Оценка для целей залогового кредитования – требования МСО и

Оценка для целей залогового
кредитования – требования
МСО и ЕСО и стандартов
оценки RICS 2012
Доклад на Международной конференции АРБ «Изменения в
оценочной деятельности и их влияние на работу кредитных
организаций»,
10-11 октября 2013 г.
И.Л. Артеменков, FRICS, CCIM, REV
Первый вице-президент РОО,
Генеральный директор ЗАО «Международный центр оценки»
artemenkov@inbox.ru
Структура презентации
• Требования МСО и ЕСО 2012 к оценке залогов –
сравнение общих требований и требований к
содержанию отчетов
• Требования МСО и ЕСО 2012 к оценке отдельных
видов недвижимого имущества – имущество,
занимаемое собственником; инвестиционное; СТИ;
незавершенное строительство.
• Дополнительные требования Красной Книги 2012
(Стандартов оценки RICS) – специфицирующие
требования МСО к оценке отдельных видов
имущества и содержанию отчетов об их оценке
• Ипотечная стоимость (МLV) как база оценки и
инструмент выявления переоцененности рынка.
• Принимаемая Директива ЕС об ипотечном
кредитований –2013 -2015
Стандарты по оценке залогов
предшествующих и новых редакций МСО и
ЕСО- сравнение
МСО: В МСО 2011 Стандарт МСО 310 «Оценки прав на
недвижимое имущество для целей кредитования под залог»
пришел на смену прежнего МПО 2 «Оценка для целей
залогового кредитования»
Главные изменения относятся не к сути, но носят в основном
презентационный характер
ЕСО: Применение EПO 2 «Оценка для целей кредитования» также
сохранилось практически в неизменном виде, -- с той разницей,
что в Части 3 ЕСО 2012 теперь содержаться и рекомендуется
использовать детальные «Профили критериев риска для
оценки», составленные EMF и рекомендуемые в контексте
межграничных оценок залогов.
Основное различие между ЕСО 2012 и МСО 2012 по-прежнему
в акценте на применимость концепции Ипотечной
Стоимости (MLV): ЕСО содержит ее толкование и
рекомендации к использованию, МСО- нет.
Положения МСО 310 –обязательные пункты в задании на оценку
• МСО 2011 отличается более детальными требованиями к «договорам
на оценку» (scope of work), чем прежняя редакция.
• В качестве дополнительных требований МСО 310 в частности
предусматривает:
– при идентификации оценщика в договоре делать заявления о
степени его причастности к оцениваемому имуществу и
заемщику. Причастность не должна быть «существенной»
(вызывать сомнения в достоверности оценки у третьих лиц, если о
ней стало бы известно).
– Описание имущественного права, подлежащего оценке, включая
информацию о держателе права.
– базу оценки (обычно рыночная стоимость; «ликвидационная
стоимость», «стоимость при вынужденной продаже» и т.п. в МСО
(и ЕСО) рассматриваются как рыночная стоимость при
специальном допущении об ограниченном периоде экспозиции
(нужно указывать конкретные обстоятельства ограничений)
– Специальные допущения -- не соответствующие
действительности допущения такие как: «объект оценки завершен
строительством на дату оценки» , «объект оценки сдан в аренду на
дату оценки», «объект не имеет арендной недозагрузки» и т.п.
(когда это не так) – все специальные допущения должны быть
согласованы в задании на оценку и прокомментированы в
отчете.
Проведение оценки и
составление отчетов по залогам
• Общая позиция: Кредитору от оценщика требуется
нечто больше, чем «просто (спотовая) стоимость»,
отчет об оценке должен содержать резюме профиля
рисков, влияющих на стоимость залога.
– Это доказывается пп. 7-8 МСО и рекомендацией в ЕСО
применять «профили рисков» (Технический документ в ч.3.
ЕСО)
•
Учет рисков - это попытка взглянуть на то, что
может случиться в будущем, и преломление этого
взгляда в его влиянии на стоимость залога. Этот
взгляд нужно так или иначе отражать в отчете для ЗК
даже несмотря на то, что рыночная стоимость – это
стоимость -в- обмене на дату оценки, а не на
будущую дату.
--МLV и «перспективная рыночная стоимость» (PMV из
стандартов RICS UK) позволяют также учитывать риски
непосредственно в базе оценки
Содержание отчета об оценке: МСО vs. ECO (1)
Помимо общих положении, отчет должен также отражать:
Содержание отчета об оценке: МСО vs. ECO (2)
Содержание отчета об оценке: МСО vs. ECO (3)
Требования по оценке отдельных
типов активов – МСО и ЕСО (1)
Требования по оценке отдельных
типов активов – МСО и ЕСО (2)
Требования Красной Книги RICS
•
(коммерч.)
«Красная книга» RICS 2012 детализирует требования МСО 2012
(Приложение 5 Глобальной части, основанное на принципах МСО, и
относящееся к оценке именно коммерческой недвижимости для
целей залога).
