Реновация и развитие бывших промышленных территорий в

реклама
РАЗВИТИЕ ПРОМЫШЛЕННОЙ
ТЕРРИТОРИИ КАК ЗОНЫ
ДЕЛОВОЙ АКТИВНОСТИ
ДОЛЯ ПРОМЫШЛЕННЫХ ЗОН
Доля промышленных зон в городских
территориях
45%
Новосибирск
40%
СанктПетербург
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
Москва
Европейские
города
Российские
городамиллионники –
20-25%
ЗАСТРОЙКА РОССИЙСКИХ ГОРОДОВМИЛЛИОННИКОВ
Новые промышленные
предприятия
Спальные районы
Старые промышленные
предприятия
Исторический
центр города
Сложившееся
размещение
промышленности
не соответствует
задачам развития
городской
инфраструктуры
КУРС ГОРОДА
Нечетко определен курс города в отношении промзон
Обычно декларируется
два курса:
1) Вывод промышленных
предприятий за черту
города, реновация
производственных зон
2) Сохранение
промышленного
потенциала и рабочих мест
Проекты по реорганизации
промзон обременены
компенсациями за потерю
городом промышленного
потенциала!
НЕОБХОДИМО: плановая реорганизация,
санкционированная и организованная городом
ЗАДАЧИ ГОРОДА
Необходимо:
Создание новых транспортных
развязок и магистралей
Проектирование и строительство
сетей энергоснабжения
Разработка единой концепции
развития территории и
отслеживание ее соблюдения
ВЫВОД
Частные инвесторы не в состоянии комплексно
решить проблемы территории
НЕОБХОДИМО: ПЛАНОВОЕ
изменение зоны реновации под
контролем города и с
вложением городских средств
ПРИМЕРЫ ОШИБОК ПРИ РЕНОВАЦИИ
ДОКЛЭНД
Лондон
Территория –
8,5 кв. миль
ДОКЛЭНД (ЛОНДОН)
1980 ГОД
Первая попытка
реновации
Закончилась неудачей.
Бюджет реновации – 1,5
млрд. фунтов стерлингов –
вложения города.
Предполагалась
подготовка территории за
счет частных инвесторов.
1983 ГОД
Вторая попытка реновации
Бюджет реновации - 4 млрд.
фунтов стерлингов - вложения
города.
Проведены КОМПЛЕКСНЫЕ
работы по развитию
территории.
Через 7 лет после начала
работ по реновации частные
инвесторы стали вкладывать
средства.
На 1 фунт госсредств вложено
3 фунта частных инвестиций.
ПРИМЕРЫ ОШИБОК ПРИ РЕНОВАЦИИ
РАЙОН МОРНУОТИ (ТОКИО)
Не запроектирована жилая функция
Отсутствие людей по вечерам
Увеличение преступности
Плохой имидж района
ИНИЦИАТОРЫ ПРОЕКТОВ
РЕДЕВЕЛОПМЕНТА
Инициаторы – девелоперские
компании, выкупающие территории
промышленных предприятий
Девелоперы обладают:
Свободными средствами для старта
проекта
Административным ресурсом
Возможностью привлечения «дешевых»
кредитов
ИНИЦИАТОРЫ ПРОЕКТОВ
РЕДЕВЕЛОПМЕНТА
Иногда
инициаторами
редевелопмента
выступают сами
промышленные
предприятия
ПРОБЛЕМЫ РЕНОВАЦИИ ТЕРРИТОРИЙ
Отсутствие опыта в
развитии территорий:
ошибки при концептуальном
планировании застройки
Отсутствие
финансирования:
растягивание
проекта во времени
Юридические проблемы:
трудность в получении
согласований
ЧЕМ ПОМОГУТ ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЕ
КОНСУЛЬТАНТЫ
Анализ наилучшего
использования
Концепция
Бизнес-план
Инвестиционный
меморандум
АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
Определение перспектив развития территории
предприятия
Разработка функционального зонирования
Разработка предложения по использованию
недвижимости для получения максимального
дохода
Рассматриваются варианты нового строительства
Создается отчет c подробным обоснованием
выбора варианта развития
КОНЦЕПЦИЯ
Концепция предполагает подробное описание
По каждому объекту определяются:
Площадь общая и полезная
Этажность
Поэтажное функциональное зонирование
Конфигурация застройки
Общий стиль здания, уровень отделки
Прогноз затрат
Прогноз будущих доходов и расходов
БИЗНЕС-ПЛАН
Бизнес-план предполагает:
 глубокую детализацию доходов и расходов
по проекту
 учет схем финансирования
 план управления проектом
 план технического обслуживания
 план продвижения проекта на рынок
 анализ рисков проекта
ИНВЕСТИЦИОННЫЙ МЕМОРАНДУМ
 Краткое описание объекта инвестиций
 Объем инвестиций и финансовые показатели
 Факторы, благоприятствующие инвестированию
 Краткие выводы по обзорам рынка
недвижимости;
 Описание проекта
 Список необходимых работ, документов и
согласований
 Сроки реализации и необходимые вложения
 Обоснование расчетов и анализ рисков
 Схема продвижения проекта
ДОКЛАДЧИК
Марковец Екатерина
Специалист по
инвестициям департамента
оценки, консалтинга и
аналитики
Becar Property Management
Санкт-Петербург
Тел. (812) 324-31-31
E-mail:
markovets@becar.spb.ru
Скачать