Инновационные модели комплексного развития территории

ИННОВАЦИОННЫЕ МОДЕЛИ
КОМПЛЕКСНОГО РАЗВИТИЯ
ТЕРРИТОРИИ РОССИЙСКИХ ГОРОДОВ
Татьяна Полиди
Исполнительный директор
Фонд «Институт экономики города», Москва
Красноярск, 14 июня 2013 г
Инструменты решения задачи
сбалансированного
пространственного развития
Инновационные модели комплексного развития
территорий ЭТО
инвестиционно привлекательные проекты
девелопмента и редевелопмента территорий,
+
нацеленные на создание качественной
городской среды (Сратегия-2020) и
+
реализуемые по принципу ГЧП
Выгода для всех участников
Организации
коммунального
комплекса:
Доходы от
продажи ресурсов
ОМСУ:
Развитие территории,
Решение проблемы ветхости
и аварийности ЖФ,
Дополнительный доход, в т.ч.
налоговый
Застройщик:
Доходы от
девелопмента
Население:
Качественна
среда и
доступное
жилье
Проекты
развития
территории
Государство:
Повышение
качества жизни и
производительност
и труда,
Экономический
рост
Институты
развития (АИЖК,
ВЭБ и др.):
Эффективные
инвестиции в
долгосрочное
развитие
институтов
Задача сбалансированного
пространственного развития
(Стратегия 2020)
• Не только доступное по цене жилье, но и:
• обеспеченность социальной и инженерной инфраструктурой;
• многофункциональность и пространственная соразмерность
•
•
•
•
•
•
•
застройки;
транспортная связанность территорий;
доступность мест приложения труда;
экологическая безопасность и энергоэффективность;
полноценная среда для трудового и внетрудового общения;
безопасная и комфортная среда для детей и подростков;
доступная среда для лиц с ограниченными возможностями;
городская эстетика, визуальная привлекательность
архитектурной среды.
Стратегии развития территории города
Выбор цели
Потребность в
росте?
в качественных
преобразованиях
?
и в том, и в
другом?
Выбор
стратегии
Выбор
инструментов
Интенсивное
развитие
Развитие застроенных
территорий
Экстенсивное
развитие
Комбинированная
стратегия
Комплексное освоение
территорий
Присоединение новых
территорий
Реконструкция
застроенных и освоение
новых территорий
Выбор стратегии: от сегодня к завтра
Город
Красноярск
Новосибирск
Омск
Томск
Владивосток
Хабаровск
Южно-Сахалинск
Города-центры
субъектов России
Темп роста
населения
2002/2010 гг., %
Площадь
жилищного
фонда,
построенного до
1970 года, тыс. кв.
м
Доля жилищного
фонда,
построенного до
1970 года, %
7%
3%
2%
12%
0%
-1%
8%
9971,7
11615,4
8023,9
2617,4
3540,4
4736,5
1617,5
46%
35%
31%
23%
29%
37%
40%
-1%
403890,5
33,6%
Существующие и возможные правовые
механизмы
Развитие
Комплексное
застроенных
освоение
территорий
Аукционы на право
заключения
договора о РЗТ (ст.
46.2 ГрК РФ)
Конкурсы на право
заключения
соглашения о ГЧП
(требуют внесения
изменений в
законодательство)
(Госпрограмма)
Аукционы на право
заключения
договора аренды ЗУ
в целях
комплексного
освоения
Конкурсы на право
заключения
соглашения о ГЧП
(требуют внесения
изменений в
законодательство)
Последовательность реализации
проектов РЗТ
• Определение
1
Выбор
территории
оптимальных
условий аукциона на
основе сценарных
расчетов и подготовка
проекта границ
2
Проведение
аукциона на
право РЗТ
Залог успеха
аукциона и
реализации
проекта РЗТ
• Заключение договора
о РЗТ с победителем
аукциона
3
Реализация
проекта РЗТ
• Разработка и
утверждение ППТ,
изъятие,
девелопмент
Схема сценарного расчета
• Затраты
На снос
На переселение
На строительство объектов жилого и коммерческого
назначения
На строительство коммунальной, транспортной и
социальной инфраструктуры (варианты в зависимости
от условий аукциона - плата за подключение, тариф,
концессия)
• Доходы
Продажа и аренда объектов жилого и коммерческого
назначения
Аренда объектов социальной инфраструктуры
Продажа и аренда земельных участков (ленддевелопмент)
Необходимые условия успешной
реализации проектов РЗТ
• Наличие Генплана и плана его реализации
• Наличие Правил землепользования и застройки
• Наличие Местных нормативов градостроительного
проектирования
• Наличие комплексных программ развития
коммунальной инфраструктуры, увязанных с Генпланом
• Наличие инвестиционных программ организаций
коммунального комплекса
Основные ограничения для успешной
реализации проектов РЗТ и рекомендации
городам
Ограничение
Возможное решение
Недостаток средств для развития
Механизм ГЧП – для социальной
инфраструктуры – риск
и привлечение длинных денег
невыполнения обязательств города ВЭБа для коммунальной
инфраструктуры (кредитование
проекта)
Риск неизъятия недвижимости
Принятие закона субъекта и
проведение местного
референдума – право
принудительного изъятия
Отсутствие преимущественного
Внесение изменений в
права приобретение недвижимости законодательство
у победителя аукциона
12
ГЧП в проектах комплексного освоения федеральная инициатива - строительство
жилья экономкласса для экономически
активных групп граждан
• Государственная программа «Обеспечение доступным и
комфортным жильем и коммунальными услугами населения
России» на 2013-2020 гг.*
• Цель приоритетного проекта –
формирование механизмов удовлетворения потенциального
спроса на жилье домохозяйств, которым не доступно
приобретение жилья по текущим рыночным ценам.