– Разрешается использование как РС (по умолчанию), так и MLV
Элементы детализации следующие:
• Дополнительные требования к содержанию отчета (в
зависимости от типов оцениваемого имущества также
предъявляются и иные дополнительные требования – см ниже):
– Более детальные раскрытия о конфликтах интересов; заявление, что
если отчет заказывается заемщиком без привязки к конкретному
кредитору, то он может быть не приемлем для кредиторов.
– Сведения о ценах прошлых и согласуемых сделок с оцениваемым
имуществом и комментарий о степени, в какой они могут служить
свидетельством рыночной стоимости. (в задании на оценку д.б. пункты о
предоставлении такой информации).
– Комментарий о степени пригодности оцениваемого объекта для
залога, с учетом продолжительности и условий рассматриваемого кредита
(если конкретные условия кредита не известны, то комментарий должен
основываться на предполагаемых обычных условиях кредитования).
– Комментарии о любых обстоятельствах оценки, которые могут не
соответствовать определению рыночной стоимости или ее
допущениям.
Стандарты RICS- типы имущества и допущения
• Красная книга рассматривает приемлемые
виды специальных допущений, которые могут
быть согласованы в задании на оценку, в
привязке к категориям оцениваемого имущества:
•
•
•
•
1. Занимаемое собственником имущество
2. Инвестиционное имущество
3. Связанное с торговлей имущество (гостиницы, рестораны и пр.)
4. Незавершенное строительство и объекты на реконструкции
1) Имущество, занимаемое собственником (или которое будет
заниматься собственником)– могут использоваться следующие
специальные допущения:
– Было получено разрешение на перепланировку или развитие
объекта, включая изменение использования.
– Были получены все необходимые лицензии и сертификаты.
– Рассматриваемое здание было завершено строительством в
соответствии с имеющимся планом.
– Имущество свободно, хотя на самом деле оно занято
собственником (залоговое допущение МСО и ЕСО).
Стандарты RICS- типы имущества и допущения (2)
2) Инвестиционное имущество или имущество,
которое планируется использовать как
инвестиционное имущество:
• Дополнительные требования к содержанию отчета:
– В отчете приводиться резюме существующих договоров аренды,
включая указание на то, в какой степени они учитывались в оценке.
– Комментарий о текущем уровне арендной платы от здания и его
сравнение с уровнем рыночной арендной платы (РАП)
– Комментарий о защищенности прав арендодателя от разрыва
аренды; комментарий о качестве, устойчивости и надежности
арендаторов.
– Комментарий об устойчивости дохода от здания на протяжении
срока кредита, с указанием на возможности разрыва/пересмотра
аренды и определением связанных с этим рыночных тенденций
– Комментарий о потенциале реконструкции или смене
использования объекта после завершения текущих аренд.
• К возможным специальным допущениям при оценке
инвестиционного имущества относятся:
– Допущения об уровне согласуемой арендной платы при
пересмотрах аренды.
– Допущение о том, что текущие аренды завершились, имущество не
занято и может быть сдано в аренду на современных условиях.
– Допущение, что была заключена предложенная аренда на конкретных
условиях.
Стандарты RICS – типы имущества и допущения (3)
3) Имущество, оцениваемое с учетом торгового
потенциала (СТИ -- Связанное с торговлей имущество)
• Также как и по МСО, в залоговых оценках требуется
сообщить в отчете о влиянии следующих
обстоятельств (связанных с прекращением ведения
деятельности на объекте и рассматриваемых в
статусе специальных допущений) на рыночную
стоимость:
–
ведущийся на основе имущества бизнес закрыт и данное
имущество находиться в пустующем состоянии;
– Товарно-материальные запасы истощились или были
вывезены;
– Все лицензии, сертификаты и разрешения на ведение
бизнеса утрачены или находятся под риском утраты; и/или
– Бухгалтерские счета и торговые регистры бизнеса не
доступны потенциальному покупателю.
• К приемлемым специальным допущениям при
банковской оценке СТИ также относятся:
– Допущение об уровне/результатах торговли, существенно
отличном от текущих рыночных ожиданий.
Стандарты RICS – типы имущества и допущения
(4)
4) Незавершенное строительство и реконструируемые
объекты:
• Дополнительные требования к содержанию отчета:
– Комментарий о затратах и контрактных обязательствах;
– Комментарий о жизнеспособности предлагаемого проекта (также в ЕСО);
– Если оценка основывается на методах остатка (девелоперские оценки -МСО 233), то иллюстрация чувствительности результата оценки к
любым сделанным допущениям (об арендной плате; доходах-затратах, и
временном профиле проекта) – в ЕСО это требование представлено в не
зависимости от метода оценки.
– Анализ влияния на стоимость любых избыточных затрат и задержек в
исполнении контрактов.
• К характерным специальным допущениям при
залоговой оценке объектов строительства также относятся
следующие:
– Описанные строительные работы завершены надлежащим образом в
соответствии со строительными стандартами (при этом сообщаемая
стоимость должна основываться на текущих рыночных условиях по
состоянию на дату оценки, а не на ожиданиях или прогнозах будущей
рыночной ситуации, которая будет существовать к моменту завершения
строительства);
– Завершенный объект сдается в аренду или продается на определенных
условиях; или
– Заранее согласованная аренда или продажа не произойдет на самом деле.
