Просмотреть и файл (240кб)

коммерческая недвижимость
13
МФК
Будущее за многофункциональностью
Ксения Борисова
В последнее время на российском рынке коммерческой недвижимости
начинают активно развиваться комплексы, сочетающие торговые,
офисные, гостиничные, развлекательные функции. В традиционных
для мегаполиса условиях дефицита земельных участков под застройку,
несовершенства транспортной системы и быстрого темпа жизни закономерен активный интерес, который проявляют к универсальным многофункциональным зданиям как покупатели и арендаторы недвижимости, так и игроки рынка. Перспективы развития зданий с различными
функциями обсуждали участники «Офис-Форума».
МФК «Империя Тауэр» на 287 тыс. кв.м,
Что такое МФК?
«МФК представляют собой более
сложные объекты, чем классические
торговые или офисные центры. Согласно международной классификации, многофункциональным комплексом является одно или несколько зданий, в которых
представлены три-четыре различных
функции», – отмечает Александр Засухин, директор консалтинговой компании
«Урал-Гермес». По его словам, российский рынок многофункциональных комплексов находится в стадии становления,
и к таким объектам у нас принято относить те, которые сочетают только две
составляющих, к примеру торговую и
развлекательную. В то же время в США
или Китае никого не удивишь комплексами, которые выполняют 3-4 функции. В
частности, в Поднебесной построен
«Shanghai Centre», который представляет
собой три башни, объединенные общей
стилобатной частью. При этом в рамках
данного проекта представлены площади
с таким функциональным назначением,
как офисы, жилая часть на 500 квартир,
гостиница на 700 номеров. В стилобатной части расположены огромные атриумы, в которых за счет естественного
освещения можно выращивать экзотические растения, и зона ритейла. К атриумам примыкают выставочные залы, а
также театр на 1000 посадочных мест.
Крупным многофункциональным проектом также является «Embarcadero Center»,
который находится в Сан-Франциско.
Этот проект удостоен награды как один
из самых крупных многофункциональных комплексов. Он состоит из восьми
строений, пять из которых – офисные
башни. Общая площадь комплекса составляет 400 тыс. кв.м. Проект был реализован поэтапно. Сейчас в нем расположены офисы, две гостиницы на 800 и
360 номеров, первые этажи заняты торговыми центрами. Интересная особенность данного комплекса – все строения
соединены между собой пешеходными
мостами.
«Пока подобные здания появляются только в Москве. Это «Лотто
Плаза» площадью 130 тыс. кв.м, объединивший универмаг, бизнес-центр
класса «А», пятизвездочную гостиницу
на 320 номеров и подземный автопаркинг. В стадии реализации находится
строящийся в составе делового квартала «Москва-Сити», где будут офисы,
гостиничные номера, жилые апартаменты и аквапарк под куполом», – отмечает эксперт.
Что касается Екатеринбурга, то одним из ярких примеров многофункционального комплекса здесь может быть
возводимый бизнес-центр «Демидов»,
включающий два здания. Первое будет
запущено в четвертом квартале текущего
года, второе – во втором квартале 2009
года. По словам Алексея Елфимова, специалиста по недвижимости Службы заказчика строительства «Клаас-Строй», в 33этажной высотке разместятся офисы и
вертолетная площадка на крыше, а в девятиэтажном здании – фитнесс-центр с
бассейном, spa-салоном, тренажерным
залом, fashion-галерея, торгующая одеждой
лучших мировых брендов, ювелирный
бутик, многофункциональный конгрессхолл под куполом. Кроме того, в «Демидове» откроются три ресторана высокой
кухни, предназначенные для жителей и
гостей столицы Урала, кофейня и корпоративное кафе.
№24 (552) НЕДВИЖИМОСТЬ 23 июня 2008
Александр Засухин,
Директор консалтинговой
компании «Урал-Гермес»
Тест на совместимость
Эксперты подразделяют МФК на
три типа. Первый предполагает, что
функции в комплексе хорошо совместимы, во втором случае они нейтральны, в
третьем – находятся в конфликте. Примером первого типа могут быть торговоразвлекательные многофункциональники. Развлекательный сегмент здесь создает поток дополнительных покупателей. В
торгово-офисных комплексах деловые
помещения располагаются в верхних
этажах, а магазины – в нижних. В гостинично-офисных МФК обе функции
действуют независимо друг от друга,
частично используя общую инфраструктуру: ресторан, фитнесс-центр или кон-
14
коммерческая недвижимость
МФК
ференц-зал. В обоих случаях налицо
нейтральное совмещение функций.
