Теория 1. Особенности формирования рынка недвижимости Основными факторами, определившими начало развития рынка недвижимости в Российской Федерации, стали экономические реформы, направленные на развитие свободного рынка — это введение частной собственности на недвижимость; приватизация жилья, предприятий сферы обслуживания и промышленности; признание земли недвижимым имуществом и включение ее в гражданский оборот; правовое обеспечение регулирования рынка недвижимости и осуществления профессиональной деятельности по секторам рынка. К факторам развития рынка недвижимости можно отнести: - экономические: уровень и динамика доходов населения; дифференциация населения по уровню доходов и ее динамика; уровень развития бизнеса и его динамика; доступность финансовых ресурсов в целом и кредитов в частности. -социальные: уровень и тенденции изменения численности населения и его возрастной структуры; уровень и тенденции изменения образовательного уровня населения; уровень и тенденции изменения социальной структуры населения. - правовые и административные: налоговый режим; зональные ограничения; правовые и административные условия получения прав на застройку или реконструкцию; правовые и экономические условия совершения сделок; наличие инфраструктуры на территории. 2. Развитие земельного рынка в РФ Состояние земельного рынка в России характеризуется рядом показателей. К ним относятся число, площади и цены в сделках по аренде и продаже государственных и муниципальных земель (в целом до их разграничения на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований), а также по купле-продаже земельных участков гражданами и (или) организациями и другие, которые отражают основные тенденции развития земельного рынка в стране. Арендрную плату за землю могут уст в натуральной или денежной форме. Арендные платежи зависят от спроса и предложения категории арендатора, местоположения земельного участка, и размера. Совершенствование экономических результатов рыночныйх отношений предполагает: 1) Определение различных видов платы за землю 2) Разработку системы платежа за землю 3) Совершенствование платы за землю на основе налога за недвиж в с\х 4) Определение ставки налога 5) Формирование базовой ставик платежа на основе единого налога на нее 3. Значение земли как объекта и предмета вещных прав В качестве объекта права собственности земля приобретает особенные правовые черты: она становится имуществом или вещью т.е. предметом гражданского и земельного права. Земельный участок как объект вещного права имеет три основные характеристики, через которые определяется его правовой режим. Во-первых, в качестве объекта вещного права может выступать земельный участок, границы которого определены и занесены в специальный кадастр. Во-вторых, вещное право на земельный участок подлежит обязательной регистрации в специальном реестре прав и во многих правопорядках считается возникшим с момента такой регистрации В-третьих, земельный участок признается объектом недвижимого имущества, в связи с чем имеет особое правовое регулирование, нежели движимые вещи. Собственники и владельцы участков имеют право: 1)возводить жилые, произ-ые, в соответсвии с целевым назначением з.у. 2)проводить орошительные, осушительные и другие работы 3) сажать с\х культуы 4) право собственности распр. На расположение з\у с многолетними насаждениями 4. Государственное управление и контроль за использованием и охраной земель Земли находящиеся в Рф составляют земельный фонд страны. Важное направление в использовании и охраны земель в государстве явяется классификация по категориям земель в зависимости от из целевого назначения, это позволяет государству: не допускать без оснований перевода земель из одной категории в другую, осущ контроль Вопросы по управлению землями содержатся: в уставах муниципального обр в постановлениях, распоряжениях, приказах, и договорах исп орг в решениях предост орг муниципалитета Пользователи земель должны регулярно отчитываться о колич и кач сост своих земель в соответствии с правилами уст федерально правовыми актами и актами субъектов РФ 5. Ипотека предприятий, зданий и сооружений с земельными участками, на которых они находятся Ипотека предприятия, здания, сооружения с земельными участками, на которых они находятся. При ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка. На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества. 