Требования к нежилой недвижимости и ипотечной сделке при

ТРЕБОВАНИЯ к нежилой недвижимости и ипотечной сделке при предоставлении
физическим лицам кредитов под залог нежилой недвижимости
Предметом ипотеки может выступать:
I. На вторичном рынке недвижимости
 Отдельно стоящее здание или сооружение с земельным участком (или правом аренды на
земельный участок), на котором оно расположено;
 Структурно-обособленное нежилое помещение (офисное, торговое, производственное,
складское, промышленное помещение, апартаменты и т.д.);
II. На первичном рынке недвижимости:
 Структурно-обособленное нежилое помещение (офисное, торговое, производственное,
складское, промышленное помещение, апартаменты и т.д.);
Не принимаются в залог:

Доля(-и) в праве общей долевой собственности на нежилое недвижимое имущество;

Земельный участок / права аренды на земельный участок (без объектов недвижимости на них);

Здания/помещения учебных, образовательных, воспитательных, медицинских учреждений, в
том числе здания/помещения используемые для учебных, образовательных, воспитательных,
медицинских целей;

Отдельно стоящие здания/сооружения с неоформленными правами (аренды или
собственности) на земельные участки, на которых находятся эти здания или сооружения (за
исключением случаев, когда права на земельные участки под здания не оформлены и никогда
не оформлялись ранее);

Здания/сооружения, комплексы зданий/сооружений, помещения в зданиях с износом более
50%;

Деревянные здания/сооружения, помещения в деревянных зданиях;

Земельные участки категории земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным
использованием – сельскохозяйственное производство;

Легковозводимые конструкции;

Вспомогательные сооружения (заборы, асфальтированные дороги и т.д.), инженерные
коммуникации (канализация, скважины, водопровод, газопровод), транспортные пути и
развязки (ж/д. пути, причалы, пандусы, погрузочные площадки и т.д.), предлагаемые вне
имущественного комплекса;

Социально значимые объекты коммунального хозяйства – котельные, трансформаторные
подстанции, водозаборные станции и т.д.;