«Наиболее сложные объекты –
торгово-гостиничные МФК. Здесь возможен конфликт функций. С одной стороны, большое количество посетителей
создает шум, что не очень хорошо для
гостиницы. С другой стороны, ТЦ остается в выигрыше, так как получает постоянный поток состоятельных клиентов», – говорит Александр Засухин. По его
словам, в Екатеринбурге наиболее часто
сочетаются
торгово-развлекательные
(30%) и офисно-торговые (20%) функции.
Сроки окупаемости
На зарубежном рынке срок окупаемости МФК составляет 12 лет. Еще недавно
торговые
и
торговоразвлекательные центры Екатеринбурга
оправдывали вложения за 5-6 лет, сегодня они окупаются за 8-9 лет. Таким образом, местный рынок приближается к мировым стандартам. По мнению Александра
Засухина, сроки окупаемости всей коммерческой недвижимости города будут
меняться по мере развития рынка. Сейчас
рынок торговых площадей находится в
зоне нормативного насыщения, ощущается нехватка качественных офисных центров и гостиниц.
Преимущества и
недостатки
Многофункциональные комплексы
не случайно начинают активно развиваться на рынке. Это обусловлено рядом
их преимуществ. По словам Александра
Засухина, МФК создается на базе оригинальной концепции, которая учитывает
особенности местного рынка, в результате объект приносит максимум дохода.
Кроме того, проект такого здания позволяет собственнику диверсифицировать
риски. Так, недостаточную заполняе-
мость гостиницы может компенсировать
сдача в аренду торговых или офисных
площадей. В зависимости от ситуации на
рынке недвижимости могут быть востребованы в большей степени те ли
иные составляющие такого комплекса.
Функциональное структурирование
комплекса происходит на стадии утверждения концепции проекта с учетом
взаимодополняемости различных блоков.
Арендаторам офисной части, например,
удобно использовать гостиницу для размещения в ней своих партнеров, клиентов
или сотрудников. Торговая зона выигрывает от альянса с офисами и гостиницей,
за счет этого она генерирует дополнительный поток покупателей. Сотрудники
офисов смогут сэкономить время для
решения насущных или бытовых про-
ций, оптимизация пешеходного потока в
течение суток, эффективное использование всех ресурсов комплекса, увеличение
сроков жизни здания.
Наряду с достоинствами многофункциональных комплексов, эксперты
выделяют и серьезные недостатки. Например, существует необходимость разделять потоки людей: сотрудники офисного комплекса или постояльцы гостиницы не должны пересекаться с посетителями торгового центра. Также обязательно разграничивать и потоки машин: паркинг для офисной части должен располагаться отдельно от паркинга торгового
центра или гостиницы. Есть несколько
форматов, которые вообще не желательно
совмещать в рамках одного здания, например офисный центр и развлекательный комплекс.
Неудивительно, что концепции
проектов многофункциональных зданий
требуют особенно тщательной проработки, сроки их создания очень высоки, да и
затраты немаленькие. Кроме того, по
словам Александра Засухина, таким
комплексным
объектом
достаточно
сложно управлять, а когда МФК уже начал работать, существует опасность «эффекта солянки» и конфликта функций.
Тенденции развития
рынка МФК
Несмотря на выше названные риски, эксперты прогнозируют рост числа
многофункциональных комплексов в
ближайшее время. «Сегодня в Екатеринбурге к проектируемым, строящимся и
существующим МФК можно отнести 33
объекта. До 2009 года запланирована сдача таких МФК, как третья очередь «Антея», «Стражи Урала», башня «Исеть»
(в рамках квартала «ЕкатеринбургСити»)», – рассказывает Александр За-
Многофункциональные комплексы представляют собой более сложные объекты, чем
классические торговые или офисные центры.
Согласно международной классификации, это
одно или несколько зданий, в которых представлены три-четыре различных функции.
блем, если в их же здании находятся сервисные и торговые точки.
Еще одним преимуществом таких
комплексов является максимально эффективное использование земельного участка. «В одном здании можно не только
работать, но и совершать покупки,
посещать ресторан или кинотеатр. Все
это позволяет максимально осваивать
участок, что при нынешней стоимости
земли в центре города весьма актуально», – рассказывает эксперт.
Среди других плюсов МФК: повышение доходности объекта за счет использования эффекта объединения функ№24 (552) НЕДВИЖИМОСТЬ 23 июня 2008
сухин. Таким образом, через несколько
лет в уральской столице появятся крупные объекты в формате «город в городе», с
четырьмя или более функциями.
Скорее всего, многофункциональные комплексы будут иметь по 25 и более
этажей, что связано с недостатком и дороговизной земли в центральной части
города. Постепенно начнется освоение
территории вблизи срединного транспортного кольца города, этому способствует перегруженность основных магистралей. Пока что все МФК находятся в
центральной части города.