Q3 2012 Mos- cow Обзор рынка офисной недвижимости

Обзор рынка офисной недвижимости
Office market
review
Q1 2012
www.ricci.ru
Moscow
Q3 2012 Moscow
Рынок офисной недвижимости
Обзор рынка офисной недвижимости
Q3 2012
Office market
review
Основные тенденции
Moscow




На протяжении всего
III квартала
наблюдался стабильный рост стоимости
нефти на мировых рынках, темп роста
превысил показатель предыдущего квартала текущего года. Так, на начало
сентября цена Brent выросла на 14,9%,
прибавив за три месяца $14,59 за баррель. При этом с начала 2012 года
рост стоимости нефти составил 4%, а
по сравнению с минимальным показателем в декабре 2008 года ($39,29) цена
на нефть увеличилась в 2,5 раза. Тем
не менее,
в последнюю неделю III
квартала было зафиксировано некоторое
снижение стоимости нефти (2%): нефть
Brent подешевела на $2,18 за баррель., составив $112,39 за баррель.
Снижение цен на нефть в сентябре и
связанные с ним валютные колебания
пока не оказали заметного влияния на
активность участников рынка офисной
недвижимости.
В III квартале ряд девелоперов заявили о новом строительстве офисных центров. Компания «Авгур Эстейт» объявила о планах строительства бизнесцентра Wall Street (общая площадь –
31 тыс.кв.м). В августе этого года
стало известно, что Компания Capital
Group планирует построить МФК «Око»
на территории Москва-Сити, общая площадь небоскреба составит около 400
тыс.кв.м.
Власти Москвы в III квартале продолжили выдачу разрешительной документации на строительство новых и на возобновление строительства замороженных
проектов. Среди примеров - Компания
«ДС Девелопмент», получившая разрешение на завершение проекта МФК «Пирамида Хеопса» площадью 152 тыс.кв.м.,
а также ООО «Автостоянка Тверская застава», которое будет заниматься проектированием и строительством нового
офисного комплекса вблизи Белорусского вокзала на участке в 0,4га.
В связи с ужесточающимися требованиями строительства в центре Москвы и
вероятным выходом до конца года правил землепользования и застройки в
центре города (за исключением зоны
ММДЦ) девелоперы продолжают активно
осваивать
промышленные
территории
столицы. Так, для промзоны «Западный
порт» района Дорогомилово утверждены
новые территориальные схемы развития,
кроме того, активно ведется разработка концепции развития промзон Восточного округа.
Предложение
По итогам III квартала 2012 г. в Москве
было введено чуть более 110 тыс.кв.м.
качественных офисных площадей класса А и
В+, что является самым низким показателем
с начала 2012 года – на 8% меньше, чем во
II квартале и на 22% меньше, чем за I
квартал 2012 года.
Общий объем завершенных и введенных в
эксплуатацию офисных площадей
с начала
2012
года
по
состоянию
на
октябрь
составил более 370 тыс.кв.м.
Общий объем офисных помещений на конец
III квартала 2012 г. составил 12,3
млн.кв.м. В течение двух последних лет
предложение
офисов
ежеквартально
увеличивается на 100-200 тыс.кв.м. Для
сравнения, в предкризисные 2007-2008 гг.
поквартальный прирост площадей составлял
в среднем около 400 тыс.кв.м.
В III квартале рынок офисной недвижимости
пополнился такими объектами класса «А»,
как Olympic Hall (Олимпийский проспект,
16 корп. 2, офисная площадь – 11,2
тыс.кв.м.) и «Аквамарин III» (Озерковская
наб., 22-24., офисная площадь – 52,7
тыс.кв.м.).
В сегменте класса В+ прирост предложения
составил около 46 тыс. кв.м. Среди
объектов, готовых к въезду арендаторов –
БЦ «Лефортово» на ул. Авиамоторная, д.12
(офисная площадь – 10 тыс.кв.м) и БЦ на
ул. Снежная, 26 (7,9 тыс. кв.м.). Также
завершилась реконструкция в нескольких
объектах класса В+, в числе которых БЦ
Smart Park (бывшее НИИ «Витамины», 10,2
тыс. кв.м.).
По
состоянию
на
октябрь
2012
года
наибольший
объем
готовых
офисных
площадей классов А, В+,В приходится
на
зону ТТК (в т.ч. ММДЦ).
Доля офисов в
районе ТТК и ММДЦ составляет более 60%
общего
предложения
рынка
офисной
недвижимости Москвы.