6. Приватизация земельных участков под объектами государственной или муниципальной собственности Приватизация гос. или мун. Это возмездное отчуждение имущества находящегося в собственности РФ, субъектов РФ, муниц образовании и в собственности физ. Или юр. Лиц В практике прив гос. и мун. Предприятий выделяют 3 сл этапа 1. На этом этапе уст балансовая стоимость основных фондов, оно отражается в уставном капитале предприятия 2 этап был с указом президента РФ, постановл правительства РФ и статьей 217 гр код 3 этап, был начат этап приватизации, тогда началась продажа гос и мун предпр и акций акционерных обществ нах в гос собственности Приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом. Собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. Одновременно с принятием решения об отчуждении земельного участка при необходимости принимается решение об установлении публичных сервитутов. При отчуждении земельных участков право собственности не переходит на объекты инженерной инфраструктуры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не используемые исключительно для обеспечения объектов недвижимости, расположенных на указанных земельных участках 7. Институциональный аспект налогообложения и кадастровой оценки недвижимости 8. Государственная регистрация прав на земельную недвижимость Государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок в случае, если к такому гражданину перешло в порядке наследования или по иным основаниям право собственности на расположенное на этом земельном участке здание (строение) или сооружение, осуществляется в соответствии с положениями настоящей статьи. Документы, устанавливающие или удостоверяющих право гражданина на указанный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен указанный земельный участок, или невозможно определить вид этого права, осуществляется на основании следующих документов: 1) акт о предоставлении такому гражданину указанного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, которые установлены законодательством; 2) акт (свидетельство) о праве такого гражданина на указанный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством; 3) выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на указанный земельный участок (если участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства). 9. Основные понятия, задачи и принципы землеустройства ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО – мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, описанию местоположения и (или) установлению на местности границ объектов землеустройства, организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства. Цель и задачи проведения землеустройства – обеспечить рациональное использование земель и их охрану, создать благоприятную окружающую среду и улучшение природных ландшафтов. Основные принципы землеустройства следующие: 1. Первоочередное решение при землеустройстве природоохранных задач. 2. Максимальный учет природных, эколого-хозяйственных, агроэкологических, ландшафтных свойств территории и экологической устойчивости ее отдельных частей 3. Приоритет природоохранного и сельскохозяйственного землевладения и землепользования 4. Строгое соблюдение при землеустройстве требований земельного и других видов законодательства в области правового регулирования землевладения и землепользования. 5. Комплексный характер организации территории и производства. 6. Экологическая, экономическая и социальная эффективность организации территории. 7. Обеспечение стабильности землевладения и землепользования 8. Учет сочетания интересов общества в целом, отдельных отраслей, землевладельцев и землепользователей. 10. Методы, приемы и порядок ведения мониторинга земель территорий Мониторинг земель представляет собой неотъемлемую составную часть процесса мониторинга окружающей среды и выполняет основную функцию между всеми типами мониторинга и контроля природных ресурсов страны. Мониторинг земель представляет собой – систему регулярных наблюдений за состоянием земель в целях своевременного выявления изменений, их оценки, прогноза и выработки рекомендаций о предупреждении и устранении последствий негативных процессов, независимо от их правового режима и характера использования. Мониторинг земель России является составной частью Единой государственной системы экологического мониторинга 11.