Бизнес план строительства коттеджного посёлка

Бизнес план строительства коттеджного
посёлка
Бизнес план строительства коттеджного поселка должен включать в себя следующие
составляющие: оценка месторасположения участка строительства, исследование рынка
жилой недвижимости, оценка доходов по проекту, анализ инвестиционных расходов,
оценка текущих расходов, финансово-экономическая оценка, анализ рисков проекта.
Привлекательность рынка
* В настоящее время основную часть предложения рынка загородных коттеджных
поселков составляют поселки элит- и бизнес-класса.
* Неудовлетворенный спрос в сегменте эконом оценивается на уровне около 30%.
* Рост доходов населения растет на фоне стремительного роста стоимости 1 кв.м., что
создает предпосылки для роста эконом-сегмента коттеджных поселков.
За последний год о коттеджных поселках говорят очень много. Теме коттеджных поселков
посвящают конференции и круглые столы.
Это обусловлено стремительным ростом популярности загородной жизни. Все больше
наших соотечественников приходят к выводу, что в большом городе слишком много
суеты, и не хватает спокойствия и умиротворенности. Именно поэтому регулярно
возникают все новые и новые коттеджные поселки – в разных районах, различных
классов, но все без исключения созданы для наиболее комфортной и уютной жизни в
гармонии в природой.
Можно возразить, что не любой облагороженный домик может претендовать в категорию
коттеджные поселок, и вот здесь всплывает вопрос, как ни странно, очень и очень
актуальный.
Чем же отличается коттедж от просто «домика в деревне»?
Во-первых, подъездные пути. Дороги, ведущие в коттеджные поселки, обладают
дорожным покрытием наилучшего качества и высокой пропускной способностью – в
любою погоду путь домой займет у Вас не более получаса.
Во-вторых, расположение. Каждый застройщик коттеджные поселки планирует так, чтобы
они располагались в не только красивых, но и экологически чистых районах.
В третьих, инфраструктура. Крупнейшие специалисты в области недвижимости, составляя
новый план коттеджного поселка, уделяют огромное внимание каждой, казалось бы,
незначительной детали – и в результате рядом с Вами есть все необходимое для
привычной и комфортной жизни – торговые и спортивные центры, бары и рестораны,
детские центры, школы и многое другое.
Кроме того, гарантируется полное инженерно-коммуникационное обеспечение: газ,
водоснабжение и канализация, центральное электроснабжение, московская телефонная
сеть, Интернет, обеспечение налаженности быта собственными сервисно-
эксплуатационными
безопасности.
службами
и
круглосуточная
охрана
собственной
службой
Тема коттеджного поселка интересует и риэлторов. В бизнес план агентств
недвижимости, по большей части, входит ее продажа. Продавать коттеджи легче и
выгоднее, чем крупномасштабные здания.
Предварительный анализ
При подготовке бизнес-плана строительства коттеджного поселка необходимо прежде
всего проанализировать месторасположение предполагаемого к застройке земельном
участка. На данном этапе нужно рассмотреть наличие необходимых коммуникаций на
участке строительства, а в случае их отсутствия оценить возможности их проведения.
Кроме того, нужно оценить удаленность земельного участка от основных транспортных
магистралей, а также уровень развития инфраструктуры на территории, прилегающей к
участку строительства. Оценка месторасположения участка для строительства
коттеджного поселка является важным этапом в процессе подготовки бизнес-плана, так
как цены на коттеджи во многом зависят от данного фактора.
Разработка бизнес-плана строительства коттеджей предусматривает также изучение рынка
жилой загородной недвижимости, что необходимо для определения уровня цен, динамики
спроса и предложения. Информация, полученная в ходе маркетингового исследования
рынка загородной недвижимости, должна быть использована для определения концепции
строительства коттеджного поселка и разработки ценовой политики. Необходимо
отметить, что бизнес-план должен предусматривать создание в поселке не только жилых
домов, но и различных объектов социальной, культурной и развлекательной индустрии.
