ИНВЕСТИЦИОННАЯ СОБСТВЕННОСТЬ

ИНВЕСТИЦИОННАЯ
СОБСТВЕННОСТЬ
1. Уяснить понятие инвестиционной собственности.
2. Рассмотреть подходы к классификации активов
в качестве инвестиционной собственности.
3. Рассмотреть альтернативные методы учета
инвестиционной собственности.
4. Рассмотреть требования к раскрытию
информации.
Пример

Компания ABC решает инвестировать свободные денежные
средства в участок земли, поскольку предполагает, что через
два года, когда рядом с этим участком земли будет построен
развлекательный центр, стоимость земли существенно
увеличится и ее можно будет продать с большой прибылью.
Возникает вопрос: как классифицировать вновь
приобретенный актив — участок земли. Его можно было бы
классифицировать как основные средства, однако компания не
предполагает использовать данный участок земли в процессе
своей хозяйственной деятельности. Его можно было бы классифицировать как запасы, поскольку он приобретается с
целью перепродажи, однако компания не собирается его
продавать в ближайшем будущем В силу этих причин
необходимо отразить данный участок земли как
специфический актив — инвестиционную собственность.
Отдельное отражение инвестиционной собственности даст
возможность пользователям финансовой отчетности адекватно
оценить различные виды активов компании.
ПОНЯТИЕ ИНВЕСТИЦИОННОЙ
СОБСТВЕННОСТИ

Инвестиционная собственность — это
недвижимое имущество (земля, или здания,
или часть здания, или земля и здания вместе),
которым компания владеет (в качестве
собственника или арендатора по договору
финансовой аренды) с целью сдачи в аренду,
или увеличения его стоимости (роста
капитальной ценности), или того и другого
вместе, а не с целью использования в процессе
производства или предоставления товаров и
услуг, для административных целей или
продажи в процессе ведения обычной
хозяйственной деятельности.
Понятие инвестиционной
собственности







Компания
(собственник или арендатор, в
случае финансовой аренды)
может инвестировать деньги в
недвижимое имущество
с целью:
- сдачи в аренду;
- увеличения стоимости имущества
в результате определенных
условий;
- того и другого вместе.
Примеры инвестиционной
собственности







- земля, которой компания владеет с целью увеличения ее
стоимости в будущем, а не с целью перепродажи в ближайшей
перспективе в ходе обычной хозяйственной деятельности;
- земля, которой компания владеет и цель использования
которой еще не определена;
- здание, принадлежащее компании и сдаваемое в аренду на
условиях операционной аренды (в случае, когда актив сдается
в аренду на условиях финансовой аренды, он
классифицируется и учитывается в соответствии с
требованиями МСФО 17, регламентирующего лизинговые
операции);
- здание, арендованное на условиях финансовой аренды и
сдаваемое в
аренду на условиях операционной аренды;
- свободное здание, которое держится компанией с целью
сдачи в аренду
(на условиях операционной аренды) в будущем.
примеры активов, которые не могут трактоваться как
инвестиционная собственность:




- недвижимость, которой компания владеет с целью
продажи в процессе обычной хозяйственной
деятельности или которая находится в процессе
строительства или модернизации, по окончании которого
ее предполагается продать;
- недвижимость, которой компания владеет с целью
использования в процессе производства продукции или
предоставления товаров или услуг либо для
административных целей;
- недвижимость, которую предполагается использовать в
будущем в процессе производства продукции или
предоставления товаров или услуг либо для
административных целей;
- недвижимость, которая находится в процессе
строительства или модернизации, и цели использования
которой в будущем не определены.
УЧЕТ ИНВЕСТИЦИОННОЙ СОБСТВЕННОСТИ


Первоначально инвестиционная
собственность отражается в учете по
себестоимости приобретения
(фактическим затратам на ее
приобретение, которые включают
покупную цену и все остальные
затраты, прямо связанные с
оформлением сделки).
В последующем разрешено два варианта
учета инвестиционной собственности:
1)

модель справедливой
стоимости.
Инвестиционная собственность
отражается в отчетности по
справедливой стоимости
(справедливая стоимость должна
отражать рыночные цены и
условия на дату составления
баланса), с отнесением разницы
между справедливой стоимостью и
предыдущей оценкой в отчет о
прибылях и убытках;
2)

модель фактической стоимости
приобретения.
Инвестиционная собственность
учитывается по фактической стоимости
с начислением амортизации и
признанием убытков от обесценения
(аналогично основному варианту учета
основных средств). В этом случае
справедливая стоимость
инвестиционной собственности должна
раскрываться в примечаниях к
отчетности.
Модель справедливой
стоимости


- отражается по справедливой
стоимости;
- изменение в оценке отражается в
отчете о прибылях и убытках.
Модель фактической стоимости




- отражается по фактической
стоимости;
- начисляется амортизация;
- признаются убытки от
обесценения;
- справедливая стоимость
отражается в примечаниях.
пример

