- SA Ricci

1 кв. 2015 Москва
Рынок офисной недвижимости
Москва, 2015 г.
Общие тенденции
и события
z Начало I квартала во многом было продиктовано тревожными настроениями, которые привнес конец 2014 г., показавший негативные
тренды по многим показателям рынка офисной недвижимости: спад спроса, снижение
арендных ставок, рост уровня вакантности.
Однако в феврале и марте наметились положительные сдвиги по некоторым макроэкономическим показателям: укрепился рубль (курс
доллара упал с максимального значения в
этом году (3 февраля) почти на 19% до отметки в 56,4 руб. за долл. к 27 марта), при этом
цена на нефть марки Brent сначала выросла
в феврале до $62,5 за баррель, однако к концу марта снова упала до $54–56 за баррель.
Такие тенденции позволяют предположить,
что, несмотря на сложную ситуацию на рынке
коммерческой недвижимости, рынок близок
к самой низкой своей отметке, после которой
может последовать постепенное восстановление. Итоги I квартала показали, что спрос на
офисные помещения остается на низком уровне. Количество заключенных сделок сократилось не существенно, однако интерес был
обращен к небольшим по площади помеще-
1
Здесь и далее указана арендуемая офисная площадь (GLA).
ниям. При этом две трети от совокупного объема сделок составили сделки по продлению
и пересогласованию условий договоров аренды (на более выгодных арендатору условиях).
z В течение I квартала Центральный Банк
дважды снижал ключевую ставку, которая с
16 марта составляет 14% (на 3 п.п. ниже по
сравнению с началом года). Предпринятые
меры, однако, в незначительной мере решили проблему возможности привлечения заемного финансирования, которое по-прежнему
остается малодоступным, что тормозит развитие экономики и ведет к спаду деловой активности. Участились случаи замораживания
проектов как на стадии разработки, так и на
стадии строительства. Примерами могут служить такие офисные комплексы, как Greendale
(29,3 тыс.кв.м.1), «Кутузов» на ул. Василисы
Кожиной (по обоим объектам девелопер O1
Properties), БЦ «Нагорное» (девелопер «Доринда Инвест»). Прирост предложения в 2015 г.
будет формироваться в основном за счет объектов, которые уже получили кредитование.
z С введением новой методики расчета налога на имущество от кадастровой стоимости, которая увеличила налоговую
нагрузку собственников офисных зданий, выросло число случаев по оспариванию оценки данной стоимости. Минэкономразвития
во II квартале планирует провести работы по
созданию единой методологии, которая урегулирует порядок оценки земли и зданий.
z К другим законодательным инициативам можно отнести разработку федерального закона об
особом статусе промышленных зон, который
решит ряд проблем, возникающих при реорганизации таких территорий. В частности, в нем
предполагается проработать рычаги воздействия на собственников, с которыми не удается
достигнуть взаимного соглашения. Принятие
закона (в планах до конца 2015 г.) может ускорить сроки реализации масштабных проектов
строительства недвижимости в данных зонах.
Инвестиционный рынок
z Инвестиционная активность I квартала под действием негативных факторов, связанных с рецессией экономики, снижением деловой активности и
низкими ценами на нефть была невысокой. Ключевым сделкам этого периода является покупка компанией Capital Group права на строительство МФК
на Софийской набережной. Согласно проекту комплекс будет включать бутик-отель, жилье и офисы общей площадью 37 тыс.кв.м. Сумма сделки оценивается в $165 млн.2. Также были закрыты сделки по продаже компанией
«Национальная Медиа Группа» доли (73,35%) в здании газеты «Известия» на
Тверской улице ($40 млн.) и покупка компанией Hines одного из офисных зданий МФК «Метрополис» (32 тыс.кв.м.) у компании Capital Partners ($150 млн.)
z Кроме того, были выставлены на продажу такие объекты как офисное здание
компании НК «Лукойл» общей площадью 5,7 тыс.кв.м., расположенное в Тверском
районе Москвы на ул. Сущевский Вал, и часть БЦ класса А «Бронная Плаза» (4,5
тыс.кв.м.) на Садовом кольце.
2
Здесь и далее стоимость инвестиционных активов дана по оценкам экспертов S.A.Ricci
Предложение
После рекордно больших объемов прироста предложения на рынке офисной
недвижимости в прошлом году, в начале 2015 г. девелоперская активность
замедлилась. Ввод новых площадей по итогам I квартала составил
195 тыс.кв.м. Данный показатель на 19% ниже аналогично периода 2014 г.,
прирост в котором был самым незначительным за весь прошлый год и составлял
240 тыс.кв.м. Таким образом, первые месяцы года по показателю ввода
новых площадей сопоставимы по уровню с показателями 2011–2012 гг., когда
среднеквартальные значения были порядка 160–180 тыс.кв.м. Совокупный
объем рынка за рассматриваемый период увеличился лишь на 1,3% до 14,66
млн.кв.м. Прирост совокупного предложения за I квартал 2014 г. составил 2%.
Динамика прироста нового предложения
Тыс. кв. м
2000
1500
1000
500
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
П2015
z Прирост новых офисных площадей в I квартале в равных долях был обеспечен объектами
А и B+. Примером крупного офисного здания
класса А, введенного в эксплуатацию, является бизнес-центр «Лотос», офисная площадь
которого составляет 88,4 тыс.кв.м.. Учитывая
данные по строящимся и планируемым к завершению в последующие три квартала офисным зданиям, именно сегмент класса А будет
доминировать в структуре прироста в 2015 г.
z Завершившаяся в I квартале реконструкция
ряда корпусов в БЦ «Сириус Парк» (стр. 4 и
9) и БЦ «Арма» (стр. 4 и 5а), а также ввод нового здания в технопарке «Орбита-2» (24,4
тыс.кв.м.) и БЦ «Дербеневский» (7,9 тыс.кв.м.)
суммарно увеличили предложение офисных помещений класса В+ на 97 тыс.кв.м.
Структура прироста
предложения по классам,
по итогам 1 кв. 2015 г.
A
Всего
50%
195
млн. кв. м
50%
B+
B
z Тенденция к децентрализованному характеру распределения прироста нового предложения, которая в 2014 г. частично была
скорректирована вводом крупных офисных
комплексов в зоне ММДЦ, особенно характерна для начала 2015 г. Подавляющее большинство объектов (83%), строительство которых завершилось в I квартале, относятся
к зоне Третьего Транспортного кольца (ТТК).
Почти 30 тыс.кв.м. (15% в абсолютных значениях) офисных площадей ввелись в зоне МКАД.
z Сосредоточению девелоперской активности
в зоне ТТК будет и далее способствовать реализация планов по реорганизации промышленных площадок города, таких как АЗЛК
Москвич, Завод имени И. А. Лихачёва и других, концепциями развития которых предусмотрено строительство больших объемов
офисных площадей. Зона МКАДа будет наиболее активно развиваться в западном направлении и в районах новых присоединенных территорий, где планами по развитию
предусмотрено создание деловых кластеров.
Тыс. кв. м
Распределение нового предложения по кольцевым зонам
800
53%
700
600
500
45%
60%
400
300
200
100
-
23%
20%
83%
19%
2%
БК
ввод 2013
13%
3%
СК
ввод 2014
ТТК
23%
11%
ММДЦ
ввод I кв. 2015
7%
15%
МКАД
план на 2015
Структура будущего предложения по стадиям строительства
17%
22%
Строятся, ввод в 2015 году
Строятся, ввод в 2016 году
6%
70%
Строятся, ввод в 2017 году
5%
Строятся, ввод в 2018 году
2%
Проект
Неопределено
(в том числе заморожено)
48%
z Нестабильная экономическая ситуация, недоступность кредитования оказывают существенное влияние на процессы девелопмента
офисных объектов. Окончание работ в 2015 г.
ожидается по тем зданиям, которые к началу
года были в активной стадии строительства.
Большие объемы пустующих офисных помещений в совокупности со снижающимися ставками аренды заставляют застройщиков пересма-
тривать проекты и отказываться от офисной
составляющей, либо откладывать начало работ по ним до установления более благоприятных условий. Этим объясняется практически
отсутствие в I квартале объектов, перешедших
от стадии проектирования к стадии выхода на
площадку, а также большое число проектов
с неопределенными сроками строительства.
Примеры БЦ введенных в эксплуатацию в I квартале 2015 г.
Название
Адрес
GLA, тыс.кв.м
Класс
Девелопер
Лотос
Одесская ул., вл. 2
88,4
A
MR Group
Кунцево Плаза
Ярцевская ул., 19
4,5
A
ENKA (Энка ТЦ)
K-PARK /Сириус Парк
Каширское ш., 3, корп. 2, стр. 4, 9
47,1
B+
Plaza Development
Технопарк Орбита-2
(2-ое здание)
Кулакова ул., 20
24,4
B+
Технопарк Орбита
ARMA, фаза II
Нижний Сусальный пер., 5, стр. 4, 5а
17,8
B+
Большой Город
Дербеневский
Дербеневская ул, 15 А
7,9
B+
н/д
Спрос
По итогам I квартала 2015 г. было поглощено 53 тыс.кв.м. офисных площадей.