Территориальное управление объектами недвижимости В настоящее время в России социально- экономические отношения характеризуются высокой степенью государственного регулирования. Поэтому применение государственной, частной и муниципальной систем управления территориальными комплексами объектов недвижимости производится с учетом целей и задач, формулируемых государством, а также функций, осуществляемых государственными органами власти в процессе государственного регулирования и контроля. В государственной модели управления недвижимостью задачи и функции определяются исходя из необходимости равномерного и устойчивого социально-экономического роста и развития территориальных комплексов всех форм собственности, что реализуется через регулирование государством процессов достижения целей и задач социального, операционного и коммерческого характера. Основными задачами государственных органов власти являются выработка и реализация направлений государственной политики, правовое регулирование, осуществление функций управления государственной собственностью. Функции управления государства как собственника недвижимости реализуются: при решении задач управления федеральной недвижимостью — Минэкономразвития РФ, курирующим объект (территориальный комплекс) отраслевым министерством, Росимуществом, Росреестром; при решении задач управления недвижимостью субъектов Федерации — правительствами субъектов Федерации, министерствами (комитетами, управлениями) по управлению государственным имуществом, отраслевыми министерствами (комитетами, управлениями), курирующими объект (территориальный комплекс), находящийся в собственности субъекта Федерации. 12.Распределение земель по категориям C\х земли это пашни залежи сенокосы пастбище и многолетние насаждения Распеределение земель по категориям показывает преобладаение в структуре земельного фонда земель с\х назначения на долю которых приходит 63.9% Земли с\х назначения Земли населенных пунктов- в пределах городских и сельских поселений Земли промышленности, телевидения космич обеспечения Земли особо охр территорий – имеют природоохранное, научное, историкокультурное значение Земли лесного фонда -покрытые лесной растительностью Земли водного фонда – водные объекты и выделенные пол полосы отвода гидротехнических и иных сооруж Земли запаса 13. Распределение земель по угодьям Подразделяются на с\х и не с\х с\х угодья это земельные угодья используемые для получения с\х продукции замли под водой и болота. Болота играют роль в сохранении экологического равновесия в природе так как являются источниками рек и местами обитания редких птиц и животных земли под дорогами занятые автомобилями и магистралями земли в полосах отвода этих дорог, улицы, проезды, и проекты в городах и др н.п земли под лесами и древесно раст не входящие в лесной фонд процие земли – полигоны отходов, свалки, овраги 14. Распределение земель по формам собственности с\х назаначения населенных пунктов земли спец нназначения иные категории 15.Сущность, необходимость и организация оценочной деятельности в рыночной экономике Сущность оценочной деятельности характеризуется: 1. Процессом, в течение которого эксперт оценщик должен проделать или осуществить ряд операций 2. Это процесс, в котором все действия совершаются в строго определённой последовательности 3. Это целенаправленный процесс, в котором эксперт-оценщик в своей деятельности руководствуется конкретной целью 4. что оценщик всегда определяет величину стоимости на основе анализа качественных и количественных характеристик объекта 5. оценщик, не ограничивая с учетом только одних затрат на создании или приобретении оцениваемого объекта, его технических характеристик, местоположения, состава и структуры активов, но обязательно учитывают совокупность рыночных факторов: уровень и модель конкуренции, рыночную конъектуру, макро и микросреду бизнеса, среднерыночный уровень доходности, цены на аналогичные