Стерник Г.М., профессор кафедры «Управление проектами и программами» РЭУ им. Плеханова Свиридов А. В., аспирант кафедры ОБОСНОВАНИЕ ЦЕЛЕВЫХ ОБЪЕМОВ ВВОДА ЖИЛЬЯ (НА ПРИМЕРЕ МОСКВЫ) (доклад на конференции «Градостроительная политика и жилищное строительство» VII Санкт-Петербургского Всероссийского жилищного конгресса) Санкт-Петербург, 3.10.2013 Sternik's Consulting ПОВЫШЕНИЕ ОБЪЕМОВ ВВОДА ЖИЛЬЯ – ДОЛГОСРОЧНАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ СТРАТЕГИЯ Обостренное внимание руководства Стратегия-2020 (2008) страны к проблеме объемов строительства жилья стимулировало руководство регионов к поиску путей их повышения. Приняты серьезные 142 млн м² (1 м² на человека) правовые, организационные, экономические меры для стимулирования местных властей и бизнеса к решению этой проблемы. Определены целевые показатели объемов ввода жилья до 2020 года. В настоящее время Госстрой и 63 млн м² Минрегион РФ организуют работу по определению и обоснованию целевых 2012 объемов ввода жилья в каждом регионе, обеспечивающих требуемые суммарные объемы. 92 млн м² Государственная программа «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ» (2012) Краснодарский край 5,3 2020 Московская область 7,3 Республика Башкортостан 5,2 Республика Татарстан 4,0 Ростовская область 5,2 Санкт-Петербург 3,7 Свердловская область 5,2 Sternik's Consulting ИЗМЕНЕНИЕ ПЛАНОВ ГОРОДСКИХ ВЛАСТЕЙ МОСКВЫ В связи с этим объявленные в 2010 году приоритеты политики города Москвы – сокращение объемов строительства жилья в пользу развития транспортной инфраструктуры – в этом году несколько изменились: город планирует построить в 2013 году в Москве более 3 млн кв. м жилья, в том числе в старых границах – не менее 2,5 млн. кв. м, и в дальнейшем увеличивать этот объем до 5-6 млн. кв. м. Но эти планы могут и не реализоваться: только треть инвесторов в Москве, проекты которых прошли Градостроительно-земельную комиссию Москвы за 2,5 года, приступили к реальному строительству. Остальные или продают, или ищут финансирование. Цель работы: обоснование допустимого уровня целевых объемов ввода жилья в Москве на основе баланса спроса и предложения. Sternik's Consulting На предыдущей конференции в 2012 году была представлена методика среднесрочного прогнозирования развития локального рынка жилой недвижимости и результаты ее апробации на примере прогнозирования динамики развития рынка Москвы (в старых границах) в 2011-2016 годах при трех сценариях макроэкономических исходных данных. В дальнейшем методика была усовершенствована, а также проведена ретроспективная проверка результатов прогнозирования на 2011 и 2012 годы по фактическим данным (при росте доходов населения 4-5% в номинальном выражении, что соответствует реалистическому сценарию). Проверка дала положительные результаты. Наличие адекватной модели функционирования сложной системы позволяет провести расчетные эксперименты над системой, что приближает экономику к таким наукам, как физика, авиастроение и т.п. Метод исследования: прогнозирование динамики основных показателей рынка жилья при различных макроэкономических сценариях и различной заданной динамике целевых объемов ввода жилья. Sternik's Consulting ФАКТОРЫ, ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ ОБЪЕМЫ ВВОДА ЖИЛЬЯ Факторы предложения: дефицит земельных ресурсов, ограничения по производственным мощностям стройпредприятий, по доступным объемам стройресурсов, по наличию инженерных сетей на границах участков под строительство жилья, энергетических и иных инженерных ресурсов, социальной и транспортной инфраструктуры. Факторы спроса: предъявленный платежеспособный спрос населения, инвесторов, нерезидентов, ипотечная поддержка. Баланс спроса и предложения – условие устойчивого развития рынка недвижимости. Факторы предложения Факторы спроса Sternik's Consulting ПРИЧИНЫ СНИЖЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ ДЕВЕЛОПМЕНТА Стагнация в экономике, низкие темпы роста доходов населения Низкие темпы роста средней цены на рынке при высоком спросе на малогабаритные дешевые квартиры Снижение конечной доходности инвестпроектов Sternik's Consulting РАССМОТРЕННЫЕ СЦЕНАРИИ ДИНАМИКИ МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ Сценарий № 2 сверхоптимистический прогноз (темпы роста доходов Сценарий №1 оптимистический правительственный прогноз населения в номинальном выражении 13-14%, денежный объем ипотечного кредитования +20% от Сценария № 1) (темпы роста доходов населения в номинальном выражении 8-11%, денежный объем ипотечного кредитования – по прогнозу АИЖК) Оценка вероятности 20% Сценарий №4 пессимистический прогноз (доходы населения снижаются) вероятность 10% Оценка вероятности = 0 Сценарий №3 реалистический прогноз (темпы роста номинальных доходов населения 2-3%, денежный объем ипотечного кредитования на уровне Сценария № 1) Оценка вероятности 70% Sternik's Consulting МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИЕ ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ДЛЯ СЦЕНАРИЕВ № 1 И 3 год 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Сценарий № 1 (вероятность 20%) Инфляция, % 8,8 6,1 6,6 5,6 5,2 5,2 5,3 5,1 Темп роста реальных среднедушевых доходов населения, % 5,6 -1,6 -1,6 2,7 4,4 4,6 4,0 2,9 -0,2 2,2 3,2 7,0 7,0 7,0 7,0 5,3 5,1 5,0 Сценарий № 3 (вероятность 70%) Инфляция, % 8,8 6,1 6,6 7,0 7,0 7,0 Темп роста реальных среднедушевых доходов населения, % 5,6 -1,6 -1,6 -6,0 -6,0 -6,0 -6,0 -6,0 -6,0 -6,0 -6,0 7,0 Sternik's Consulting ОТРАСЛЕВЫЕ ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ – ТРИ ВАРИАНТА ДЛЯ КАЖДОГО СЦЕНАРИЯ год 2010 Целевой объем ввода жилья, млн. 1,77 кв. м, вариант 1 в том числе 1,09 коммерческого Целевой объем ввода жилья, млн. 1,77 кв. м, вариант 2 в том числе 1,09 коммерческого Целевой объем ввода жилья, млн. 1,77 кв. м, вариант 3 в том числе 1,09 коммерческого 2011 2012 2013 2014 1,76 2,07 2,54 2,54 2,54 2,54 2,54 2,54 2,54 2,54 1,06 1,30 1,78 1,76 2,07 2,54 2,79 3,04 3,29 3,54 3,79 4,04 4,29 1,06 1,30 1,78 1,76 2,07 2,54 3,04 3,54 4,04 4,54 5,04 5,54 6,04 1,06 1,30 1,78 1,78 2,03 2,28 2015 1,78 2,28 2,78 2016 1,78 2,53 3,28 2017 1,78 2,78 3,78 2018 1,78 3,03 4,28 2019 1,78 3,28 4,78 2020 1,78 3,53 5,28 Sternik's Consulting ИССЛЕДУЕМЫЕ ВАРИАНТЫ ЦЕЛЕВЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ОБЪЕМОВ ВВОДА ЖИЛЬЯ 6,0 млн м² в 2020 4,3 млн м² в 2020 вариант 1 2,1 млн м² в 2012 2,54 млн м² в 2020 Sternik's Consulting СЦЕНАРИЙ № 1 ВАРИАНТ № 1 (2,54 млн кв. м) А. Первичный рынок млн кв. м 6 5 4 Б. Вторичный рынок тыс. руб./кв. м 500 спрос предложение поглощение цены 400 300 200 2 100 0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 450 140 400 350 100 300 80 250 60 200 40 20 0 тыс. руб./кв. м 500 120 3 1 тыс. квартир 160 спрос предложение поглощение цены 0 150 100 50 0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Прогноз 1: до 2017 года - значительные темпы роста цен (в 13-15 годах - более 17%, в 16 – 35%). Начинается отток покупателей и снижение объема предъявленного спроса и поглощения. Предложение увеличивается и становится больше спроса, цены достигают максимума и далее снижаются к 2020 году на 25-28%. Объем поглощения с 2018 года начинает повышаться в связи со снижением цен и повышением предъявленного спроса. В целом перегрев рынка приводит к ситуации 2003-2004 годов, и к 2020 году послекризисное восстановление еще не завершается. Sternik's Consulting СЦЕНАРИЙ № 1 ВАРИАНТ № 2 (4,3 млн кв. м) Динамика объема спроса, предложения, поглощения и цен на вторичном рынке 400 160 350 7 350 140 300 6 300 120 5 250 4 200 3 150 2 100 40 1 50 20 0 0 0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 спрос предложение поглощение 250 100 200 80 150 60 тыс. руб./кв.м млн. кв.м 8 тыс. руб./кв.м млн. кв.м Динамика объема спроса, предложения, поглощения и цен на первичном рынке 100 50 0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 цены спрос предложение поглощение цены При повышенном уровне целевых объемов ввода жилья последовательно растет объем предложения, и он становится выше спроса в 2016 году. Цены на первичном рынке вырастают к 2016 году только до 360 тыс. руб./м2, а потом снижаются до 290 тыс. руб./м2 в 2020 году. Объем поглощения повышается, хотя на вторичном – сначала в 2017 году обваливается. В целом, кризисная ситуация наблюдается с 2016 года, но динамика кризиса менее острая. Динамика объема спроса, предложения, поглощения и цен на первичном рынке 12 350 150 10 300 140 150 4 100 2 0 спрос предложение поглощение 200 110 150 100 90 100 80 50 70 0 60 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 250 120 млн. кв.