Существенные условия договора об участии в долевом строительстве

Существенные условия договора об участии в долевом
строительстве
Юридическая составляющая долевого строительства включает в себя собственно
согласование и заключение договора участия в долевом строительстве, а так же ряд
процедур, предшествующих заключению договора и следующих после него.
Договор об участии в долевом строительстве возникает в том случае, когда
гражданин или юридическое лицо вносят денежные средства для строительства
жилого или нежилого помещения в многоквартирных жилых домах или ином объекте
недвижимости, с привлечением денежных средств участников долевого строительства,
у которых возникает именно долевое участие в строительстве объекта.
К существенным условиям договора об участии в долевом строительстве
относятся:
1.
Определение
подлежащего
передаче
участнику
долевого
строительства конкретного объекта долевого строительства в соответствии с
проектной документацией.
На практике в договоре обычно указываются строительный адрес объекта,
типовая серия дома, количество этажей в доме, номер секции и этажа, на котором
находится квартира, строительный номер квартиры и ее площадь. Приложениями к
договору обычно служат копии планов помещений, на которых визуально отмечается
местоположение передаваемых помещений.
2. Указание срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику
долевого строительства. В ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от
21.07.2014) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных
объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации» (далее - Закон) содержатся нормативные требования к сроку
передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства.
Нарушением будут только те случаи, когда объект долевого строительства будет
передаваться позднее срока, который предусмотрен договором.
Кроме того, срок передачи объекта долевого строительства должен быть единым
для всех участников.
Передача объекта долевого строительства осуществляется по подписываемому
сторонами передаточному акту или иному документу о передаче после получения
застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости в течение
двух месяцев, но не позднее предусмотренного договором срока.
3. Цена договора, сроки и порядок ее уплаты. Под ценой договора в соответствии с
Законом понимается размер денежных средств, подлежащих уплате участником
долевого строительства для строительства объекта долевого строительства.
В соответствии с ч. 3 ст. 5 Закона возможны два способа уплаты цены договора.
Во-первых, платеж может быть внесен единовременно. В этом случае просрочка
внесения платежа в течение более трех месяцев служит основанием для
одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.
Во-вторых, уплату цены договора можно произвести в согласованный
сторонами период, исчисляемый годами, месяцами или неделями, т.е. участнику
долевого строительства в данном случае предоставляется рассрочка.
4. Гарантийный срок на объект долевого строительства. Застройщик обязан передать
участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого
соответствует:
1) условиям договора,
2) требованиям технических регламентов,
3) требованиям проектной документации,
4) требованиям градостроительных регламентов,
5) иным обязательным требованиям.
Согласно Закону (п. 5 ст. 7) гарантийный срок не может быть меньше пяти лет.
Он исчисляется со дня передачи объекта участнику.
5. Договор участия в долевом строительстве должен быть составлен в письменной
форме.
Договор участия в долевом строительстве, равно как и уступка прав требований
по нему, подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 4, ст. 17 Закона), а значит,
вступает в силу только с момента такой регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
В договоре приводятся правоустанавливающие документы, на основании
которых заключается договор:
- свидетельство о государственной регистрации права собственности на
земельный участок для строительства объекта недвижимости или договор аренды
земельного участка, зарегистрированный в установленном порядке. Указанные
документы определяют целевое назначение и порядок использования земли;
- разрешение на строительство объекта недвижимости, оформленное в
установленном порядке.
Так же, обратите внимание на название договора. Закон о долевом строительстве
распространяется на договоры участия в долевом строительстве.
Если вам предлагают заключить договор, который называется «Договор
инвестирования», «Инвестиционный договор на строительство жилого дома» и т.п., а
Вы в таком договоре называетесь «Инвестор», значит, застройщик таким способом
пытается избежать распространения на договор требований Законов «О долевом
строительстве» и «О защите прав потребителей», что для вас может оказаться
негативным моментом.
Хотя судебная практика и указывает на то, что если строительство велось для
личных нужд, вышеуказанные законы распространяются на такие договоры, лучше не
рисковать. Ведь вы хотите купить квартиру, а не стать участником судебной практики.