Презентация Логопарк

«Строительство Логистического
парка класса «В+» в Аксайском
районе Ростовской области»
ИНВЕСТИЦИОННЫЙ
ПРОЕКТ
Ростов-на-Дону, 2013
1
Содержание
•
•
•
•
Конфиденциальность
Краткое описание проекта
Концепция проекта
Анализ рынка
•
•
•
•
Тенденции рынка
Анализ рынка Ростовской области
Особенности рынка
Емкость рынка
•
Преимущества проекта
•
•
Ресурсы проекта
Описаниепроекта
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Месторасположение
Клиенты
План комплекса
График строительства
SWOT – анализ
Финансовые показатели
Стоимость проекта
Почему следует инвестировать
Контакты
2
Конфиденциальность
1.
Данная Презентация является собственностью компании ООО “СочиЭкспо”. С момента получения
данной Презентации Вы обязуетесь соблюдать все требования, перечисленные ниже. Вы не имеете
права разглашать информацию, приведенную в данном документе. Вы гарантируете, что не будете
прямо или косвенно стремиться причинить ущерб деятельности компании, расстраивать планы,
избегать и пренебрегать интересами партнеров по соглашению или препятствовать
взаимоотношениям с деловыми партнерами, продавцами, покупателями, брокерами и другими
третьими лицами, или вмешиваться и создавать помехи в предварительных переговорах с
производителями, владельцами производств и других сторон.
2.
Данная договоренность действительна минимум 3 (три) года с момента получения Вами данной
Презентации, и на 2 (два) года после завершения каждой сделки или обмена информацией с
возможностью продления еще на 2 (два) года по завершении сделки или обмена информацией без
дополнительных обсуждений, до тех пор пока обеими Сторонами обоюдно не будет подписан
документ о прекращении, о чем обе Стороны должны быть проинформированы специальным
почтовым уведомлением заблаговременно. Если же Стороны не были проинформированы в течение
10 дней с начала переподписания, данное соглашение автоматически считается действительным и
Стороны обязуются выполнять условия по нему в течение следующих 2 (двух) лет.
3
Краткое описание проекта
ЧТО
Многофункциональный логистический парк с широким спектром дополнительных
услуг на базе логистического комплекса класса В+
ГДЕ
Промышленный кластер в 15 км от г. Ростова-на-Дону, Аксайский район Ростовской
области
ДЛЯ КОГО
Федеральные ритейлеры и дистрибьюторы FMCG
Дополнительно: Региональные производители и дистрибьюторы
ПОЧЕМУ СЕЙЧАС
ЦЕЛЬ
Спрос на качественные складские помещения значительно
превышает предложение
Высокие темпы роста рынка логистических услуг
Построение стабильного, надежного и высокодоходного бизнеса
4
Концепция проекта
Инвестиционный проект предполагает создание крупного логистического
парка, включающего складской комплекс класса В+ и инфраструктурные
объекты, с возможностью дальнейшего расширения
• Многофункциональный логистический парк :
• Логистический комплекс класса В+
на 4
терминала
• Бизнес-центр
• Гостиница и кафе
• Автосервис и автомойка
• Инфраструктура
для последующего дополнения
Логопарка складскими комплексами формата builtto-suit
• Срок реализации 10 лет
• Объем инвестиций 38 637 тыс. USD
• Объем выручки 143,4 млн. USD
• Срок окупаемости проекта 7,3 лет
5
Инфраструктура
1. Земельный участок 1 030 461 кв.м., расположенный в наиболее
перспективном районе - вблизи транспортного потока Ростов-на-Дону
- Москва.
2. 4 современных складских терминала класса В+ общей площадью 43
680 кв.м.
3. Современный бизнес-центр площадью 4 950 кв.м.
