Понятие и особенности договора участия в долевом строительстве. Яковлев Игорь Сергеевич, магистрант магистратуры «Вятский государственный гуманитарный университет» (г. Киров) В статье автор пытается описать понятие и особенности договора участия в долевом строительстве в Российской Федерации. В ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" Законодателем сделана попытка раскрыть правовую природу договора участия в долевом строительстве. Стоит заметить, что четкого определения договоров, регулирующих инвестиционную деятельность в строительстве (инвестиционные контракты, договоры соинвестирования, договоры долевого участия в строительстве), ни в действующем ГК РФ, ни в Законе РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ни в Федеральном законе от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений», ни в Федеральном Законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ не содержится. Согласно указанной выше ст. 1 названного Закона: «по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ). Согласно ст. 2 Федерального Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, объектом долевого строительства является жилое, нежилое помещение и иной объект недвижимости, строящееся с привлечением денежных средств участника долевого строительства. Предметом договора долевого строительства служит купля-продажа будущей недвижимости (п. 4. Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»). Участником (дольщиком) долевого строительства является лицо, денежные средства которого привлекаются для участия в долевом строительстве с последующим возникновением у него права собственности на объект долевого строительства. В роли застройщика выступает юридическое лицо, имеющее земельный участок (в собственности, на праве аренды / субаренды / безвозмездного пользования) и привлекающее денежные средства для строительства на этом земельном участке объектов недвижимости на основании полученного им разрешения на строительство. Понятие "долевое строительство" предполагает процесс осуществления строительства в долях или по частям. Так, А. Абрамов в словосочетании "долевое строительство" видит заложенный принцип участия субъектов в процессе строительства на определенных условиях, что, по мнению автора, вытекает из трактовки слова "доля", которое означает "часть, дробь". Согласно "Экономическому словарю", доля представляет собой участие в капитале компании; участие в партнерстве, часть чего-либо. "Бизнес-словарь" понимает под долей вид партнерства. "Малый академический словарь русского языка" рассматривает долю как часть целого; то, что приходится на каждого участника при распределении, разделе чего-либо; то, что вносится каждым участником в общее дело, предприятие и т.п.; а также право на участие в них. Однако использование термина "доля" при характеристике отношений в сфере капитального строительства объектов недвижимости представляется спорным, поскольку не раскрывает их существа. Исходя из термина "долевое строительство" остается неясным, что именно является долевым: финансирование строительства, сам процесс строительства, идет ли речь о строительстве разных объектов, одного объекта различными подрядчиками либо о финансировании строительства единого объекта недвижимости за счет средств из различных источников. В сфере строительства объектов недвижимости и в юридической литературе используются такие понятия, как долевое строительство, долевое участие, долевое участие в строительстве и договор долевого участия. Все перечисленные термины несут различную смысловую нагрузку, но при этом отсутствует их единообразное понимание. Федеральный Закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации включает в себя термины «участие в долевом строительстве» и «договор долевого участия», а в доктрине зачастую используется понятие «долевое участие» для описания отношений, вытекающих из договора, заключаемого в рамках Закона о долевом строительстве. По мнению Р.С. Бевзенко, суть долевого участия в строительстве недвижимого имущества заключается в том, что финансирование строительства объектов недвижимости осуществляется пропорционально доле, которая соответствует конкретному помещению в объекте недвижимости и которую каждый из них планирует получить. Поэтому необходимо согласиться с мнением о том, что понятие отношений по участию в долевом строительстве шире, чем понятие договора участия в долевом строительстве между двумя сторонами. На основании изложенного возникает вопрос о соотношении понятий "долевое участие" и "долевое строительство". Следует согласиться с мнением автора о том, что термины "договор долевого участия" или "долевое участие" исторически сформировались как понятия, объединившие в себе различные договоры единой направленности, что повлекло за собой споры по вопросу о правовой природе рассматриваемого договора. Понятие "долевое строительство" отражает принцип организации и финансирования строительства объекта недвижимости, что возможно не только в рамках договора долевого участия, но и в рамках других договоров, в частности: договора простого товарищества, договора строительного подряда и ряда других договоров, предусматривающих возможность строительства одного объекта недвижимости за счет средств нескольких лиц и составляющих единое понятие "долевое строительство". Таким образом, термин "долевое участие" используется только в смысле Закона о долевом участии и имеет утилитарное значение, так как "участие" означает привлечение, передачу денежных средств в счет строительства объектов недвижимости. Тем самым долевое участие представляет собой вложение финансовых ресурсов в строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, осуществляемое в рамках Закона о долевом участии. Представляется, что долевое строительство является общей категорией для всех договоров, предусматривающих процесс создания объекта недвижимости специальным субъектом за счет средств нескольких лиц с целью последующего приобретения ими предусмотренного законом права на этот объект. Данная категория включает в себя также и долевое строительство с участием потребителей, осуществляемое в рамках Закона об участии в долевом строительстве. Следует отметить, что в данном случае термин "долевое" отражает принцип организации и осуществления процесса строительства, реализуемого в рамках Закона о долевом участии и не характеризует отдельный вид договора. Так, по мнению В.