Современный склад. Тенденции

Рынок складской недвижимости России
 Население страны – 142 млн. человек
 Более 75% населения живет на площади,
которая составляет 1/5 часть территории всей
страны
 15 городов-миллионников
 Общий объем предложения (класс A, B):
Москва – 7,2 млн. м²
Санкт-Петербург – 2 млн. м²
Другие города – около 2,6 млн. м²
Екатеринбург:
Показатель
Общий объем качественных
площадей (класс А и В), тыс. м2
524
Введено в эксплуатацию в 2012 г.,
тыс. м2
44,3
Объем поглощения в 2012 г., тыс. м2
10,2
Доля свободных площадей, %
???
Источник: Knight Frank Research, 2013
2
Рынок складской недвижимости России.
Спрос и предложение
 Основное предложение сконцентрировано в
московском регионе – 61% и Ленинградской
области – 18%*
Спрос: распределение сделок с
качественными складскими
площадями по регионам России*
 Другие региональные города, хотя в них
сосредоточено около 83% населения и 69%
оборота розничной торговли, располагают лишь
21% от общего фонда качественных складских
площадей России
Общее предложение качественных
складских площадей по регионам
России
*По данным на конец 2012 г.
Источник: Knight Frank Research, 2013
3
Основные направления развития
складского рынка в России
 Заявлено развитие новых
проектов в 2013-2014 гг. –
почти во всех городахмиллионниках
 Активный рост в крупнейших
городах (Екатеринбург,
Новосибирск, Ростов-на-Дону)
за счет местных и
федеральных игроков
 В 2013 г. ожидаем роста
объема сделок в регионах на
30% по сравнению с 2012 г.
Источник: Knight Frank Research, 2013
4
Основные направления развития
складского рынка в России
СанктПетербург
 Заявлено развитие новых
проектов в 2013-2014 гг. –
почти во всех городахмиллионниках
 Активный рост в крупнейших
городах (Екатеринбург,
Новосибирск, Ростов-на-Дону)
за счет местных и
федеральных игроков
 В 2013 г. ожидаем роста
объема сделок в регионах на
30% по сравнению с 2012 г.
Екатеринбург
Краснодар
и
Ростов-наДону
Челябинск
Новосибирск
Источник: Knight Frank Research, 2013
5
Рынок складской недвижимости России.
Спрос и предложение
Распределение общего объема сделок со
складскими площадями в 2012 г. по городам
Росси (за исключением Москвы и СанктПетербурга)
Распределение общего объема предложения
качественных складских площадей в 2012 г. по
городам России (за исключением Москвы и
Санкт-Петербурга)
Источник: Knight Frank Research, 2013
6
Екатеринбург.
Предложение. Основные объекты
 В 2012 г. введены в
эксплуатацию
• Терминал «Чкаловский»
25,3 тыс. м2
• Грузовой терминал в
аэропорту Кольцово 19 тыс.
м2
• Складской комплекс
«Лорри» площадью 22
тыс. м2
 «Замороженные» проекты
общей площадью порядка 1
млн м2 по-прежнему не
возобновлены
Источник: Knight Frank Research, 2013
7
Рынок складской недвижимости.
Екатеринбург. Коммерческие условия
 Дефицит качественного предложения обуславливает относительно
высокие ставки аренды класса А - на уровне 100-110 $/м2/год без НДС и
операционных расходов
 Ставки аренды помещений в складах класса В иногда доходят до уровня
ставок в высококачественных складах и арендаторам становится
выгоднее заключать договоры на площади класса А
Арендные ставки ($/м2/год) и доля вакантных площадей, %
160
140
120
100
80
60
40
20
0
45%
40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
Ставки аренды,
$/кв.м/год
Вакантные
площади, %
Источник: Knight Frank Research, 2013
9
Ключевые сделки 2010-2012 гг.
Екатеринбург
Логопарк Пышма
Логопарк Пышма
Логопарк Пышма
22,3 тыс. м² , 2008 г.
24 тыс. м² , 2010 г.
8 тыс. м², 2010 г.
Логопарк Пышма
12 тыс. м², 2010 г.
Логопарк Пышма
10 тыс. м², 2010 г.
Новокольцовский
3,2 тыс. м², 2012 г.
Новокольцовский
7 тыс. м², 2012 г.
Источник: Knight Frank Research, 2013
10
Рынок складской недвижимости.
Екатеринбург. Прогноз
В ближайшие 1-2 года существенного роста объема рынка не
прогнозируется
В долгосрочной перспективе рынок складской недвижимости
Екатеринбурга обладает определенным потенциалом развития
Источник: Knight Frank Research, 2013
11
Современный
склад. Тенденции
Департамент индустриальной
и складской недвижимости, земли
Knight Frank
Современные складские комплексы
Основные моменты, на которые
обращают внимание девелоперы при
создании современных складских
комплексов:
Организация территории
Оптимизация планировочных решений
Организация территории
Энергоэффективность и экологичность
Безопасность и надежность
Источник: Knight Frank Research, 2013
13
Современные складские комплексы
Эффективное планирование территории
Организация территории
 Бесплатная парковка при въезде
 Удобные подъезды с прилегающих
транспортных магистралей
 Рациональная (круговая) организация
движения на территории
 Низкая плотность застройки (~40%)
 Разгрузка основной транспортной
магистрали, отсутствие пробок на
трассе
Источник: Knight Frank Research, 2013
14
Современные складские комплексы
Планировочное решение
Оптимальная планировка
 Необходимое и достаточное
количество офисов (около 5-7%
от площади склада)
 Cross-docking, наличие рампы
для заезда техники в склад
 Зонирование помещений,
соответствующее (в основном)
уровням доступа сотрудников в
офисной части
Источник: Knight Frank Research, 2013
15
Современные складские комплексы
Снижение энергоемкости склада
Применение новых стандартов энергоэффективности
 Светодиодные лампы, автоматические
выключатели освещения
 Использование теплосберегающих
технологий для снижения затрат на
эксплуатацию здания (утепление крыши,
стен и т.д.)
 Эффективное использование дневного
света (рациональное расположение
окон)
Источник: Knight Frank Research, 2013
16
Современные складские комплексы
Внедрение стандартов
Внедрение стандартов безопасности оборудования
FM (Factory Mutual) Global - стандарт безопасности
производственно-складских зданий
 Аппаратура и строительные материалы,
соответствующие стандарту FM, утверждены
национальной ассоциацией пожаробезопасности США
 Стандарт предусматривает ряд технологических
решений, обеспечивающих максимальную пожарную
безопасность – использование негорючих материалов,
использование спринклерных систем пожаротушения
ESFR-25 с повышенной проливной способностью и т.д.
 Cведение к минимуму рисков потери имущества – как
следствие, снижение страховых премий для иностранных
клиентов, пользующихся услугами FM Global по всему
миру
 Большое количество предприятий более чем в 100
странах мира поддерживают стандарт FM Global
Источник: Knight Frank Research, 2013
17
О Knight Frank
Доли компаний
Международный консультант в сфере недвижимости
на рынке складской
Компания основана в Лондоне 117 лет назад
недвижимости 2012 г.
245 офисов в 43 странах мира
17 лет успешной работы в России: Knight Frank –
единственная компания, предоставляющая полный спектр
услуг в сфере недвижимости и работающая как в сегменте
коммерческой, так и элитной жилой недвижимости
 Команда департамента складской недвижимости - признанный
лидер рынка уже 8 лет подряд




Итоги 2009-2012:
- более 100 сделок
- более 1 000 000 м²
- не менее 25% рынка
18