Опыт участия Западно-Уральского банка Сбербанка России в

_________________________________________
Опыт участия Западно-Уральского
банка Сбербанка России в
финансировании строительных
проектов
Рытиков Д.А. (342) 210-29-78
_________________________________________
Объемы финансирования строительных проектов
Западно-Уральским банком Сбербанка России
Объем финансирования строительных проектов (млн. руб.)
30000
26000
25000
20000
16519
15000
10000
6696
5000
605
0
01.01.04
1543
01.01.05
3660
01.01.06
01.01.07
01.01.08
01.01.2009
(прогноз)
Площадь финансируемых объектов
Площадь (тыс. кв.м.)
2500
2036
2000
1500
833
1000
500
0
Площадь (тыс. кв.м.)
92
01.01.04
272
01.01.05
464
01.01.06
01.01.07
01.01.08
Направления финансирования строительных
проектов
Направление финансирования строительных проектов по
состоянию на 01.01.2008г.
12%
1%
7%
23%
Жилищное строительство
Торговая недвижимость
Офисная недвижимость
Прочая коммерческая
недвижимость
ЖКХ
57%
Примеры участия Западно-Уральского Банка в
финансировании строительных проектов
Строительство гипермаркета «СемьЯ»
г. Пермь, ул. Революции, 13. (Первая
очередь). Общая площадь 28,6 тыс. кв. м.
Строительство гипермаркета «СемьЯ-2» г.
Пермь, ул. Революции, 17. (Вторая очередь).
Общая площадь 45 тыс. кв. м.
Строительство ТРК «Столица»
г. Пермь, ул. Мира, 41.
Общая площадь 24,5 тыс. кв. м.
Строительство торгово-выставочного
комплекса «BAUMALL» г. Пермь, ул.Г.Хасана
105 . Общая площадь 13,5 тыс кв. м.
Примеры участия Западно-Уральского Банка в
финансировании строительных проектов
Строительство ТРК «Колизей» г. Пермь, ул.
Ленина, 60. Общая площадь 24,5 тыс.кв. м.
Строительство жилого комплекса
«Крылья», по адресу: г. Пермь, ул.
Сибирская, 46.
Общая площадь 27 тыс. кв. м.
Строительство ТРК «Колизей-Синема» по
адресу: г. Пермь, ул. Куйбышева, 16 . Общая
площадь 23 тыс. кв. м.
Основные подходы к финансированию
строительных проектов.
• Срок кредитования – до 7 лет (по крупным и значимым
проектам до 15 лет по решению Сбербанка России)
• Возможность применения механизма понижения
процентных ставок в зависимости от срока оставшегося
до погашения кредита
• Возможность поэтапного формирования структуры
обеспечения, в том числе за счет приобретаемого
имущества или создаваемых объектов
• Возможность участия Банка в инвестиционном проекте
(кроме проектного финансирования) в размере до 80% от
его стоимости
Основные подходы к финансированию
строительных проектов.
• Возможность включения в состав инвестиционных затрат,
производимых инициатором проекта, суммы процентов по кредиту
Банка, уплачиваемых на инвестиционной стадии проекта
• Возможность предоставления отсрочки по погашению основного
долга по кредиту на период до выхода проекта на
соответствующую мощность
• Возможность использования в качестве основного обеспечения
залога имущественных прав и залога права аренды на земельный
участок при финансировании строительных проектов
Основные принципы финансирования
девелоперских проектов
۩ Наличие полного пакета проектно-сметной и исходно - разрешительной
документации по проекту
۩ Структура финансирования проекта строится при соблюдении
следующих условий:
-
в состав собственных средств инициатора проекта не включается
целевое финансирование за счет бюджетных средств, целевое
финансирование со стороны третьих лиц;
-
в состав собственных средств инициатора проекта включаются займы,
привлеченные от предприятий группы или экономически
взаимосвязанных компаний, со сроком погашения после даты
погашения кредитов Банка, суммы процентов, уплачиваемых Банку на
инвестиционной стадии проекта
Основные формы обеспечения кредитов на цели
финансирования девелоперских проектов
۩ Залог имущественных активов как приобретаемых, так и
создаваемых в ходе реализации проекта, а также активов не
связанных с реализуемым проектом, в том числе принадлежащих
третьим лицам
۩ Залог имущественных прав на строящиеся объекты
۩ К рыночной стоимости закладываемого имущества (имущественных
прав) применяются поправочные коэффициенты в размере не менее
0,75. При залоге имущественных прав на строящиеся объекты
залоговая стоимость дополнительно корректируется на степень
технической готовности объекта
Направления финансирования девелоперских
проектов на инвестиционной фазе
۩ Приобретение, строительство, реконструкция объектов недвижимости
۩ Приобретение земельных участков
۩ Приобретение прав реализации проекта
۩ Приобретение прав долгосрочной аренды
۩ Приобретение акций/долей участия компаний, владеющих правами на объект
недвижимости, земельный участок, правами на реализацию проекта в размере
не менее 100% при условии:
- ликвидации юридического лица – собственника объекта недвижимости с
перераспределением имущества в пользу акционера/держателя долей
- либо, с согласия Банка, перевод долга на юридическое лицо – собственника
объекта недвижимости
۩ Возмещение (рефинансирование) понесенных девелоперской организацией
собственных затрат в размере до 70%.
