Основные подходы рыночной оценки объектов недвижимости Расчет стоимости объекта с использованием затратного подхода. базируется на сравнении стоимости строительства аналогичного объекта недвижимости со стоимостью существующего объекта. Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости: • оценка рыночной стоимости имущественных прав на незастроенный земельный участок; • расчет восстановительной стоимости расположенных на земельном участке улучшений; • установление величины накопленного износа; • расчет восстановительной стоимости улучшений с учетом износа; • корректировка восстановительной стоимости с учетом износа на дополнительно произведенные затраты, существенно увеличивающие первоначальную стоимость улучшений; • определение предпринимательского дохода; • суммирование рыночной стоимости имущественных прав на незастроенный земельный участок с восстановительной стоимостью улучшений с учетом износа и предпринимательского дохода. • Восстановительная стоимость оцениваемого объекта определяется по следующей формуле: • С1998 = С1969 х И1969/1984 х И1984/1998 х Иавг/окт • где: • С1998 – восстановительная стоимость оцениваемого объекта без учета износа в ценах на 23 октября 1998г.; • С1969 – восстановительная стоимость оцениваемого объекта без учета износа в ценах 1969,; • И1969/1984 - индекс изменения цен на СМР за период с 1969г. по 1984г.; • И1984/1998 - индекс изменения цен на СМР за период с 1984г. по август 1998г,; • Иавг/окт - индекс изменения цен на СМР за период с августа 1998г. по октябрь 1998г,; Определение накопленного износа объекта оценки. • Свосст.= С1998 х (1- Кизн.) = 595745 руб, • где: • Свосст. - восстановительная стоимость оцениваемого объекта с учетом накопленного износа в ценах на 23 октября1998г., • С1998 - восстановительная стоимость оцениваемого объекта без учета износа в ценах на 23 октября 1998г., • Кизн. – коэффициент учета накопленного износа в размере 15% от восстановительной стоимости объекта оценки. Итоговый расчет стоимости оцениваемого объекта с использованием затратного метода производится по следующей формуле: Сзат = (Свосст. + Срем.) х Кд х КНДС = • Cзат.- рассчитанная затратным методом стоимость оцениваемого объекта, • Свосст. – восстановительная стоимость оцениваемого объекта с учетом накопленного износа в ценах на 23 октября 1998г, • Срем. – стоимость евроремонта (без НДС) оцениваемого объекта в текущих ценах, • Кд. – коэффициент учета предпринимательского дохода, • КНДС – коэффициент учета налога на добавленную стоимость Метод сравнения базируется на сравнении уже проданных аналогичных объектах недвижимости • изучен рынок спроса и предложений на продажу, т.е. отбор объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом; • собрана и проверена информация по каждому отобранному объекту (о цене продажи и цене предложения, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и любых иных условиях сделки), • проведен анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи, • осуществлена корректировка цены продажи или цены предложения по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом, • согласованы скорректированные цены сопоставимых объектов недвижимости и выведен показатель стоимости оцениваемого объекта. Объект - аналог №1 Оцениваемый объект Объектаналог №1 Поправки Местоположение Площадь, кв.м. Цена 1 кв.м в$ США Наличие телефона Внутренняя отделка Форма собственности м. Профсоюзная 313,6 - + Евро частная собственность 323,0 600 + Обычная отечественна я частная собственность м. Академическая - Скорректированная цена 1 кв.м _ долл. США _ Дата продажи Инженерное обеспечение + 10.10.98 + _ Объект - аналог №2 Оцениваемый объект Объектаналог №2 Поправки Местоположение Площадь, кв.м. Цена 1 кв.м в$ США Наличие телефона Внутренняя отделка Форма собственности м. Профсоюзная 313,6 - + Евро частная собственность 262,8 720 + Евро частная собственность 02.10.98 + _ _ _ -5.01 _ м. Университет 1,0 - 1,2 Скорректированная цена 1 кв.м 668 долл. США Дата продажи Инженерное обеспечение + Объект - аналог №3 Местоположение Площадь, кв.м. Цена 1 кв.м в$ США Наличие телефона Внутренняя отделка Форма собственности Дата предложе ния* Инженерное обеспечение Оцениваемый объект м. Профсоюзная 313,6 - + Евро частная собственность Объектаналог №3 м. Н. Черемуш ки 175,0 800 + Евро частная собственность 01.10.98 + Поправки +1% - 3,5% _ _ _ -15% _ + Объект - аналог №4 Местоположение Площадь, кв.