2
Обзор рынка офисной недвижимости
Q3 2012
Office market
review
Moscow
Распределение существующего предложения
офисов по кольцевым зонам Москвы
В IV квартале 2012 г., по нашим данным,
запланирован ввод в эксплуатацию около 20
объектов
недвижимости
с
офисной
составляющей совокупной офисной площадью
более 500 тыс.кв.м.. Но с учетом того,
что ввод более половины запланированных
проектов
может
быть
перенесен
на
следующий год, в IV квартале прирост
составит около 300–320 тыс. кв.м. Таким
образом, прирост предложения по итогам
всего 2012 года составит около 700
тыс.кв.м,, что чуть выше показателя 2011
года.(на 4%)
и сравнимо с показателем
ввода 2010 года.
Динамика прироста предложения
офисных площадей в Москве
В структуре предложения бизнес-центров на
конец III квартала 2012 года лидирует
сегмент офисов класса В+ (34,2%), однако
наибольший рост предложения наблюдается в
сегменте офисов класса А.
Их доля в
общей
структуре
предложения
по
результатам
3-х
кварталов
2012
увеличилось с 30,9%(на конец 2011 года)
до 32,6%, в абсолютном выражении составив
4,03 млн.кв.м.
Примеры офисных центров, планируемых к вводу в эксплуатацию в IV кв. 2012 г.
Название объекта
«Меркурий Сити Тауэр»
«Алкон»
ГДЦ «Парк Победы»
City Point
«9 Акров», II фаза
МФК на Нахимовском
«Марьина Роща»
Офисная арендуемая
пл., кв.м.
Адрес
Пресненская наб., участок 14
Ленинградский проспект, 72
Василисы Кожиной, стр. 1
Краснопресненская наб., 8А
Научный пр-д, 19
Нахимовский пр-т, 58
17-й проезд Марьиной Рощи, вл.
4
Распределение запланированных к вводу до
конца 2012 г. офисных площадей по
кольцевым зонам
87
70
46
27
50
14
Класс
600
100
000
000
128
250
A
A
A
A
B+
B+
11 500
B+
транспортного кольца1. Среди ожидаемых к
вводу проектов в этой зоне – бизнес-парк
«Алкон», II-ая фаза БЦ «9 Акров»,
ГДЦ
«Парк
Победы»,
МФК
на
Нахимовском,
CityPoint и др.
Спрос
За первые 9 месяцев 2012 г. уровень поглощения составил, по предварительным
оценкам, более 650 тыс.кв.м., что на 6%
превышает показатель аналогичного периода
2011 года.
Основная доля запланированных площадей к
вводу до конца 2012 года (49%) приходится
на
расширенную
зону
Третьего
По сравнению с первым полугодием 2012 года, в III квартале активность арендаторов
1 Зона далее 200-1000 м от Садового кольца до Третье-
го транспортного кольца и несколько км за его пределами в направлении МКАД.
3
Обзор рынка офисной недвижимости
Q3 2012
Office market
review Объем сделок
снизилась.
Moscow
аренды и покупки
офисных площадей в III квартале 2012 г.
составили около 230 тыс.кв.м (сделки
аренды и покупки площадей конечными пользователями2).
Впрочем,
снижение
роста
спроса на офисные площади характерно для
данного периода года.
Поквартальная динамика поглощения
офисных площадей
По предварительным подсчетам, в структуре
спроса основная доля сделок аренды и продажи офисных площадей (более 50%) приходится на помещения класса А. На офисы
классов В+ и В приходится 24% и 26% соответственно (по результатам известных сделок III квартала)
Структура спроса по классу
офисных площадей
В течение III квартала арендаторы попрежнему отдавали предпочтение площадям в
уже готовых офисных центрах. Доля сделок
во введенных в эксплуатацию объектах в
общем объеме поглощения по итогам трех
кварталов составила более 90%.
«По нашим прогнозам в 2012 г. объем поглощенных офисных площадей может достигнуть
1 млн кв.м.», - отмечает Алексей
Богданов, директор департамента офисной
недвижимости
S.A.
Ricci.
2 Здесь и далее показатели поглощения основаны на
известных фактах сделок аренды и покупки офисных
площадей на московском рынке.
4
Обзор рынка офисной недвижимости
Q1 2012
Office market
review
Moscow
Примеры крупнейших сделок аренды III квартала 2012 г.
Объект/Адрес
Трёхгорная Mануфактура/Рочдельская ул.,
15
БЦ "Nagatino I-land"/Андропова пр-кт,18
Loft Center/Рочдельская ул, д. 15, стр.
