Письмо Комитета регистрационной службы Министерства юстиции Республики Казахстан от 2 августа 2003 года N 11-1-4/2830/2 Национальный банк Республики Казахстан Комитет регистрационной службы Министерства юстиции Республики Казахстан, рассмотрев Ваше обращение от 7 июля 2003 года за N 21045/3438юр по вопросу регистрации договоров залога, сообщает следующее. Согласно части 1 статьи 307 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее - ГК РК) в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество и допустимость его использования. Несоблюдение данных правил влечет недействительность договора о залоге. Требованиям указанной статьи обязательно должен соответствовать договор о залоге движимого имущества, в противном случае, согласно пункту 1 статьи 11 Закона РК "О регистрации залога движимого имущества" предусмотрено право регистрирующего органа отказать в его регистрации. Залог предприятий, зданий, сооружений, квартир, прав на земельные участки и другой недвижимости регулируется Указом Президента РК, имеющим силу закона, "Об ипотеке недвижимого имущества" (далее Указ об ипотеке). Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РК, применяются к ипотеке в случаях, когда Указом об ипотеке не установлены иные правила (статья 299 ГК РК). Согласно статье 7 Указа об ипотеке в ипотечном договоре должны быть указаны имя (наименование) и место жительства (место нахождения) залогодателя и залогодержателя, а также должника, если залогодатель (вещный поручитель) не является должником по основному обязательству, существо основного обязательства, его размер и сроки исполнения; опись и место нахождения заложенного недвижимого имущества, наименование права, в силу которого недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, иные условия, относительно которых по заявлению любой из сторон в ипотечном договоре должно быть достигнуто соглашение и которые не запрещены законодательством. Если залогодатели и залогодержатели, руководствуясь диспозитивными нормами статьи 7 Указа об ипотеке, при заключении ипотечного договора практикуют совместным соглашением включать в него условие о стоимости предмета ипотеки, то такое условие, в соответствии с нормами пункта 1 статьи 393 ГК РК, признается существенным для заключаемых договоров. Такие договоры считаются заключенными, когда между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным его условиям. Однако законодатель, допуская согласование существенных условий по желанию сторон договора, не говорит о возможности определения стоимости предмета ипотеки по соглашению сторон. Это и не может быть допустимо, так как в соответствии с пунктом 10 статьи 10 Закона РК "О лицензировании", статьей 20 Закона РК "Об оценочной деятельности в Республике Казахстана (далее Закон об оценочной деятельности) деятельность по оценке имущества подлежит лицензированию и осуществляется оценщиком - физическим или юридическим лицом, имеющим соответствующую лицензию, которое для ее получения должно отвечать определенным квалификационным требованиям предъявляемым к образованию, опыту работы физических лиц, как работающих самостоятельно, так и состоящих в штате юридического лица. При осуществлении деятельности по оценке, оценщик определяет возможную рыночную или иную стоимость объекта оценки. Так же, как установлено подпунктом 3 пункта 2 статьи 6 Закона об оценочной деятельности, обязательная оценка в соответствии с законодательными актами Республики Казахстан проводится для ипотечного кредитования. Ипотека недвижимого имущества - это вид залога, при котором заложенное недвижимое имущество или доля в нем остаются во владении и пользовании залогодателя или третьего лица. Законом РК от 3 июня 2003 года за N 427 "О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам ипотечного кредитования" в Указе об ипотеке было изменено определение "ипотечного договора - соглашение сторон об установлении ипотеки в обеспечение основного обязательства", а также введены новые термины "ипотечный заем банковский заем, обеспеченный ипотекой недвижимого имущества" и "ипотечный жилищный заем - ипотечный заем, предоставляемый в целях строительства жилища либо его покупки и (или) ремонта". То есть, при ипотечном кредитовании (выдаче банком ипотечного заема либо ипотечного жилищного заема) (статья 6 Закона об оценочной деятельности) проводится обязательная оценка объекта недвижимости, залог которого обеспечивает исполнение основного обязательства. Из изложенного следует, что указание оценки предмета ипотеки может содержаться в договоре ипотеки недвижимого имущества, при согласовании его как существенного условия договора. Но, независимо от указания оценочной стоимости в ипотечном договоре, во всех случаях оценка предмета ипотеки обязательна и должна производиться оценщиком, имеющим соответствующую лицензию, что является императивной нормой действующего законодательства. Статья 155 ГК РК регулирует регистрацию сделок с недвижимым имуществом, подлежащих в соответствии с законодательными актами государственной регистрации, в число которых входит и залог. Также указанная статья допускает возможность отказа в регистрации со ссылкой на нарушение требований законодательства. Нарушение вышеописанных норм законодательства об ипотеке и об оценочной деятельности и выявляется при представлении на регистрацию ипотечных договоров. Также, обращаем Ваше внимание, что статьей 22 Закона об оценочной деятельности, установлено, что лица, нарушившие законодательство об оценочной деятельности, несут ответственность в соответствии с законами Республики Казахстан. Настоящий ответ на Ваше обращение не является официальным разъяснением, так как в соответствии со статьей 15 Закона РК "Об органах юстиции" органы юстиции по поручению Правительства и ПремьерМинистра, а так же по собственной инициативе осуществляют официальное разъяснение только нормативных правовых актов Правительства. И.о. Председателя Н. Ыбырайым