м. Цена 1 кв.м в$ США Наличие телефона Внутренняя отделка Форма собственности Оцениваемый объект м. Профсоюзная 313,6 - + Евро частная собственность Объектаналог №4 м. ЮгоЗападная 500,0 620 + Евро частная собственность 19.10.98 + Поправки +3,0% - 1,2 _ _ _ - _ Скорректированная цена 1 кв.м 666 долл. США Дата продажи Инженерное обеспечение + Расчет средневзвешенной цены 1 кв. м. объектованалогов. Объектаналог №1 Объектаналог №2 Объектаналог №3 Объектаналог №4 Скорректированная цена, $/ кв.м 649 668 662 666 Удельный вес аналога 0,3 0,25 0,3 0,15 Значения весовых частей, $/ кв.м 195 167 199 100 Средневзвешенная цена, $/ кв.м = 661 • Расчет стоимости объекта оценки методом сравнительного анализа продаж. • Стоимость 1 кв.м. объекта оценки принимается равной средневзвешенной цене 1 кв.м. объектов- аналогов и составляет с учетом округления долл. США. • Стоимость оцениваемого объекта равняется 207289,6 долл.США • Доходный подход базируется на получении возможного дохода от эксплуатации объекта недвижимости • PV= NOI/R, • где : • PV- текущая стоимость объекта оценки; • NOI- чистый операционный доход; • R- коэффициент капитализации. Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости: • анализ рынка аренды и продажи с целью определения коэффициента капитализации; • определение чистого операционного дохода; • расчет стоимости объекта оценки. • Потенциальный валовой доход – доход, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов. • Действительный (эффективный) валовой доход- потенциальный валовой доход за вычетом скидки на простой и неполучение платежей • Чистый операционный доходдействительный валовой доход за вычетом операционных расходов, но до обслуживания долгов по кредитам, налогообложения и амортизационных отчислений. • Операционные расходы принято делить на: • условно- постоянные расходы; • условно- переменные, или эксплуатационные расходы; • расходы на замещение, или резервы. Анализ ставок аренды № п/п Описание объекта Ставка аренды в год,$/м2 Источник информации 1. Магазин, м.Ленинский пр-т, пл.500 м2, евроремонт, телефон 270 Информационно- аналитический бюллетень RWAY № 43, октябрь 1998г. 2. Магазин, м.Пр. Вернадского, пл.250 м2, евроремонт, телефон 270 Справочник “Недвижимость для бизнеса” №9, сентябрь 1998г. 3. Магазин, м.Н. Черемушкин, пл.375 м2, евроремонт, телефон 240 Агентство Недвижимости “Контакт” 4. Магазин, м.Академическая, пл.500 м2, евроремонт, телефон 250 Газета “Из рук в руки” от 26 октября 1998г. Среднее значение 258 Расчёт кадастровой стоимости Балл бонитета i-x сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований) (Бi) определяется взвешиванием баллов бонитета j-x почвенных разновидностей или оценочных групп почв i-x сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований) (Бji) на их площади (Sji): n n Бi = SUM Бji x Sji : SUM Sji. (1) j=1 Технологические свойства сельскохозяйственных угодий) рассчитываются с учетом: - энергоемкости почв (измеряемой сопротивлением ---почвообрабатывающим орудиям); -рельефа; -каменистости; -контурности; -удаленности полей и фермерских участков от хозяйственного центра; - высоты над уровнем моря (для горных и предгорных зон). За эталонные условия приняты следующие базовые величины: балл контурности и энергоемкости - 100; оценка рельефа и каменистости 1,00. Дороги различного качества переводятся в эквивалентные с использованием следующих коэффициентов: первая группа (эквивалент) - 1,0; вторая группа - 1,5; третья группа - 2,5. ЭРi = SUM Г К (Р + Р Д + Р Д ) : SUM Г К , (2) - где ЭPi - средневзвешенная эквивалентная удаленность i-x сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований), км; -Г - объем i-го вида реализованной продукции в общем объеме j товарной продукции %; -Р , Р , Р - расстояние перевозки j-го вида продукции (груза) 1 2 3 соответственно по первой, второй и третьей группам дорог, км; -Д , Д - коэффициенты перевода соответственно второй и третьей 2 3 групп дорог в эквивалентные; - K - коэффициент пересчета j-го вида продукции в эквивалентные j грузы первого класса Расчет удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований) осуществляется в следующей последовательности: -дифференциация базовых по субъекту Российской Федерации нормативов продуктивности сельскохозяйственных угодий и затрат на их использование по сельскохозяйственным угодьям в границах административных районов, землевладений (землепользований) согласно их индивидуальным рентообразующим факторам плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению; -определение по сельскохозяйственным угодьям в границах административных районов, землевладений (землепользований) на основе полученных индивидуальных нормативов продуктивности и затрат, расчетного рентного дохода; -расчет удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований). Расчетный рентный доход складывается из дифференциального и абсолютного рентных доходов. Р i = (В i - З i Ho ) + ДельтаРтi + ДельтаРмi , где P - дифференциальный рентный доход i-x , руб./га; Bi - валовая продукция, обусловленная плодородием почв ix сельскохозяйственных угодий, руб./га; З i - затраты на использование i-х сельскохозяйственных угодий при индивидуальной оценочной продуктивности и при среднем в субъекте Российской Федерации (земельно-оценочном районе) индексе технологических свойств и местоположении земель, руб./га; Н - минимально необходимый для воспроизводства нормативный коэффициент рентабельности по отношению к затратам (Н= 1,07); (B i - З i Нo ), ДельтаP тi и ДельтаPмi рентный доход, обусловленный соответственно плодородием почв , технологическими свойствами и местоположением ix сельскохозяйственных угодий Валовая продукция сельскохозяйственных угодий (В ) i определяется путем дифференциации базовой оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий (земельнооценочного района) пропорционально баллам бонитета почв сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований) по формуле: B i = (Вo : Бo ) х Б i , где Вo - базовая оценочная продуктивность сельскохозяйственных угодий, руб./га; Б о и Б i - балл бонитета групп почв или разновидностей почв соответственно сельскохозяйственных угодий в границах субъекта Российской Федерации (земельно-оценочного района) и i-x сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований). Затраты на использование i-x сельскохозяйственных угодий определяются дифференциацией части базовых i затрат пропорционально баллу бонитета почв по формуле: З i = З о x (1 - Дзу ) + Зо х Дзу х (Б i : Б о где Зо -базовые оценочные затраты на использование сельскохозяйственных угодий, руб./га; Д зу -доля затрат, обусловленных урожайностью (за счет различий объема уборочных работ, затрат на транспортировку, доработку и хранение продукции). Рентный доход, (ДельтаР тi ), определяется путем дифференциации части базовых затрат на использование 1 га сельскохозяйственных угодий пропорционально о индексу технологических свойств i-x сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований): ДельтаРтi = Зо х Н о х Дзт х (1 - Итi : И ), (6) то где И и И индексы технологических свойств i-x тi то сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований) и сельскохозяйственных угодий в границах субъекта Российской Федерации (земельно-оценочного района); Д - доля затрат, обусловленная технологическими свойствами зт сельскохозяйственных угодий. Рентный доход, обусловленный местоположением сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований) (ДельтаP ), определяется как мi разность между стоимостью грузоперевозок при средних по субъекту Российской Федерации (земельнооценочному району) значениях грузоемкости и удаленности земель (С , руб./га) и их стоимостью на оцениваемых объектах (С , руб./га): ДельтаP мi = (Co - С i ) x H o ; С o = Эро х То х Г ; C i = Эpi x Т i x Г , где Эро и Эро - средневзвешенное эквивалентное расстояние Го и Гi - внехозяйственная нормативная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту Российской Федерации (земельно-оценочному району); Т - затраты на перевозку одной тонны груза на 1 км, в рублях. Удельный показатель кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований) определяется умножением расчетного рентного дохода с 1 га сельскохозяйственных угодий в границах сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований) на срок капитализации, равный 33 годам.