Покупатель ищет «дно» квартирного вопроса

Покупатель ищет «дно» квартирного вопроса
03.08.2009
Отложенный спрос на недвижимость, сформировавшийся в результате
экономического кризиса, замер в ожидании так называемого «дна». Однако угадать
ценовое «дно» на рынке недвижимости покупателю крайне сложно - даже
специалисты расходятся в прогнозах по этому поводу. При этом остановка
значительной части строек уже сейчас приводит к формированию долгосрочного
дефицита жилья, а это может вызвать рост цен уже в обозримом будущем.
«Очень трудно спорить о вкусе ананаса, особенно с теми, кто его не пробовал», говорил еще лет 30 назад Михаил Жванецкий. «Дно рынка недвижимости - то же
самое: его никто не видел, никто точно не знает, как оно выглядит, но все об этом
рассуждают», - считает генеральный директор «Поволжского центра развития»
Валентин Лобанов. Если рассуждать абстрактно, дно рынка - это полное отсутствие
сделок при минимально низких ценах и большом предложении, после чего следует
некий толчок и ситуация начинает плавно развиваться в обратном направлении. Но
какой уровень цен считать минимальным, какое предложение большим, а что толчком?
Кто меньше?
В Самаре на сегодняшний день, по разным оценкам, снижение стоимости кв. м
строящегося жилья составляет 15-20% от докризисного уровня. При этом
респонденты говорят о различной динамике падения. Так, по словам директора по
инвестициям строительной ассоциации «Берег» Игоря Филиппова, в его компании
цены на кв. м снизились примерно на 10-15% по разным объектам в конце 2008-го начале 2009 года и с тех пор не менялись. В других компаниях сообщают о более
плавном и длительном снижении. У некоторых застройщиков после периода
низких цен наблюдалось даже небольшое повышение, например, в компании
«Портал» в ЖК «Портал-билдинг» на 1% в мае этого года.
Безусловно, сегодня по сравнению с первой половиной 2008 года себестоимость
строительства уменьшилась за счет довольно серьезного падения цен на
стройматериалы. Строители сократили внутренние расходы, уменьшили расценки
для субподрядчиков, отказались от планов на перспективу, которые требовали
крупных вложений «здесь и сейчас», максимально снизили процент
рентабельности, который закладывался при старте текущих проектов.
Правительство Самарской области объявило мораторий на рост арендных ставок на
землю. Эти факторы и позволили сформировать дисконт.
Можно ли сегодняшние цены считать окончательными? Очевидно, что каждая
компания решает вопросы ценообразования в кризисных условиях индивидуально,
в соответствии со своими обстоятельствами. «Средняя температура по больнице»
вряд ли продуктивна при оценке состояния дел и перспектив у того или иного
застройщика. Как заметил генеральный директор строительной компании
«Портал» Игорь Михеев, «при падении спроса компании вынуждены были решать
следующую дилемму. Либо максимально снижать цены и продавать любыми
способами, но тогда велика вероятность того, что, продав все квартиры, компания
не сможет завершить строительство. Либо держать цены на том уровне, который
позволяет проекту быть рентабельным и достроить дом». По мнению Игоря
Филиппова, у объектов, которые сегодня находятся в завершающей стадии
строительства, себестоимость уже сформировалась. Единственный вариант
появления более дешевого жилья - это социальные проекты с участием
государства: малометражные квартиры качества «хрущевок» за городской чертой.
Но это пока только теория.
Еще одну надежду на падение цен потенциальные покупатели связывали с
возможной массовой распродажей банками дефолтного жилья, то есть квартир,
изъятых у неплатежеспособных заемщиков-«ипотечников». Однако этого тоже не
наблюдается - пока для банка выгоднее оформлять реструктуризацию кредита,
фактически предоставляя некую отсрочку по платежам, чем портить себе баланс
просрочками и дефолтами. Кроме того, даже изъятые объекты недвижимости
банки стараются «не выбрасывать» на рынок, чтобы не понести крупные убытки.
Чаще всего в таких случаях квартиры переводятся в собственность компании
(обычно имеющей тех же собственников, что и банк). В этом случае банк
расчищает свой баланс и частично компенсирует убытки, а компания имеет
возможность без особых проблем удерживать недвижимость в своей собственности
до тех пор, пока спрос на ее собственность не улучшится. Аналогичным образом
действовали банки в США (хотя там количество дефолтного жилья на несколько
порядков превышало даже потенциальные возможности российского ипотечного
рынка) и в итоге добились своего - июль стал третьим подряд месяцем, когда на
рынке недвижимости США был зафиксирован рост цен. Эксперты отмечают, что в
немалой степени рост продаж вторичного жилья был обусловлен принципом
«Налетай, подешевело».
Что и как строят?