м 200 6 300 130 тыс. руб./кв.м 250 8 млн. кв.м Динамика объема спроса, предложения, поглощения и цен на вторичном рынке тыс. руб./кв.м Sternik's Consulting СЦЕНАРИЙ № 1 ВАРИАНТ № 3 (6,0 млн кв. м) 50 0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 цены спрос предложение поглощение цены При высоком уровне целевых объемов ввода спрос становится меньше предложения на первичном и вторичном рынках уже в 2015 году. Перегрева рынка практически не происходит, цены на первичном рынке достигают максимума в 305 тыс. руб./м2 в 2015 году и далее снижаются до 236 тыс. руб./м2 к 2020 году, поглощение после снижения в 2016 году растет. Кризисные изменения начинаются уже в 2015 году и к 2020 году практически исчерпываются. Целесообразные варианты при Сценарии 1: № 2 и № 3. Sternik's Consulting СЦЕНАРИЙ № 3 ВАРИАНТ № 1 (2,54 млн кв. м) А. Первичный рынок млн кв. м 7 Б. Вторичный рынок тыс. руб./кв. м 250 тыс. квартир тыс. руб./кв. м 160 6 240 5 230 4 спрос предложение поглощение цены 3 140 200 220 210 2 220 120 спрос поглощение 200 предложение цены 180 100 1 190 0 180 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 80 160 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Прогноз 3: предъявленный спрос устойчиво превышает предложение. Темп роста цен составляет (4-5)% в год, по остальным показателям рынок стабилен (состояние, близкое к стагнации). Вместе с тем, такая ситуация не обеспечивает достаточно высокой доходности инвестиционно-строительных проектов, что может снизить активность девелоперов и потребовать их дополнительной поддержки со стороны государства. Аналог – 2011-2012 годы. Sternik's Consulting СЦЕНАРИЙ № 3 ВАРИАНТ № 2 (4,3 млн кв. м) 250 6 240 5 230 4 220 3 210 2 200 1 190 0 180 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 спрос предложение поглощение 170 220 160 215 150 210 140 млн. кв.м 7 205 130 200 120 195 110 100 190 90 185 80 тыс. руб./кв.м Динамика объема спроса, предложения, поглощения и цен на вторичном рынке тыс. руб./кв.м млн. кв.м Динамика объема спроса, предложения, поглощения и цен на первичном рынке 180 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 цены спрос предложение поглощение цены При повышенных целевых объемах ввода жилья и объемах предложения существенных изменений по остальным показателям не произошло. В целом рынок близок к состоянию стагнации по показателям объема поглощения и динамике цен. Но при этом ситуация не обещает высокой доходности инвестиционно-строительных проектов для девелоперов, и может потребоваться их дополнительная поддержка со стороны государства. Sternik's Consulting СЦЕНАРИЙ № 3 ВАРИАНТ № 3 (6,0 млн кв. м) Динамика объема спроса, предложения, поглощения и цен на вторичном рынке 10 250 8 200 6 150 4 100 2 50 0 170 160 0 предложение поглощение 200 150 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 спрос 220 140 180 130 160 120 110 140 100 тыс. руб./кв.м 300 млн. кв.м 12 тыс. руб./кв.м млн. кв.м Динамика объема спроса, предложения, поглощения и цен на первичном рынке 120 90 80 100 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 цены спрос предложение поглощение цены При высоких объемах ввода жилья цены практически не растут, с 2018 года спрос становится меньше предложения, цены снижаются на первичном рынке к 2020 году до 190 тыс. руб./м2, ситуация принимает кризисный характер. Целесообразные варианты при Сценарии 3: № 1 и № 2. Sternik's Consulting РЕКОМЕНДАЦИИ Сценарий №1 Вариант №2 Сценарий №3 В связи с неопределенностью параметров по Сценариям № 1 и 3 динамики макроэкономических увеличение целевых объемов ввода жилья в Москве (в старых границах) рекомендуется по варианту 2 – до 4,3 млн. кв. м в 2020 году. Спасибо за внимание! Вопросы? Стерник Г.М. ООО «Sternik′s Consulting» тел. моб. +7(495)795-71-58 gm_sternik@sterno.ru