объекты и текущую ситуацию в отрасли и в экономике в целом Расчет экономики необходим в силу следующих причин: 1. позволяет продавцу и покупателю выставить объект недвижимости по наиболее реальной цене 2. позволяет собственнику объекта принять ряд мер, направленных на увеличение рыночной стоимости объекта 3. позволяет повысить эффективность управления, а, следовательно, предотвратить банкротство 4. помогает принять верное и наиболее эффективное решение по вложении капитала в определённый объект недвижимости 5. позволяет получить обоснованные результаты 6. Оценщик несет определенную ответственность за качество выполненных работ 7. является одним из факторов управления и регулирования экономики со стороны государства, особое значение эта оценка имеет при управлении государственной и муниципальной собственностью 16.Регулирование оценочной деятельности в PФ. Регулирование развивается в рамках следующих процедур: а) определении методических требований к процедурам оценки, которые формулируются в стандартах оценки б) определение морально-этических качеств оценщиков (данные требования формулируются в кодексе профессиональной этики) в) определение требований к уровню и опыту практического уровня оценщика Сначала перехода к рыночным отношениям в России и с возникновением спроса на услуги оценщиков было создано профессиональное общественное объединение – Российское общество оценщиков создана методическая база для проведения оценочных работ и система профессиональной Постановление правительства РФ от 20 августа 1999 года об уполномоченном органе по контролю за осуществление оценочной деятельности в РФ в котором уполномоченным органам по контролю за оценочной деятельностью является министерство по Одной из основных форм государственного регулирования оценочной деятельности является разработка стандартов, которые разделяются на международные и стандартные 17.Формирование информационной базы для определения стоимости предприятия 18.Виды стоимости предприятия. Факторы, влияющие на стоимость предприятия Оценка стоимости предприятия – это b. официальная оценка, определение стоимости, как правило, объектов недвижимости, проводимые при налогообложении, страховании, приватизации, наследовании, аренде, выкупе имущественных ценностей или в целях их учета 19. Этапы оценки стоимости предприятия Оценка стоимости предприятия – это b. официальная оценка, определение стоимости, как правило, объектов недвижимости, проводимые при налогообложении, страховании, приватизации, наследовании, аренде, выкупе имущественных ценностей или в целях их учета Рыночный подход включает следующие основные этапы оценки стоимости компании: 1) сбор необходимой информации; 2) составление списка аналогичных предприятий; 3) финансовый анализ; 4) расчет мультипликаторов; 5) выбор величины мультипликатора; 6) определение итоговой величины стоимости компании; 7) внесение итоговых корректировок 20.Бизнес как инвестиционный товар товар инвестиционный, вложения в который осуществляются с целью получения отдачи в будущем. Затраты и доходы разделены во времени, причем размер ожидаемой прибыли неизвестен, имеет вероятностный характер. Поэтому инвестору приходится учитывать риск возможной неудачи (см. подробнее в подпараграфе 5.7.3 и параграфе 8.4). В течение данного периода времени объект подвергается воздействию на него профессионального (институционального) инвестора, имеющего целью увеличение его стоимости; инвестор-спекулянт выжидает момент, когда на рынке сложится более удачная рыночная конъюнктура; потребитель-предприниматель просто эксплуатирует объект с целью получения доходов. 21. Классификация оценочных принципов: принципы, основанные на представлениях собственника (инвестора; принципы, связанные с эксплуатацией собственности 22.Затратный подход к оценке стоимости предприятия Затратный подход основан на принципе «замещения», который исходит из положения, что у каждого блага есть аналоги. При этом следует помнить, что затраты и стоимость — не одно и то же. Затратный подход применяют: при оценке недвижимости специального назначения; проведении технико-экономического анализа для нового строительства; определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования; Идея этого подхода заключена в положении: стоимость существующего объекта собственности равна стоимости земли (земельного участка) плюс затраты на возведение зданий и сооружений минус накопленный износ зданий и сооружений. Данное выражение — словесное описание базовой модели затратного подхода. В алгебраической форме базовая модель затратного подхода имеет вид V=LV+IV-D, где V — стоимость объекта недвижимости; LV — стоимость земельного участка; IV— стоимость зданий и сооружений (улучшений); D — накопленный (суммарный) износ зданий и сооружений Затратный подход – б) метод накопления активов Доходный подход- с) метод движения денежных потоков Сравнительный подход –а) метод рынка капитала 23.Доходный подход к оценке стоимости предприятия Подход в наибольшей степени необходим для оценки потенциального инвестора суммы будущих доходов на вложенный капитал, так как при определении инвестиционной стоимости предприятия учитывается только та часть капитала, которая в будущем приносит доход, выбор оптимального показателя для определения дохода и наиболее реалистичной стоимости анализируемого предприятия с учетом налогообложения выбор останавливается на наиболее важном показателе характеризующем эффективность деятельность фирмы которому является чистая прибыль. 1 данный способ исключает анализ многочисленных аспектов производственнохозяйственной деятельности предприятия, выделяя только дивидендную политику. 2 дивиденды могут начисляться и не начисляться в зависимости от решения собрания аукционеров 3 чем более неустойчивой является динамика прибыли, тем большую проблему составляет способ дисконтирования дивидендов 24.Сравнительный подход к оценке стоимости предприятия Данный метод основан на принципе замещения – покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. Сравнительный (рыночный) подход в основном используется там, где имеется достаточная база данных о сделках купли-продажи. В зависимости от целей, объекта и конкретных условий оценки сравнительный подход предполагает использование трех основных методов. 25. Оценка стоимости контрольного пакета акций Под контрольным (мажоритарным) пакетом подразумевается владение более 50% акций предприятия, дающих владельцу право полного контроля над компанией. Но на практике, если акции компании распылены, этот процент может быть значительно меньшим. В определении скидки за неконтрольный характер или премии за контроль играет роль тип акционерного общества. Если определяется стоимость меньшей доли закрытой компании с помощью методов расчета стоимости контрольного пакета, то нужно вычесть скидки: за неконтрольный характер; за недостаточную ликвидность. 26.Оценка пакета акций с учетом премий и скидок Владелец пакета акций является собственником части предприятия. Поэтому стандартный подход к оценке пакетов акций заключается в определении сначала стоимости предприятия в целом, а затем – ее части. Стоимость контрольного пакета акций компании закрытого типа обычно предполагается пропорциональной общей стоимости предприятия. Стандартный подход к оценке неконтрольного пакета акций включает этапы: 1) определение стоимости предприятия в целом; 2) деление полученной величины стоимости предприятия в целом на общее число выпущенных и находящихся в обращении акций, в результате чего получается базовая стоимость акции; 3) определение стоимости акции вычитанием из базовой стоимости акции скидки за неконтрольный характер; 4) определение стоимости пакета умножением стоимости акции на количество акций в пакете. 27.Учет рисков бизнеса Бизнес-риск — это опасность возникновения непредвиденных потерь недополучения ожидаемой прибыли или доходов в связи с изменением условий экономической деятельности предприятия и форс-мажорные обстоятельства Предпринимательские, финансовые, инвестиционные риски являются атрибутами рыночной экономики оказывающее существенное влияние на стоимость бизнеса. К внутренним рискам относятся: производственные, технические, технологические, инновационные, коммерческие, транспортные, кредитные и риск банкротства. Внешними являются – природно-естественные риски, связанные со стихийными бедствиями и экологией; общеэкономические; политические; финансовые; Самый распространенный способ учета