рыночную цену земли

ФОРМИРОВАНИЕ
экономического механизма УЗР
1
Формирование
экономического
механизма
управления
земельными
ресурсами
должно
осуществляться в два этапа:
изучение
механизмов
максимальной
экономической
хозяйственной деятельности на
территории;
формирования
эффективности
анализируемой
- введение экологических и социальных
ограничений,
позволяющих
гармонизировать
экономическую
и
социально-экологическую
составляющие качества жизни на анализируемой
территории.
2
Система
экономических
регуляторов
управления земельными ресурсами включает:
- земельный налог;
- арендную плату за землю;
- рыночную цену земли;
- залоговую цену земли;
- компенсационные платежи при изъятии
земель;
- компенсационные выплаты при консервации
земель;
- платежи за повышение качества земли;
- штрафные платежи за экологический ущерб;
- налоговое обложение при гражданском
земельном обороте;
3
- плату за право аренды и т.д.
Земельные платежи выполняют в системе
управления земельными ресурсами комплексную
задачу:
обеспечивают
рациональное
распределение имеющихся земельных ресурсов
между различными видами их использования;
- создают равные условия деятельности
для субъектов, хозяйствующих на земельных
участках, обладающих разным качеством;
4
- обеспечивают изъятие и направление в
городской
бюджеты
рентного
дохода,
создаваемого на земельных участках с лучшими
условиями;
- создают финансовую базу для проведения
мероприятий, повышающих качество как
территории административного образования в
целом, так и отдельных ее районов.
5
Экономический
механизм
управления
земельными ресурсами должен быть основан на
использовании земельной ренты в качестве
основы
для
формирования
системы
экономических
регуляторов
с
другими
экономическими рычагами (ценами, ссудным
процентом, подоходным налогом и т.д.);
6
Формы и виды земельной ренты
Условия
образования
Виды добавочной
прибыли
Распределение
добавочной прибыли
Дифференциальная I
Различие участков по
плодородию и
местоположению.
Разница между
общественной (рыночной)
и индивидуальной ценой
производства на лучших
участках.
Собственнику земли,
частично - государству
Дифференциальная II
Различная
эффективность
дополнительных
затрат на одних и тех
же участках.
Разница между
общественной (рыночной)
и индивидуальной ценой
производства за счет роста
экономического
плодородия земли.
В течение срока аренды
предпринимателюарендатору ( или
собственнику).
Монопольная
Земли
исключительного
качества и
ограниченного
наличия, на которых
возделываются
уникальные культуры.
разница между
монопольной и
индивидуальной ценой
производства.
Собственнику земли
или частично (по
договору) собственнику
земли и
предпримателюарендатору.
Абсолютная
Право собственности
на землю.
Включаемая в
общественную (рыночную)
цену стоимость
монопольного права
землевладельца.
Собственнику земли
Виды ренты
7
Выявление
доли
земельной
рентной
составляющей во вновь созданной стоимости
создают возможности для:
выявления
рентного
потенциала
отдельных частей (районов) регионов или
муниципальных образований в зависимости от
вариантов их функционального использования и
соответствующего распределения деловой и
социальной активности по анализируемой
территории. Тем самым создаются необходимые
условия для зонирования территории.
8
- увеличения объемов регионального и
местного бюджетов за счет изъятия рентного
дохода, с одновременным созданием равных
условий деятельности для всех хозяйствующих
субъектов, независимо от их местоположения.
Таким образом, закладываются объективные
основы
для
создания
системы
налогообложения земли;
9
- создается объективная основа для
выделения зон “особой поддержки” на
анализируемой территории и создания условий
для их приоритетного развития – установление
индивидуального правового режима, открытие
бюджетного финансирования, установление
налоговых льгот для частных инвесторов и пр.
10
Алгоритм
использования
рентных
регуляторов
в
процессе
управления
земельными ресурсами:
- определение целесообразности и
возможностей сохранения местоположения
объектов земельных отношений или их
перевода на иные территории.
11
- определение целесообразности изъятия
рентного дохода или его части, создаваемого
на объектах, где повышенная рентабельность
определяется качествами земли;
- применение того или иного варианта
изъятия рентного дохода (через земельный
налог, арендную плату).
12
Земельный налог представляет собой
конкретную норму изъятия земельной ренты у
собственников земли.
Система земельного налога должна быть
построена таким образом, чтобы отпала
необходимость
выплаты
дотаций
производителям,
работающим
в
худших
условиях
(за
исключением
особо
неблагоприятных).
