обзор рынка офисной недвижимости г

ОБЗОР РЫНКА ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Г. ХАРЬКОВА. ИТОГИ 1 КВАРТАЛА
2011 ГОДА
Тенденции
В сегменте аренды также

стабильность стоимостных показателей
произошло. Основной спрос формируется за
на офисную недвижимость, как в сегменте
счет зарубежных компании (банки, страховые
аренды, так и продажи;
и IT компании) и местных компаний (сфера

низкая
активность
девелоперов
в
изменений не
услуг).
сегменте офисной недвижимости;
Оживление интереса со стороны арендаторов

сохранение стабильного уровня спроса к
к
офисным помещениям – до 100 кв.м;
незначительно снизило уровень вакантности в
незначительное
профессиональных бизнес центрах. Однако по

оживление
участников
рынка в сегменте продажи;
офисным
итогам
1
площадям
квартала
в
конце
2011г.
2010г.
уровень
заполняемости офисных площадей бизнес
Ситуация на рынке
центрах остался на прежнем уровне.
В 1 квартале 2011г. на рынке офисной
Активность девелоперов в сегменте офисной
недвижимости
г. Харькова кардинальных
недвижимости находится на низком уровне.
изменений не произошло. Развитие рынка по-
Порядка 90-95% проектов бизнес-центров
прежнему характеризовалось вялотекущими
заморожены,
процессами.
реализуют проекты торгово-офисных центров
В основном на рынке преобладали тенденции
и многофункциональных комплексов.
характерные для второй половины 2010г. А
Среди
именно:
сегменте в 2011 году планируется ввод в

большинство
участников
рынка
стоимостные показатели продолжают
оставаться
стабильными,
основном
заявленных
девелоперы
проектов
в
данном
эксплуатацию: ТОЦ «Ave Plaza» (UNIQA Rel
Estaite), МФК «Ковчег» (МКДУ).
занимают «выжидательную позицию»;

в
ежемесячно
наблюдаются незначительные колебания;
Анализ предложения
По данным аналитического отдела «ППФ
«Крона» в 1 квартале 2011 года в Харькове не
было введено в эксплуатацию качественных
Характеристика рынка
Общий объём, тыс. кв. м
Введено в эксплуатацию в 2010,
тыс. кв. м
Уровень вакантности, %
Класс А
Класс В
Класс С
Класс D,E
-
188,6
184,7
300
-
Стоимостные показатели, $
Арендные ставки, грн./мес.
по данным ООО «ППФ «Крона»
-
-
-
-
5-40%
800-2000
600-1500
500-1500
70-120
40-100
40-80
офисных площадей. Текущий объём офисных
Общий объём офисных площадей (класс
площадей в бизнес центрах (В,С класса) на
В, С) в г. Харькове, тыс. кв. м
март 2011г. составлял около 373,3 тыс. кв. м.
Наибольший
удельный
предложения,
вес
в
структуре
по-прежнему,
занимали
офисные помещения D и Е класса (45%).
Появление на рынке новых площадей в 2010
году
привело
к
изменению
структуры
предложения. Так офисы класса В теперь
составляли
28%
от
общего
объема
предложения, а офисы С класса – 27%.
Отсутствие новых проектов бизнес центров
обуславливалось
низкой
активностью
девелоперов в данном сегменте рынка. В
основном
существующие
проекты
были
анонсированы ещё в докризисный период, их
реализация была начата за счет заёмных
средств, что с учетом кризисных явлений
привело к увеличению периода строительства
и уменьшению ставок капитализации.
Данные факторы сделали появление новых
проектов
нецелесообразным
как
с
экономической точки зрения, так и с точки
зрения конъюнктуры рынка.
Анализ спроса
По итогам 1 квартала 2011 года можно
говорить
об
относительной
активизации
рынка офисной недвижимости по сравнению с
аналогичным периодом прошлого года.
Уменьшение уровня вакантности не повлияло
на рынок в целом, по-прежнему в наиболее
выгодной ситуации находятся бизнес центры,
сданные в эксплуатацию до кризиса.
В сегменте продажи наибольшим интересом
пользовались офисные помещения с высокой
инвестиционной привлекательностью.
Динамика
изменения
структуры
предложения офисных площадей (класс
В, С) в г. Харькове, тыс. кв. м
В сегменте аренды, большинство арендаторов
Структура спроса на офисные площади в г.
рассматривали в основном переезд в другой
Харькове, % от общего количества заявок
офис с целью улучшения условий договоров
аренды, в меньшей степени рассматривалось
увеличение занимаемых офисных площадей.
По-прежнему
основной
формировался
за
спрос
на
счет
рынке
компаний
нефинансового сектора: IT компании и т.д.
С
точки
зрения
процентного
соотношения структура спроса не изменилась.
Так,
наибольшим
спросом
пользовался
формат офисов до 100 кв.м (53% от общего
количества
заявок).
Спрос
на
офисные
площади более 1000 кв.м составлял 11% от
общего объёма спрос.
В зависимости от месторасположения в
сегменте аренды уменьшился спрос
на
офисы, расположенные в районах с хорошей
транспортной развязкой.
В сегменте продажи
значительных
изменений в предпочтениях потенциальных
покупателей не произошло. По-прежнему
востребованными
являются
офисы,
расположенные в центре и приближенных к
центру районах.
Анализ стоимостных показателей
По итогам 1 квартала 2011г. стоимостные
показатели на рынке офисной недвижимости
были стабильны и кардинального изменения
не претерпели.
В сегменте качественных бизнес центров
изменение касалось только В класса. Так в
этом сегменте было отмечено незначительное
повышение арендных ставок. В сегменте
продажи стоимостные показатели стабильны.
Диапазон арендных ставок на офисную
Таким образом средняя арендная ставка в
недвижимость (D,E класс) в г. Харькове,
бизнес центрах на март 2011 года составляла
грн./кв.м
порядка
80
грн./кв.м
с
учетом
эксплуатационных расходов.
В целом стоимостные показатели на
офисы D,Е класса по городу оставались
стабильны и на март 2011г. средняя стоимость
офисов составляла 850 $/ кв.м. Средняя
арендная
ставка
на
офисы
D,E
класса
составила 70 грн./кв.м.
Прогноз
По мнению экспертов «ППФ «Крона» в
краткосрочной перспективе на рынке офисной
недвижимости существенных изменений не
Диапазон
произойдет.
К
концу
показателей
года
изменение
будет
стоимостных
незначительно
по
отношению к стоимости объектов. В сегменте
аренды в 2011 году возможен рост 3-5%, а в
сегменте продажи предпосылок к росту или
уменьшению
ценовых
Вероятней
всего,
офисной
недвижимости
показателей
показатели
нет.
стоимости
кардинальным
образом не изменятся.
В 2011 году ожидается появление порядка 2025
тыс.
кв.м
офисных
площадей.
Маловероятно, что рынок сможет поглотить
все площади, вследствие чего возможно
увеличение среднего уровня вакантности.
стоимостных
показателей
на
офисную недвижимость (D,E класс) в г.
Харькове, $/кв.м