Такие показатели спроса составляют четверть от значений IV квартала
прошлого года (210 тыс.кв.м.), что частично объясняется невысокой сезонной
активностью арендаторов и покупателей в первые месяцы года. При
сравнении с аналогичными периодами 2013 и 2014 гг. также прослеживается
отрицательная динамика, обозначенная в снижении объемов поглощения на
59% и 57% соответственно, что связанно со спадом деловой активности в целом.
Тыс. кв. м
Поквартальная динамика поглощения свободных площадей
400
350
300
-58%
-62%
250
-53%
200
150
150
150
134
-74%
130
120
100
53
50
0
I
II
III
2010
IV
I
II
III
2011
IV
I
II
III
2012
IV
I
II
III
2013
IV
I
II
III
2014
IV
I
2015
Примеры наиболее заметных сделок I квартала 2015 г.
Объект
Адрес
Класс
Площадь, кв.м
Клиент
Тип сделки
БЦ Мукомольный 2а
Мукомольный проезд, 2 А
B+
1 980
Конфиденциально
Аренда
Melnikoff
Ольховская улица, 4
A
1 400
Конфиденциально
Аренда*
OKO
1-й Красногвардейский пр-д, 21, стр. 1
A
1 230
CBRE
Аренда
БЦ Новодмитровский
Новодмитровская ул., 5 А, стр. 8
B+
850
Бейкер Тилли
Русаудит
Аренда
Башня на набережной
Пресненская наб., 10, стр. А
A
733
General Electric
Аренда
Омега 2
Ленинская Слобода, 26
B+
732
Crazy Panda
Аренда
АРМА
Нижний Сусальный пер., 5, стр. 19
B+
693
ABD architects
Аренда
Стрелецкая Слобода
Бутырская улица, 56
B
677
FCm travel
solutions
Аренда*
* Сделки Компании S.A. Ricci
z На рынке офисной недвижимости в начале
2015 г. наблюдалось снижение как среднего размера сделки (в 2 раза по сравнению с
аналогичным периодом прошлого года до 820
кв.м.), так и количества транзакций (на 20%
до 55 ед. в квартал). В I квартале 72% сделок
по аренде и продаже офисов были заключены на помещения площадью менее 1 000 кв.м.
Средний объем сделки по продаже сократился до 360 кв.м., снизившись на 48% по сравнению с I кварталом 2014 г. В арендных сделках средний объем заключаемой транзакции
уменьшился на 39% по сравнению с I кварталом прошлого года и составил 1 200 кв.м.
z В структуре поглощения по классам доминировали объекты класса А (57%), что объясня-
ется снизившимся порогом доступности бизнес-центров высокого класса для аредаторов и
покупателей в сложившихся условиях падения
ставок и высокой вакантности. Крупные блоки в бизнес-центрах класса А были проданы в
офисном комплексе SkyLight (башня B) и «Город Столиц», а сдавались в аренду в БЦ «ОКО»,
Melnikoff и др. На объекты класса B+ пришлось 36% поглощения за счет сделок в деловом квартале «Симоновский», БЦ «Даниловская мануфактура», «Новодмитровский» и др.
z Соотношение сделок по аренде и продаже офисных помещений сопоставимо
с показателями I квартала прошлого года,
и составляет 78% и 22% соответственно.
Изменение структуры спроса по типу сделок
100%
Аренда/субаренда
80%
Продажа
60%
40%
20%
0%
Q1
Q2
Q3
2011
Q4
Q1
Q2
Q3
2012
Q4
Q1
Q2
Q3
2013
Q4
Q1
Q2
Q3
2014
Q4
Q1
2015
Спрос на офисные помещения в I квартале проявляли компании разных сфер деятельности,
что повлияло на дифференцированный характер структуры поглощенных площадей.
Наиболее активными были банковские и финансовые организации, доля которых составила
23%. Сохранилась на высоком уровне доля компаний сферы информационных технологий и
электроники. Так компания Crazy Panda арендовала помещения в бизнес-центре «Омега 2»
(732 кв.м.). Почти равные объемы офисных площадей были заняты компаниями в сферах
маркетинга и PR (12%), консалтинга и бизнес услуг (11%), производства (10%) и медицины (9%).