Красная книга РИКС- страновая часть
для Великобритании
• Относиться к оценке жилого имущества для целей залога
(Страновые приложения 11 и 12). Используется база
рыночной стоимости.
• Уточняет требования к проведению осмотра жилого
имущества и его документации, а также к стандартным
допущениям, которые могут делаться по результатам осмотра
– Приводиться стандартный лист допущений по результатам осмотра
имущества, например, указывается на отсутствие обязанности оценщика
исследовать документы планирования землеустройства, предполагается
наличие всех необходимых лицензии и разрешении на использование
жилья, а также сервисных сервитутов и прав доступа к коммуникациям.
– Перечень прочих стандартных допущений, например, указание на то, что
жилое имущество оценивается в допущении об его освобождении
собственником или арендатором.
– Указываются принимаемые допущения об условиях аренды в случае,
если имущество удерживается на (долгосрочных) правах аренды и
оценщику не доступны условия арендного договора.
– Допущения в случае определения восстановительных затрат жилья
для целей сопутствующего страхования объекта при получении кредита.
Ипотечная стоимость (MLV)
• Основное отличие ЕСО от МСО состоит в признании ЕСО ипотечной
стоимости.
«Ипотечная стоимость -- стоимость имущества, определенная путем
осмотрительного анализа будущей реализуемости имущества с
учетом долговременных устойчивых аспектов данного имущества,
общей и местной конъюнктуры, текущего использования и
возможных альтернативных вариантов использования имущества.
При проведении оценки ипотечной стоимости элементы
спекулятивного характера принимать во внимание не следует»
Т.е. стоимость- в- обмене, которой имущество будет устойчиво обладать
Концепция МLV введена в 1900 г. в Германии в контексте оценки для
ипотечных облигации. В настоящее время в Германии действуют
инструкции по ее определению -- BelWertV 2006 . Используется для
залогов также и в Испании.
Для инвестиционного имущества она предусматривает оценку на
основе доходного подхода (в сопоставлении с затратным). Объект =
земля + здание. Используются карты зонирования земельных
стоимостей, сглаженные ставки аренды и нормативные ставки
капитализации, основанные на усреднении исторических.
МLV как инструмент контр-циклической оценки
MV = РАП/k1
MLV= РАП/k2
РАП = РАП(2004)*g
g= индекс прироста РАП
за соотв. год
РАП (2004) = 1
k1= данные о ставках
капитализации из IPD
за соотв. год
k2= k1, усредненные с
начала наблюдений
(1981 г.)
Источник: Сrosby, Hughes 2011 (Reading Univ. WP)
В этой упрощенной модели предполагается, что рынок аренды был
фундаментален за рассмотренный период (входные данные по Рыночной
арендной плате (РАП) одинаковы в обоих моделях)
МLV как инструмент контр-циклической оценки
• На рынках с ретроспективными статданными,
продолжительностью более одного цикла, МLV способна давать
примерные сигналы о переоцененности объектов.
• Как инструмент она может применяться как на уровне
отдельных объектов, так и на уровне отдельных сегментов
рынка (инструмент рыночного мониторинга).
• Согласно ЕСО и МСО, при проведении оценки на
альтернативной базе (включая МLV), также необходимо давать
комментарий об возможном отличии получаемой стоимости от
рыночной
Концептуальная модель МLV:
Директива об ипотечном
кредитовании ЕС (2013-2015)
•
•
«Государства-члены ЕС должны
обеспечить на своей территории
внедрение надежных стандартов
оценки имущества для целей
ипотечного кредитования. Государствачлены должны требовать от
кредиторов обязательного
использования данных стандартов при
проведении ими оценок или принять
меры, обеспечивающие их
использование, когда оценки
проводятся третьей стороной».
«Для признания стандартов
надежными, [национальные]
стандарты оценки должны учитывать
требования международно-признанных
стандартов оценки, в частности
разработанных МССО, Европейской
Группой оценщиков (TEGOVA) и
Королевским институтом RICS».
Директива об ипотечном кредитовании ЕС
• Будет распространяться на все оценки жилого
имущества, принимаемого в залог.
• Фокус директивы не столько оценочный, сколько на
обеспечении сопоставимости информации и
единообразия практик для общего рынка, введении
стандартизованных паспортов ипотечных
предложений (EIFS) для легкости их сравнения,
раскрытие максимальных эффективных ставок.
• Будет обеспечивать единообразное регулирование
ипотечного рынка и регистрацию ипотечных
посредников, открытия им всего Внутреннего рынка и
равноправного доступа к европейским базам данным
кредитоспособности.
• Предусматривает механизмы проверки
платежеспособности заемщиков и обеспечивает
предоставление последними необходимой для их
проверки информации, также предусматривается
распространение возможности досрочной выплаты
ипотек.