Оценка доходов по проекту производится на основе информации, полученной на
предыдущих этапах подготовки бизнес-плана. Расчет доходов осуществляется исходя из
предполагаемой стоимости одного кв.м. и общей площади жилой недвижимости,
предназначенной для продажи. В процессе подготовки нужно также рассмотреть
различные способы реализации коттеджей: продажа коттеджей на стадии строительства и
заключение с покупателями договоров долевого участия в строительстве или продажа
готовых коттеджей и заключение с покупателями договоров купли-продажи.
Важной составляющей бизнес-плана создания коттеджного поселка является оценка
инвестиционных расходов. К данным расходам относятся затраты на получение всей
исходно-разрешительной и проектно-сметной документации, строительство коттеджей и
прочих объектов на территории поселка, проведение необходимых коммуникаций,
расходы на благоустройство территории. Кроме того, необходимо учесть расходы на
поиск и заключение договора с управляющей компанией, если функции управления
построенным поселком будут переданы сторонней организации.
Бизнес-план должен включать в себя анализ воздействия на окружающую среду.
Необходимо оценить степень влияния на внешнюю среду, а также описать мероприятия,
направленные на минимизацию возможного ущерба.
В случае если проектом предполагается, что управление коттеджным поселком будет
производить инициатор проекта, необходимо предусмотреть расходы на эксплуатацию и
текущий ремонт инженерных систем, проведение работ по благоустройству территории,
организацию охраны коттеджного поселка и т.д. При этом необходимо также оценить
величину ежемесячных взносов, взимаемых с владельцев коттеджей, и на их основе
рассчитать доходы от данного вида деятельности. Если бизнес-план подразумевает
передачу функций управления специализированной организации, то раздел «Оценка
текущих расходов» отсутствует.
Бизнес-план должен включать график реализации проекта, что предполагает разработку
графика доходов и графика расходов по проекту. При этом необходимо составить как
график осуществления инвестиционных расходов, так и график осуществления текущих
расходов (если таковые имеют место).
Завершающим этапом при подготовке бизнес-плана строительства коттеджного поселка
является расчет финансово-экономических показателей проекта. В данной части должно
быть представлено описание всех предпосылок, используемых при проведении расчетов.
Здесь же приводится информация о структуре финансирования проекта.
Важной составляющей является анализ рисков проекта, так как под воздействием
различных факторов возможно отклонение реальных показателей проекта от
планируемых. В этом случае важно оценить, какой из факторов окажет наиболее сильное
влияние на эффективность проекта. Среди наиболее значимых рисков при реализации
проектов строительства коттеджей можно назвать риск снижения стоимости кв.м.
коттеджа, а также резкое увеличение расходов на строительство.
Прибыль инвестора при строительстве коттеджных поселков
Прибылью инвестора-застройщика в инвестиционном проекте строительства коттеджного
поселка следует считать внутреннюю норму доходности (ВНД) этого проекта, т.е. ту
ставку дисконта, при которой величина приведенных эффектов равна приведенным
капиталовложениям.
Если расчет чистого дисконтированного дохода инвестиционного проекта дает ответ на
вопрос, является он эффективным или нет при некоторой заданной норме дисконта, то
внутренняя норма доходности проекта определяется в процессе расчета и затем
сравнивается с требуемой инвестором нормой дохода на вкладываемый капитал.
Про нашу внутреннюю норму доходности (ВНД) можно сказать, что она обязательно
должна быть выше безрисковой ставки дохода, т.е. нормы отдачи на вложенные средства,
которую инвестор получит практически в ста процентах. Речь, как правило, идет об
эффективной доходности к погашению государственных ценных бумаг или, например,
валютных облигаций Газпрома.
Но речь должна идти не только о безрисковой ставке. Пусть i – приемлемый для
инвестора уровень ставки дохода (её еще называют минимально привлекательной ставкой
доходности или нормативом доходности). Очевидно, что разность ставок характеризует
эффективность инвестиционной (предпринимательской) деятельности. С чисто
финансовых позиций инвестиции имеют смысл только тогда, когда iвн(внутренняя норма
доходности) > i. При iвн < i нет оснований для осуществления инвестиций, так как
доходность ниже принятого норматива; если же под i понимается стоимость заемных
средств, то инвестиции просто убыточны.