Помещения, в которых располагается действующее производство (заводы, фабрики).
Исключение составляют помещения, имеющие производственное назначение, но фактически
переоборудованные в торговые и др. разрешенного назначения помещения.
I.
Вторичный рынок недвижимости:
Отдельно стоящее ЗДАНИЕ или СООРУЖЕНИЕ с земельным участком (или правом аренды
на земельный участок), на котором оно расположено должно удовлетворять следующим
требованиям:
1. Является отдельно стоящим нежилым зданием или сооружением совместно с земельным
участком, на котором находится это здание/сооружение, функционально обеспечивающим
закладываемый объект. При залоге отдельно стоящих зданий/сооружений на земельный
участок, на котором находится это здание или сооружение должно быть зарегистрировано
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
право собственности в установленном законом порядке, либо должно быть оформлено
соответствующим образом право аренды на этот участок (зарегистрировано в ЕГРП).
Должно находиться:
- в черте города присутствия Банка,
- в населенном пункте, расположенном в радиусе 100 км –от границ города присутствия
Банка.
Должно быть свободно от каких-либо ограничений (обременений) прав на него, в т.ч. прав
третьих лиц, не должно находиться под арестом (запрещением), а право собственности на
него не должно являться предметом судебного спора.
Иметь подъездную дорогу, обеспечивающую круглогодичный подъезд к земельному участку,
на котором расположено нежилое здание/сооружение.
Должно быть пригодно для круглогодичного использования. Допускается отсутствие
санитарно-технического оборудования и внутренней отделки, при условии подведения
коммуникаций к границе
здания/сооружения и при условии его оценки независимым
оценщиком как объекта, имеющего среднюю либо высокую степень ликвидности.
Должно иметь постоянное электроснабжение от внешнего источника.
Должно быть обеспеченным системой газового или электрического отопления,
обеспечивающим подачу тепла на всю его площадь, а также холодным водоснабжением (в
том числе автономным).
Находиться в удовлетворительном состоянии, не иметь дефектов конструктивных элементов
и инженерного оборудования, которые могут привести к аварийности здания/сооружения.
Не находиться в аварийном состоянии.
Иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент.
Должно иметь адрес, присвоенный ему в установленном порядке.
Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же
договору земельного участка, на котором находится это здание/сооружение, либо права
аренды этого участка.
Не должно находиться на территории закрытого административно-территориального
образования.
ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК, на котором расположено здание или сооружение должно удовлетворять
следующим требованиям:
1.
2.
3.
4.
5.
Право собственности/право аренды должно быть зарегистрировано в установленном законом
порядке (при этом срок аренды должен превышать срок кредита).
Должен быть свободен от каких-либо ограничений (обременений) прав на него, в т.ч. прав
третьих лиц, не должно находиться под арестом (запрещением), а право собственности на
него не должно являться предметом судебного спора.
Земельный участок должен иметь границы (описание местоположения границ, координаты
характерных точек границ), установленные в соответствии с требованиями законодательства.
Цена земельного участка не может быть ниже кадастровой стоимости земли, установленной в
данной местности.
Целевое назначение и вид разрешенного использования земельного участка должны
соответствовать назначению здания или сооружения, расположенного на нем.
Не иметь незарегистрированных строений на земельном участке.
Структурно-обособленное НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ в здании или сооружении (офисное,
торговое, производственное, складское, промышленное помещение, апартаменты и т.д.)
должно удовлетворять следующим требованиям:
1. Право собственности должно быть зарегистрировано в установленном законом порядке как на
самостоятельный объект недвижимого имущества, ане в составе других помещений в здании
или сооружении.
2. Должно быть свободно от каких-либо ограничений (обременений) прав на него, в т.ч. прав
третьих лиц, не должно находиться под арестом (запрещением), а право собственности на
него не должно являться предметом судебного спора.
3. Должно быть подключено к системам водоснабжения и электроснабжения, электрическим,
паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь
помещения (за исключением «холодных» складских помещений), иметь отдельный санузел и
отдельную кухню/кухонную зону (для апартаментов);
4. Должно иметь в исправном состоянии двери, окна, потолки, крышу (для помещений на
последних этажах);
5. В случае передачи в залог вновь построенного помещения допускается отсутствие санитарнотехнического оборудования и внутренней отделки, подключения помещения к центральным
системам водо-, газоснабжения при условии его оценки независимым оценщиком как объекта,
имеющего среднюю либо высокую степень ликвидности.
6. Не должно быть расположено в домах барачного типа, общежитиях, деревянного типа (в т.ч.
сборно-щитовые здания);
7. Не должно быть расположено в подвальном и цокольном этаже здания (для апартаментов);
8. Отчет об оценке не содержит сведения о неудовлетворительном состоянии коммуникаций
помещения.
9. При
наличии
неузаконенных
(несогласованных,
незарегистрированных)
переоборудований/перепланировок, отраженных в документах технической инвентаризации и
отчете об оценке (после фактического осмотра помещения), должна быть возможность
