Ответственность собственника при сдаче недвижимого имущества в МКД

По общему правилу, установленному ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или
имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит
возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
Чтобы разобраться, кто является лицом, причинившем вред, нужно обратиться к Жилищному
кодексу РФ и сложившейся судебной практике.
Из положений ст. 161 ЖК РФ следует, что собственники помещений в многоквартирном доме
обязаны выбрать способ управления домом, а решение, принятое на общем собрании обязательно
для всех собственников. Таким образом, если на общем собрании был выбран способ управления
многоквартирным домом через Управляющую компанию и утвержден договор, подлежащий
заключению с каждым собственником помещений, то его заключение является обязанностью
каждого собственника. Порядку заключения и исполнения договора управления многоквартирным
домом посвящена ст. 162 ЖК РФ.
Из анализа ст.ст. 161, 162 ЖК РФ, следует, что еще до передачи помещения в аренду, с
момента возникновения права собственности, собственник обязан заключить договор управления
общим имуществом с Управляющей организацией. Иного жилищное законодательство не
предусматривает.
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 15.08.2012 по делу А60-21609/2012
«Правила пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации
предусматривают обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии и
производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.
Однако указанной нормой предусмотрена соответствующая обязанность арендатора только
в отношении объекта аренды, а не общего имущества в многоквартирном доме…»
(аналогичный вывод содержится в Решении Арбитражного суда Свердловской области от
30.05.2011 по делу N А60-45306/2010)
Постановление ФАС Уральского округа от 18.11.2010 N Ф09-9630/10-С6 по делу N А071555/2010
«Ссылка заявителя на положения п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации
не может быть принята во внимание, так как указанной нормой предусмотрена соответствующая
обязанность арендатора только в отношении объекта аренды, а не общего имущества
многоквартирного дома».
Другими словами, по смыслу указанной нормы на арендатора не возлагается обязанность по
содержанию общего имущества, даже если это предусмотрено договором аренды.
Что касается вреда, причиненного третьим лицам, то нужно исходить из того, по какой
причине причинен этот вред. Если ущерб причинен из-за того что собственник имущества, он же
арендодатель, не выполняет обязанности по надлежащему капитальному ремонту своего
имущества, то отвечать перед третьими лицами и возмещать ущерб будет собственник.
Если ущерб причиняется действиями арендатора, то всю ответственность несет арендатор.
Пример: затопили квартиру соседей. Если причина в неисправном стояке, то ответственность
несет собственник (арендодатель). Если затоп произошел потому что арендатор забыл закрыть
кран с водой, то соответственно возмещать ущерб будет арендатор.
Выводы по рассмотренным вопросам:
1. На арендатора не может быть возложена обязанность по заключению договора
управления многоквартирным домом;
2. Обязанность по содержанию общего имущества помещений в многоквартирном
доме лежит на собственнике помещения, а не на арендаторе.
3. Расходы на содержание общего имущества перед Управляющей компанией
арендатор нести не должен, даже если такая обязанность закреплена договором аренды.
4. Арендодатель не может переложить на арендатора весь объем ответственности по
причинению вреда третьим лицам, даже если такое условие будет предусмотрено в договоре
аренды.
5. Универсальный способ снять с себя всю ответственность перед третьими лицами это
страхование своей ответственности.