Материал о межрегиональной конференции.

Малоэтажное жилищное строительство:
составляющие успеха проекта
Межрегиональная конференция по малоэтажному строительству
22 мая 2013г.
ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ ОМСКОГО РЫНКА МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
I этап развития рынка
1992 год
Указ Президента «О продаже земельных участков гражданам
и юридическим лицам при приватизации государственных и
муниципальных предприятий» от 25.03.1992 № 301
1993-1995 гг.
Активное строительство индивидуального жилья в Омске и
области частными инвесторами.
потребитель
осень 1996 г.
август 1998 г.
Дефолты. Стадия глубочайшего спада.
замирание рынка
государство
архитектурные
бюро
II этап развития рынка
2003-2005 гг.
С 2005 года реализуется приоритетный национальный проект
«Доступное и комфортное жилье – гражданам России».
Начало зарождения омского рынка организованного
строительства: в дорогом сегменте.
2006 – 2007 –
начало 2008 гг.
Пик развития рынка организованного малоэтажного
строительства (заявлено более 30 коттеджных поселков)
конец 2008 –
2009 гг.
финансовый кризис внес свои коррективы и в развитие рынка
ИЖС
государство
застройщик
потребитель
замирание рынка
III этап развития рынка: что дальше?
2010 – 2020
Стратегия развития РФ до 2020 года в части жилищного
строительства и инвестиционно-строительной
деятельности: задача №1 – развитие малоэтажного
жилищного строительства
Президент РФ, Министерство регионального развития
РФ, Федеральный фонд содействия развитию
жилищного строительства (Фонд РЖС)
государство
регион
застройщик
потребитель
СТРУКТУРА РЫНКА МАЛОЭТАЖНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
рынок малоэтажного жилищного строительства
рынок жилых домов
рынок
земельных
участков
структура
представлена на
следующем
слайде
индивидуальные
жилые дома
многоквартирные дома
(не более 3 этажей)
0,5%
дома сезонного
проживания
(дачи)
23,2%
дома старого типа и
современные коттеджи
(хаотичная застройка)
52%
организованные посёлки
(коттеджи и таун-хаусы)
21%
3,3%
ОСОБЕННОСТИ ФОРМИРОВАНИЯ СПРОСА
НА РЫНКЕ МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
МИФ: рынок организованного коттеджного строительства – востребованный сегмент
На пике роста и даже сегодня среди участников рынка часто фигурирует мнение о том, что рынок
организованного строительства является востребованным сегментом с точки зрения спроса. Однако
фактически получается так, что востребованным он является лишь с позиции потенциального покупателя,
реальный же спрос на данном рынке крайне незначителен. Это связано со спецификой данного сегмента
рынка.
►Индивидуальное жилье – это такой тип жилья, который приобретается исключительно для собственного
проживания покупателя и его семьи
► Покупка индивидуального дома – это приобретение не первой необходимости в отличие от покупки квартиры. Как
правило, к решению о приобретении индивидуального жилья приходят покупатели с высоким уровнем дохода,
имеющие основное жилье и желающие иметь загородный дом для отдыха.
► Высокая себестоимость строительства (освоение участка, инженерные коммуникации, строительство). В связи с
этим высокая стоимость объекта, что вызывает отсутствие массового спроса со стороны покупателей эконом-класса.
► Покупатели оценивают альтернативные варианты оплаты – рассрочка, ипотека, зачет вторичного жилья. Поэтому
на принятие решения о покупке индивидуального дома уходит гораздо больше времени, чем на покупку квартиры
(покупатели могут обдумывать такое решение в течение года и больше). В условиях кризиса такая тенденция
усугубляется.
откладывают покупку
приобретают коттедж либо участок
в составе стихийной застройки
уходят на рынок
многоквартирного жилья
совершают покупку
Место, место и еще раз место
13,83%
0,49%
16,85%
4,19%
4,87%
3,89%
10,61%
12,17%
12,07%
7,69%
4,58%
8,76%
Цена
Условия ипотеки
Размер дома
Технология строительства
Экологичность
Направление
Транспортное сообщ ение
Инфраструктура (наличие магазинов, баров, клубов, служб быта и пр.)
Наличие программ ипотечного кредитования
Срок строительства
Удаленность от города
Другое
Привлекательность поселка
– это совокупность
факторов, которые
определяют выбор
покупателем того или иного
места проживания.
Наиболее важными, помимо
цены, являются:
• Размер дома;
• Удалённость от города и
состояние автодорог;
• Коммунальная
инфраструктура;
• Ипотечная программа
Единая архитектурная концепция
10 км
20 км
30 км
40 км
50 км
свыше 50 км
40%
Подавляющая масса респондентов
считают, что самым приемлемым для
коттеджного посёлка является
ЕДИНЫЙ АРХИТЕКТУРНЫЙ
АНСАМБЛЬ проекта.