А. Барановой и О.Н. Петюковой, договор долевого участия явился законодательной альтернативой иным существовавшим договорам инвестирования, учитывая предусмотренные в нем повышенные гарантии прав дольщиков. Понятие же "участие в долевом строительстве" неразрывно связано с одноименным договором и было специально введено Законом о долевом участии для обозначения группы общественных отношений в сфере строительства объектов недвижимости с участием граждан-потребителей. Можно сказать, что долевое строительство представляет собой собирательное понятие, которое возникло для описания группы договоров и иных правовых форм, в основе которых лежит принцип софинансирования одного или нескольких объектов недвижимости несколькими лицами, включающий в себя организацию и осуществление процесса строительства профессиональным субъектом - застройщиком и последующее получение предусмотренного законом права на объект недвижимости дольщиком. Термин же "долевое строительство" включает в себя не только строительство как процесс создания объекта недвижимости и предшествующие организационные правоотношения, необходимые для его начала, но и правоотношения, затрагивающие вопросы приобретения и обеспечения права собственности на построенный объект недвижимости. В литературе предпринимательскую деятельность в сфере строительства объектов недвижимости относят к одним из ключевых видов предпринимательской деятельности. Долевое строительство следует рассматривать в качестве системы отношений, регулируемой нормами права, состоящей в объединении денежных средств и иных ресурсов нескольких лиц, выступающих контрагентами застройщика с целью финансирования осуществляемого застройщиком процесса строительства объекта недвижимости с последующим получением предусмотренного законом права на построенные объекты недвижимости дольщиками, а прибыли застройщиком. Изучая правовую конструкцию, следует отметить, что договор участия в долевом строительстве является самостоятельным, консенсуальным, возмездным и двусторонним, имеющим ряд существенных отличий от иных гражданско-правовых договоров. Среди его отличительных признаков можно выделить довольно специфический субъектный состав в лице застройщика и участника долевого строительства. Согласно п.1 ст. 2 ФЗ № 214, застройщик юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее на праве собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных законом случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участника долевого строительства для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство. Участник долевого строительства характеризуется множественностью лиц. Таковыми могут являться как граждане, так и юридические лица, внесшие свои денежные средства в счет причитающихся передаче им в собственность объекта долевого строительства (жилых и нежилых помещений). Если гражданин-участник долевого строительства умирает, то его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор. Существующие на день открытия наследства имущественные права и обязанности, вытекающие из договора, входят в состав наследства гражданина - участника долевого строительства в соответствии с нормами ГК РФ. А в случае реорганизации юридического лица - участника долевого строительства имеет место универсальное правопреемство по обязательствам, вытекающим из договора участия в долевом строительстве, в соответствии с нормами ст. 57 и 58 ГК РФ. Отличительным признаком также является и цель договора, которая направлена на привлечение застройщиком денежных средств для строительства многоквартирных домов и иной недвижимости. Это отличает договор участия в долевом строительстве от договоров, по которым банки и иные кредитные организации привлекают денежные средства граждан и юридических лиц. Специфика договора выражается и в его предмете, поскольку застройщик обязан не только совершить ряд действий по строительству многоквартирного дома или иной недвижимости, но также и передать дольщикам данные объекты, предусмотренные договором. Следует учесть, что у застройщика имеется ряд предварительных обязанностей, таких как получение разрешение на строительство, обеспечение государственной регистрации права собственного или права аренды земельного участка, публикация проектной декларации. Исполнение данных обязанностей является необходимым условием для заключения договора участия в долевом строительстве с физическими и юридическими лицами в будущем. В регулировании договора участия в долевом строительстве задействован ряд публично-правовых элементов. Об этом говорят закрепленные в ФЗ № 214 нормы, а именно: - о необходимости государственной регистрации прав застройщика на земельный участок, прав собственности на жилые или нежилые помещения в построенном доме, а также самого договора участия в долевом строительстве, сделок по уступке права требования участником долевого строительства по этому договору и возникновение его права собственности на жилое или нежилое помещение; - о необходимости застройщика в получении разрешения на строительство и подготовке проектной декларации, которая должна содержать информацию о самом застройщике, о проекте строительства и о ее опубликовании в средствах массовой информации или в информационнотелекоммуникационной сети; - об особых требованиях к застройщику в части размещения и распространения рекламы, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства; - о наличии государственного регулирования, контроля и надзора в области долевого строительства; - о наличии составов административных правонарушений и административно-правовой ответственности за их совершение. Даже с учетом того, что некоторые из вышеперечисленных признаков договора участия в долевом строительстве могут быть присущи и иным договорам, в своей комплектности и совокупности они свидетельствуют в пользу самостоятельности данного договора. СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ: 1.