По решению Сбербанка России возможно рефинансирование затрат по
приобретению земельных участков в объеме соответствующем текущей
рыночной стоимости земельного участка
Особенности финансирования девелоперских
проектов на инвестиционной фазе при покупке и
освоении земельных участков
۩ Освоение земельного участка – изменение его категории
предусматривающее последующее использование для
строительства, разделения участка на отдельные участки с целью
продажи под индивидуальное жилищное строительство,
обеспечение участков инженерной инфраструктурой
۩ В качестве обеспечения оформляется ипотека приобретаемого
земельного участка с использованием залога акций/долей в уставном
капитале компаний, владеющих земельными участками
Особенности кредитования девелоперских
организаций при наличии инвестиционной
девелоперской программы
۩ Инвестиционная девелоперская программа - совокупность
девелоперских проектов направленных на расширении сети
разнородных или однородных объектов недвижимости
۩ В рамках реализации инвестиционной девелоперской программы на
эксплуатационной стадии проекта возможно возмещение
(рефинансирование) собственных затрат инициатора проекта в
размере до 100%, но не более 75% рыночной стоимости объекта
недвижимости. Полученные средства должны направляться на
финансирование последующих этапов программы
КРЕДИТЫ ПОД ЗАЛОГ КОММЕРЧЕСКОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ
Особенности кредитования:
•
Целевое использование - деятельность, предусмотренная уставом
Заемщика.
•
Кредиты предоставляются только юридическим лицам – собственникам
объектов коммерческой недвижимости.
•
Размер и срок кредитов зависят от объема чистого потока денежных
средств, генерируемого объектом недвижимости и его рыночной
стоимости.
•
Обязательный залог (ипотека) объекта коммерческой недвижимости.
ОБЪЕМ КРЕДИТОВАНИЯ
1)
Чистый поток денежных средств, генерируемый объектом
коммерческой недвижимости, при коэффициенте покрытия
долга не менее 1,1 на планируемом сроке кредитования.
2)
Не более 80% от рыночной стоимости объекта коммерческой
недвижимости, предлагаемого в залог.
СРОК КРЕДИТОВАНИЯ
1)
синхронизируется со сроком, в течение которого переданный в
залог объект коммерческой недвижимости генерирует чистый
поток денежных средств в объеме, необходимом для
обслуживания и погашения кредита с коэффициентом
покрытия долга не менее 1,1,
2)
до 7 лет - по решению КПКИ Западно-Уральского банка
Сбербанка России,
3)
до 15 лет - по решению Сбербанка России,
4)
отсрочка по погашению основного долга до 6 месяцев.
ОСОБЕННОСТИ ФИНАНСИРОВАНИЯ
ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
۩ Заемщиком может выступать:
- компания – застройщик;
- компания - инвестор
۩ 3 варианта кредитования компаний, выполняющих функции
застройщика:
- кредитование без привлечения застройщиком средств дольщиков;
- кредитование с привлечением застройщиком средств дольщиков, при
условии соблюдения требований закона №214-ФЗ и предоставления
поручительства или залога не связанного с проектом;
- кредитование с использованием схемы целевого фондирования кредита.
Особенности финансирования жилищного
строительства строительства по схеме с целевым
фондированием кредита
Условия применения схемы:
1. Заемщик обязан вложить в проект не менее 20% собственных средств
(за счет денежных потоков, не связанных с кредитуемым проектом).
Краткое описание схемы:
Покупатели резервируют за собой выбранные площади (квартиры) на
инвестиционной стадии проекта. (Договор резервирования).
 Покупатель открывает в Сбербанке целевой накопительный счет для
накопления средств. (Договор о целевом накопительном счете).
После получения свидетельства о праве собственности на объект,
застройщик
заключает
с
покупателем
договор
продажи
зарезервированных площадей.
С целевого накопительного счета частного лица (покупателя) Банк
переводит средства застройщику.
Размер процентной ставки по кредиту строительной компании
(застройщика)
Банк
определяет
ежемесячно/ежеквартально,
в
зависимости от объемов средств, накопленных покупателями квартир на
целевых счетах.
Преимущества схемы с целевым фондированием
кредита
Преимущества схемы для Застройщика:
Возможность получения кредитных ресурсов Банка под залог
имущественных прав на строящиеся площади
Анализ уровня спроса на объект за счет мониторинга объема
накопленных средств на целевых счетах
Низкий уровень процентной ставки (может стремится к 2/5 ставки ЦБ)
Возможность привлечения дополнительного слоя клиентов
(дольщиков, не склонных к риску)
Преимущества схемы для Покупателя:
Гарантия наличия необходимого для достройки объекта
объема средств
Возможность в любое время забрать средства с
накопительного счета
Основные критерии инвестиционной
привлекательности проектов и ключевые условия
вхождения Банка в проект
(с учетом накопленного опыта)
• Наличие полного пакета проектно-разрешительной документации
• Обоснование и подтверждение источников финансирования
• Обоснование доходной части проекта (исследования рынка, проекты
договоров на реализацию или аренду площадей)
• Обоснование месторасположения и наличие или потенциал
инфраструктуры в месте расположения объекта недвижимости (с
точки зрения его привлекательности)
• Обоснование производственной и технической составляющей проекта
(наличие опыта у организаций обеспечивающих производственную
часть проекта)
• Обоснование затратной части проекта (с целью исключения рисков
недофинансирования)
Приоритетные направления по
финансированию строительных проектов с
точки зрения Банка:
-
офисные помещения (в первую очередь высокого класса);
-
гостиничные комплексы;
-
многофункциональные жилые комплексы и их
инфраструктура (квартальная застройка, социальная
значимость);
-
строительство загородной недвижимости (концепция);
-
развитие межрегиональных проектов с холдинговыми
компаниями;