Деятельность ТСЖ: финансовые и правовые аспекты

Деятельность ТСЖ:
финансовые и правовые аспекты
Долгая
Светлана Анатольевна
доцент кафедры
«Бухгалтерский учет и аудит»
НОУ ВПО САФБД, канд. экон. наук,
председатель ревизионной комиссии ТСЖ
Способы управления
многоквартирным домом
Согласно ст. 161 Жилищного кодекса РФ существует три способа:
• непосредственное управление собственниками помещений в
многоквартирном доме (каждый собственник заключает отдельный
договор на коммунальные и жилищные услуги и сам за них
расплачивается);
• управление товариществом собственников жилья либо
жилищным кооперативом или иным специализированным
потребительским кооперативом (создается юридическое лицо
(например, ТСЖ), выступающее от имени всех собственников через
избранное правление. Отношения с поставщиками коммунальных и
жилищных услуг строятся по договорам между юридическими лицами.
Начисление платежей, сбор денег и расчеты со специализированными
организациями осуществляет ТСЖ);
• управление управляющей организацией (наем частной компании и
наделение ее полномочиями на основании договора с владельцами
квартир).
Процедура создания ТСЖ
1.
Образование инициативной группы. В каждом доме есть
неравнодушные люди, которые составят инициативную группу, а
затем - костяк правления.
2.
Проведение обсуждений с жильцами. Подготовка к общему собранию
собственников.
3.
Проведение общего собрания собственников. Порядок его
проведения регулируется ст. 146 Жилищного кодекса РФ. На общем
собрании должны быть:
- приняты решение о создании ТСЖ, его устав;
- избрано правление ТСЖ;
- избраны члены ревизионной комиссии ТСЖ.
4.
Члены правления ТСЖ отдельно выбирают из своего состава
председателя ТСЖ.
5.
Регистрация ТСЖ.
Порядок государственной
регистрации ТСЖ
Государственная регистрация ТСЖ осуществляется в соответствии с
законодательством о государственной регистрации юридических лиц,
т.е. согласно Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О
государственной регистрации юридических лиц и
индивидуальных предпринимателей".
При государственной регистрации юридического лица в
регистрирующий орган представляется заявление о государственной
регистрации юридического лица при создании по форме N Р11001,
утвержденной Постановлением Правительства РФ от 19.06.2002
N 439.
Приказом ФНС России от 01.11.2004 N САЭ-3-09/16@ утверждены
Методические разъяснения по порядку заполнения форм
документов, используемых при государственной регистрации
юридического лица. Пунктом 4.11 данных Методических разъяснений
определено, что при представлении заявления о государственной
регистрации товариществ собственников жилья в сведениях об
учредителях указываются данные о членах правления.
Членство в ТСЖ
• Вступление в товарищество и выход из него происходят на
основании письменного заявления (ст. 143 ЖК РФ).
• С момента прекращения у жильца права собственности на
помещение (например, при продаже квартиры) он
перестает быть членом ТСЖ.
• Новый владелец может вступить в ТСЖ по письменному
заявлению.
Полномочия ТСЖ
ТСЖ может само заключать договоры на обслуживание дома, вывоз
мусора, уборку придомовой территории и другие работы и услуги.
Собственники квартир и нежилых помещений, в том числе и не
являющиеся членами товарищества, должны перечислять ему деньги
за коммунальные услуги, воду, тепло и пр. Затем ТСЖ со своего
расчетного счета расплачивается со специализированными
организациями.
или
ТСЖ может поручить обслуживание дома управляющей компании, и
тогда жильцы будут платить либо напрямую ей, либо товариществу.
Полномочия ТСЖ (продолжение)
Для достижения целей, предусмотренных уставом, закон разрешает
ТСЖ заниматься хозяйственной деятельностью. Перечень такой
деятельности содержится в п. 2 ст. 152 ЖК РФ. Она включает:
•
обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в
многоквартирном доме;
•
строительство дополнительных помещений и объектов общего
имущества в многоквартирном доме;
•
сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном
доме.
На основании решения общего собрания членов ТСЖ доход от
хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты
общих расходов или направляется в специальные фонды,
расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества.