рисков при оценке бизнеса заключается в использовании коэффициента в капитализации или ставки дисконтирования. Чем выше инвестор оценивает ставку риска тем большего дохода он ожидает. Макро экономические риски учитываются в соответствии с методиками, разработанными всемирно известными рейтинговыми компаниями с помощью индексов экономико-математических и статистических моделей Одним из наиболее сложных для учета в процессе оценки является страховой риск, уровень которого можно определить на основе: статистических данных, экспертной оценки, составленных прогнозов, комбинированных методов. Всесторонний анализ определяющий учет рисков позволяет оценщику провести обоснованную оценку стоимости объекта 28.Основные принципы, используемые в оценке бизнеса. 29.Основы регулирования земельно – имущественных отношений 30. Основные понятия, задачи и принципы землеустройства 31. Методы, приемы и порядок ведения мониторинга земель территорий 32.Правовой режим земель промышленности, транспорта, энергетики, связи, радиовещания, телевидения и иных назначений и категорий ЗАДАЧИ 1 Определите стоимость оборудования на 01.12.2019г. с учетом инфляции, если оно было приобретено в 2012году за 930 тыс.руб Решение: Инфляция согласно отчетности на 09.12.2019 составляет 2.3 930*1.023=951.39 тыс. руб. 2 По состоянию на 01.12 2019 года суммарные активы предприятия равны 1500тыс. руб., краткосрочная кредиторская задолженность – 300 тыс. руб., долгосрочная задолженность – 130 тыс. руб. Определить балансовую стоимость предприятия методом накопления активов. Решение: 1500-300-130=1070 тыс.руб =1.07 млн.руб 3 Рассчитайте величину физического износа здания стоимостным методом, используя таблицу. Элементы здания Восстановительная Объективно Износ, % стоимость, необходимые тыс.руб. затраты, тыс.руб. 1 Водопровод 3200 720 22,5 2 Канализация 800 240 30 3 Отопление 4000 1300 32,5 4 Энергосистема 7000 2800 40 15 000 5060 33,7 Всего Решение: 720/3200*100=22,5% 240/800*100=30% 1300/4000*100=32,5% 2800/7000*100=40% Всего восстановительная стоимость 15 000 Всего объективно 5060 Равно 5060/1500=33.7 4 Необходимо определить будущую стоимость 8 млн.руб. при ставке сложного процента 30%, если период накопления составит пять лет: Решение: 8*0,30=2,4 млн. руб. 2,4*5=12 ???????? 8*(1+0,3) в 5 степени =1,5 5 Определите величину обесценивания объекта недвижимости, вызванного устранимым физическим износом, используя таблицу Наименование работ Величина затрат 1 Ремонт участка протекающей кровли тыс.руб. 2700 2 Ремонт водопроводной сети, % 43 3 Внутренняя покраска и отделка, % 37 4 Итого обесценивания, тыс.руб. 4860 Решение: 2700*0.43==1161 тыс. руб затраты на ремонт водопроводной сети 2700*0.37=999 тыс.руб –затраты на внутреннюю покраску и отделку 2700+999+1161=4860 тыс. руб 6 Банк выдает кредит на сумму 30000долл., срок 5 лет, процентная ставка 5% годовых. Составить план погашения долга методом Инвуда. A*i 30000*0.05 R= R= 1500 1 1 = 1-0.78 =6818.2 11(1+0.05)5 (1+i)n 7 Рассчитайте величину функционального устранимого износа элементов здания, используя таблицу. Статья затрат Величина затрат 1 Затраты на ремонт и отделку помещений для 1200 предполагаемого использования, тыс.руб. 2 Затраты на модернизацию системы кондиционирования, % 57 3 Затраты на установку охранной системы видеонаблюдения, % 43 4 Стоимость устранимого функционального износа, всего, тыс.руб. 2400 Решение: 1200*0,57=648 тыс.руб.-затраты на модернизация системы кондиционирования 1200*0,43=516 тыс.руб-затраты на установку охранной системы видеонаблюдения 1200+648+516=2400 тыс .руб ИТОГ 8 Стоимость товарного знака равна 30% от прибыли реализации продукции, защищенной этим товарным знаком. Ожидается, что объем реализуемой продукции за срок действия товарного знака составит 300000 единиц. Предполагаемая цена единицы продукции, защищенной Решение: 30000*х*х 1)х-предполагаемая цена единицы продукции 2)х-норма прибыли 300000*50*0,2=3 млн.руб стоимость товарного знака=0,3*3=0,9 млн руб=900 тыс.