43,16 А
Капитолий/Вернадского пр-кт, 6
Башня на набережной В/Пресненская наб.,
10
Башня на набережной В/Пресненская наб.,
10
Lighthouse /ул.Валовая,26
БЦ ''Вивальди Плаза''/Кожевническая улица, 8/4
БЦ "Citydel"/Земляной вал, д. 9
Площадь,
кв.м.
Класс
Арендатор
B
B+
Конфиденциальный клиент
Конфиденциальный клиент
8 000*
4 994*
B
A
Уралсиб
DOW Europe
2 805*
2 683*
A
Richemont
2 000
A
A
Basf
Continental Tyres Rus
1 930
1 884
A
A
Lafarge
DREES&SOMMER
1 715*
1 491*
* Сделка S.A.Ricci
Вакантные площади
 В результате достаточно низкого объема
ввода офисных площадей в первых трех
кварталах на фоне активного спроса, в
III квартале на Московском рынке наблюдалось небольшое снижение уровня вакантных площадей на офисные помещения
класса А, В+ и B в среднем на 1-2%.
Динамика изменения уровня вакантных
площадей
 Максимальный уровень вакантных площадей
по-прежнему сосредоточен в зоне МКАД –
17-18%.
Распределение свободных площадей по
кольцевым зонам Москвы, III
кв. 2012 г.
Ставки
 Средний уровень вакантных площадей в
офисных центрах класса А в III квартале
снизился на 2 п.п. по сравнению с IV
кварталом 2011 года и составил 13%.
зоне Садового
 Общая вакантность в
кольца составила 13% - что на 2% ниже
уровня начала года.
 Наименьшее количество свободных площадей зафиксировано в центре города внутри Бульварного кольца- 9%.
 В «Москва-Сити» доля вакантных площадей
в течение III квартала сократилась с
15% до 14%.
 Снижение вакантности зафиксировано и в
расширенной зоне ТТК – с 14% до 13%. На
конец III квартала 2012 года в зоне ТТК
пустует около 850 тыс. кв. м.
По итогам трех кварталов 2012 года можно
говорить о некоторых изменениях средневзвешенных ставок аренды3 офисных площадей в Москве.
«По состоянию на октябрь 2012 года средневзвешенная ставка для офисных площадей
класса А уменьшилась на 4%, составив в
среднем по Москве $692 кв.м./год, - комментирует Алексей Богданов, директор департамента офисной недвижимости S.A. Ricci. - Стоит отметить, что собственники не
снижали запрашиваемые ставки – уменьшение
данного показателя произошло за счет ухода с рынка площадей в ряде качественных
объектов со ставками выше среднерыночных».
3 Здесь и далее ставки указаны для помещений без от-
делки, без учета НДС и эксплуатационных расходов.
Обзор рынка офисной недвижимости
Q3 2012
Office market
Moscow
Вreview
бизнес-центрах класса В+ и B стоимость
аренды, напротив, увеличилась: по результатам трех кварталов рост ставок составил
4% для офисов класса B+ и 8% в классе В,
средняя по Москве ставка составила $460
кв.м./год и $310 кв.м. соответственно.
Диапазоны базовых арендных ставок предлагаемых офисных помещений, III кв. 2012 г.
варного кольца составляет $825 кв.м/год и
$453 кв.м./год, соответственно.
В зоне
Садового кольца данный показатель для
класса В+ равен $734 кв.м./год, для класса В $603 кв.м.год. Стоимость аренды
предлагаемых помещений класса В+ в расширенной
зоне
ТТК
составляет
$460
кв.м/год,, класса В - $290 кв.м/год.
Диапазон базовых арендных ставок в пределах Бульварного кольца района на офисы
класса А варьируются в диапазоне $800$1500 кв.м./год., на класс В+ $360-$1260.
Средняя ставка аренды
щений класса А в III
$1200 кв.м/год внутри
и $830/кв.м/год в зоне
расширенной зоне ТТК
равен $613/кв.м/год,
$336/кв.м/год.
предлагаемых помеквартале составила
Бульварного кольца
Садового кольца. В
данный показатель
в зоне МКАД -
За пределами центра в расширенной зоне
ТТК базовая ставка на офисы класса А
находится
в
диапазоне
$367
$808кв.м/год в зависимости от расположения и заполненности объекта. В сегменте
офисов класса B+ ставки варьируются в еще
более
широких
диапазонах:
$158800кв.м/год
Для офисных площадей класса В+ и В средневзвешенная ставка аренды в зоне Буль-
6