ОБЗОР РЫНКА ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Г. ХАРЬКОВА. ИТОГИ 2010 ГОДА незначительное Тенденции относительная стоимостных стабилизация показателей на офисную активности. повышение Увеличению деловой уровня спроса способствовали зарубежные компании (банки, недвижимость, как в сегменте аренды, так и страховые и IT компании). продажи; Оживление интереса со стороны арендаторов низкая активность девелоперов в сегменте офисной недвижимости; увеличение спроса к офисным площадям незначительно снизило уровень вакантности в профессиональных на офисные бизнес центрах. Однако площади в сегменте аренды со стороны IT заполняемости компаний, банковских и страховых структур, непрофессиональных и нововведенных бизнес туристических фирм; центрах уменьшение уровня вакантности в офисных уровень остается на площадей достаточно в низком уровне. качественных бизнес центрах; Активность девелоперов в сегменте офисной увеличение уровня заинтересованности к недвижимости находится на низком уровне. офисным помещениям – до 100 кв.м; Порядка 90-95% проектов бизнес-центров заморожены, в основном девелоперы Ситуация на рынке реализуют проекты торгово-офисных центров Развитие рынка в 2010 году по-прежнему и многофункциональных комплексов. характеризовалось вялотекущими процессами. Среди На протяжении прошедшего года в сегменте сегменте в 2011 году планируется ввод в продажи сохранились тенденции, характерные эксплуатацию: ТОЦ «Ave Plaza» (UNIQA Rel для 2009 года: Estaite), МФК «Ковчег» (МКДУ). большинство участников рынка заявленных проектов в данном занимают «выжидательную позицию»; Анализ предложения По данным аналитического отдела «ППФ «Крона» в 2010 года в Харькове было введено стоимостные показатели продолжают оставаться стабильными, ежемесячно в эксплуатацию порядка 8 тыс. кв.м наблюдаются незначительные колебания; качественных офисных площадей. Текущий В сегменте аренды в 2010 г. было отмечено объём офисных площадей в бизнес центрах Характеристика рынка Общий объём, тыс. кв. м Введено в эксплуатацию в 2010, тыс. кв. м Уровень вакантности, % Класс А Класс В Класс С Класс D,E - 188,6 184,7 300 - Стоимостные показатели, $ Арендные ставки, грн./мес. по данным ООО «ППФ «Крона» 8,3 - - - 5-40% 800-2000 600-1500 500-1500 70-120 40-100 40-80 (В,С класса) на декабрь 2010 составлял около В сегменте аренды, большинство арендаторов 373,3 тыс. кв. м. рассматривали в основном переезд в другой Наибольший удельный предложения, вес в структуре по-прежнему, занимали офисные помещения D и Е класса (45%). офис с целью улучшения условий договоров Общий объём офисных площадей (класс В, С) в г. Харькове, тыс. кв. м Появление на рынке новых площадей в 2010 году привело к изменению структуры предложения. Так офисы класса В теперь составляли 28% от общего объема предложения, а офисы С класса – 27%. Отсутствие новых проектов бизнес центров обуславливалось низкой активностью девелоперов в данном сегменте рынка. В основном существующие проекты были анонсированы ещё в докризисный период, их реализация была начата за счет заёмных средств, что с учетом кризисных явлений привело к увеличению периода строительства и уменьшению ставок капитализации. Данные факторы сделали появление новых проектов нецелесообразным как с экономической точки зрения, так и с точки зрения конъюнктуры рынка. Анализ спроса По итогам 2010 года можно говорить об относительной активизации рынка офисной недвижимости в сегменте аренды, тогда как в сегменте продажи рынок находится в состоянии стагнации. Уменьшение уровня вакантности не повлияло на рынок в целом, по-прежнему в наиболее выгодной ситуации находятся бизнес центры, сданные в эксплуатацию до кризиса. В сегменте продажи наибольшим интересом пользовались офисные помещения с высокой инвестиционной привлекательностью. Динамика изменения структуры предложения офисных площадей (класс В, С) в г. Харькове, тыс. кв. м аренды, в меньшей степени рассматривалось Структура спроса на офисные площади в г. увеличение занимаемых офисных площадей. Харькове, % от общего количества заявок По-прежнему основной формировался за спрос на счет рынке компаний нефинансового сектора: IT компании и т.д. Также в 2010 году был отмечен высокий потенциальный спрос со стороны крупных российских банков. С точки зрения процентного соотношения структура спроса практически не изменилась. Так, наибольшим спросом пользовался формат офисов до 100 кв.м (53% от общего количества заявок). Спрос на офисные площади более 1000 кв.м составлял 11% от общего объёма спрос. В зависимости от месторасположения в сегменте аренды уменьшился спрос на офисы, расположенные в районах с хорошей транспортной развязкой. В сегменте продажи значительных изменений в предпочтениях потенциальных покупателей не произошло. По-прежнему востребованными являются офисы, расположенные в центре и приближенных к центру районах. Анализ стоимостных показателей По итогам прошедшего года стоимостные показатели на рынке офисной недвижимости были стабильны и кардинального изменения не претерпели. В сегменте аренды в некоторых бизнес центрах было отмечено повышение арендных ставок, в основном это касается В класса. В сегменте продажи стоимостные показатели стабильны. все площади, вследствие чего возможно Такая ситуация обуславливалась увеличение среднего уровня вакантности. относительной стабильностью в экономикополитической сфере страны. Диапазон арендных ставок на офисную Таким образом средняя арендная ставка в недвижимость (D,E класс) в г. Харькове, бизнес грн./кв.м центрах на декабрь 2010 года составляла порядка 80 грн./кв.м с учетом эксплуатационных расходов. В целом стоимостные показатели на офисы D,Е класса по городу оставались стабильны. За 2010 г. снижение составило 13% и на конец декабря средняя стоимость офисов составляла 850 $/ кв.м. Анализируя арендные ставки на офисы D,E класса, также необходимо снижение отметить на уровне незначительное 1-3% по итогам рассматриваемого периода. На конец декабря 2010 года средняя арендная ставка по городу составила 70 грн./кв.м. Диапазон стоимостных показателей на Прогноз офисную недвижимость (D,E класс) в г. По мнению экспертов «ППФ «Крона» в Харькове, $/кв.м краткосрочной перспективе на рынке офисной недвижимости существенных изменений не произойдет. К концу показателей года изменение будет стоимостных незначительно по отношению к стоимости объектов. В сегменте аренды в 2011 году возможен рост 3-5%, а в сегменте продажи предпосылок к росту или уменьшению ценовых Вероятней всего, офисной недвижимости показателей показатели нет. стоимости кардинальным образом не изменятся. В 2011 году ожидается появление порядка 2025 тыс. кв.м офисных площадей. Маловероятно, что рынок сможет поглотить