Стоимость строительства можно оценить по двум видам стоимости:
* по стоимости воспроизводства
* по стоимости замещения.
Стоимость воспроизводства – это расчетная стоимость строительства в текущих ценах на
дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких же материалов, с соблюдением
тех же способов производства строительных работ и квалификацией рабочей силы, по
такому же проекту, которые применялись при строительстве оцениваемого объекта.
Стоимость замещения – это оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на
дату оценки объекта с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, с
применением современных материалов, современных способов производства работ и
проектных решений.
В современной практике оценки применяют следующие методы определения стоимости
строительства:
* метод укрупненных обобщенных показателей стоимости (метод сравнительной
единицы)
* метод укрупненных элементных показателей стоимости
* метод единичных расценок.
При заданных требованиях к точности оценки и наличии исходной информации наиболее
предпочтительным и общеприменимым является метод укрупненных обобщенных
показателей стоимости (метод сравнительной единицы). Метод основан на сравнении
стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта, со стоимостью
аналогичной единицы измерения подобного объекта. Этот метод часто используют
оценщики в рамках затратного подхода.
Выводы
Вложение инвестиций в строительство коттеджей является достаточно высокодоходным
бизнесом. Впрочем, в настоящий момент строительство практически любого жилья, за
исключением социального, высокодоходно. Обращает внимание, что инвестиции в
эконом-класс имеют большую доходность. Однако и другие сегменты коттеджной
застройки весьма привлекательны для инвесторов.
Высокий спрос, подстегиваемый ипотечным кредитованием, которое распространяется
также и на премиум-класс, рождает и соответствующее предложение.
Тенденции
Рост цен, возможно, будет не таким интенсивным и такого резкого взлета цен как в 2007
году может быть и не будет, но плавный подъем цен сохраниться. Понятно, что процесс
повышения цены не может быть бесконечным, но рост цен, 2-3% в квартал возможен.
Одной из тенденций 2007 года можно назвать увеличение количества покупателей,
приобретающих дома по «белой» схеме», когда в договоре прописывается реальная
стоимость покупки. На сегодняшний день такие сделки составляют 60-70% от общего
количества. Это связано с тем, что у большинства топ-менеджеров прозрачные доходы.
Еще одной тенденцией мы можем назвать рост доли объектов загородной недвижимости,
приобретаемых с помощью ипотеки. На сегодняшний день, порядка 30% покупателей
приобретают дома с помощью ипотечных кредитов. По мнению экспертов доля
покупателей, приобретающих дома в кредит возрастет в 2008 году до 85 %.
Все мечтают купить недорогой загородный дом. Дефицит сложился из-за того, что
застройщикам не выгодно строить поселки эконом-класса. Земля дорожает,
коммуникации дорожают, строительные материалы дорожают, стоимость рабочей силы
дорожает, плюс инфляция. Все перечисленные причины существенно тормозят развитие
загородной недвижимости эконом-класса.
Одной из перспективных тенденций является вынесение объектов общественного
пользования - магазинов, ресторанов, образовательных и медицинских учреждений за
пределы коттеджного поселка и создание единой развитой инфраструктуры для целого
комплекса поселков.
Ценообразование коттеджных поселков
Себестоимость строительства коттеджного поселка зависит от многих факторов.
Определяющими являются:
1) стоимость земельного участка, категория и целевое назначение земельного участка
(если она в другой категории (назначении), то требуются дополнительные затраты на
перевод)
2) наличие коммуникаций (какие коммуникации и как далеко необходимо провести)
3) наличие хороших подъездных путей (нужно ли строить дороги)
4) класса строящегося поселка
5) типа строящегося поселка (поселок с внутренней инфраструктурой, без нее и т.д.;
поселок в котором продаются только готовые коттеджи, земля с подрядом, только земля и
т.д.)
6) в ситуации, когда застройщик продает готовые дома или землю с подрядом, то
себестоимость строительства также зависит от проектов домов (материалы, проекты)
Влияние этих факторов дают себестоимость строительства коттеджного поселка. Можно
сразу сделать вывод, что средних цифр по себестоимости строительства коттеджных
поселков нет, это каждый раз достаточно индивидуальный случай.