руб 9 Стоимость лицензии составляет 27% от ожидаемой прибыли покупателя лицензии. Среднегодовой выпуск продукции равен 18 тысяч единиц. Цена единицы продукции – 350 руб. Срок действия лицензии 5 лет. Период освоения предмета лицензии 1 год. Норма прибыли равна 25%. Определим стоимость лицензии. Размер роялти зависит от объема производства, стоимости продукции составляет 12%. П=N*Р ед*(Т-t) Ожидаемая прибыль покупателя лицензии=18х0,35(5-1)*0,12=3,024 Тогда стоимость лицензии =0,27*3,024=0,816 тыс.руб 10 Рассчитайте величину физического износа здания нормативным методом, используя таблицу. СМОТРЕТЬ ЗАДАЧУ 4 Наименование элементов Удельный вес Износ, Величина здания конструкции и физического тыс.руб. элемента. износа, % тыс.руб. 1 Водопровод 3200 720 2 Канализация 800 240 3 Отопление 4000 1300 4 Энергосистема 7000 2800 Всего - 11 Рассчитайте стоимость предприятия методом капитализации дохода, если ожидаемый годовой доход составляет 7 млн. руб., а ставка капитализации – 8% 7/0,08=87,5 млн.руб 12 Стоимость товарного знака равна 30% от прибыли реализации продукции, защищенной этим товарным знаком. Ожидается, что объем реализуемой продукции за срок действия товарного знака составит 300000 единиц. Предполагаемая цена единицы продукции, защищенной товарным знаком, равна 50 руб. Норма прибыли 20%. Определим стоимость товарного знака. 30000*50*0,2=3000 тыс. руб 0,3*3000000=900 тыс.руб или 0.9 млн.руб. 13 Рассчитайте капитализированную величину арендной платы за земельный участок, используя таблицу Расчетные показатели Усредненные Показатели по показатели по оцениваемому аналогам объекту 1 Годовая тыс.руб./м2 арендная плата, 150 120 - 17 3 Площадь, сдаваемая в аренду, м2 800 800 4 Потери в арендной плате, тыс. руб. - 30 5 Капитализированная арендная плата, тыс.руб - 2 Ставка капитализации, % 14 Необходимо определить будущую стоимость 8 млн.руб. при ставке сложного процента 30%, если период накопления составит пять лет. Решение: FV PV=(1+r) в степени n FV-будущая стоимость PV-текущая стоимость r-ставка процента FV=8*3.7=29.6 млн.руб 15 Определите величину обесценивания объекта недвижимости, вызванного устранимым физическим износом, используя таблицу Наименование работ Величина затрат 1 Ремонт участка протекающей кровли тыс.руб. 2700 2 Ремонт водопроводной сети, % 43 3 Внутренняя покраска и отделка, % 37 4 Итого обесценивания, тыс.руб. 16 Рассчитайте средневзвешенную стоимость капитала, используя таблицу,. Примечание: В таблице указана рыночная стоимость в млн. руб. Решение: общая стоимость капитала=0,5+1,9+0,6=3млн.руб Источник капитала Рыночная стоимость Доля стоимости Кредит тыс.руб 0,5 16,7 Обыкновенные акции 1,9 63,3 Облигации заем 0,6 20 Сумма 3 100 в Перемножим стоимость источника капитала на его долю в общей стоимости Источник капитала Стоимость Рыночная стоимость Кредит тыс.руб Обыкновенные акции Облигационный заем Сумма 10 16 0,5 1,9 Доля в WACC рыночной стоимости 16,7 10*0,167=1,67 63,3 16*0,633=10,12 8 0,6 20 8*0,2=1,6 34 3 100 13,39 17 Период прогноза 5 лет. Чистый денежный поток предприятия на конец 6 года предполагается равным F = 100000 руб. Ожидается, что чистый денежный поток предприятия будет расти каждый год с постоянной скоростью g = 10%. Средневзвешенная стоимость капитала WACC = 15%. Определить текущее значение остаточной стоимости предприятия. 18 Ожидаемый чистый денежный поток предприятия на конец 1-го года равен 500000 руб., на конец 2-го года – 750000 руб., на конец 3-го года – 900000 руб. В дальнейшем прогнозируется ежегодный рост чистого денежного потока 10%. Средневзвешенная стоимость капитала WACC=15%. Определить текущую стоимость предприятия. 19 Владелец бензоколонки предполагает в течение пяти лет получать ежегодный доход в сумме 30.000 долл. В конце пятого года он планирует продать бензоколонку за 100.000 долл. Прогнозирование доходов от эксплуатации собственности имеет большую степень точности, чем прогнозирование цены продажи, поэтому ставки дисконта равны соответственно 10% и 15%. Определить текущую стоимость совокупного дохода от бензоколонки. 20 Определите капитализированную величину арендной платы за земельный участок, используя таблицу Расчетные показатели Усредненные Показатели по показатели оцениваемому объекту по аналогам 1 Годовая арендная плата, тыс.руб./м2 150 120 2 Ставка капитализации, % - 17 3 площадь, сдаваемая в аренду, м2 800 800 4 Потери в арендной плате, тыс. руб. - 30 5 Капитализированная арендная плата -
