Связь стоимости квартир и цены их аренды

УДК 33(06) Экономика и управление
В.П. ШЕНЯГИН
Московский государственный институт радиотехники,
электроники и автоматики (технический университет)
СВЯЗЬ СТОИМОСТИ КВАРТИР И ЦЕНЫ ИХ АРЕНДЫ
Среди факторов, влияющих на стоимость столичной недвижимости,
выделяются три группы: экономико-политическая ситуация в мире, из-за
чего цены на жилье определяются ценами на нефть и падением курса доллара; политическая и экономическая ситуация внутри страны; процессы
рынка недвижимости, в частности, соотношение платежеспособного
спроса и предложения (Г. Стерник) [1,2]. Цены связывают с изменениями
внутри сегментов рынка жилья и вместо характеристик зданий и квартир
главной причиной называют цену. Выделяется четыре категории жилья,
как ценовых класса, в которых с уменьшением разницы в цене между
классами происходит переход покупательской группы из одной категории
жилья в другую (В. Светлаков). Кстати, на рынке ценных бумаг подобное
подчинение системы формирования цен законам спроса именуют теорией
сегментации рынка. Основными макроэкономическими факторами, определяющими уровень цен на недвижимость, считают рост экономики и
развитие бизнеса в Москве, рост доходов населения, падение курса доллара, выгодность от владения недвижимостью, которая существенно превышает доходность по банковским депозитам (О. Репченко). Темпы роста
стоимости недвижимости рассчитывают из суммы годовой инфляции и
изменения курса рубля. Выявлена тенденция снижения ценовой разницы
квартир в панельных и кирпичных домах, домах монолитного домостроения. “Взросление” рынка недвижимости, количество предложений и культура спроса переводят столичные квартиры из объектов престижа в разряд
вещей первой необходимости. Нивелирование разницы между типами
жилья выглядит еще неожиданнее, когда оперируют не общей стоимостью квартир, а ценой квадратного метра (А. Бекетов) [1]. Эти и иные
объяснения ценовой ситуации на столичном рынке жилья в последние
годы выглядят достаточно убедительно, поскольку существенные различия в методах разных аналитиков приводили к одинаковым или близким
результатам прогнозов на неотдаленное будущее.
Однако уже сегодня в столице среди основных факторов при формировании спроса на жилищный фонд является размер квартплаты, определяемый на рынке жилищных услуг [3]. Инвестор приобретает недвижимость либо для извлечения дохода от прироста ее рыночной стоимости в
ISBN 5-7262-0555-3. НАУЧНАЯ СЕССИЯ МИФИ-2005. Том 13
1
УДК 33(06) Экономика и управление
краткосрочном периоде, либо для систематического получения рентной
платы от сдачи квартиры в аренду. Спекулятивная продажа недвижимости
приносит доходность до 40 % в год. При сдаче квартиры в аренду доходность определяется средним сроком окупаемости квартиры, принимаемым от 8 до 12 лет, составляя значение от 8,33 до 12,5 %. Поскольку квартира сдается на относительно длительный срок с ежемесячной выплатой
квартплаты, рентные платежи представляют собой аннуитет. Так, при
сдаче квартиры на три года происходит 36 ежемесячных выплат. Стоимость квартиры V определяется как отношение рентного дохода I к
доходности (коэффициенту капитализации) за период выплаты r . Средняя цена аренды в столице однокомнатной квартиры эконом-класса составляла по итогам октября 2004 года 520 долларов. [4]. Средняя общая
площадь однокомнатной квартиры, равная 32 кв.м, дает цену аренды 1
кв.м в сумме 16,25 доллара. Ежемесячная доходность от сдачи квартиры
находится в пределах от 0,69 до 1,04 %, которая определяет коэффициент
капитализации r в формуле определения стоимости квартиры
V
I 16,25

 1912 долларов.
r 0,0085
Средняя цена предложения 1 кв.м общей площади в Москве на вторичном рынке по итогам сентября составляла 1935 у.е. [4], а цена продажи, очевидно, несколько меньшую сумму. Таким образом, цена квартиры,
продаваемая на вторичном рынке столицы, соответствует ценности квартирных услуг, что следует использовать при анализе ценовых изменений.
Список литературы
1. Самылин И. Новые горизонты для столичной недвижимости. / Каталог недвижимости Москвы и Московской области, № 20 (54), 02.06-08.06.2003, с. 4-5.
2. Стерник Г. Рынок жилья Москвы и Подмосковья на переломе 2002-2003 г.г. / Журнал “Новый иностранец”, № 2 (37), 2003 г., с 86-88.
ISBN 5-7262-0555-3. НАУЧНАЯ СЕССИЯ МИФИ-2005. Том 13
2