Согласно ст.606 ГК РФ по договору аренды арендодатель

УДК 347.453
ПРАВОВЫЕ ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
Старанчукова К.А.
научный руководитель старший преподаватель Фастович Г.Г.
Сибирский федеральный университет
Понятия и условия сдачи имущества в аренду регламентируются гл.34 ч.2 ГК
РФ.
Согласно ст.606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется
предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или
во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в
результате использования арендованного имущества в соответствии с договором,
являются его собственностью.
Одним из первостепенных положений, связанных со сдачей недвижимого
имущества в аренду является то, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его
собственнику. Другими словами, сдавать имущество в аренду может только
собственник этого имущества, и никакое иное лицо. О том, является ли арендодатель
собственником имущества или нет, можно судить из правоустанавливающих
(свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи квартиры, документ,
подтверждающий получение имущества по наследству и т.д.) либо иных данных,
достоверно свидетельствующих о том, что арендодатель и есть собственник имущества.
Хотя иногда и сам закон предусматривает возможность сдачи имущества в
аренду лицом, не являющимся его собственником (например, образовательное
учреждение вправе сдавать в аренду основные фонды и имущество, ст.47 Закона об
образовании).
Судебная практика показывает, что при сдаче имущества в аренду арендатором
(то есть, сдача имущества в субаренду по отношению к собственнику) без согласия
собственника имущества существенным нарушением договора аренды и достаточным
основанием для досрочного расторжения такого договора.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно
установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в
аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не
считается заключенным.
Согласно ст.26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним» государственная регистрация аренды недвижимого
имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды
этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора
аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды
недвижимого имущества.
Еще одним важным аспектом, касающимся сдачи имущества в аренду, является
состояние объекта недвижимости и правоустанавливающие и иные документы,
необходимые арендатору. Согласно ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить
арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и
назначению имущества. Имеются в виду его технические характеристики; их либо
описывают в договоре аренды, либо отсылают к техническим регламентам, стандартам,
ТУ, иным документам (к инструкции завода-изготовителя, сертификату качества и т.д.).
Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и
относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и
т.п.). Ведь если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них
арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в
значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении
договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких
принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения
убытков.
К понятию "принадлежности" к имуществу могут быть отнесены инструменты
для ремонта имущества, средства контроля за его состоянием и т.п. В ст. 611 ГК РФ не
исчерпывающим образом названы документы, подлежащие передаче арендатору (в
частности, договором аренды может быть установлено, что передаче подлежат
инструкция по эксплуатации имущества, документы об уплате госпошлин, схемы
ремонта и т.п.). Документы и принадлежности должны быть переданы арендатору в
любом случае, если только в договоре аренды нет специальной оговорки о том, что
имущество должно быть передано без них.
Большое количество судебных споров возникает по вопросу уплаты и
исчисления арендной платы, основные положения которого описаны в ст. 614 ГК РФ.
Согласно данной статье арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование
имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы
определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены,
считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде
аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Анализ судебной практики показывает, что:
 обязанность арендодателя состоит в передаче имущества арендатору по акту
сдачи-приемки, после чего арендодатель вправе требовать арендную плату. Поэтому
вывод суда о том, что ответчик (арендатор) обязан вносить арендную плату независимо
от выполнения или невыполнения арендодателем своих обязательств по передаче ему
помещения, ошибочен (Вестник ВАС РФ, 2001, N 10, 69);
 при применении п. 3 ст. 614 ГК (а именно, изменение арендной платы может
происходить по соглашению сторон не чаще раза в год) судам необходимо исходить из
того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора,
предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее
исчисления;
 возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может
рассматриваться как форма арендной платы;
 досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в
установленном порядке действия договора аренды) не является основанием
прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы;
 арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование,
оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в
обеспечении обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное
помещение.
Так же, существенным правовым аспектом при заключении договора аренды
считается пункт, связанный с его расторжением. Расторжение договора может быть как
по инициативе арендодателя, так и арендатора.
Досрочное
расторжение
договора
по
требованию
арендодателя
регламентируется ст.619 ГК РФ. При этом:
 правила статьи подлежат применению именно в случае досрочного
расторжения договора аренды. Это означает, что речь идет о таких договорах, которые
определяют срок своего действия. Если же договор заключен на неопределенный срок,
любая сторона вправе в любое время отказаться от договора аренды, предупредив об
этом контрагента за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца;
 требование арендодателя заявляется в суд, т.е. необходимо соблюсти все
требования действующего ГПК (АПК) и обратиться с иском о досрочном расторжении
договора аренды.
В ст.619 ГК РФ названы наиболее важные основания расторжения договора
аренды. Арендодатель вправе расторгнуть его, если арендатор:
 пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора
аренды. К их числу относятся использование имущества в таких формах, которые
противоречат требованиям закона, иных правовых актов, нарушают права третьих лиц,
подрывают устои нравственности, угрожают безопасности и т.п.;
 существенно нарушает назначение имущества (например, использует
нежилое помещение для размещения в нем гостиницы, общежития и т.п.);
 существенно ухудшает имущество. Это может явиться как следствием
неправильной эксплуатации, так и бездействия арендатора, в результате чего состояние
имущества ухудшается;
 три и более раза подряд не внес арендную плату, хотя срок уплаты уже истек.
