ИТОГОВАЯ АТТЕСТАЦИОННАЯ РАБОТА Тема: «Односторонний отказ от исполнения договора аренды» Москва 2019 Договорные отношения по своей природе не могут быть бессрочными, рано или поздно непременно наступает тот момент, когда они прекращаются соответственно прекращаются составляющие права, обязательства и обязанности. Расторжение договора в одностороннем порядке — одна из самых актуальных тем в гражданском праве. Однако расторжению договора в одностороннем порядке должны предшествовать определенные правовые процедуры. О том, как правильно осуществить односторонний отказ от исполнения договора, будет описано в настоящей работе. В данной работе мы рассмотрим возможности и основания для одностороннего отказа от договора аренды. Прежде всего перечислим несколько способов позволяющих изменить либо расторгнуть договор аренды. Основным способом изменения (расторжения) договора является его изменение или расторжение по соглашению сторон (ст. 450 ГК). Так же возможен судебный порядок расторжения договора, который осуществляется посредством выдвижения одной из сторон конкретного требования о расторжении договора аренды. Законодательством предусмотрены следующие случаи, когда изменение или расторжение договора производится по требованию одной из сторон в судебном порядке: - нарушение условий договора, которые могут быть квалифицированы как существенное нарушение, т.е. нарушение, которое влечет для контрагента такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Оценивать, является ли нарушение существенным, будет суд по своему усмотрению в каждом конкретном случае. Например, существенным нарушением может быть признано невнесение арендной платы (п. 28 Информационного письма Президиума ВAC PФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных c арендой»). 2 - иные случаи предусмотренные ГК, другими законами или договором. К примеру, перечень оснований по котором может быть расторгнут договор аренды содержится в ст. 619, 620 ГК РФ. Еще один способ расторжения или изменения договора заключается в том, что одна из сторон реализует свое право, предусмотренное законом или договором, на односторонний отказ от договора (от исполнения договора). Односторонний отказ от договора (от исполнения договора) возможен только в тех случаях, когда это прямо допускается законом или соглашением сторон, например, после истечения срока договора аренды он считается возобновленным на неопределенный срок и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не менее чем за три месяца (ст. 621 ГК). Как раз возможность одностороннего отказа от договора аренды мы далее рассмотрим подробнее. Возьмем для примера договор аренды оборудования заключенного на срок 5 лет, у арендодателя, в силу определенных обстоятельств, возникла необходимость досрочно расторгнуть договор. Попытки договориться расторгнуть договор по соглашению сторон не увенчались успехом, в связи с чем необходимо рассмотреть другие способы расторгнуть действующий договор. Первое действие, которое необходимо предпринять это посмотреть, а что же написано в договоре. В данном случае договором предусмотрена возможность досрочного расторжения в случаях, когда арендатор: - задерживает внесение арендной платы более чем на 30 (тридцать) календарных дней; - использует Оборудование не в соответствии с Договором или его назначением; - существенно ухудшает состояние Оборудования; - без согласия Арендодателя передал Оборудование третьему лицу. То есть возможность отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке договором предусмотрена только в случае нарушения арендатором 3 определенных его условий. В нашем случае арендатор добросовестно исполняет условия договора, следовательно, следующим шагом нам нужно посмотреть какие возможности для одностороннего расторжения договора нам предлагает закон. В соответствии c п. 1 ст. 310 ГK PФ стороны договора аренды вправе в односторонне порядке отказаться от своих обязательств, если такой отказ допускается в силу закона. Так же ст. 610 ГK PФ допускает, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, заключённого на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, при аренде движимого имущества, а при аренде недвижимости - и за три месяца. Такой отказ является немотивированным и согласование в договоре оснований для отказа не требуется. Однако в нашем случае в договоре четко прописан срок аренды – на 5 лет. И в отношении договора, который заключен на определенный срок, односторонний отказ нормами § 1 гл. 34 ГK PФ не предусмотрен. То есть в данном случае внесудебный, немотивированный односторонний порядок расторжения договора не предусмотрен ни законом, ни договором. Несмотря на то, что тема настоящей работы - «Односторонний отказ от договора аренды» хочется немного затронуть возможность судебного расторжения данного договора аренды. Расторжение договора аренды в судебном порядке предполагает обязанность арендодателя представить суду доказательства, являющиеся основанием для досрочного прекращения договора (ст.619 ГК РФ). Это могут быть следующие нарушения, допущенные арендатором: - нарушения условий договора, которые являются существенными и происходили неоднократно (сюда входит и случаи, когда предмет договора аренды использовался арендатором не по назначению); 4 - использование арендуемого имущества значительно снижает его качество; не производится капитальный ремонт арендуемого имущества в сроки, установленные договором; - арендатор не производит оплату арендных платежей в объеме и сроки, указанные в договоре, более двух подряд периодов. Так как в нашем случае арендатор использует имущество в соответствии с его назначением и договором и своевременно вносит арендную плату, оснований для расторжения договора в судебном порядке нет. В итоге единственное, что остается арендодателю в данном случае – это дожидаться окончания срока аренды. Так как оснований для прекращения договора нет, так как в договоре аренды, который был заключен на определенный срок не было согласовано условие о праве на немотивированный односторонний отказ от договора. Для того