Себестоимость же строительства отдельно взятого коттеджа внутри поселка:
предположив, что человек уже владеет землей, и все разрешения уже имеются, стоимость
строительства дома будет варьироваться от 300 до 1000 $/кв.м. (в среднем 400 - 550
$/кв.м.). Такой разброс зависит от выбранных материалов и проекта дома (например,
наличие архитектурных "изысков", например, башенок, сразу увеличивает стоимость
строительства на один квадратный метр).
Цена по окончании строительства
Цена по окончании строительства напрямую зависит от себестоимости строительства
коттеджного поселка. Помимо прочего на цену влияет, конечно, и то, как застройщик
позиционирует свой поселок, и то насколько был успешно с точки зрения рынка выбран
проект. То есть предложение все-таки должно соответствовать спросу. Сейчас, когда
рынок начал, наконец, переходить в более цивилизованные отношения, и потребитель
стал более образован и требователен, последний фактор имеет все более ощутимое
влияние на цену предлагаемого объекта.
Разброс цен на дома в коттеджных поселках очень широк. Цены на коттеджи разного
класса на разных направлениях разные.
Стоимость эксплуатации
Ежемесячные эксплуатационные платежи в коттеджных поселках включают: охрану,
вывоз мусора, коммунальные услуги, уборку и обслуживание территории, расчистку
дорог, содержание штата специалистов, обслуживающих инженерное оборудование. Если
в поселке есть объекты инфраструктуры, то часть эксплуатационных платежей может
идти на их обслуживание. Как правило, застройщик создает свою эксплуатирующую
поселок организацию. В сегменте же недорогих поселков (поселков среднего класса и
ниже) как правило, застройщик не берет на себя организацию службы эксплуатации правлению ТСЖ делегируется право найти такую организацию.
Есть три варианта расчета платежей:
1) определяется метражом дома
2) определяется площадью участка
3) фиксированный ежемесячный платеж, не зависящий от площади коттеджа - расходы за
все предоставляемые услуги делятся на всех собственников в равных долях.
Спрос. Предпочтения покупателей
1. Возросла популярность таунхаусов.
2. Согласно результатам исследований порядка 30 % покупателей отдают предпочтение
классике, 26 % - английскому стилю, 14 % - модерну, 6 % - шале, деревянным домам,
традиционным для горной Швейцарии, и около 2 % - лофт-зданиям с большими окнами,
единым объемом внутреннего пространства, металлическими балками.
3. Самыми востребованными материалами строительства на сегодняшний день остаются
кирпич и дерево. Пропорции их применения в данной отрасли за последнее время не
изменились.
4. Основные предпочтения покупателей по площадям коттеджей: бизнес-класса - дома
небольшой площади (от 250 до 450 кв. м), класса элит - дома площадью от 700 до 1200 кв.
м.
5. Предпочтения покупателей по размерам участков: отсутствие спроса на участки
размерами до 15 соток.
6. Как и ранее наибольшей популярностью пользуются поселки, расположенные либо на
берегу водоема, либо в лесу.
7. Покупатели стали более требовательными. Сейчас необходимо чтобы коттеджный
поселок имел высокое качество строительства и коммуникаций, ранее основным (и чуть
ли не единственным) требованием покупателей было наличие хорошей охраны поселка.
8. Возросли требования к инфраструктуре - теперь в поселках для постоянного
проживания или рядом с ними необходимы не только магазины и фитнес-центры, но и
детсады и школы.
9. Растет интерес покупателей к проектам с концептуальной идеей. Также потребители
стали больше внимания обращать на авторов проектов, архитекторов.
10. Покупатели стали более осторожно и профессионально подходить к выбору дома,
начали чаще обращать внимание на инвестиционную привлекательность объектов даже в
тех случаях, когда покупают их для личного пользования.
11. Покупатели теперь предъявляют четкие требования к загородному жилью.
Большинство из них к моменту выбора коттеджа уже сформировали представления о
необходимом ему количестве помещений, их метраже и назначении. Для покупателей
сейчас более важны комфорт и эффективное использование площадей, оригинальность
дома ушла на второй план.