Конституция Российской Федерации принята всенародным голосованием 12.12.1993 г. (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 г. № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 г. № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 г. № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 г. № 11-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ. 2014 № 31 Ст. 4398. 2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 1): от 30.11.1994 г. № 51ФЗ (в ред. от 29.12.2017 г.) // Собрание законодательства РФ. 1994 № 32 Ст. 3301. 3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 2): от 26.12.1996 г. № 14ФЗ (в ред. от 05.12.2017 г.) // Собрание законодательства РФ. 1996 № 5 Ст. 410 4. Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» // Российская газета. 06.08.1998. № 148-149. 5. Федеральный закон от 30.12.2004г. №214-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2005 № 1 (часть 1), Ст. 40. 6. Федеральный закон от 29.07.2017 г. №218-ФЗ (ред. от 29.12.2017) «О публично – правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» // Собрание законодательства РФ. 2017 № 31 (часть 1), Ст. 4767. 7. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.04.2018) "О государственной регистрации недвижимости" // "Собрание законодательства РФ", 2015, № 29 (часть I), ст. 4344. 8. Федеральный Закон от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» // Российская газета. 29.12.1995. № 248. 9. Федеральный закон от 25.09.1998 г. № 158-ФЗ (ред. от 21.03.2005) «О лицензировании отдельных видов деятельности» // Российская газета. 10.08.2001. № 153-154. 11. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 30.12.2004) //Российская газета. 30.07.1997. № 145. 12. Федеральный закон от 25.02.1999 г. № 39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» // Российская газета. 1999.4 марта. 13. Федеральный закон от 9.07.1999 г. № 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» // Российская газета. 1999.14 июля. И. Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ // Российская газета. 30.12.2004. № 290. 14. Закон РФ от 27.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» // Российская газета. 16.01.1996. № 8. 15. Абрамов А. Долевое строительство: история и практика // Жилищное право. 2013. N 2; http://www.center-bereg.ru/a199.html. 16. Баранова В.А., Петюкова О.Н. Защита прав инвесторов в капитальном строительстве. М.: Деловой двор, 2012. С. 77 17. Бевзенко Р.С. Квалификация и последствия сделок с будущей недвижимой вещью. Комментарий к Постановлению Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" // Вестник ВАС РФ. 2012. N 3. С. 92. 18. Белых В.С. Правовое регулирование предпринимательской деятельности в России: Монография. М., 2005. С. 46. 19. Бизнес-словарь // http://www.businessvoc.ru/bv/TermWin.asp?theme=&word_id=4064. 20. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 N 195-ФЗ (ред. от 13.07.2015, с изм. от 14.07.2015) // СЗ РФ. 07.01.02. 21. Кожевников А.С. Понятие предпринимательской деятельности в области строительства и специфика правовых средств, входящих в механизм правового регулирования отношений в данной сфере // Теория и практика общественного развития. 2012. N 4. С. 351. 22. Лушкин С.А. Ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве // Право и экономика. 2006. N 2. С. 26. 23. Майфат А.В. Гражданско-правовые конструкции инвестирования: Монография. М.: Волтерс Клувер, 2006. С. 65. 24. Малый академический словарь русского языка // http://www.classes.ru/allrussian/dictionary-russian-academterm-16612.htm. 125. Мороз С.П. Инвестиционное право: Курс лекций. Алматы: КОУ, 2008. С. 43. 26. Муравьев Б.В. Договор с участием инвесторов в строительстве // Законодательство. 1999. N 6. С. 8 27. Петрухин М.В. Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости: проблемы правового регулирования. М.: Инфотропик Медиа, 2012. С. III IV. 28. Российское предпринимательское право: Учебник / Отв. ред. И.В. Ершова, Г.Д. Отнюкова. М., 2006. С. 631; Панова О. Цель договора инвестирования строительства жилья физическими лицами и Закон "О защите прав потребителей" // Юрист. 2005. N 1. С. 29. 29. Смушкин А.Б. Комментарий к Федеральному закону от 25 февраля 1999 г. N 39 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений". М.: Новая правовая культура, 2007. С. 24. 30. Суханов Е.А. Гражданское право: Учебник: В 4 т. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Волтерс Клувер, 2008. Т. 3: Обязательственное право. 31. Уголовный кодекс Российской Федерации от 13 июня 1996 г. N 63-ФЗ // СЗ РФ. 17 июня 1996. N 25. Ст. 2954 (далее - УК РФ). 32. Харитошин И.И. Договор участия в долевом строительстве: гражданскоправовые вопросы квалификации и применения: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2009. С. 16. 33. Экономический словарь / Под ред. А.Н. Азрилияна. М.: Институт новой экономики, 2007. С. 217.