13
Недостатки системы налогообложения
земель:
А) ставки земельного налога не зависят от
размеров экономической оценки земли, а
являются результатом административного
решения-ставки
были
установлены
в
абсолютном исчислении на всю территорию
страны, что, безусловно, не позволяет учесть
качество конкретных земельных участков.
Б) ориентация на фактическое, а не
наиболее
эффективное
использование
земельного участка при определенной ставке
налогообложения.
14
Арендная плата, устанавливаемая за
объект недвижимого имущества включает в
себя, как минимум, три составных части –
земельную ренту, амортизацию капитала,
вложенного в здания и сооружения, а также
процент за пользование капиталом.
15
Влияние экономических факторов на цену земли
спрос
государственное и
муниципальное
регулирование
предложение
Рыночные посредники и
лица,
оказывающие
услуги:
Факторы:
- занятость населения;
- величина доходов;
- привлекательность
- ставка налога;
-источники
финансирования;
-затраты на оформление;
-экономические
условия
регионов и др.
Брокеры.
Оценщики.
Инвесторы.
Строители.
Банки.
Страховые агенты.
Факторы:
- площадь свободной
земли;
- затраты на освоение;
- налоги;
- затраты на услуги;
цены
соседних
участков;
-уровень инженерного
оборудования
и
благоустройства;
-экологические
условия;
- социальные условия
и др.
16
Экономические факторы зависят от экономической
ситуации в стране, регионе или на местном уровне.
Социальные факторы помогают уточнить характер
землепользования, спрос на землю и ее цену.
К социальным факторам можно отнести:
- рост, сокращение или стабильность численности
населения;
- изменение плотности населения;
- географическое распределение социальных групп;
- отношение к архитектурным стилям и
коммунальным услугам;
- отношение к социальным проблемам и вопросам
образования;
- уровень преступности в городе, районе и т.д. 17
Юридические, административные и политические
факторы влияют на спрос как положительно, так и
отрицательно.
Политика предоставления разного рода льгот
способствует эффективному землепользованию и
стимулирует освоение земельных участков.
18
Физические факторы (окружающая среда и
характеристики
местоположения)
являются
определяющими
для
стоимости
земельных
участков.
19
При консервации земель должны осуществляться
компенсационные выплаты - это форма возмещения
собственнику земли или землепользователю потерь,
вызванных консервацией соответствующих участков.
Размеры компенсационных выплат определяются
стоимостью упущенной выгоды, включая ренту.
Проблема расчета компенсационных выплат при
консервации земель по государственным программам
пока еще слабо разработана и требует своего решения в
законодательном порядке.
Важно практиковать и платежи за повышение
качества земли.
20
Платежи за повышение качества земли
являются
серьезным
стимулом
для
собственников земли и землепользователей
по осуществлению ими агротехнических и –
других мер, направленных на повышение
плодородия почв.
Размер
стимулирующих
выплат
определяется,
исходя
из
величины
необходимых
затрат,
стоимости
дополнительного урожая и увеличения
рыночной цены земли.
21
Одной из действенных мер экономического
регулирования деятельности собственников
земли и землепользователей, ухудшающих
экологическое состояние земли, являются
штрафные платежи.
Размер штрафных санкций определяется
стоимостью
работ,
необходимых
для
восстановления
первоначального
экологического состояния земли вследствие
ухудшения ее экологического состояния.
22
По
мере
развития
платных
форм
приобретения земли усиливается необходимость
в разработке специальных налоговых мер,
предотвращающих
или
ослабляющих
стремление к скупке земли для ее перепродажи с
целью получения спекулятивной прибыли.
Такие
ситуации
особенно
вероятны
в
пригородных и курортных зонах.
23
Залоговая цена определяется на рентной
основе и индексируется с учетом инфляции на
момент оформления ипотечного договора.
Залог следует использовать прежде всего
для получения кредитов на долгосрочные
мероприятия – улучшение земель, строительство
производственных объектов, а также на
приобретение новых земельных участков.
Учитывая сложную финансовую ситуацию,
в
которой
находится
большинство
сельскохозяйственных предприятий, возможен
залог земли и под покупку техники и удобрений.
24
Ипотека – разновидность залога
недвижимого имущества (главным образом
земли и строений) с целью получения ссуды.
Она предоставляет кредитору-залогодателю
право преимущественного удовлетворения
его требований к должнику-залогодателю в
пределах суммы зарегистрированного залога.
