Порядок приема документов на государственную регистрацию

Кредит выплачен – что дальше?
(«Красное знамя» №121 от 30.06.2006г.)
Вряд ли кому-то в наше время неизвестно, что такое залог недвижимого
имущества (ипотека). Обращения граждан в Регистрационную службу по
регистрации договоров ипотеки, в том числе и регистрации договоров купли
продажи с последующим залогом жилого помещения – так называемой ипотекой
в силу закона, достаточно многочисленны.
Мы уже публиковали статьи, посвященные собственно регистрации залога.
Вкратце напомним: сущность ипотеки состоит в том, что кредиторзалогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником
обязательства, обеспеченного ипотекой, получить удовлетворение за счет
заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за
изъятиями, установленными федеральным законом (алиментные обязательства,
задолженность по заработной плате, другие привилегированные требования).
Залог может возникнуть как в силу договора (при этом заключается отдельный
договор о залоге недвижимого имущества), так и в силу закона (например, в том
случае, если вы приобретаете квартиру с рассрочкой платежа, квартира будет
находится в залоге у продавца, пока вы не расплатитесь с ним полностью, и пока
регистрационная запись об ипотеке не будет погашена в Едином
государственном реестре прав). В соответствии с Гражданским кодексом РФ и
Закону «Об ипотеке (залоге имущества)», договора об ипотеке подлежат
государственной регистрации.
Поскольку залог недвижимого имущества - не самостоятельная сделка, а
способ обеспечения обязательства по другому, обычно кредитному, договору, с
исполнением основного обязательства залог прекращается. Но следует иметь в
виду, что исполнение основного обязательства должником является лишь одним
из возможных оснований прекращения залога. Залог может быть прекращен и в
случае гибели заложенного имущества; и в случае утраты залогодателем, не
являющимся одновременно должником, своей заложенной недвижимости в
результате неисполнения должником обязательства (продажи объекта залога с
публичных торгов, продажи залогодержателю заложенного имущества при
объявлении торгов несостоявшимися); и в случае прощения долга; и в случае
новации обязательств; и в случае зачета взаимных требований, прекращающих
основное обязательство, а также в иных случаях, предусмотренных законом.
Таким образом, момент прекращения залога не связан с моментом погашения
записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав.
Однако залогодатель имеет понятную заинтересованность в погашении такой
записи, например, для целей последующих залогов, продажи имущества, которое
было заложено и т.д. Наличие непогашенной регистрационной записи об
ипотеке или о другом обременении права на объект недвижимости может
существенно ограничить способность владельца этого имущества распорядиться
им. Так, потенциальный покупатель, узнав, что квартира обременена ипотекой (а
статья 7 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое
1
имущество и сделок с ним» предусматривает, что государственная регистрация
носит открытый характер, т.е. покупатель имеет право на получение таких
сведений), может отказаться от заключения договора купли-продажи этого
имущества, несмотря на заверения владельца, что залог уже фактически
прекращен.
В соответствии с Гражданским Кодексом РФ, регистрационная запись
прекращается в том же реестре, в котором зарегистрирована ипотека, а именно в
Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с
ним. Поэтому, выплатив кредит банку или расплатившись полностью с
продавцом имущества, приобретенного вами в рассрочку, обратитесь в
Регистрационную службу, чтобы снять обременение, ограничивающее ваше
право собственности.
Согласно Закону «Об ипотеке (залоге имущества)», ипотека может быть
прекращена по трем основаниям: на основании заявления законного владельца
закладной, на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя
либо на основании решения суда (арбитражного суда, третейского суда) о
прекращении ипотеки.
Законный владелец закладной – понятие весьма широкое, охватывающее как
залогодержателя, так и исполнивших обязательство залогодателей-должников, а
также залогодателей, не являющихся должниками, и понесших ответственность
за неисполнение основного обязательства должником. Таким образом, подать
заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке может как
залогодержатель (например, в случае прощения им долга или в случае новации
обязательства, скажем, замены ипотеки на поручительство или иную банковскую
гарантию), так и законный владелец закладной - залогодатель.
Отметим, что Закон об ипотеке предусматривает ряд случаев, в которых
составление и выдача закладной не допускается, например, если предметом
залога является предприятие как имущественный комплекс. В этих случаях
регистрационная запись об ипотеке погашается на основании совместного
заявления залогодателя и залогодержателя.
Второе из оснований – совместное заявление – относится к таким отношениям
ипотеки, которые не оформлялись закладной, а только договором об ипотеке.
Следует иметь в виду, что исполнение основного обязательства должником
является лишь одним из возможных оснований прекращения залога. Залог может
быть прекращен и в случае утраты залогодателем, не являющимся одновременно
должником, своей заложенной недвижимости в результате неисполнения
должником обязательства, и в случае прощения долга, и в случае новации
обязательств, и в случае зачета взаимных требований, прекращающих основное
обязательство. Прекращение залога по любому основанию, предусмотренному
законодательством Российской Федерации, дает право залогодателю требовать
от залогодержателя подачи совместного заявления о погашении
регистрационной записи об ипотеке.
Что делать залогодателю, если залогодержатель оказался недобросовестным и
отказывается подавать такое заявление или изменил место нахождения, не
2
предупредив об этом залогодателя? В этом случае залогодатель может
обратиться в суд с иском о понуждении залогодержателя подать совместное
заявление, поскольку бездействие недобросовестного залогодержателя нарушает
права залогодателя на имущество, являвшееся предметом ипотеки.
Положительным моментом правила о подаче совместного заявления является то,
что таким образом снижается риск ошибочного погашения регистрационной
записи об ипотеке, благодаря чему положение залогодержателя по договору
ипотеки становится более стабильным.
Судебное решение, влекущее прекращение ипотеки, может быть применено по
спорам:
- о признании недействительными сделок (о применении последствий
ничтожности), выражающих основное обеспеченное ипотекой обязательство;
- о признании недействительными собственно ипотечных сделок;
- о расторжении договоров, содержащих обязательство, обеспеченное ипотекой;
- об изменении вышеуказанных договоров, если такое изменение несовместимо с
сохранением соответствующей ипотеки;
- о расторжении договоров об ипотеке;
- об обращении взыскания на предмет ипотеки в пользу третьих лиц;
- о признании недействительными либо расторжении договоров аренды (если
предметом ипотеки является право аренды).
Чтобы стать основанием для прекращения регистрационной записи об ипотеке,
судебное решение должно вступить в законную силу.
Итак, для погашения записи об ипотеке, необходимо или заявление законного
владельца закладной и сама закладная для аннулирования; или вступившее в
законную силу решение суда, или, наконец, совместное заявление залогодателя и
залогодержателя.
Напоминаем,
что
заявления
подаются
лично
правообладателем, стороной сделки или их представителями на основании
нотариально удостоверенной доверенности; стало быть, залогодержателю (его
представителю), в том числе и представителю банка, необходимо явиться в
Регистрационную службу с документом, удостоверяющим личность и
доверенностью (иным документом, подтверждающим полномочия лица,
подписавшего заявление о погашении записи об ипотеке, на совершение
подобных действий от имени правообладателя или стороны сделки).
Если залогодатель получил свидетельство о государственной регистрации права
на заложенное им имущество, в котором стоит отметка о регистрации ипотеки,
после регистрации погашения записи о залоге он имеет право за плату получить
новое свидетельство, в котором таких отметок уже не будет.
Начальник Нефтекамского отдела
Государственный регистратор
В.Г.Шафикова
3