*утв. распоряжением Правительства РФ от 30 ноября 2012 года
№2227-р. Концепция разработана экспертами ИЭГ по заказу
АИЖК
13
Основные параметры приоритетного
проекта
• Цена жилья экономкласса - <80 % от средней рыночной
цены на аналогичное жилье и <30 тыс. рублей за кв. метр
• Целевой объем строительства жилья экономкласса – 25
млн. кв. м
• Доля строительства жилья экономкласса – не менее 50%
• Целевая группа населения:
возраст 20-45 лет
постоянная занятость
потребность в улучшении жилищных условий
возможность получить ипотечный кредит на приобретение
жилья
14
Этапы реализации приоритетного проекта
в 2013-2017 гг.
Этап 1: отбор городов-участников приоритетного проекта
Этап 2: формирование списков граждан-участников
приоритетного проекта
Этап 3:
2013 год – отбор Госстроем пилотных проектов
2014-2017 гг. – отбор проектов на конкурсной основе
Этап 4: реализация проектов строительства жилья
экономкласса
Меры поддержки государства,
направленные на снижение стоимости
строительства жилья эконом-класса (1)
• организационное содействие в выявлении и
15
координации спроса домохозяйств указанных категорий
на приобретение жилья экономкласса по
фиксированным ценам;
• льготные условия предоставления земельных участков,
находящихся:
в федеральной собственности,
собственности Фонда «РЖС»,
региональной и муниципальной собственности или
государственная собственность на которые не
разграничена;
• содействие в обеспечении земельных участков
коммунальной инфраструктурой, а также при
необходимости - социальной инфраструктурой;
Меры поддержки государства,
направленные на снижение стоимости
строительства жилья экономкласса (2)
16
• обеспечение доступа к кредитным ресурсам для
строительства и приобретения жилья;
• предоставление типовой проектной документации
для жилищного строительства;
• содействие застройщику в сокращении сроков
прохождения административных процедур;
• предоставление застройщику гарантии выкупа
нереализованного жилья экономкласса (при
наличии обеспечения со стороны ВЭБа или
другого банка-участника проекта).
17
Банки-участники приоритетного проекта
выполняют следующие функции:
• формирование списка граждан
(домохозяйств), которым такие банки выдали
предварительные подтверждения о
возможности предоставления ипотечного
кредита, соответствующего потребностям и
платежеспособности заявителей, и его
представление организации, уполномоченной
Госстроем на формирование сводного списка
таких граждан (домохозяйств);
• выдача кредитов на реализацию проектов
жилищного строительства и ипотечных
кредитов.
18
ОАО «АИЖК» выполняет следующие
функции:
• координация работы банков-участников
приоритетного проекта по формированию списка
граждан (домохозяйств);
• фондирование банков-участников приоритетного
проекта по программе «Стимул»;
• рефинансирование ипотечных кредитов, выданных
банками-участниками приоритетного проекта
домохозяйствам, участвующим в проекте;
• предоставление гарантий выкупа нереализованного
по фиксированным ценам жилья экономкласса при
наличии ресурсного обеспечения со стороны
Внешэкономбанка либо иного банка-участника
приоритетного проекта.
19
Внешэкономбанк выполняет следующие
функции:
• определяет и утверждает порядок
фондирования гарантий выкупа жилья
экономкласса, нереализованного по
фиксированным ценам;
• выдает кредиты на реализацию проектов
комплексного освоения земельных участков в
целях жилищного строительства;
• выкупает ипотечные ценные бумаги ОАО
«АИЖК» и банков-участников приоритетного
проекта.
Планируемая структура и источники
финансирования строительства жилья и
ипотеки:
20
• Планируемый общий объем ипотечных кредитов -
600 млрд. рублей.
• Планируемый ежегодный лимит кредитования
жилищного строительства - 120 млрд. рублей.
• Сбербанк - 50%, группа ВТБ и Газпромбанка – 25
%, ОАО «АИЖК» – 12,5 %, Внешэкономбанк и
банки, входящие в рейтинг ТОП-100 – 12,5 %.
Спасибо за внимание!
Фонд «Институт экономики города»
Татьяна Дмитриевна Полиди
Исполнительный директор
+7 495 787 45 20
Москва, ул. Тверская, д. 20/1
polidi@urbaneconomics.ru
www.urbaneconomics.ru