ОБОСНОВАНИЕ ЦЕЛЕВЫХ ОБЪЕМОВ ВВОДА ЖИЛЬЯ (НА ПРИМЕРЕ МОСКВЫ) Свиридов А. В., аспирант кафедры «Управление проектами и программами» РЭУ им. Плеханова ФАКТОРЫ, ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ ОБЪЕМЫ ВВОДА ЖИЛЬЯ В МОСКВЕ Факторы предложения Факторы спроса ПРИЧИНЫ СНИЖЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ ДЕВЕЛОПМЕНТА Низкие доходы москвичей Высокий спрос на малогабаритные дешевые квартиры Низкие темпы роста средней цены на рынке Снижение конечной доходности инвестепроектов СЦЕНАРИИ ДИНАМИКИ МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ Сценарий №1 Сценарий №3 оптимистический правительственный прогноз реалистический прогноз вероятность 20% Сценарий №4 Пессимистический прогноз вероятность 10% вероятность 70% Сценарий №2 параметры, превышающие оптимистический сценарий (рост доходов населения (1213)% в год в натуральном выражении) вероятность ≈ 𝟎% МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИЕ ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ДЛЯ СЦЕНАРИЕВ № 1 И 3 год 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Сценарий № 1 (вероятность 20%) Инфляция, % 8,8* 6,1* 6,6* 5,6** 5,2** 5,2** 5,3** Темп роста реальных среднедушевых доходов населения, % 5,6* -1,6* -1,6* 2,7** 4,4** 4,6** 4,0** 5,1** 5,3** 5,1** 5,0** 2,9** -0,2** 2,2** 3,2** Сценарий № 3 (вероятность 70%) Инфляция, % 8,8* 6,1* 6,6* 7,0 7,0 7,0 7,0 7,0 7,0 7,0 7,0 Темп роста реальных среднедушевых доходов населения, % 5,6* -1,6* -1,6* -6,0 -6,0 -6,0 -6,0 -6,0 -6,0 -6,0 -6,0 ОТРАСЛЕВЫЕ ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ – 3 ВАРИАНТА ДЛЯ КАЖДОГО СЦЕНАРИЯ год 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 1,77* 1,76* 2,07* 2,54 ** 2,54 ** 2,54 ** 2,54 ** 2,54 2,54 2,54 2,54 в том числе коммерческого 1,09 1,06 1,30 1,78 1,78 1,78 1,78 1,78 1,78 1,78 1,78 Целевой объем ввода жилья, млн. кв. м, вариант 2 1,77 1,76 1,60 2,54 2,79 3,04 3,29 3,54 3,79 4,04 4,29 в том числе коммерческого 1,09 1,06 1,10 1,78 2,03 2,28 2,53 2,78 3,03 3,28 3,53 1,77 1,76 1,60 2,54 3,04 3,54 4,04 4,54 5,04 5,54 6,04 1,09 1,06 1,10 1,78 2,28 2,78 3,28 3,78 4,28 4,78 5,28 Целевой объем ввода жилья, млн. кв. м, вариант 1 Целевой объем ввода жилья, млн. кв. м, вариант 3 в том числе коммерческого Примечания: * Фактические данные Росстата ** Данные ГП «Жилище» по гор. Москве ЦЕЛЕВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ ДИНАМИКИ РОСТА ОБЪЕМОВ ВВОДА ЖИЛЬЯ 6,0 млн м² в 2020 4,3 млн м² в 2020 2,5 млн м² в 2013 СЦЕНАРИЙ № 1 ВАРИАНТ № 2 Динамика объема спроса, предложения, поглощения и цен на вторичном рынке 400 160 350 7 350 140 300 6 300 120 5 250 4 200 3 150 2 100 40 1 50 20 0 0 0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 спрос предложение поглощение 250 100 200 80 150 60 тыс. руб./кв.м млн. кв.м 8 тыс. руб./кв.м млн. кв.м Динамика объема спроса, предложения, поглощения и цен на первичном рынке 100 50 0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 цены спрос предложение поглощение цены При повышенном уровне целевых объемов ввода жилья последовательно растет объем предложения. Цены на первичном рынке вырастают к 2016 году только до 360 тыс. руб./кв.м2, а потом снижаются до 290 тыс. руб./м2 в 2020 году. Объем поглощения повышается, хотя на вторичном – сначала в 2017 году обваливается. В целом, наблюдается кризисная ситуация. СЦЕНАРИЙ № 1 ВАРИАНТ № 3 Динамика объема спроса, предложения, поглощения и цен на вторичном рынке 12 350 150 10 300 140 150 4 100 2 0 предложение поглощение 150 100 90 100 80 70 0 60 цены 200 110 50 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 спрос 120 млн. кв.м млн. кв.м 200 6 250 130 тыс. руб./кв.м 250 8 300 тыс. руб./кв.м Динамика объема спроса, предложения, поглощения и цен на первичном рынке 50 0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 спрос предложение поглощение цены При высоком уровне целевых объемов ввода спрос становится меньше предложения на первичном и вторичном рынках уже в 2015 году. Перегрева рынка практически не происходит, а цены на первичном рынке достигают максимума в 305 тыс. руб./м2 в 2015 году и далее снижаются до 236 тыс. руб./м2 к 2020 году, поглощение после снижения в 2016 году растет, кризисные изменения к 2020 году практически исчерпываются. СЦЕНАРИЙ № 3 ВАРИАНТ № 2 6 240 5 230 4 220 3 210 2 200 1 190 0 180 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 спрос предложение поглощение 170 220 160 215 150 210 140 205 130 200 120 195 110 100 190 90 185 80 тыс. руб./кв.м 250 млн. кв.м 7 Динамика объема спроса, предложения, поглощения и цен на вторичном рынке тыс. руб./кв.м млн. кв.м Динамика объема спроса, предложения, поглощения и цен на первичном рынке 180 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 цены спрос предложение поглощение цены При повышенных целевых объемах ввода жилья и объемах предложения существенных изменений по остальным показателям не произошло. В целом рынок близок к состоянию рецессии по показателям объема поглощения и динамике цен. Но при этом ситуация не обещает высокой доходности инвестиционно-строительных проектов для девелоперов, и может потребоваться их дополнительная поддержка со стороны государства. СЦЕНАРИЙ № 3 ВАРИАНТ № 3 Динамика объема спроса, предложения, поглощения и цен на вторичном рынке 10 250 8 200 6 150 4 100 2 50 0 170 160 0 предложение поглощение 200 150 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 спрос 220 140 180 130 160 120 110 140 100 тыс. руб./кв.м 300 млн. кв.м 12 тыс. руб./кв.м млн. кв.м Динамика объема спроса, предложения, поглощения и цен на первичном рынке 120 90 80 100 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 цены спрос предложение поглощение цены При высоких объемах ввода жилья цены практически не растут, с 2018 года спрос становится меньше предложения, цены снижаются на первичном рынке к 2020 году до 190 тыс. руб./м2, ситуация принимает предкризисный характер. ОБСУЖДЕНИЕ ПОЛУЧЕННЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ Сценарий №1 Вариант №2 Сценарий №3 Подводя итог, можно заключить, что при динамике макроэкономических параметров по Сценариям № 1 и 3 увеличение целевых объемов ввода жилья в Москве (в старых границах) приемлемо по варианту 2 – до 4,3 млн. кв. м в 2020 году. СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ!