полном тексте статьи
реклама
Ирина Данилина-Пустошинская: "Вопросом регистрации прав на линейно-кабельные сооружения связи пренебрегать не следует" Интервью с генеральным директором компании "Профессиональный Правовой Консалтинг" (ООО ППК) - Одна из юридических проблем, с которыми сталкиваются сегодня операторы связи, - регистрация прав на линейнокабельные сооружения связи (ЛКС). Как возникла эта проблема, в чем ее суть? - В силу специфики объекта ЛКС в существовавшей правоприменительной практике не было единой концепции отнесения объекта ЛКС к недвижимому имуществу. Проблемы законодательного регулирования отношений, связанных с использованием земельных участков для размещения линий связи, приобрели актуальность для операторов с момента вступления в силу ФЗ "О связи" от 07.07.2003, который установил, что ЛКС являются недвижимым имуществом. ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" до настоящего времени не выделяет ЛКС как объект недвижимости и не содержит специальных норм по регистрации таких объектов, но определяет лишь общий порядок регистрации прав на объекты ЛКС. Постановление Правительства РФ от 11.02.2005 "Об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на ЛКС" не только отнесло объекты ЛКС к недвижимому имуществу, но и впервые дало определение объекта ЛКС и того, какие конкретно ЛКС подлежат государственной регистрации, детально регламентировало процедуру регистрации объектов ЛКС. Таким образом, 11 февраля 2005 г. - дата окончательного признания объектов ЛКС недвижимым имуществом. В том же году были внесены изменения в ФЗ "О связи", "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Суть проблемы регистрации прав на ЛКС заключается в вопросе, как реализовать требования закона по "проблемным объектам" недвижимости, к которым относятся ЛКС, созданные до вступления в силу указанных законов. Иначе говоря, перед собственниками ЛКС стоит проблема "легализации" уже существующих ЛКС, находящихся на земле, принадлежащей третьим лицам - собственникам земельных участков. - Чем чревато для оператора отсутствие разрешительной документации на используемые ЛКС? - Отсутствие правоустанавливающих документов, в том числе актов ввода в эксплуатацию объектов, существующих десятки лет, неполное техническое описание объекта, могут привести к проблемам при подготовке документов для государственной регистрации. Поэтому в настоящее время многие компании не могут подтвердить свои права на ЛКС. На объекты ЛКС также отсутствуют технические паспорта БТИ, и если для постановки на государственный кадастровый учет на межселенной территории они в большинстве случаев не требуются, то в федеральных и муниципальных органах крупных населенных пунктов без технического паспорта невозможно даже согласовать проект территориального землеустройства. Такие объекты де-юре считаются самовольной постройкой со всеми вытекающими гражданско-правовыми и прочими последствиями. Обусловленные этим риски для собственников ЛКС я бы условно разделила на две группы. Первая - гражданско-правовые риски. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности, не может ею распоряжаться. Любое заинтересованное лицо вправе обратиться в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком, на котором находится ЛКС, за весь период такого пользования. С собственников "незаконных" ЛКС также могут быть взысканы убытки. Вторая группа рисков - административные. В КоАП предусмотрена ответственность за самовольное занятие земельного участка или его использование без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю. К этой группе рисков следует отнести возможность привлечения собственников ЛКС к административной ответственности за грубое нарушение правил при исчислении налога на имущество организаций, если вследствие бездействия налогоплательщика ЛКС не декларируются как основные средства. При этом не исключается вероятность привлечения руководителей налогоплательщиков к уголовной ответственности по ст. 199, 199.2 УК РФ, если речь идет о крупном размере. Подобные риски могут привести к негативным экономическим последствиям для владельцев ЛКС, отразиться на деловой репутации, снизить инвестиционную привлекательность оператора. Стоимость акций телекоммуникационных компаний может существенно упасть, если (в зависимости от методики оценки) учесть негативные последствия, возможные при отсутствии надлежащего оформления прав на ЛКС. Актуальной эта проблема становится при планировании крупных сделок с акциями телекоммуникационных компаний. - С чем сталкиваются операторы, пожелавшие "узаконить" существующие ЛКС? - Как показывает анализ, большинство действующих ЛКС практически всех основных операторов не имеют надлежаще оформленных документов. Зачастую "узаконить" уже существующие ЛКС (например, получить акт отвода земельного участка под строительство ЛКС) весьма проблематично. Действующим законодательством не утверждены методика расчета и размер платы за сервитут, что приводит к злоупотреблению правом со стороны собственника земельного участка, на котором расположено ЛКС. Например, если ЛКС имеют значительную протяженность, возникают ситуации, когда на одну трассу ЛКС приходится несколько тысяч собственников земельных участков. В связи с этим возникают расходы по оформлению прав на земельный участок, которые могут превысить стоимость самого ЛКС. В ряде субъектов РФ возникает проблема при постановке ЛКС на кадастровый учет. УФАКОН отказывает в постановке охранной зоны на кадастровый учет, что, в свою очередь, исключает возможность постановки на кадастровый учет всей трассы ЛКС. В такой ситуации единственным выходом для операторов является обращение в суд с сомнительной перспективой положительного решения и дополнительными материальными затратами. - Вправе ли орган кадастрового учета отказать в постановке объекта ЛКС на государственный кадастровый учет? Требуется ли при строительстве ЛКС переводить земельный участок сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности и связи? - Ст. 27 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" дает право органу кадастрового учета отказать в осуществлении кадастрового учета объекта недвижимости. Статьей установлен закрытый перечень оснований отказа УФАКОН в постановке объекта на кадастровый учет. Отдельных оснований для отказа в постановке объекта ЛКС на государственный кадастровый учет законом не предусмотрено. Нередко возникают ситуации, когда УФАКОН отказывает в постановке на государственный кадастровый учет объектов ЛКС по причинам, не отраженным в названном законе (как, например, в упомянутых случаях отказа в постановке охранной зоны на государственный кадастровый учет). Ст. 7 ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" определяет, что допускается перевод земель или земельных участков из одной категории в другую в связи со строительством ЛКС, тем самым фактически предполагается необходимость осуществления такого перевода. Ст. 78 ЗК РФ указывает, что использование земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель, предоставляемых на период осуществления строительства линий связи, осуществляется при наличии утвержденного проекта рекультивации земель для нужд сельского хозяйства без их перевода в земли иных категорий. Коллизия правовых норм на практике порождает проблемы как при вводе объекта ЛКС в эксплуатацию, так и при последующей постановке объекта на кадастровый учет и его государственной регистрации. - Принимаются ли государственными органами, правоведами, юристами какиелибо меры для разрешения коллизии правовых норм? - Определенная работа, направленная на совершенствование установленного законом порядка регистрации прав на ЛКС, конечно, ведется. Однако она не носит системного характера. В основном операторы решают свои проблемы самостоятельно, не выходя на государственный уровень с инициативами по законодательному закреплению упрощенной системы регистрации прав на ЛКС. К настоящему времени был подготовлен ряд различных предложений по соответствующим законопроектам. Предложения вносились ОАО "Связьинвест", Минэкономразвития, депутатом С. А. Капковым и др. Но ни одна из предложенных концепций совершенствования законодательного регулирования земельных отношений не получила всеобщего одобрения и дальнейшей реализации. - Как решается подобная проблема в законодательстве других стран? Может ли в этом вопросе оказаться полезен зарубежный опыт? - Эстонским законодательством "О вещном праве" предусмотрено, что собственник должен разрешить прокладку через его недвижимую вещь линий связи и иных коммуникаций вместе с их существенными частями на поверхности земли, под землей и в воздушном пространстве. Вред, возникающий в связи со строительством и использованием линий коммуникаций, должен быть предварительно возмещен в полном объеме. Может быть применено также принудительное отчуждение земельного участка. В Германии возможно установление частного сервитута на основе договора. Существует возможность экспроприации земельного участка для размещения ЛКС в общественных интересах на основании закона, с полной компенсацией убытков собственникам. В Германии на территориях населенных пунктов собственник ЛКС не платит за размещение своих объектов на чужих земельных участках. Размещение ЛКС за пределами населенных пунктов и прокладка их на длинные расстояния определяются действием частного сервитута. В Швеции установление сервитутов для ЛКС осуществляется по заявлению оператора муниципальным органом путем выполнения кадастровой процедуры. За пользование чужой недвижимостью оператор выплачивает разовую компенсацию при установлении сервитута. Недвижимость может быть конфискована в целях установления сервитута для ЛКС, имеющего общественно полезные цели. Приведенные примеры европейского законодательства по установлению сервитутов исходят из публичных интересов и допускают пользование собственниками ЛКС чужими земельными участками. - Как Вы оцениваете перспективы применения публичного сервитута в российских условиях? - Положительно. Однако действующим законодательством до настоящего времени не утверждены методика расчета и размер платы за сервитут, что зачастую приводит к злоупотреблению правом со стороны собственника (правообладателя) земельного участка, на котором расположено ЛКС. Поскольку ЛКС являются общественно значимыми объектами, а услуги, предоставляемые операторами, - распространенными, вопрос о публичном сервитуте актуален. На основании зарубежного опыта следует разрешить операторам на территориях населенных пунктов