнее Подмосковье
Панель
56,3
Кирпич
28,1
В.М.ЛУЦКОВ СПРОС И ПРЕДПОЧТЕНИЯ ПОКУПАТЕЛЕЙ ЖИЛЬЯ
МАСТЕР-КЛАСС
ПОРТРЕТ ПОКУПАТЕЛЕЙ НОВОСТРОЕК
В МОСКОВСКОМ РЕГИОНЕ
возраст, лет
Москва
Ближнее Подмосковье
66 и выше
мужчины
61 - 65
женщины
56 - 60
51 - 55
46 - 50
41 - 45
36 - 40
31 - 35
26 - 30
до 25
доля, %
В.М.ЛУЦКОВ СПРОС И ПРЕДПОЧТЕНИЯ ПОКУПАТЕЛЕЙ ЖИЛЬЯ
МАСТЕР-КЛАСС
 Спасибо за внимание
 т. 777-33-03, e-mail: lutskov@miel.ru
В.М.ЛУЦКОВ СПРОС И ПРЕДПОЧТЕНИЯ ПОКУПАТЕЛЕЙ ЖИЛЬЯ