25
Для ипотеки характерно:
- сохранение имущества в руках должника;
- возможность получения под залог одного
и того же имущества добавочных ипотечных
ссуд под вторую, третью и т.д. закладные;
- обязательная регистрация залога в
земельных книгах и земельно-кадастровых
документах, которые ведутся в государственных
или коммерческих учреждениях.
26
Ценные бумаги делятся на два больших класса.
1.Основные ценные бумаги — это ценные
бумаги, в основе которых лежат имущественные
права на какие-либо активы, в число которых не
входят сами ценные бумаги (капитал, деньги, товар,
ресурсы и пр.).
2.Производные ценные бумаги — это ценные
бумаги, базирующиеся на основных ценных
бумагах. Обычно это контракт на куплю-продажу
основных ценных бумаг в будущем. К производным
ценным бумагам относятся фьючерсы, опционы,
варранты, форварды, депозитарные расписки и др.
27
Классификация ценных бумаг — это деление
ценных бумаг на классы, виды, типы форм по
определенным
признакам, которые им присущи (тaбл. 2.4.1)
Таблица 2.4.1
Основные виды ценных бумаг
Виды ценных бумаг Характеристики ценных бумаг
I. Свидетельство о собственности
1. Акции
акционерных
обществ
Ценные бумаги, удостоверяющие
право владельца на долю в
собственных средствах
акционерного общества (его
уставном капитале)
28
II. Свидетельство о займе
1. Государственные долговые
обязательства
Ценные бумаги, удостоверяющие отношения займа, в
которых должником является государство
2. Облигации муниципальных
займов
Ценные бумаги, удостоверяющие отношения займа, в
которых должником является муниципальное
образование
3. Ценные бумаги частного
сектора
3.1. Корпоративные облигации
Ценные бумаги, удостоверяющие отношения займа, а
котором должником являются негосударственные
предприятия и организации
3.2. Векселя
Безусловное письменное долговое обязательство,
выданное одной долговой стороной
(векселедателем) другой стороне
(векселедержателю). Может передаваться по
передаточной подписи в пользу третьего лица
3.3. Чеки
Безусловное письменное указание чекодателя банку
выплатить со своего счета предъявителю чека
указанную на нем денежную сумму
3.4. Депозитные сертификаты
Обязательство банка выплатить держателю
сертификата с депозита указанную сумму; право
требования может передаваться вместе с сертификатом от одного лица к другому
29
III. Производные ценные бумаги
1. Фьючерсы
Ценные бумаги, удостоверяющие обязательство продать или купить
акции, облигации, другие ценные бумаги или валюту по
фиксированной цене в определенный срок
Виды ценных бумаг
Характеристики ценных бумаг
2. Опционы
Ценные бумаги, удостоверяющие право на совершение
операции или отказа от нее с акциями; облигациями, другими
ценными бумаги или валютой в определенный срок
3. Форварды (форвардные
контракты)
Внебиржевые соглашения о поставке базисных активов
{акций, облигаций, валюты) в оговоренные сроки по
фиксированной цене
Своп
Продажа одной ценной бумаги и одновременная покупка
другой с более длительным сроком погашения
Облигация конвертируемая
Облигация, которая выпускается под заемный капитал с
правом конверсии через определенный срок по заранее
установленной цене в обычные или привилегированные
акции
Конвертируемая привилегированная
акция
Акция, которая может быть обменена на обыкновенные акции
Варрант
Сертификат, дающий его держателю право купить одну
обыкновенную акцию или их пакет по фиксированной цене в
установленный срок .
Депозитарные расписки
(Американские депозитарные
расписки — АДР)
Свободно обращающиеся расписки на иностранные акции,
депонируемые в банках США
30
В качестве таких бумаг могут
выступать:
• облигации;
• жилищные сертификаты;
• векселя;
• закладные;
• ипотечные ценные бумаги
(облигации с ипотечным покрытием,
ипотечные сертификаты участия).
31
Жилищные сертификаты — это ценные
бумаги, номинированные в единицах общей
площади
жилья
и
имеющие
также
индексируемую номинальную стоимость в
денежном выражении, размещаемые среди
граждан и юридических лиц, дающие право их
владельцам, при соблюдении определяемых
в проспекте эмиссии условий.
32
Рынок земли – это особо сложная
экономическая
структура
национального
хозяйственного комплекса. Его эффективная
организация и функционирование требуют
научно
обоснованных,
практически
мотивированных и юридически оформленных
решений.
33