4. Гостиница на 50 номеров и кафе, станция техобслуживания, гаражи и
ремонтные мастерские
5. Парковки для грузового и легкового транспорта, множество
автомобильных развязок, контейнерная площадка
6. Собственная электростанция и котельная
6
Тенденции регионального рынка
1. Цены на логистические услуги сравнялись с докризисными отметками - и
даже превысили их
2. Объем регионального рынка складских услуг стабильно растет
3. Спрос на качественные склады значительно превышает предложение
4. Уровень заполняемости качественных складских площадей близок к 100%
5. Большинство складов строится девелоперами под конкретного заказчика,
доля складских помещений, которые попадают на открытый рынок,
крайне мала
6. Логистические услуги стали предоставлять компании, не
специализирующиеся на логистике, – операторы розничной торговли и
дистрибьюторы
7
Анализ рынка Ростовской обл.
Международные транспортные коридоры, проходящие через
Ростовскую область
• Количество населения/процент населения – 4,25 млн. чел. / 3%
• Валовый региональный продукт области/ % прироста:
799 972,8 млн.руб./107,2%
• Оборот розничной торговли /% прироста: 619,1 млрд рублей/8,5%
• Объем рынка грузоперевозок /% прироста: 45,7млн.т. / 5,7%
ИНФРАСТРУКТУРА
•
•
•
•
Развитая региональная транспортная инфраструктура
Стабильное социально-политическое положение региона
Высокие темпы роста рынка автомобильных перевозок
Объем рынка складских помещений 486 тыс. кв. м.
ПОТРЕБИТЕЛЬ
• Федеральные сети FMCG переориентируются на качественные склады
• Большую часть предложения составляют некачественные склады старой
постройки
• Наиболее востребованы склады в непосредственной близости от основных
транспортных потоков
• Потенциал рынка качественных складских помещений остается в
значительной степени нереализованным
Хельсинки-МоскваРостов-Баку-Тегеран
Дунай-Дон-Волга-Каспий
Вена-Будапешт-ОдессаРостов-Элиста-Астрахань
Дрезден-Львов-КиевРостов-ВладикавказТбилиси
Дрезден-Львов-КиевВолгоград-Астрахань
Подробнее см. стр. 17 - 24 Документации к инвестиционному проекту
8
Особенности рынка
•
Темпы роста рынка автоперевозок превышают
общероссийские
•
Заполняемость качественных складских
помещений у многих операторов близка к
100%
•
Наибольшая концентрация терминалов
наблюдается вдоль автомобильной трассы М-4
«ДОН» в пределах 100 км зоны г. Ростова-наДону
Подробнее см. стр. 25 - 29 Документации к инвестиционному проекту
9
Емкость рынка
Структура предложения складских
площадей в Ростовской области
156 тыс. кв. м 486 тыс. кв. м
Складские комплексы
класса А и В+
32%
156 тыс. кв.м.
%
68%
Площадь
складских
комплексов
классов А и В+
Площадь всех
складов региона
1080 тыс. кв. м
Потенциал рынка
складских помещений
региона
Прочие склады
330 тыс. кв.м
долю предложения
составляют
ВЗначительную
связи со значительным
дефицитомпо-прежнему
предложения
старые неотапливаемые
складские помещения
качественных
складских помещений
в Ростовской обл.,
рассматриваемый проект является высоко привлекательным
10
Преимущества проекта
1. Расширяемость Логопарка
Обширная территория участка позволяет создать порядка 100 дополнительных
терминалов на базе существующей инфраструктуры. Строительство складов на площадке с
готовой инфраструктурой более выгодно для заказчиков, чем проекты «с нуля»
2. Местоположение и транспортная доступность
Близость к международному аэропорту и трассе «М4», минимальная удаленность от
города и наличие хороших транспортных развязок
3. Высокотехнологичный сервис
Максимальная автоматизация процессов и автоматизированная система управления
складом
4. Развитая инфраструктура
Наличие бизнес-центра, крупной парковки для грузовиков, контейнерной площадки,
дополнительные услуги клиентам комплекса – гостиница, кафе, станция техобслуживания
с автомойкой
5. Доступные тарифы при высоком уровне сервиса
11
Ресурсы проекта
Выкупленные участки земли, прилегающие к трассе Ростов Новочеркасск/ международный аэропорт «Южный»
Общая площадь участков – 1 030 461 кв.м.
Стоимость – 98 млн. руб.