Структура спроса по сферам деятельности компаний
7%
n Банки/Финансы/ Инвестиции
4%
23%
5%
n IT/Технологии/Связь
n Реклама, маркетинг и PR
9%
n Консалтинг/бизнес-услуги
n Производство оборудования, техники
n Медицина/Фармацевтика
10%
19%
n Строительство, инженерия, архитектура
n Госструктуры/некоммерческие/общественные организации
11%
12%
n Прочее
Структура спроса по географическому признаку показала сохранение характерной для прошлого
года активности поглощения офисных площадей в зоне ТТК, на которую пришлось 48% совокупного
объема I квартала этого года. Зона МКАД, доля которой составила 28%, также была интересна
арендаторам и покупателям. Так в БЦ G10, находящемся в Новой Москве, суммарно было продано
1200 кв.м. В аналогичный период 2014 г. в этой зоне была реализована сопоставимая доля офисных
помещений (33%). Минимальный объем в I квартале был поглощен в центральных районах Москвы.
Наибольший интерес арендаторов в пределах Садового кольца был к бизнес-центрам «АРМА» и
Silver City. В зоне ММДЦ совокупный спрос составил 7,5 тыс. (17%) за счет сделок в БЦ «Город
Столиц», «ОКО», «Башня на Набережной».
Динамика поглощения по кольцевым зона
28%
МКАД
9%
14%
12%
17%
ММДЦ
3%
21%
6%
I кв. 2015
2014
48%
49%
ТТК
38%
6%
14%
СК
2%
3%
БК
-
26%
2013
56%
2012
36%
11%
50
100
150
200
250
300
350
В начале 2015 г. наблюдалась повышенная активность
арендаторов, вызванная желанием переехать в офисы более
высокого класса, либо более выгодного местоположения,
или, оставшись на занимаемых площадях, пересогласовать
договор аренды на лучших условиях. Например, компании
«Ростелеком» удалось в процессе переговоров изменить
условия сделки, перейдя от валютной ставки, номинированной
в евро к рублевой, сумма по которой оказалась при этом
примерно на 8% ниже первоначальной. Компания займет
48,13 тыс.кв.м в бизнес-парке Comcity в Новой Москве.
Собственники офисных зданий, которые не могут установить
рублевые ставки из-за валютных договоров кредитования
с банками, готовы предоставлять скидк у тек ущими
арендаторами по валютным ставкам. При этом срок действия
данной скидки составляет от 6 месяцев до 2-3 лет и зависит
от условий и возможностей по выходу из договоров аренды.
Вакантность
Для рынка офисной недвижимости характерен дисбаланс спроса и
предложения. Свободные офисные площади, рост которых особенно
проявился во втором полугодии 2014 г., в начале этого года вследствие
невысоки х
показате лей
спроса
заполнить
новыми
арендаторами
по большей части не удалось. Вакантность сохраняется на высоком
уровне. Средний показатель по рынку в I квартале 2015 г. составил 19%.
Динамика вакантности по классам объектов
40%
35%
28%
30%
25%
20%
17%
15%
11%
10%
5%
0%
2004
2005
2006
2007
Вакантные площади, % А
2008
2009
2010
2011
Вакантные площади, % B+
2012
2013
2014
I кв. 2015
Вакантные площади, % B
z В объектах класса А вакантность осталась практически
на прежнем уровне, 28% офисных площадей остаются
свободными. Изменения коснулись зоны ТТК, где ввиду ввода
нового предложения, доля вакантных площадей класса А
увеличилась с 21% до 24%.
z В классах В+ и В показатель вакантности проявил
отрицательную тенденцию по сравнению с IV кварталом.
В офисных комплексах класса В+ показатель вакантности
увеличился на 1 п.п. и установился на уровне 17%, для
объектов класса В на 2 п.п. – до 11%. Такое изменение
является следствием переезда ряда арендаторов в бизнесцентры более высокого класса и результатом низких объемов
нового строительства объектов данных классов.
Ставки
z Средневзвешенные ставки аренды на
офисные помещения в I квартале продолжили тенденцию к снижению. Активность
арендаторов сохранялась на невысоком
уровне, что вынуждало собственников искать подходы к повышению привлекательности своих объектов. В бизнес-центрах с
большими объемами пустых площадей это
достигалось главным образом снижением
ставок аренды, объекты с несущественной
вакантностью предлагали различные дополнительные преимущества (например, помощь
в переезде, частичные отделочные работы).
