В ожидании коттеджного бума Сегодня люди пришли к тому, что

В ожидании коттеджного бума
Сегодня люди пришли к тому, что лучше жить в организованных поселениях —
коттеджных городках или поселках.
От дачи к коттеджу
Во времена СССР каждый горожанин
пытался обзавестись дачей с заветными
шестью сотками. Но после того как
сверхдержава канула в Лету, пришла мода
на загородные домики с заграничным
названием "коттедж". И хотя большинство
домов постройки 90-х годов выглядели
намного лучше советских дач, однако
называть
их
коттеджами
было
преувеличением. Ведь отличие между дачей
и коттеджем не только в том, что коттедж —
это дом с повышенным уровнем комфорта.
Коттедж предусмотрен для круглогодичного
загородного проживания, в то время как
дача — лишь для выходных и сезона
отпусков. Как правило, коттедж — это
второе или даже третье жилье (после
городской квартиры и дачи), следовательно,
по большей части это вопрос престижа.
Правда, по мнению девелоперов,
только 20
%
покупателей
коттеджей
планируют жить в них круглый год. На
сегодняшний
день
киевляне
серьезно
отстают по этому показателю от москвичей.
Эксперты объясняют ситуацию тем, что Киев
пока еще остается уютным для городской
жизни, поскольку уровень загрязненности нашего города и пробки на его дорогах не
идут ни в какое сравнение с таковыми в российской столице.
Однако обзавестись красивым и уютным домом за городом — это еще полдела.
Главное — создать в нем условия для круглогодичного проживания. В начале 90-х было
модно самому возводить хоромы, пытаясь перещеголять соседей по участку, но со
временем в сознании людей наступил перелом. Директор департамента загородного
жилья компании "XXI век" Валерий Подгорный считает, что изменились взгляды и
требования относительно архитектуры. В большинстве случаев 3-4-этажные дома по
$1,5-2 тыс. за 1 м2 не пользуются спросом, поскольку лишние эксплуатационные
расходы никому не нужны. Прежде всего, людей интересует качество домов и наличие
управляющей компании, обеспечивающей комплексную эксплуатацию объектов, и
самое главное — удобная транспортная инфраструктура.
"Иногда взыскательность покупателей поражает,
признается директор
компании "Инфинити" Александр Нечипоренко. Они требуют показать разрешение на
строительство, экспертный вывод на первую очередь строительства и многое другое.
Теперь люди не инвестируют по любым договорам и схемам, как раньше, а очень
грамотно рассматривают все варианты. А если надо — обращаются за помощью к
юристам".
По мнению директора ООО "Вишневе Містечко" Олега Хомы, сейчас покупатели
стали более требовательны, поскольку приобретают дом в первую очередь для себя. И
хотя цена и площадь коттеджа остаются главными факторами при покупке, но клиенты
внимательно оценивает и другие аспекты: дороги, подъезды, вид из окна, соседей.
Отсутствие ажиотажного спроса на загородную недвижимость позволяет подходить к
будущей покупке более взвешенно и требовательно.
Сегодня люди пришли к тому, что лучше жить в организованных поселениях —
коттеджных городках или поселках. Единство архитектурного стиля и социальной
среды, полная инфраструктура и безопасность стали теми преимуществами, которые
привели к бурному развитию строительства коттеджных городков.
ГеографическаЯ карта поселков
По данным экспертов, в Украине только 20 % коттеджных городков расположены
в регионах, тогда как их подавляющее большинство — 80 % - находятся около
столицы. Мы сравнили сведения о 42 поселках, которые находятся на разной стадии
готовности (от проектирования до 100%-ной завершенности). Если разделить
коттеджные городки по направлениям, то получится следующая картина:
Бориспольское направление — 3 городка ("Вишневе містечко", "Заповідний-1" и
"Золоче");
Броварское направление — 1 ("Новая Богдановка");
Вышгородское направление — 2 ("Вышгородская брама", "Уютный");
Житомирское направление — 11 ("Водограй", "Калинове містечко", "Лелечий
хутір", "Лесное", "Михайловский сад", "Немецкая слобода", "Озерное", "Паритетсервис", "Петрушки", "Севериновка", "Ясноозерное");
Обуховское направление — 18 ("Зелений гай", "Золотые Ворота" премиумкласса, "Золотые Ворота" бизнес-класса (Подгорцы), "Золотые Ворота" ("Альпийская
деревня"), "Клим", "Конык", "Леонардо", "Лесники", "Олександрів посад", "Плютово",
"Родовое гнездо", "Романово", "Симинвест", "Соби", "Солнечная долина", "Сосновый
бор", "Три реки", "Французский городок");
Одесское
направление
—
7
("Витберг",
"Денди",
"Маєток",
"Місто
Сонця", "Озерный хуторок", "Скифское" и
"Уютный уголок").
Это неполные перечень коттеджных
городков Киевской области, но даже на его
основании
можно
сделать
вывод
о
приоритетных направлениях коттеджного
строительства.
На данный момент наиболее развитым
является
Обуховское
направление
(включает в себя коттеджи, находящиеся
недалеко
от
Старообуховской
и
Новообуховской трасс), на втором месте по
количеству
коттеджных
городков
Житомирское, Одесское и Бориспольское. Наименее развитыми на сегодняшний день
являются Броварское и Вышгородское направления, а также направление Варшавской
трассы.
Практически
все
эксперты
согласны
с
доминированием
Обуховского
направления. Среди его преимуществ специалисты отмечают хорошую дорогу и
удобную транспортную развязку (можно легко добраться до столицы), живописную
природу и исторически сложившуюся популярность данного региона (как аналог можно
привести район Барвихи в Московской
области).
Независимый
эксперт
Ярослав
Цуканов
считает,
что
коттеджное
строительство в Обуховском направлении
будет развиваться и дальше — вплоть до
самого Обухова, что объясняется удобной
транспортной развязкой. Вместе с тем
руководитель отдела продаж ЗАО "Золотые
Ворота" Анна Лукьянова хоть и признает
исчерпанность строительного ресурса этого
направления (практически все земельные
участки раскуплены), но полагает, что это
ведет к качественному улучшению уровня
инфраструктуры и сервиса. Также, по ее мнению, стоит выделить направление ПущиВодицы, следом за которым идут Житомирское и Бориспольское направления. Кроме
того, вложения в недвижимость в нашей реальности остаются самыми оправданными с
точки зрения доходности. Дом или участок, приобретенный в 90-х годах, вырос в цене
многократно.
Между тем специалисты не исключают развития и Одесского направления,
правда, в сторону Боярки оно возможно лишь после расширения дороги. По мнению гна Подгорного, в перспективе будет происходить все большее освоение массивов по
Житомирской и Одесской трассам. Пытаясь классифицировать уровни предложений, он
отмечает, что Обуховское направление в основной массе характеризуется
предложениями бизнес+ и премиум-класса, Житомирское и Одесское — бизнес и
бизнес+, а Бориспольское и Броварское направления скорее подходят под эконом и
бизнес-класс.
Наша столица активно развивается, а значит, в ближайшие годы границы города
существенно расширятся. В этой связи, по словам г-на Хомы, до 2020 г. все
коттеджные поселки, расположенные в 20-километровой зоне, окажутся в черте
города. Таким образом, люди будут жить в загородных домах с хорошим видом из окна
практически в границах города. Следовательно, инвестируя сегодня в коттеджное
строительство в непосредственной близости от Киева, со временем можно получить
комфортабельный дом в столице с ее развитой инфраструктурой и коммуникациями.
Как видно из таблицы, объемы коттеджного строительства возрастают с каждым
годом. Однако, как полагают эксперты, рынок загородной недвижимости полностью
наполнится только к 2012 г. Так что коттеджный бум только начинается.
Слагаемые коттеджа
"Выбор строительных материалов для каждого проекта происходит в рамках
заданного стандарта вне зависимости от класса дома в частности и коттеджного
поселка в целом, говорит Анна Лукьянова. Мы строим кирпичные дома, поэтому о
пенобетоне или панели и речи быть не может. Если клиент приобретает коттедж на
этапе незавершенного строительства, то с ним могут согласовываться производители и
марки стройматериалов, бойлерных, котельных, кровли, дверей и др.".
Тонкости строительного процесса можно показать на примере коттеджного
городка "Вишневе Містечко". Строительство производилось на материке, но для защиты
от подтопления и поднятия грунтовых вод был разработан проект и впоследствии
осуществлен гидронамыв территории. В результате цоколи домов находятся на отметке
96,5 м при уровне грунтовых вод 89,5 м.
Для каждого дома производились геологические изыскания, по итогам которых
определялся тип фундамента (свайный или ленточный) каждого конкретного дома, а
также необходимость усилений его конструктивных элементов. Таким образом, все
дома в "Вишневому Містечку" построены по индивидуальной схеме с учетом
особенностей грунтов на данном участке.
Конструктивная схема домов представляет собой систему монолитных рам, с
помощью которых достигается ожесточение конструкции дома. Применение монолитных
рам, связывающих дом в горизонтальной и вертикальной плоскостях, позволяет
максимально освободить внутреннее пространство дома без ущерба для его прочности.
В результате владелец дома получает свободу при выборе планировочных решений.
При строительстве домов используется качественный керамический кирпич
марки 100/125. Стены домов возводятся по схеме: 1,5 кирпича (38 см) плюс утеплитель
(8 см) плюс воздушная прослойка (2 см) плюс облицовочный кирпич (6,5 см). Толщина
стен составляет 54,5 см, что обеспечивает технологический запас по нагрузкам на
конструкцию дома.
Кровля Katepal (Финляндия) — гарантия 25 лет, "тихая" гибкая черепица,
встроенная система вентиляции.
Окна и двери Rehau (Германия) — 2-камерный стеклопакет с применением Кстекла и усиленной шумо- и теплоизоляцией.
Мансардные окна Velux (Германия).
Гаражные ворота H?rmann (Германия) — "теплые" с автоматическим механизмом
открывания.
Все оборудование и материалы приобретаются у производителя через
официальных дилеров в Украине. Все виды работ, связанные с монтажом, выполняются
также через официальных дилеров с их сервисной гарантией.
Коммуникации "Вишневого Містечка" просчитаны и реализованы на основе
градостроительного принципа, то есть централизованно и с подключением в каждый
дом. В городке каждому жителю обеспечены: газ среднего давления, цифровая
телефония, телевидение и Интернет, автономная и централизованная системы
канализации, бесперебойное электроснабжение (1,3 МВт плюс дизельные генераторы),
автономная система водоснабжения (2 скважины по 218 м, современные системы
очистки).
Ценовая карта
Себестоимость строительства коробки коттеджа площадью до 200 м2 колеблется
в пределах $60-100 тыс., что по карману многим потенциальным покупателям. Но есть
факторы, которые увеличивают стоимость коттеджа в разы. Прежде всего, это
стоимость земли, растущая высокими темпами. Естественно, не последнее значение
имеет и качество строительных материалов. Ну и, конечно же, важную роль играет
территориальное размещение коттеджного городка. Например, элитное Обуховское
направление изначально дорогое, поэтому там не стоит искать дешевых коттеджей.
Стоимость дома также зависит от наличия в поселке инфраструктуры.
В большинстве случаев на рынке предлагается жилье бизнес-класса, а доля
жилья премиум-класса поменьше. При этом ощущается острейший дефицит наиболее
востребованных домов эконом-класса. Чуть ли не первой ласточкой в этом
направлении можно считать строительство коттеджного городка "Новая Богдановка" в
Бориспольском районе. Но здесь возникли свои сложности, так как темпы
строительства коттеджного городка существенно отстают от заявленных сроков. По
крайней мере, сдача первой очереди, перенесенная на 3-й квартал 2007 г., снова под
угрозой срыва.
Что касается стоимости обслуживания коттеджа управляющей компанией, то в
"Альпийской деревне" эта сумма будет составлять примерно $300 ежемесячно. Сюда
входит обслуживание всех инженерных коммуникаций: проверка котла, сигнализации,
газа, водоснабжения, канализации, целостности ограждения территории коттеджа,
озеленение и облагораживание общественной зоны поселка, вывоз мусора, уборка
всей территории. Также управляющая компания берет на себя основные функции и
обязанности ЖЭКа, полностью курируя оплату коммунальных ресурсов. Отдельно
следует сказать о службе охраны, которая контролирует въезд на КПП, а также
круглосуточно патрулирует периметр городка. Любой посторонний человек может
въехать на территорию коттеджного поселка только после получения подтверждения от
пригласившего его лица. Управляющая компания делает акцент на безопасности
жителей коттеджного поселка.
Инфраструктура
оставляет желать лучшего
Руководитель отдела корпоративных коммуникаций и маркетинга Ukrainian
Development Partners Наталья Хоменко считает, что при покупке коттеджа в первую
очередь стоит обратить внимание на инфраструктуру. "Если же девелопер заявляет, что
"возможно, будет детский сад", о реальности комфортной жизни в таком поселке стоит
задуматься. Получив прибыль от продажи коттеджей, застройщик может посчитать ее
недостаточной, чтобы еще и раскошеливаться на социальную инфраструктуру. Вместе с
тем коттеджный городок площадью от 30 до 150 га, в котором отсутствует такая
инфраструктура, трудно назвать успешным. Если девелопер хочет создать хорошо
продающийся объект, ему необходимо инвестировать в инфраструктуру около 30-40 %
средств еще на начальном этапе. В отличие от городского жилья, возвести коттеджный
поселок за счет конечных инвесторов практически невозможно".
В "Городе Солнца", по словам г-на Нечипоренко, сдача в эксплуатацию системы
инфраструктуры (супермаркет, спортивный и развлекательный центры, ночной клуб,
школа 1-й ступени, детсад) запланирована до конца 2008 г. Таким образом, жители
городка смогут привести детей в школу и детсад. Кроме того, предусмотрено
строительство медицинского центра с современным диагностическим оборудованием и
вертолетной площадкой, проектированием которого занимается японский архитектор Т.
Ямамото. Вся инфраструктура будет расположена вне закрытой зоны городка, возле
дороги, что позволит беспрепятственно добираться туда жителям ближайших сел.
К сожалению, в большинстве коттеджных городков под Киевом девелоперы не
предусматривают строительства детских садов, а тем более школ. С одной стороны, их
можно понять, так как в небольшом коттеджном поселке могут возникнуть проблемы с
наполняемостью школы детьми. Правда, из этой ситуации можно найти выход. Так, в
"Вишневому Містечку" для детей из этого и соседних престижных поселков (например
"Золоче" и "Заповедный-1") откроют Британскую международную школу (известную
под брендом BISK). Но с другой стороны, коттедж вряд ли станет местом
круглогодичного проживания, если возникают элементарные проблемы с доставкой
детей до школы. А значит, не стоит удивляться тому, что для подавляющего
большинства людей коттеджи остаются улучшенным вариантом дачи.
Проблемные вопросы
Среди проблемных вопросов коттеджных городков в первую очередь называют
землеотвод. Г-н Хома подчеркивает, что найти землю под застройку в так называемой
30-километровой зоне от Киева нетрудно. Другое дело, что цена земли бывает
завышенной или же могут существовать ограничения по ее целевому назначению. К
сожалению, для некоторых компаний
целевое
назначение
участка
не
является
проблемой.
Они
руководствуются
принципом:
"Сначала
построим
потом
разберемся".
Если
потенциальный
покупатель проявил невнимательность
при общении с такой компанией, то
именно
ему
потом
придется
разбираться с проблемой целевого
назначения
земельного
участка.
Неосведомленность
потенциальных
клиентов
и
вдохновляет
недобросовестных
девелоперов
заниматься сомнительными сделками.
Чтобы максимально снизить
риски, свойственные покупке земли
на
первичном
рынке,
грамотные
игроки на рынке загородной недвижимости приобретают землю на "вторичке". Таким
образом они становятся добросовестными приобретателями, а значит, застрахованными
от каких-либо претензий на эту землю. При покупке земли на вторичном рынке можно
оценить и целевое назначение, и легитимность выделения земли, и корректность
гидронамыва и т. п. А по мере развития инфраструктуры проекта можно и увеличивать
стоимость земли.
"На самом деле поиск земельного участка, который бы соответствовал
заявленному классу, — весьма сложный и кропотливый вопрос, говорит Валерий
Подгорный.
Расположение участка — это один из важнейших вопросов,
гарантирующих успех вашего проекта. Иногда на поиск участка уходит не один год.
Это связано, прежде всего, со спецификой данного сегмента рынка. На выбор участка
влияет его географическое положение, перспектива развития региона в целом, наличие
удобной транспортной инфраструктуры (однако близлежащий магистральный
путепровод не поднимет классность вашего проекта), ландшафт участка, наличие леса,
водоемов и т. д. Вместе с тем не следует забывать и о технических вопросах, в
частности, необходимо проверить, существуют ли ограничения для строительства,
такие как проложенные в непосредственной близости газопроводы высокого давления,
запланированная в генплане трасса через ваш участок, наличие торфяников,
возможность затопления и ряд других нюансов, незаметных для простого обывателя.
Также хотел бы обратить внимание на тот факт, что в 90 % случаев предлагаемые
земельные участки имеют статус земель сельхоз назначения, а мораторий на
отчуждение таких угодий продлен до конца года. Замечу, что изменение целевого
назначения земель зачастую связано с согласованием генпланов и вводом в границы
населенных пунктов, поэтому не стоит
рассчитывать на быстрое решение этого
вопроса. От момента приобретения
участка до изменения его целевого
назначения может пройти от 6 месяцев
до года, а то и больше!"
Некоторые
девелоперы
признаются,
что
далеко
не
вся
заявленная
площадь
коттеджного
городка находится в их собственности.
Они приступают к строительству, приобретя лишь часть необходимой земли, а
оставшиеся площади придется переводить в "правильное" назначение уже в процессе
возведения поселка.
Как заметил г-н Нечипоренко, еще одним проблемным вопросом является
законодательная
неурегулированность
коттеджного
строительства
(нет
даже
определения "коттеджный городок"). Смешно слышать, когда компания заявляет о
строительстве коттеджного городка, состоящего аж… из 15 домов. А поскольку законом
не закреплено обязательное строительство социальной инфраструктуры, такие
застройщики зачастую ограничиваются лишь возведением домов.
Однако, несмотря на существующие проблемы, все больше киевлян намерены
связать свое будущее с коттеджными городками, пытаясь найти там убежище от
раскаленного асфальта, автомобильных пробок и городской суеты.
Иван Данюк