приведения помещения в первоначальное состояние или возможность согласования,
регистрации переоборудований/перепланировок в установленном законодательством порядке.
Решение о возможности кредитования под залог помещений, имеющих неузаконенное
переоборудование/перепланировку, принимается Банком исходя из характера произведенных
изменений в индивидуальном порядке.
Здание или сооружение, в котором расположено структурно-обособленное нежилое помещение,
используемое для коммерческих целей, должно удовлетворять следующим требованиям:
1. Должно находиться:
- в черте города присутствия Банка,
- в населенном пункте, расположенном в радиусе 100 км –от границ города присутствия
Банка.
2. Не находиться в аварийном состоянии.
3. Не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт, реконструкцию с отселением,
снос. В отношении зданий/сооружений, построенных до 1965 года, в обязательном порядке
предоставляется документальное подтверждение того, что оно не состоит на учете по
постановке на капитальный ремонт, снос или реконструкцию.
4. Иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент.
5. Иметь металлические, железобетонные или смешанные перекрытия (в случае деревянных
перекрытий – при согласии страховой компании принять на страхование жилое недвижимое
имущество).
6. Должно иметь адрес, присвоенный ему в установленном порядке.
7. Не должно находиться на территории закрытого административно-территориального
образования.
II.
Первичный рынок недвижимости:
Структурно-обособленное НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ в здании или сооружении (офисное,
торговое, производственное, складское, промышленное помещение, апартаменты и т.д.)
на первичном рынке недвижимости должно удовлетворять следующим требованиям:
1. Строительство нежилого помещения должно осуществляться в соответствии с Федеральным
законом от 30.12.2004 г. № 214 – ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных
домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные
акты Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями) (далее – «214-ФЗ»);
2. Строящееся здание или сооружение (объект жилищного строительства), в котором
располагается нежилое помещение должно входить в список объектов, аккредитованных
Банком (объект и застройщик аккредитованы ОАО «Дальневосточный ипотечный центр», либо
застройщик объекта строительства является Заемщиком Банка / строительство объекта
осуществляется за счет кредитных средств Банка).
3. На момент передачи нежилого помещения в залог Банку и в течение срока действия
кредитного договора в объекте недвижимости не должно быть незарегистрированных и
несанкционированных перепланировок, переоборудования и переустройств, несущих риск
физической утраты предмета залога либо риск потери титула собственности, а именно:
- демонтаж несущих конструкций, приводящий к нарушению их прочности и/или устойчивости
(включая любые отверстия, проемы, ниши в несущих конструкциях, за исключением
демонтажа подоконного блока, в случае, если он является частью несущей стены)
- перенос без соответствующего разрешения служб газа газового оборудования внутри квартиры
за пределы кухни;
- нарушение общих границ объекта недвижимости.
4. Нежилое помещение /имущественные права требования не должны быть никому отчуждены,
находиться под арестом (запрещением), а также являться предметом исков третьих лиц.
Окончательное решение о предоставлении кредита принимается Банком после
рассмотрения полного комплекта документов, предоставленного клиентом. Для
принятия решения Банк вправе запросить дополнительную информацию, а также
документы, необходимые для подтверждения полученной информации. Банк оставляет
за собой право отказать в предоставлении кредита без объяснения причин отказа.
Требования к ипотечной сделке (купли-продажи нежилого недвижимого имущества):
1. Банк не кредитует сделки между взаимозависимыми лицами 1 и супругами.
2. Банк не кредитует сделки по приобретению недвижимого имущества, если собственником
такого имущества когда-либо ранее являлся Заемщик или его (ее) супруг(-а).
3. Банк кредитует сделки между бывшими супругами в следующих случаях:
 до заключения договора купли-продажи жилого недвижимого имущества произведен
раздел совместно нажитого с супругом Заемщика имущества и с момента такого раздела
прошло более 3-х лет;
 до заключения договора купли-продажи жилого недвижимого имущества заключен
брачный договор, согласно которому жилое недвижимое имущество признано
собственностью супруга Заемщика (продавца);
 жилое недвижимое имущество получено бывшим супругом Заемщика (продавцом) в дар, в
порядке приватизации или в порядке наследования;
 жилое недвижимое имущество приобретено бывшим супругом Заемщика (продавцом)
после расторжения брака.
4. В случае если продавцом по договору купли-продажи нежилого недвижимого имущества
является физическое лицо, договор должен быть подписан продавцом собственноручно. В
случае подписания договора купли-продажи доверенным лицом продавца, Банку должен быть
предоставлен оригинал нотариально удостоверенной доверенности и письменное
подтверждение от нотариуса, заверившего доверенность, о том, что доверенность не
отозвана доверителем. Письменное подтверждение должно быть датировано не ранее, чем
дата, предшествующая дате подписания договора купли-продажи жилого недвижимого
имущества2.
Взаимозависимые лица - близкие родственники: родители и дети, полнородные и неполнородные братья и сестры
(имеющие общих отца или мать), усыновители и усыновленные, дедушки, бабушки Заемщика и/или его супруга(-ги).
2
При проведении сделки через доверенных лиц работники Банка направляют запрос нотариусу.
1