Если же просрочка во внесении арендной платы хотя и допускается, но ни разу это не
имело место более двух раз подряд, расторгать договор аренды нельзя;
 арендатор не производит капремонта (если эта обязанность возложена на
него). Продолжительность "разумного срока" может зависеть от: состояния имущества,
его свойств, особенностей капремонта, технических возможностей арендатора и т.д.
В ст. 619 названы не все основания расторжения договора аренды. Однако в ч.2
ст.619 ГК РФ есть весьма важное правило: договор аренды может быть расторгнут
досрочно по инициативе арендодателя постольку, поскольку нарушение, допущенное
арендатором, относится к существенным и предусмотрено в договоре аренды.
Кроме того, арендодатель не вправе обратиться в суд с требованием расторгнуть
договор аренды, если не соблюдена процедура письменного предупреждения
арендатора о необходимости исполнить лежащие на нем обязательства в разумный
срок. Разумный срок определяется арендодателем исходя из конкретной обстановки.
Анализ судебной практики показывает, что:
 направление предупреждения - обязательное условие для досрочного
расторжения договора аренды, поэтому суд должен выяснить направлялось ли это
предупреждение (Вестник ВАС РФ, 2001, N 10, с. 74);
 основания досрочного расторжения договора аренды по требованию
арендодателя, установленные в соответствии с ч.2 ст.619 ГК РФ, могут и не быть
связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора;
 в договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного
расторжения договора аренды по требованию арендодателя в случаях однократного
невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок;
 договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы
не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным;
 если основанием расторжения договора аренды является неисполнение
арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с
иском о досрочном расторжении договора аренды обязан направить арендатору
письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в
разумный срок, а также предложение расторгнуть договор;
 необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном
расторжении договора аренды на основании ст.619 ГК РФ является установление в
ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного
предупреждения арендодателя о необходимости
исполнения договорного
обязательства.
Досрочное расторжение договора по требованию арендатора рассматривается в
ст.620 ГК РФ. Применяя правила ст. 620, следует учесть следующие ее особенности:
 договор аренды расторгается по требованию арендатора, предъявленному
именно в судебном порядке, с соблюдением норм ГПК или АПК. При этом ст.620 не
содержит такого обязательного предварительного условия предъявления требования о
расторжении договора аренды в суде, какое ст.619 ГК устанавливает для арендодателя
(последний до предъявления требования в судебном порядке должен сначала
письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им своих
обязательств в разумный срок);
 б) непредоставление имущества в пользование арендатора, упомянутое в
ст.620 ГК РФ, означает, что имущество либо полностью не предоставляется
арендатору, либо в определенной части;
 основанием для досрочного расторжения ДА являются не любые недостатки
имущества, а лишь такие, которым присущи следующие свойства:
1) они препятствуют пользованию имуществом. Например, хотя
арендатору передано отапливаемое складское помещение, выяснилось, что в холодное
время нельзя пользоваться этим складом, т.к. не работает система отопления;
2) эти недостатки не были оговорены арендодателем при заключении
договор аренды. При этом не имеет значения, знал о них сам арендодатель или не знал
(т.е. возможно, что он не оговорил их и потому, что не знал о недостатках);
3) эти недостатки не были заранее, т.е. не до их проявления, а до
заключения договора аренды, известны арендатору. Если же арендодателю удастся
доказать, что арендатор достоверно знал об этих недостатках и тем не менее заключил
договор аренды, то у арендатора нет прав на его досрочное расторжение;
4) эти недостатки не могли быть обнаружены арендатором в ходе
внешнего, визуального осмотра, ознакомления с имуществом. Так, в приведенном
выше примере арендатор в ходе внешнего осмотра системы отопления летом не
обнаружил и не мог обнаружить ее недостатки, т.к. трубы и радиаторы были без
повреждений, без ржавчины, окрашены и т.п., а проверить их работоспособность до
начала подачи тепла из ТЭЦ не было возможности, либо в ходе проверки исправности
имущества (например, в ходе проверки работоспособности телевизора, сдаваемого в
прокат, телевизор нормально работал).
Следует также обратить внимание на то, что правиласт.620 ГК РФ применяются
именно в тех случаях, когда срок действия договора аренды определен в этом договоре.
Однако в случаях, когда срок его действия в договоре аренды не определен, каждая из
сторон (в т.ч. и арендодатель) вправе в любое время отказаться от него, предупредив об
этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимости - за 3 месяца. Дело в том,
что в таком случае применяются правила п.2 ст.610 ГК, а не правила ст. 620.
В целом, договор аренды в последнее время стал популярен среди
собственников имущества, желающих получать с этого имущества доход. Но в каждом
особом случае необходимо внимательно подходить к вопросам, связанным с
заключением договора и правилам сдачи имущества с точки зрения действующего
законодательства.