САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ЮРИДИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ АННОТАЦИЯ
реклама
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ЮРИДИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ АННОТАЦИЯ магистерской диссертации студента магистратуры по программе «Гражданское право, семейное право, международное честное право» ФИО: Акимова Татьяна Алексеева Тема диссертации: «Спорные основания недействительным и незаключенным» признания договора аренды Цели и задачи исследования: обобщение и анализ судебной практики по спорам, связанным с недействительностью и незаключенностью договора аренды; выявление и анализ имеющихся в судебной практике спорных оснований недействительности и незаключенности договора аренды; обоснование выводов о необходимости изменения сложившихся в судебной практике позиций о признании договора аренды недействительным либо незаключенным. Выводы, сделанные по результатам исследования: Конструкция, обозначаемая как «аренда части вещи», по своей правовой природе является договором аренды. Данные договоры являются действительными, не противоречащими положениям ст. 607 ГК РФ. Обозначенная правовая природа подобных договоров, в свою очередь, предопределяет распространение на рассматриваемые отношения соответствующего правового регулирования, предусмотренного Главой 34 ГК РФ «Аренда». Договор аренды, заключенный в отношении имущества, владение которым уже передано иному арендатору по действующему договору аренды, является действительным. Действия арендодателя в таком случае следует рассматривать в качестве нарушения принятого обязательства по передаче вещи. К данному нарушению применяются правила о договорной ответственности, как предусмотренные нормами ГК РФ, так и установленные соглашением сторон. Договоры аренды, заключенные в отношении одного недвижимого имущества с разными арендаторами и предусматривающие разные цели использования данного имущества либо пользование имуществом в разные периоды времени, являются действительными. Данный вывод основан на анализе модели «пользовательской» аренды, прямо предусмотренной ст. 606 ГК РФ, во взаимосвязи с положением п. 1 ст. 615 ГК РФ об обязанности арендатора пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды. Сложившаяся судебная практика, согласно которой любой последующий договор аренды в отношении одной и той же вещи признается недействительным, является неверной. Ссылка на ст. 168 ГК РФ в данном случае применяется необоснованно, поскольку содержание таких договоров соответствует действующему законодательству. Договор аренды, заключенный на срок не менее одного года, но не прошедший государственную регистрацию, не может признаваться незаключенным исключительно по мотиву отсутствия такой регистрации. Положения ГК РФ о заключенности договора аренды с момента государственной регистрации следует толковать в смысле порождения всего комплекса дополнительных правовых последствий в части противопоставимости этого договора третьим лицам (право следования, владельческая защита, преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок). В случае отсутствия государственной регистрации арендное обязательство должно считаться связывающим стороны данного договора в соответствии с определенными в нем условиями и требующим надлежащего исполнения в соответствии со ст. 309 ГК РФ. Договор аренды, по которому сторонами было произведено и принято исполнение, не может быть впоследствии признан незаключенным по мотиву несогласованности предмета. Совершение арендодателем и арендатором взаимнонаправленных действий по передаче и принятию вещи, а также последующее пользование ею арендатором, может быть рассмотрено в качестве взаимного волеизъявления, направленного на изменение заключенного договора, выраженного в форме конклюдентных действий. Договор аренды «части» недвижимого имущества не может быть признан незаключенным по мотиву непроведения кадастрового учета в отношении передаваемой в пользование арендатору «части». Требование о необходимости проведения кадастрового учета в отношении передаваемой части с целью подтверждения согласованности воль сторон относительно предмета договора является излишним. Предмет договора аренды следует считать согласованным в случае, когда достигнутое соглашение выражено в форме графического или текстуального описания соответствующей передаваемой в пользование части недвижимого имущества. Соответствующие положения Закона о регистрации, закрепляющие обязательность предоставления кадастровых документов, требуют внесения изменений в сторону более либерального подхода.