Условия успешной деятельности ТСЖ
1.
формирование четкой Сметы доходов и расходов ТСЖ;
2.
поиск резервов для сбережения энергии, тепла, воды и газа, и
разработка мер по усовершенствованию внутридомовых инженерных
систем;
3.
налаживание контактов с участковым, ОМ, паспортным столом, БТИ,
СЭС;
4.
проверка наличия договоров на поставку тепла, воды, газа и
электроэнергии;
5.
оценка потребностей жителей и организация услуг по их
удовлетворению либо своими силами, либо силами сторонних
специалистов. (Это может быть подключение дополнительных
телевизионных каналов, организация локальной сети с
информационной базой и фильмотекой, обеспечение скоростного
доступа в Интернет, альтернативная телефонизация или разметка
автомобильной стоянки).
Смета доходов и расходов ТСЖ
Перечень возможных поступлений на расчетный счет
(или в кассу) ТСЖ приведен в п. 2 ст. 151 Жилищного
кодекса РФ. Они следующие:
1) обязательные платежи всех жильцов, а также
вступительные и иные взносы членов товарищества;
2) доходы от хозяйственной деятельности, направленные на
цели товарищества и выполнение им своих обязанностей;
3) субсидии на содержание, текущий и капитальный ремонт
общего имущества, на оплату отдельных коммунальных
услуг и др.;
4) прочие поступления.
Смета доходов и расходов ТСЖ
(продолжение)
Обязательные платежи, вступительные и иные
взносы:
• плата за содержание дома: плата за услуги и работы,
связанные с управлением домом, плата за эксплуатацию,
текущий и капитальный ремонт – включается в смету;
• плата за коммунальные услуги: плата за холодное и
горячее водоснабжение, плата за электроснабжение, плата
за газоснабжение, плата за отопление – не включается в
смету.
Смета доходов и расходов ТСЖ
(продолжение)
Доходы от хозяйственной деятельности товарищества:
1.
Сдача в аренду помещений, находящихся в общей собственности.
Доход могут принести и подвалы, чердаки или пристройки,
переоборудованные, скажем, под мастерскую или кабинет семейного
врача и сданные в аренду. Напомним, что в соответствии с пп. 1 п. 2
ст. 137 ЖК РФ ТСЖ вправе сдавать в пользование или ограниченное
пользование часть общего имущества.
2.
Сервитутные платежи. Представьте: в земле, принадлежащей на
праве общей собственности ТСЖ, неожиданно была обнаружена
труба Газпрома. И использовать эту землю затруднительно - труба
мешает. Если следовать гл. 17 ГК РФ, право пользования
собственностью ТСЖ нарушается. За это на владельца трубы или
кабеля устанавливается частный сервитут - иначе говоря, он обязан
заплатить.
И др.
Смета доходов и расходов ТСЖ
(продолжение)
Прочие поступления:
К данной группе доходов ТСЖ могут относиться различные
пожертвования. В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ
они являются целевыми поступлениями и в налоговой базе
не учитываются.
Пожертвование - дарение вещи или права в общеполезных
целях (ч. 1 ст. 582 ГК РФ).
Смета доходов и расходов ТСЖ
(продолжение)
Расходы ТСЖ
Если ТСЖ ведет только уставную деятельность, то направления
использования полученных средств могут быть следующие:
• общехозяйственные расходы (например, электроснабжение МОП,
водоснабжение МОП, техническое обслуживание объекта и др.);
• административно-управленческие расходы (например, почтовые,
транспортные, телеграфные, юридические, услуги банка, обучение
персонала и т.д.);
• расходы на содержание работников (например, заработная плата,
начисления на фонд оплаты труда);
• прочие расходы (например, сезонные работы, содержание придомовой
территории и т.д.)
Смета доходов и расходов ТСЖ
(продолжение)
Расходы ТСЖ
Если ТСЖ осуществляет предпринимательскую
деятельность и получает доходы, то для учета расходов
необходимо вести раздельный учет доходов и расходов,
осуществляемых за счет коммерческой деятельности и
средств целевого финансирования.