z Падение арендных ставок наблюдалось по
всем сегментам рынка. В зонах Бульварного и
Садового кольца в бизнес-центрах класса А и
B+ в некоторых объектах ставки опустились до
40-42 тыс.руб./кв.м./год и 23-35 тыс. руб./кв.м./
год соответственно, за отделанные помещения с включением в стоимость всех расходов
(кроме электричества) и НДС. Таким образом,
базовая ставка находится на уровне от $300
до $550 за кв.м/год3, что 20-25% ниже значений конца прошлого года. В зонах ТТК и МКАД
ставки снизились на 10-15%, установившись
3
на уровне $300-470 за кв.м./год и $200-290 за
кв.м./год соответственно. Падение ставок в
объектах данной локации продолжится.
z Тенденция установления ставок в рублях
по-прежнему характерна для рынка офисной
недвижимости. В объектах класса B+ и В превалируют именно ставки номинированные в
национальной валюте.
z Рублевые ставки на вакантные помещения
класса А изменяются в следующих диапазонах:
l25 000 – 29 000 руб./кв.м/год внутри Бульварного и Садового кольца;
l17 000 – 19 000 руб./кв.м/год в зоне ТТК;
l12 000 – 15 000 руб./кв.м/год в зоне МКАД.
z Для класса В+ рублевые ставки устанавливались в следующих диапазонах:
l15 000 – 19 000 руб./кв.м/год внутри Бульварного и Садового кольца;
l10 000 – 15 000 руб./кв.м/год в зоне ТТК;
l6 000 – 9 000 руб./кв.м/год в зоне МКАД.
z На территории ММДЦ «Москва-Сити» стоимость аренды офисных помещений за прошедший квартал упала на 10-18%, офисные площади предлагаются в бизнес-центрах этой зоны от
$450-500 за кв.м/год до $650-700 за кв.м/год.
Здесь и далее указанны ставки для помещений в состоянии под чистовую отделку без учета НДС и эксплуатационных расходов.
Владимир Авдеев
Председатель Совета директоров
vladimir.avdeev@ricci.ru
Алексей Богданов
Управляющий партнер
alexey.bogdanov@ricci.ru
Александр Аверкин
Директор Департамента
Офисной недвижимости
alexander.averkin@ricci.ru
Дмитрий Герастовский
Директор Департамента
складской и индустриальной
недвижимости
dmitry.gerastovsky@ricci.ru
Павел Яншевский
Директор по развитию
Партнер
pavel.yanshevsky@ricci.ru
Яна Кузина
Директор Департамента консалтинга и оценки
Член Совета Директоров
jana.kuzina@ricci.ru
Дмитрий Жидков
Сергей Егоров
Заместитель Директора
Департамент офисной недвижимости
Партнер
Директор Департамента
Элитной недвижимости
Партнер
dmitry.zhidkov@ricci.ru
sergey.egorov@ricci.ru
S.A. Ricci
Россия, 119435, Б. Саввинский пер., д.2, стр. 9, 4 этаж
Телефон: +7 (495) 790-71-71
Факс: +7 (495) 790-71-71
Компания S.A.Ricci является одним из лидирующих консультантов на рынке
коммерческой недвижимости России.
За 9 лет работы в России мы провели более 800 сделок в области инвестиций, купли-продажи
и аренды недвижимости, общей транзакционной стоимостью превышающей 2,5 млрд. долларов
США.
Крупнейшие международные и российские инвесторы, девелоперы, пользователи
недвижимости выбрали S.A.Ricci в качестве своего постоянного консультанта
в сфере недвижимости
Клиентами компании являются: Commertzbank Eurazia, Внешэкономбанк,
Внешторгбанк, НПФ Норильский Никель, VTB Capital, O1 Properties, Дон-строй,
KR Properties, Central Properties, ТНК-ВР, nVidia, Mars, Leroy Merlin, Спортмастер,
X5 Group, МВидео, Nestle, Metro Group, Винэксим и многие другие.
Все данные в отчете собраны компанией S.A. Ricci и могут быть использованы исключительно для общих
информационных целей. Мы приложили все усилия для того, чтобы информация в отчете была максимально
точной, однако мы не можем гарантировать ее достоверность и полноту. Компания S.A. Ricci не несет какойлибо ответственности в отношении убытков третьих лиц, по причине ошибок или упущений в данном отчете.
Информация, мнения и прогнозы, изложенные в отчете, содержат значительную часть субъективных суждений
и оценок и не дают гарантий, что какие-либо определенные результаты будут достигнуты. Информация, мнения
и прогнозы, изложенные в отчете не должны рассматриваться в качестве аналога консультации специалиста.
S.A. Ricci не несет ответственности за убытки вследствие действия или бездействия третьего лица на основании любой информации в данной публикации.