чтобы в дальнейшем у арендодателя была возможность в любой момент отказаться от исполнения договора, необходимо согласовать в договоре, заключенном на определенный срок условия о праве на немотивированный односторонний отказ от его исполнения в любое время до прекращения его действия. В таком случае не необходимости для поиска и предоставление оснований для расторжения. При согласовании данного условия рекомендуется использовать формулировку «односторонний отказ во внесудебном порядке», из которой будет прямо следовать право стороны отказаться от договора без обращения в суд. В противном случае суд может рассмотреть это условие как право стороны расторгнуть договор только через суд по ст. 619 ГК РФ. Пример формулировки условия: «Арендодатель вправе в любое время в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора.» Либо: «Стороны вправе в любое время в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора.» 5 Так же арендодатель может предусмотреть возможность заключения договора на неопределенный срок. В таком случае ст.610 ГК РФ дает право в любое время отказаться от договора аренды. Если договор заключен на неопределенный срок стороны не могут установить в договоре условие исключающее право любой из сторон немотивированно отказаться от договора. В судебной пpактике существует подход, сформированный Пленумом ВAC PФ в абз. 4 п. 3 Постановления от 14.03.2014 N 16 «O свободе договора и ее пределах», согласно которому данная норма в этой части признается императивной в силу существа законодательного регулирования. Стороны могут установить в договоре условие о выплате стороной суммы компенсации другой стороне в случае ее одностороннего отказа от договора. Такая возможность предусмотрена в п.3 ст.310 ГК РФ. Нужно учитывать, что данное условие допустимо только в договоре, связанном с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности. В силу указанной нормы плата за односторонний отказ может взиматься на основании как закона, так и договора. В частности, при необходимости, рекомендуется включать данное в договоры, заключенные на определенный срок и содержащие условие о возможности немотивированного одностороннего отказа в любой момент. Это позволит компенсировать потери другой стороны, вызванные таким отказом, например, для арендодателя это потери связанные с простоем имущества и поисками нового арендатора. Стоит дополнительно отметить, что нельзя установить условие о компенсации на случай одностороннего отказа от договора аренды, заключенного на неопределенный срок в силу того, что немотивированный отказ от такого договора предусмотрен законом. Т.е. условие договора, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, предусматривающее плату за односторонний отказ является ничтожным. 6 При согласовании условия о выплате компенсации за односторонний отказ необходимо учесть сумму и срок в течение которого она должны быть выплачена. К примеру, в договор можно прописать следующую формулировку: «Сторона договора, заявившая об одностороннем отказе от него, выплачивает другой стороне денежные средства в размере __________ руб. Данная сумма должна быть уплачена в течение ____ рабочих дней с даты отправки уведомления об одностороннем отказе.» Порядок одностороннего отказа от договора, заключенного на определенный срок, урегулирован ст. 450.1 ГK PФ. Отказ может быть осуществлен путем направления контрагенту соответствующего уведомления. Договор будет считаться прекратившем свое действие с момента получения такого уведомления адресатом, если иное не предусмотрено законом или договором. Сторонам рекомендуется конкретизировать порядок, сроки, способ отправки и адрес направления уведомления об отказе, так как п.1 ст.450 ГК РФ эти условия не регламентирует. Пример формулировки условия: «Уведомление об одностороннем отказе от договора направляется на почтовый адрес стороны, указанный в реквизитах к договору, через 30 дней после получения оригинала уведомления договор будет считаться прекратившим свое действие.» Если договором, заключенным на определенный срок, не согласован порядок одностороннего отказа, при наличии условия об одностороннем отказе, договор будет считаться расторгнутым с момента получения стороной уведомления об отказе. В случае если договор аренды заключен на неопределенный срок порядок расторжения предусмотрен ст.610 ГК РФ, так как данная норма диспозитивная, в договоре можно прописать любой срок расторжения, например, взяв формулировку, по примеру, договора аренды заключенного на определенный срок. 7 Казалось бы, что основные проблемы при расторжении арендного соглашения возникают в случаях уклонения от исполнения или ненадлежащего выполнения его условий одной из сторон. Однако при этом ситуация часто осложняется тем, что заинтересованный субъект не всегда может сразу обратиться в суд в виду обстоятельств либо в виду отсутствия обоснованных причин. Так как возможность немотивированного одностороннего отказа от договора аренды предусмотрена законом только в отношении договора аренды заключенного на неопределенный срок. Для договора заключенного на определенный срок, целесообразно предусмотреть такую возможность в самом договоре. При этом рекомендуется предусмотреть договором не только саму возможность одностороннего отказа, но и тщательно прописать порядок отказа от договора. Зачастую наличие этого пункта в соглашении позволяет сторонам сэкономить время, силы и деньги на судебные тяжбы, поскольку в таком случае все проблемы разрешаются без суда в соответствии с нормами права. Список используемых источников 1. Гражданский кодекс Российской Федерации: часть 3 // Собр. законодательства Рос. Федерации. – 2018. 2. Под редакцией Суханова Е. А. Гражданское право. В 4 томах. Том 3. Обязательственное право Волтерс Клувер - Москва, 2014. 3. Мазур О.В. Немотивированный отказ от договора в контексте требования о добросовестности // Вестник Арбитражного суда Московского округа. – 2016. – № 3. 4. О.Г. Алексеева, Е.. Аминов, М.В. Бандо и др.; под ред. Б.М. Гонгало. М. Гражданское право. В 2 томах. Статут, 2016. 8
