Рынок недвижимости России и перспектива его развития Крапин Александр генеральный директор аналитического агентства RWAY Что такое рынок? В Международных стандартах по оценке содержится следующее определение: «Рынок представляет из себя среду, в которой товары и услуги переходят от продавцов к покупателям через механизм цен». В Агентстве RWAY с конца 90-х годов прошлого века рынок определяют следующим образом: Рынок является сложной социальной системой, служащей для получения доходов и активов субъектами рынка На основании этого определения, построена наша модель рынка Любой рынок состоит из следующих неразрывно связанных элементов рынка: – субъектов (участников, игроков) рынка, – объектов рынка, – «правил игры» на рынке. Важное замечание – рынок существует, только если существуют все его элементы. В этом своеобразном «триединстве» элементов рынка активной составляющей являются лишь субъекты рынка. Поэтому анализ деятельности именно субъектов рынка, причем в первую очередь субъектов управляющей подсистемы рынка, должен являться важнейшей составляющей работы исследователя рынка Рынок, как сложная социальная система, в первом приближении состоит из следующих подсистем: – управляющей подсистемы; – производственной подсистемы; – подсистемы оказания услуг. Всех субъектов (участников, игроков) рынка целесообразно разделить на две основных категории: • Сильных игроков рынка • Остальных участников рынка В свою очередь сильных игроков рынка целесообразно делить на следующие категории: • Сильные игроки рынка федерального уровня • Сильные игроки рынка субфедерального уровня • Сильные игроки рынка муниципального уровня Сильный игрок рынка представляет из себя корпорацию часто независимых юридических и физических лиц, которые проводят на рынке согласованные действия по максимизации доходов корпорации. В модели рынка, используемой в Агентстве, предполагается, что в состав сильных игроков рынка входят и представители управляющей подсистемы рынка. Существует всего два основных метода регулирования рынка с помощью изменения «правил игры» на нем: • Либерализация «правил игры» на рынке • Социализация «правил игры» на рынке Все годы реформ управляющая подсистема рынка использует в основном либерализацию «правил игры» на рынке. Основные «инструменты», используемые властью для регулирования рынка: • Налоговая система • Кредитно-денежная и финансовая система • Таможенная система Что такое кризис? Для большинства систем кризис является механизмом обновления, механизмом адаптации к новым условиям. Причем адаптации за счет корректировки структуры, а не за счет «физических потерь». С экономической точки зрения кризис является бизнесом сильных игроков рынка Основные причины кризиса в мире • Интересы сильных игроков мирового рынка и дефекты современной мировой финансовой системы - основные причины кризиса. Возможные основные причины кризиса в России • Интересы сильных игроков российского рынка, их зависимость от сильных игроков мирового рынка, организация российской финансовой системы 20 09 г( 4 г г г г г г г г г г г ца ) ме ся 20 08 20 07 20 06 20 05 20 04 20 03 20 02 20 01 20 00 19 99 19 98 г -10 19 97 Проценты Ежегодный прирост объема денежной массы в России (М2) 70 60 50 40 30 20 10 0 Негативное и позитивное воздействие кризиса на рынок недвижимости • Основные негативные факторы кризиса ужесточение условий кредитования и формирование отложенного спроса, сокращение числа профессиональных участников рынка • Основные позитивные факторы кризиса приведение цен на рынке в соответствие с уровнем платежеспособного спроса Что такое справедливая цена на рынке? • стоимость единицы жилья равна среднемедианным доходам домохозяйства за три года до уплаты налогов • 100 арендных платежей принимают в качестве как справедливой цены на рынке Виды аналитиков рынка недвижимости • аналитики рынка В2В и их основные задачи • аналитики рынка B2C и их основные задачи Пример докризисного прогноза ежегодных объемов строительства жилья Источник: Минрегион Прогноз ввода жилья до 2025 года 170,0 163,1(4,5%) 156,1(4,6%) 149,2(4,7%) 150,0 142,5(4,8%) 136(4,9%) 129,6(5%) млн.кв.м. 130,0 123,4(4,9%) 117,6(5%) 112(5,2%) 106,5(5,2%) 101,2(5,2%) 110,0 96,2(4,9%) 91,7(4,6%) 90,0 80(13,3%) 83,8(4,8%) 87,7(4,7%) 70,6(11,9%) 70,0 63,1(12,1%) 50,0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 период 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Среднестатистическая продолжительность кризиса • Среднестатистическая продолжительность мировых кризисов за последние 100 лет составляет порядка 6 лет • Современный кризис станет самым масштабным за всю историю развития мира, его результатом должно стать контролируемое обрушение долларовой пирамиды, которая интенсивно создается с 1971 года (отмена обеспечения доллара золотом). Основные тенденции на рынке недвижимости в кризисный период • • • • Снижение цен Снижение деловой активности Увеличение числа предложений на рынке Сокращение числа профессиональных участников рынка • Повышение уровня вакантных площадей Перспективы развития рынка недвижимости в 2009-2010 годах • Снижение объемов строительства жилья до 52-53 и 35-40 млн. кв. метров соответственно • Снижение цен на 35-55% от максимальных значений (сентябрь 2008) • Снижение деловой активности на 10-15% в год • Увеличение числа предложений на рынке (соотношение покупателей и продавцов 1:15) • Сокращение числа профессиональных участников рынка – до 50-60% • Повышение уровня вакантных площадей до 25-30% Перспективы развития рынка недвижимости в посткризисный период • Рынок станет более сбалансированным, особенно по средней стоимости объектов рынка и средним доходам его субъектов • Цены на рынке жилья снизятся минимум на 50-60% от максимальных значений (сентябрь 2008) • Деловая активность возрастет в 2-3 раза • Начнется восстановление объемов нового строительства жилья • В 49-ти российских регионах (из 89 регионов) полная себестоимость строительства жилья по вновь начатым проектам уже меньше 30 тыс. руб. за кв. метр, • в 25 российских регионах цена выше этого значения максимум на 11%. • Только в 15 российских регионах полная себестоимость жилья эконом-класса на 12% и более превышает рекомендованные федеральной властью значения. • К числу регионов с наибольшими значениями полной себестоимости строительства жилья эконом-класса в первую очередь относятся регионы двух российских столиц. Основные индикаторы «ценового дна» на рынке: • Существенное увеличение числа заключаемых сделок (в разы) • Близость цен предложений к уровню справедливой цены (максимум 1,5 ее значения) Для подавляющего большинства участников рынка наиболее важными критериями развития рынка являются: • информационная «прозрачность», • понятные и безопасные юридические схемы заключения сделок, • стабильность «правил игры». Современное состояние рынка недвижимости не отвечает ни одному из этих критериев. То есть, современный рынок не учитывает потребности подавляющего большинства участников рынка, а сформирован лишь для незначительной части его участников, которых наши эксперты относят к сильным игрокам рынка. Чего в первую очередь не хватает российскому рынку недвижимости по сравнению с аналогичными рынками других стран мира? • общепринятого в мире налога на недвижимость, исходя из рыночной стоимости • налога на перепродажи • существенного (примерно на порядок) сокращения сроков согласования ИРД • защиты прав дольщиков (пример Республики Беларусь – обязательное страхование договоров) • иных видов и форм кредитования на рынке, кроме ипотеки (стройсберкассы, кооперативы) Благодарю за внимание! Вопросы? Контакты: Крапин Александр, генеральный директор аналитического агентства RWAY 933-55-03 gr@rway.ru