17%
9%
32%
2%
9%
0%
Размер дома имеет большое
значение. Большой дом – это
конечно хорошо, но большинство
потенциальных покупателей
имеют желание приобрести дом
эконом класса размер которого
не превышает 140 кв.м.
45%
2%
4%
0%
6%
34%
до 60 кв .м.
60-100 кв .м.
100-140 кв .м.
140-160 кв .м.
160-180 кв .м.
180-200 кв .м.
св ыше 200 кв .м.
Баланс интересов. Разумная цена
6%
4%
19%
15%
28%
28%
до 1,5 млн.р.
1,5-2 млн.р.
2-3 млн.р.
3-4 млн.р.
4-5 млн.р.
свыше 5 млн.
Цена домохозяйства должна вписываться в интервал от 2 до 5 млн. руб.
СТАТУС ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
(под малоэтажное строительство)
Земельный кодекс:
земли населенных пунктов
42%
земли с/х назначения (за чертой поселений)
58%
Градостроительный кодекс, виды разрешённого использования:
градостроительным регламентом устанавливаются виды разрешённого
(целевого) использования земельных участков в пределах границ
соответствующей территориальной зоны
Участки в составе категории «земли поселений» могут быть отнесены к зонам:
• жилым (для ИЖС)
39%
• сельскохозяйственного использования
Участки в составе категории «земли сельскохозяйственного назначения»
зонируются на следующие виды разрешённого использования:
1%
• для дачного строительства
18%
• для ведения садоводства и огородничества
19%
• для ведения личного подсобного хозяйства
1%
23%
• для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства
• для сельскохозяйственного использования
Структура затрат при реализации
проектов малоэтажной застройки
o
o
o
o
50 % - строительно-монтажные работы по
возведению дома
25 % - отделка + внутренние
коммуникации дома
10 % - земля + докум. оформление
15 % - подведение инженерных
коммуникаций к поселку
ОСНОВНЫЕ НЕДОСТАТКИ ПРОЕКТОВ ОРГАНИЗОВАННОГО
СТРОИТЕЛЬСТВА (с точки зрения потребителя)
Высокая стоимость объектов
Высокая стоимость обслуживания объекта (большие
коммунальные расходы)
Отсутствие необходимого инженерного оснащения дома
Отсутствие благоустроенной, огороженной, охраняемой
территории, отсутствие фактора «уединенности семейной
жизни»
Отсутствие оригинального архитектурного облика
Небольшие размеры земельных участков, расположение домов
близко друг к другу
Отсутствие вблизи посёлка объектов социальной
инфраструктуры
Короткий срок работы застройщика на рынке, отсутствие у него
других (уже реализованных) проектов
Вывод: кризис 2008-2009, конечно, внес свои коррективы в развитие рынка малоэтажного
строительства (в частности, рынка организованных посёлков). НО! Остановка в развитии
рынка произошла во многом за счет внутренних особенностей, не связанных с кризисом
Кредитование с использованием схемы целевого
фондирования кредита
Кредитный договор
Застройщик
20%
Договор
резервирования
площадей
80%
БАНК
ПРОЕКТ
ПОТЕНЦИАЛЬНЫЕ
ПОКУПАТЕЛИ
(физические лица)
Открытие целевого
накопительного
счета
Альтернативные источники покупки жилья
Потребительский кредит
Строительно-сберегательные кассы (ССК)
Жилищный накопительный кооператив (ЖНК)
Кредитный потребительский кооператив граждан
(КПКГ)
Гарантии государства !
ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ РЫНКА ОРГАНИЗОВАННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
переход девелоперов организованных посёлков к распродаже
земельных участков (как с подрядом, так и без, как с
коммуникациями, так и без инженерного и инфраструктурного
обеспечения)
рынок строительства организованных поселков
превращается в рынок распродажи земельных участков
подмена самой сути рынка организованного строительства
тенденция «ослабления» позиций сегмента организованного
строительства и «усиления» сегмента индивидуальных домов,
строящихся физическими лицами в районах хаотичной
малоэтажной застройки
(по сути своей – возврат к первому этапу развития рынка)
ВЫХОД ИЗ СЛОЖИВШЕЙСЯ СИТУАЦИИ
ЭТАП 2
Государственная
политика
Региональная
политика
ЭТАП 3
Государственная
политика
Региональная
политика
Застройщик
Деятельность
застройщика
Потребитель
Потребитель
ФАКТОРЫ УСПЕШНОСТИ НА РЫНКЕ МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
МАКРОуровень
МЕЗОуровень
курс на
заинтересованность
развитие
руководства региона в
малоэтажного
развитии малоэтажного
строительства строительства (подготовка
ЗУ для строительства,
развитие инфраструктуры,
строительство дорог,
партнерство с частным
бизнесом ит.д.)
МИКРОуровень
активная
позиция
застройщика
степень развития
стройкомплекса в регионе
совокупность факторов
ожидания и
возможности
потребителя
СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ!
НП Омский Союз Риэлторов
Комитет по взаимодействию с застройщиками