не платить за размещение объектов ЛКС на чужих земельных участках. Значительная протяженность трасс ЛКС и прохождение по территории нескольких субъектов РФ делают публичный сервитут предпочтительным вариантом оформления земельных отношений, а государство должно быть заинтересовано в дополнительной проработке и законодательном закреплении публичного сервитута, поскольку операторы вносят огромный вклад в экономическое развитие страны. - Какие возможности для легализации действующих объектов ЛКС предлагаются на законодательном уровне? Какие варианты являются, на Ваш взгляд, наиболее предпочтительными? - Возможность легализации действующих объектов ЛКС в данный момент на законодательном уровне не обсуждается. Однако хотелось бы высказать свое мнение по этому вопросу, поскольку у нашей компании имеется опыт оказания услуг в данной сфере. Проблема обусловлена тем, что сооружения связи уже существуют, а исходно-разрешительная документация зачастую отсутствует. Поэтому целесообразно на законодательном уровне дать возможность операторам легализовать имеющиеся объекты ЛКС в силу презумпции их существования, избавив операторов от необходимости идти на различные ухищрения, граничащие с нарушением законодательства, применить что-то вроде "дачной амнистии", признав уже существующие объекты ЛКС легитимными, упростить и ввести отдельный порядок их государственно регистрации. - Есть ли у вашей компании опыт регистрации прав на ЛКС? Что вы предлагаете операторам, которые готовы воспользоваться услугами юристов, специализирующихся в данной области? На какие преимущества могут рассчитывать операторы, обратившиеся для регистрации прав на ЛКС к профессионалам? - Безусловно, такой опыт у ППК есть. В настоящее время наша компания оказывает услуги по сопровождению государственной регистрации прав на объекты ЛКС для крупных операторов. При готовности оператора к сотрудничеству мы готовы предложить ему комплекс работ по регистрации прав на объекты ЛКС. Преимущество обращения к профессионалам состоит для оператора в том, что он получает в свое распоряжение богатый - не только теоретический, но и практический опыт специалистов в области оформления прав на объекты ЛКС. Наша компания не раз сталкивалась с возникающими на практике проблемами и приобрела бесценный опыт в обхождении "подводных камней". Регистрация прав на ЛКС - процедура достаточно трудоемкая, длительная и требующая специальных знаний навыков, и юридический отдел оператора вряд ли сможет осуществить весь комплекс работ самостоятельно. - Что можно посоветовать компаниям, которые по каким-либо причинам не готовы в ближайшее время приступить к решению проблемы регистрации прав на ЛКС? - Таким компаниям не следует пренебрегать изучением данной проблемы, не отодвигать ее на второй план во избежание негативных последствий, о которых было сказано. Если у оператора отсутствует необходимый ресурс для самостоятельного решения вопроса, нет возможности подготовить сотрудников, имеет смысл обратиться за помощью к профессионалам. Такой путь позволит сэкономить и время, и средства, и нервы. Оказывает ли проблема регистрации прав на линейно-кабельные сооружения связи влияние на инвестиционную привлекательность телекоммуникационной компании? Ответить на этот вопрос мы попросили Сергея БОЛЬШАКОВА, советника генерального директора, ОАО "ЦентрТелеком" - Проблема юридического оформления объектов недвижимости означает наличие дополнительных рисков для компании. В свою очередь, снижение любых рисков благоприятно сказывается на повышении инвестиционной привлекательности предприятия. Оформление права собственности на высокотехнологичное и дорогостоящее имущество, принадлежащее телекоммуникационным компаниям, безусловно, найдет отражение в стоимости предприятия, других экономических показателях, которые служат критериями для принятия решений потенциальными инвесторами или финансово-кредитными организациями. Кроме того, ожидаемая реорганизация компаний связи будет осуществляться на основе рыночной оценки их стоимости, что обусловлено передачей права собственности на все объекты другому юридическому лицу. Следовательно, актуальность этой проблемы в контексте предстоящего реформирования в отрасли существенно возрастает. Что касается способов решения данной проблемы, то следует учитывать огромное количество сооружений, о которых идет речь, по всей России, и региональные условия ведения бизнеса. Поэтому целесообразно искать системное централизованное решение. Мне представляется, нужно найти единого подрядчика для методологической проработки поднятых вопросов. Тогда появится возможность решить эту задачу исходя их единых правовых стандартов, с привлечением специалистов в области телекоммуникаций на местах. Не исключаю, что способы урегулирования некоторых спорных вопросов в рамках поднятой проблемы можно будет определить с участием представителей Росимущества. Плюс такого подхода в том, что найденный алгоритм можно будет тиражировать в регионы, что позволит обеспечить быстрое и эффективное решение проблемы, экономию времени и ресурсов. Резюмируя сказанное, подчеркну, что системное и централизованное решение этой проблемы будет способствовать повышению инвестиционной привлекательности телекоммуникационных компаний.