Компания приобретает здание
стоимостью 990,000 долларов,
заплатив за регистрацию сделки
10,000 долларов 1 января 2ххО
года. Данное здание
классифицируется как
инвестиционная собственность.
Рыночная цена здания по
состоянию на 31 декабря 2ххО года
составляет 1,400,000 долларов.
Модель справедливой стоимости









Учетной политикой компании определено, что инвестиционная собственность
учитывается по справедливой стоимости, которая определяется как рыночная
стоимость аналогичных зданий в данном регионе.
1 января 2ххО года компания отразит приобретение данного здания проводкой
(отметьте, что первоначальная стоимость включает в себя покупную цену и
затраты на оформление сделки: 990,000 + 10,000 = 1,000,000 долларов):
Дт «Инвестиционная собственность (здание)»
1,000,000
Km «Денежные средства» 1,000,000
31 декабря 2хх0 года, поскольку справедливая стоимость здания изменилась,
необходимо отразить в учете данное изменение (1,400,000 - 1,000,000 = 400,000
долларов):
Дт «Инвестиционная собственность» 400,000
Km «Доход от прироста стоимости 400,000
инвестиционной собственности»
Таким образом, в балансе инвестиционная собственность будет отражаться по
справедливой стоимости — 1,400,000 долларов (1,000,000 + 400,000), а в отчете
о прибылях и убытках будет отражено изменение ее стоимости -400,000
долларов (заметьте, что это — нереализованная прибыль от прироста рыночной
цены, имеющейся инвестиционной собственности).
Модель фактической стоимости









Учетной политикой компании определено, что инвестиционная собственность
учитывается по фактической стоимости. Амортизация начисляется исходя из тех
же методов и сроков, что и для основных средств (для зданий это 20 лет и метод
прямолинейного списания).
1 января 2ххО года компания отразит приобретение данного здания проводкой
(отметьте, что фактическая стоимость включает в себя покупную цену и затраты
на оформление сделки: 990,000 + 10,000 = 1,000,000 долларов):
Дт «Инвестиционная собственность (здание)» 1,000,000
Km «Денежные средства» 1,000,000
За прошедший год на данное здание начисляется амортизация — 50,000
долларов (1,000,000/20):
Дт «Амортизационные расходы (здание)» 50,00
Km «Накопленная амортизация (здание)» 50,000
Поскольку рыночная цена инвестиционной собственности увеличилась, нет
необходимости тестировать ее на предмет обесценения.
Таким образом, в балансе инвестиционная стоимость будет отражаться
(включаться в валюту баланса) по остаточной стоимости: 1,000,000 - 50,000 =
950,000 долларов, а в отчете о прибылях и убытках будут отражены
амортизационные расходы в размере 50,000 долларов. В примечаниях к
отчетности будет указано, что рыночная стоимость инвестиционной
собственности составляет 1,400,000 долларов.
РАСКРЫТИЕ ИНФОРМАЦИИ ОБ ИНВЕСТИЦИОННОЙ
СОБСТВЕННОСТИ В ФИНАНСОВОЙ
ОТЧЕТНОСТИ_____





В примечаниях к финансовой отчетности должна раскрываться достаточно
развернутая информация об инвестиционной собственности, поскольку данная
информация имеет существенное значение для пользователей при принятии ими
экономических решений. Например, как видно из представленного выше
примера, при использовании разных моделей учета получаются весьма
различные, а иногда и противоположные результаты, отражаемые в отчете о
прибылях и убытках. За счет раскрытия информации обеспечивается не только
адекватность оценки пользователями деятельности отчитывающейся компании,
но предоставляется возможность сравнения результатов деятельности различных
компаний.
Компании должны раскрывать в финансовой отчетности критерии отнесения
активов к инвестиционной собственности, способы определения их справедливой
стоимости, используемый способ учета инвестиционной собственности и другую
информацию, состав которой определяется МСФО 40.
Компания владеет зданием, фактическая стоимость приобретения которого
составляет 1,000,000 долларов. Данное здание классифицируется как
инвестиционная собственность, поскольку компания не использует его в
процессе хозяйственной деятельности и не собирается продавать его в течение
предстоящего года.
Для учета инвестиционной собственности компания выбрала модель
фактической стоимости. Амортизация начисляется методом прямолинейного
списания исходя из срока полезного использования 20 лет. Общая величина
накопленной амортизации составляет 50,000 долларов.
Рыночная стоимость данного здания составляет 1,400,000 долларов. Рыночная
стоимость определяется на основе цены аналогичных зданий в данном регионе.
Инвестиционная собственность
это недвижимое имущество (земля, или
здания, или часть здания, или земля и
здания вместе), которым компания
владеет (в качестве собственника или
арендатора по договору финансовой
аренды) с целью сдачи в аренду, или
увеличения его стоимости (роста
капитальной ценности), или того и
другого вместе, а не с целью
использования в процессе производства
или предоставления товаров и услуг,
для административных целей или
продажи в процессе ведения обычной
Справедливая стоимость
это сумма денежных средств
достаточная для приобретения
актива или исполнения
обязательства при совершении
сделки между хорошо
осведомленными, действительно
желающими совершить такую
сделку, независимыми друг от
друга сторонами.