12
Месторасположение
Участки расположены в промышленном кластере в 15 км от
г.Ростова-на-Дону, рядом находятся крупные сельские поселения
– Мишкинское, Большой Лог и пр.
13
Месторасположение
Менее чем в 1 км расположена открытая в августе 2013 г. кондитерская
фабрика «Мишкино» (инвестиции - 2,5 миллиарда рублей, инициатор и
девелопер проекта – экс-владелец компании «Атлантис-Пак»)
Успешная реализация проекта, заинтересованность со стороны
администрации области и успешных бизнесменов прекрасно характеризует
инвестиционный потенциал данного места
14
Клиенты
Структура клиентов логистических
центров классов А и В в регионе
25%
%
65%
10%
Федеральные
ритейлеры и
дистрибьюторы
Транспортнологистические
компании
Промышленные
предприятия и
региональные
ритейлеры
•
Комплекс ориентирован на федеральных
дистрибьюторов и ритейлеров сегмента FMCG
•
Региональные производители и дистрибьюторы
составляют дополнительную категорию
клиентов
•
Товары сегмента FMCG обеспечивают высокую
оборачиваемость склада и более высокий доход
по складским операциям
•
Складские операции составляют до 60% от
общей прибыли комплекса
15
Описание комплекса
Характеристики Логистического комплекса:
•Класс В+
•Общая площадь комплекса, включая стоянки, контейнерные
площадки и пр. сооружения: 185 000 кв.м.
•Площадь складских терминалов: 43 680 кв.м.
•Количество складских терминалов: 4
•Площадь каждого терминала: 10 920 кв. м.
•Характеристики терминалов:
Высота потолка в чистоте 12м
Шаг колонн 24х12м
1 ворота на 920 кв. м
Бетонные полы с антипылевым покрытием
Нагрузка на пол 6 т/кв. м
Спринклерная система пожаротушения
Офисные помещения готовые к отделке
Возможно хранение на мезонине
Все необходимые коммуникации
Централизованная система безопасности, контроль доступа
Автоматизированная система управления складом
•Возможность строительства складских комплексов «под заказ».
Подробнее см. стр. 40 - 50 Документации к инвестиционному проекту
16
План комплекса
План логистического комплекса
Въезд, КПП
Выезд, КПП
1
4
Логистические
терминалы
5
Бизнес-центр
6
Гостиница
7
Гаражи, зарядная
8
СТОА
9
Парковка для грузовых авто
10
Контейнерная площадка
11
Котельная
12
Электростанция
13
Парковка для легковых авто
17
кв 2017
кв 2017
I
II
IV кв 2016
кв 2016
II
III кв 2016
кв 2016
I
IV кв 2015
кв 2015
II
III кв 2015
кв 2015
I
IV кв 2014
кв 2014
II
III кв 2014
кв 2014
Этап
I
Тайм-график строительства
Предынвестиционная стадия
Подготовительные работы
Строительные работы 1 очередь (2
терминала, бизнес-центр, гаражи, инфраструктура)
Установка оборудования в 1 очередь
Внедрение ПО и технологий (включая работы
по пуско-наладке системы управления складов)
Строительные работы 2 очередь (2
терминала, гостиница, СТОА)
Запуск 1 очередь
Установка оборудования 2 очередь
Запуск 2 очереди
Начало строительства – II кв. 2014 г, запуск 1-й очереди запланирован на II кв.
2016 г, 2-й очереди – на I кв. 2017 г
18
SWOT-анализ
Strengths






Высокая востребованность услуг логистических
комплексов высокого класса
Исключительно выгодное месторасположение
Высокая транспортная доступность
Заинтересованность государства в развитии
логистической инфраструктуры в регионе
Наличие выкупленного участка земли
Слабая конкуренция на рынке
Weaknesses



Opportunities
Threats





Формат проекта предполагает дальнейшее
расширение на базе созданной инфраструктуры
Строительство международного аэропорта
открывает новые транспортные коридоры и
грузопотоки
Возможность строительства таможенных
терминалов
Получение гос.поддержки в виде субсидий или
налоговых послаблений.