Техническая документация на дом
Перечень документов, включаемых в состав технической
документации на многоквартирный дом, установлен
п. п. 24, 26 Правил содержания общего имущества,
утвержденных Постановлением Правительства РФ
от 13.08.2006 N 491.
Техническая документация на дом
(продолжение)
Согласно п. 24 техническая документация на многоквартирный дом
включает в себя:
• документы технического учета жилищного фонда, содержащие
сведения о состоянии общего имущества (в первую очередь
технический паспорт здания);
• документы (акты) о приемке результатов работ;
• акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных
коммуникаций, приборов учета, механического, электрического,
санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более
одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей
многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих
конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на
земельном участке, и других частей общего имущества) на
соответствие их эксплуатационных качеств установленным
требованиям;
• инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома.
Техническая документация на дом
(продолжение)
В п. 26 названы иные документы, связанные с управлением
многоквартирным домом:
• копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная
органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного
земельного кадастра;
• выписка из реестра, содержащая сведения о зарегистрированных
правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
• заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия
градостроительного плана земельного участка по установленной форме
(для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или
капитальный ремонт которых осуществлялись на основании
разрешения на строительство, полученного после установления
Правительством РФ формы градостроительного плана земельного
участка - 25.01.2006);
Техническая документация на дом
(продолжение)
В п. 26 названы иные документы, связанные с управлением
многоквартирным домом:
• документы, в которых указываются содержание и сфера действия
сервитута или иных обременений, с приложением заверенного
соответствующей организацией (органом) по государственному учету
объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера
действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к
части земельного участка (при наличии сервитута);
• проектная документация (копия проектной документации) на
многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено
строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
• иные связанные с управлением многоквартирным домом документы,
перечень которых установлен решением общего собрания
собственников помещений.
Техническая документация на дом
(продолжение)
Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда,
утвержденные Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170.
•
•
•
•
•
•
•
•
•
В п. 1.5.1 данного документа дается перечень технической документации
долговременного хранения:
план участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями,
расположенными на нем;
проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;
акты приемки жилых домов от строительных организаций;
акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда
другому собственнику;
схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального
отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей
прилагается для сведения);
паспорта котельного хозяйства, котловые книги;
паспорта лифтового хозяйства;
паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;
исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих
заземление).
Техническая документация на дом
(продолжение)
Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда,
утвержденные Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N
170.
•
•
•
•
•
Также выделяется техническая документация, заменяемая в связи с
истечением срока ее действия (п. 1.5.3):
сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
акты технических осмотров;
журналы заявок жителей;
протоколы измерения сопротивления электросетей;
протоколы измерения вентиляции.
Учетно-регистрационные документы
Согласно Постановлению Правительства РФ от 17.07.1995 N 713
должностными лицами, ответственными за регистрацию граждан по
месту жительства и пребывания, являются в том числе
уполномоченные лица ТСЖ. Они обязаны не только осуществлять
первичный прием соответствующих документов от граждан, но и вести,
хранить поквартирные карточки и карточки регистрации по месту
жительства.
Преимущества ТСЖ
• Самоуправление способствует лучшей оперативности, так
как каждый участник товарищества заинтересован в
быстром разрешении возникающих проблем.
• ТСЖ владеет жилым домом полностью - от фундамента до
крыши, а при некоторых условиях и прилегающими
территориями (так называемый кондоминиум).
Совместными усилиями скорее удастся не только улучшить
благоустройство своего дома, но еще и двора, а также
защитить его от покушений «любителей» точечной
застройки.
• Создав ТСЖ, собственники помещений смогут четко
отслеживать, на что тратятся их деньги, и решать, как
поступить с общим имуществом.
Недостатки ТСЖ
• Будучи таким же юридическим лицом, ТСЖ не
застраховано от банкротства, которое может наступить
вследствие нерационального использования ресурсов,
непрофессионального управления или по другим причинам.
• Не исключен риск заключения договора с управляющей
компанией - однодневкой, созданной с одной целью собрать огромные деньги и исчезнуть.
Доклад окончен!
Спасибо за внимание!