С началом кризиса с «товаром» на рынке недвижимости произошли две вещи. Вопервых, практически полностью вымылся сегмент перспективных проектов,
находящихся «в бумажной стадии» и на начальном этапе строительства (до
нулевого цикла) - они были заморожены и отложены. Во-вторых, часть
застройщиков приостановила строительные работы. Однако к настоящему времени
темпы строительства на большинстве площадок выглядят довольно оптимистично
по сравнению с осенью 2008 года. Острая стадия кризиса, по словам Игоря
Михеева, миновала, застройщики в массе своей притерлись к новым
экономическим условиям, пересмотрели схемы работы, в том числе с кредиторами.
Но кризис произвел серьезную перестройку схемы финансирования объектов,
практически выключив из него крупных сторонних инвесторов и кредитование,
которого, впрочем, в Самаре в отличие от Москвы было немного (и именно
поэтому местные строители сейчас находятся в лучших условиях, чем столичные).
Собственные средства компаний, которые ранее в основном использовались на
стадии «до котлована» и, как правило, выводились из объекта на уровне 50процентной готовности, сейчас продолжают участвовать в строительстве и на
более поздних сроках, поскольку поступления денег от продаж сократились.
Тем не менее, из-за замораживания в Самаре достаточно большой объем жилья не
выйдет на рынок. Точных данных об этих площадях не существует. Но объективно
сегодня с нуля реализуются лишь единичные проекты, имеющие либо
господдержку, либо поддержку крупных инвесторов, например, комплекс «Новая
Самара» на 23 км Московского шоссе, который строит ГК «Финстрой», а
инвестором выступает ОАО «Газпром». Подавляющее большинство застройщиков
сегодня лишь достраивает объекты, начатые до кризиса. Иногда достаточно
успешно: к примеру, по словам заместителя генерального директора по маркетингу
ЗАО «Эл-Траст» Вячеслава Рандаева, «нам не пришлось останавливать
строительство большинства своих объектов с наступлением кризиса, хотя темпы
строительства немного снизились». На пике кризиса смогли благополучно
достроить без каких-либо серьезных отклонений 2 крупных жилых объекта: ЖК
«Ялтинский» и ЖК «Октябрьский», а на декабрь 2009 года запланирована сдача в
эксплуатацию трех последних из четырнадцати секций жилого комплекса
«Октябрьский». Сам Рандаев связывает это в том числе и со своевременным
финансированием со стороны стратегического финансового партнера «Эл-Траста»
- ОАО «Банк «АВБ» («АвтоВАЗбанк», г. Тольятти). Однако объектов, на которых
ведутся работы, и которые будут сданы в течение ближайшего года, в целом
немного. В результате, говорит Валентин Лобанов, если в 2009 году Самара еще
«наскребет» объемы жилья, сопоставимые со сданным в эксплуатацию в 2008 году,
то в 2010-м ситуация будет куда мрачнее. Если в ближайшее время не будут
созданы предпосылки для начала новых проектов, «дно» предложения придется на
2010-2012 гг., а это означает дефицит жилья. Та же ситуация наблюдается и на
федеральном уровне. К примеру, по данным ИА REGNUM, президент Ассоциации
российских строителей Николай Кошман на прошлой неделе заявил, что даже в
соответствии с оптимистичным прогнозом ввод жилья в строй сократиться с 73
млн. кв. м жилья до 53 млн. кв. м, а значит, «предложение на свободном рынке
неминуемо сократится, вызвав повышение цен».
Спрос на спрос
Рынок недвижимости мгновенно лишился покупателей в сентябре 2008 года, но
уже к январю-февралю покупательская активность начала понемногу
восстанавливаться, хотя даже сейчас она заметно уступает докризисной.
Большинство потенциальных покупателей ориентируются на уровень цен - начало
их роста воспринимается как симптом того, что «дно» пройдено. В этом смысле
показателен опыт компании «Портал»: после увеличения стоимости кв. м всего на
1% по объекту прошло несколько сделок - потенциальные покупатели, которые
уже несколько месяцев отслеживали ситуацию, восприняли это как сигнал того,
что ценовое падение закончилось.
Примечательно, что уловить тенденцию и воспользоваться ей проще именно
«точечному» покупателю, который наблюдает ситуацию по определенному
застройщику и объекту. Массовому же для понимания того, что дно пройдено и
начался подъем, необходима ярко выраженная тенденция по всему рынку. А
ожидая убедительного подъема, легко не только пропустить ценовой минимум, но
и столкнуться с крайне ограниченным выбором привлекательных объектов.
А пока идут споры о «дне» рынка недвижимости, фонд «Открытые инвестиции»,
конечным бенефициаром которого является Владимир Потанин, рассматривает
возможность покупки в Самаре некоторых объектов, близких к завершению. К
слову, после сделки фонда в Нижнем Новгороде цены на жилье пошли вверх.
Примечательно, что к реализации крупных проектов в сфере жилой и
коммерческой недвижимости готовятся и другие стратегические инвесторы - к
примеру, еще в декабре 2008 года был презентован проект застройки территории
«ГПЗ-4» («Самара-Центр»), а имеющие отношение к УК «Волгопромгаз» компании
в апреле 2009 года начали согласование планов застройки части территории Завода
им. Масленникова.
Saminvestor.Ru
Источник: http://saminvestor.ru/markets/2009/08/03/10555/