Задержка получения разрешения на
строительство
Дополнительные расходы по проведению
тендеров
Дефекты в оборудовании


Недостаточное финансирование на
начальном этапе
Значительное удорожание стоимости
строительства и повышение ставки
финансирования
Приход на рынок крупных иностранных
игроков
Подробнее см. стр. 87 - 91 Документации к инвестиционному проекту
19
Финансовые показатели
Простой срок окупаемости, лет
7,3
Внутренняя норма рентабельности (IRR), %
11,77
Ставка дисконта, %
Дисконтированный срок окупаемости, лет
6,03
8,4
Чистый приведенный доход (NPV), USD
7 914 401
Средняя норма рентабельности (АRR) %
16,71
Индекс прибыльности - PI
Общая стоимость проекта, тыс. USD
1,27
38 637
Прибыль: чистая прибыль, генерируемая в рамках проекта, выйдет на
уровень 7,5 млн долларов/ год к концу 2023 года.
Срок окупаемости проекта: 7,3 года
Подробнее см. стр. 82 - 84 Документации к инвестиционному проекту
20
Стоимость проекта
Общая стоимость проекта 38 637 тыс. долларов (USD) ( 1 275 005 тыс. руб.).
В стоимость включены:
•
2 967 тыс. USD (97 895 тыс. руб.) - стоимость земельного участка под строительство
Логопарка. Финансируется за счет собственных средств инициатора Проекта.
•
34 870 тыс. USD (1 167 210,0 тыс. руб.) - капитальные затраты (строительномонтажные работы, оборудование и т.д.). В данном проекте рассматривается
финансирование за счет займа.
•
800 тыс. USD (26 400,0 тыс. руб.) - оборотные средства на первый год работы.
В данном проекте рассматривается финансирование за счет займа.
Подробнее см. стр. 72 - 76 Документации к инвестиционному проекту
21
Стоимость проекта
Поступление денежных средств планируется в несколько этапов:
Этапы
Период
Этап1
I кв
2014
Этап2
Этап3
I кв
III кв
I кв
III кв
I кв
III кв
2014
2014
2015
2015
2016
2016
Этап4
Сумма,
тыс. USD
Источник
финансирован
ия
2 966,5 Собственные
средства
1 609 Займ
3 796 Займ
7 592
10 328
9 240 Займ
3 105
Назначение
Выкуп земельного участка
Подготовительные работы
Строительство 1-й очереди
комплекса, установка
оборудования и ПО
Строительство 2-й очереди
комплекса, установка
оборудования, оборотные на 1-й
год работы
Подробнее см. стр. 67, 95 Документации к инвестиционному проекту
22
Стоимость займа
Общая стоимость займа с учетом %= 42,5 млн USD (1,4 млрд руб.), включает:
•
35 670 тыс.USD ( 1 212 780 тыс. руб.) - выплаты по телу кредита
•
6 875 581 USD ( 226 894 тыс. руб.) - выплаты процентов
Кредит рассчитывался исходя из следующих показателей:
Ставка, %
5
Срок кредита, лет
Количество выплат по телу
кредита
8
поквартально равными долями
(начиная с 10 по 32 квартал
реализации проекта)
поквартально равными долями
(начиная с 9 по 32 квартал
реализации проекта)
Количество выплат за
пользование кредитом
Общая стоимость кредита,
включая %, тыс. USD
42 545,58
Подробнее см. стр. 79, 96 Документации к инвестиционному проекту
23
Почему следует инвестировать
Привлекательность сектора:
•
•
•
•
Слабая конкурентная среда
Выгодное месторасположение
Востребованность большого объема качественного сервиса
Перспектива развития (большой участок земли, до 100
дополнительных складов )
• Оптимальный срок окупаемости для сектора (7-8 лет)
Анализ рисков инвестирования:
• Крупные капиталовложения на старте
• Приход на рынок крупных иностранных игроков
24
Контакты
Компания «СочиЭкспо»
г. Ростов-на-Дону
тел.: 8 (863) 2 95-01-26
email: info@sohinvest.ru
25