VIII Международная конференция "Рынок недвижимости

Тема моего доклада - «Условия взаимодействия Риэлторских, строительных, девелоперских и финансовых структур в
рамках Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с
недвижимостью».
Киевский рынок первичной недвижимости, а в своем докладе я буду в большей степени освещать тенденции именно
Киевского рынка, имеет множество особенностей во всех его проявлениях. И для того чтобы более детально обсудить наиболее
интересные особенности в рамках установленного регламента, я буду акцентировать Ваше внимание на жилом сегменте рынка
новостроек, хотя, конечно, сегмент коммерческой недвижимости не менее интересен.
Говоря об основных тенденциях развития рынка новостроек, можно отметить постоянный рост цен на новое жилье. Я
говорю не о привычном повышении цены квадратного метра по мере строительства объекта (кстати, такое повышение, как
правило, лежит в промежутке от 15 до 25 процентов от первоначальной стоимости квадратного метра), а говорю о
среднестатистической величине. Причем, тенденция роста цен в спальных районах наблюдается отчетливее, чем в центральных.
Связано это с тем, что такое повышение отслеживается, как правило, методом сравнения стоимости аналогичной недвижимости,
что в спальных районах делать проще по причине достаточного количества аналогов. В центральной части Киева это сделать
труднее, т.к. каждый проект отличается уровнем комфортности. Можно также отметить, что за период с сентября 2003 г. по январь
2004 г. стоимость нового жилья у основной группы Застройщиков выросла от 10% в центральных районах до 25% в спальных.
Конечно, такое повышение цен комментировалось руководством строительных компаний. Основными причинами были названы
повышение стоимости строительных материалов и отмена льгот по НДС. Кстати, некоторые строительные компании, подняв
стоимость жилья (с поправкой на НДС) в октябре – ноябре 2003г., в январе 2004 г. с гордостью заявили, что, невзирая на отмену
льгот по НДС, в новом, 2004 году, они стоимость жилья повышать не будут.
Особенности Киевского рынка таковы, что Застройщик, как правило, самостоятельно выполняет тот объем работ, который
должен делать девелопер. В связи с этим нельзя не отметить такую причину повышения цен на жилье, как увеличение стоимости
получения разрешительной документации, которая порой достигает 20% себестоимости строительства. Конечно, по всем законам
жанра, такое повышение цены на новое жилье должно было отрицательно сказаться на уровне продаж. Но, как ни странно, уровень
продаж остался практически неизменным. Говоря об уровнях продаж, я опираюсь на статистические данные, полученные от
руководителей отделов маркетинга и отделов продаж некоторых крупных Застройщиков в г. Киеве, и данные, составленные
отделом по привлечению инвестиций в строительство недвижимости нашего агентства. Я считаю, что причины не снижающегося
спроса на новое жилье заключаются в следующем: 1) оплата стоимости квартиры производится будущим владельцем поэтапно, что
является привлекательным даже при условии роста стоимости квадратного метра в процессе строительства; 2) на рынке появилась
новая услуга – кредитование покупки новостроя; 3) немаловажно, что 35-40% покупателей нового жилья являются гражданами из
регионов.
Многие клиенты и Риэлторы задают вопрос о вероятности понижения цены на новое жилье. Очень сложный вопрос! Мы с
вами знаем, что причиной падения цены на недвижимость является изменение соотношения спроса и предложения в сторону
предложения (я предлагаю не обсуждать сейчас возможные причины такого изменения). Т.е., или должны меньше покупать, или
больше строить. Тенденции уменьшения количества покупателей мы пока не наблюдаем (и, наверное, по ряду причин до конца
года наблюдать не будем), значит, вся надежда на то, что будут больше строить. Но, в качестве справки, могу сказать, что в начале
2004 г. Городскими властями были озвучены намерения выставить на реализацию 300 площадок под строительство недвижимости:
сколько из них под строительство жилых домов – уточнялось. Можно предположить, что 50%. Но исходя из сообщений в
специализированных изданиях, освещающих Градостроительный процесс, озвученные выше цифры скорее всего останутся только
намерениями. К тому же понижение цены на жилье, которое уже строится, практически невозможно из-за некоторых внутренних
экономических факторов строительных компаний. Т.е., например: гражданин поэтапно оплачивает стоимость строящегося жилья,
исходя из цены 3000 грн. за 1кв.м. На этапе 80% выполнения строительно-монтажных работ Застройщик, проанализировав
ситуацию на рынке и уровень своих продаж, решил понизить стоимость 1 кв.м до 2500грн. – естественно только на невыкупленные
квадратные метры. Что делает гражданин? Я думаю, что он придет в отдел реализации такого Застройщика, разорвет договор
инвестирования, потребует чтобы ему вернули деньги за выкупленные квадратные метры, исходя из стоимости 3000 грн. за
квадратный метр (пусть даже его заставят уплатить штраф за расторжение договора 3-5%), и этими деньгами проинвестирует эту
же или аналогичную квартиру, но по цене 2500 грн. за кв.м. Теперь вопрос: готов ли к такому обороту Застройщик?
Но есть еще один фактор, который может повлиять на стоимость нового жилья – выход на рынок новых компаний,
которым необходимо закрепиться на этом рынке, и связанную с этим конкуренцию. Как раз в этой ситуации наиболее часто
встречается тандем Строитель–Риэлтор. Причем функции, которые берет на себя Риэлторская структура – это маркетинг и
определение ценовой политики, рекламные функции, процесс привлечения инвестиций, включающий в себя работу с инвесторами
на протяжении всего процесса строительства объекта, налаживание схем ипотечного кредитования потребителя, и т.д. Т.е. Риэлтор
заменяет Застройщику отделы оперативной рекламы, продаж и маркетинга. Причем, стоимость услуг Риэлторской фирмы
обходится Застройщику дешевле, чем содержание выше перечисленных отделов, которое включает в себя содержание персонала,
материальной базы и оплату оперативной рекламы. Я хочу подчеркнуть, что ни один менеджер не может сравниться с
квалифицированным Риэлтором при работе с клиентами. Результатом такого партнерства есть более низкая себестоимость
строительства, более качественная работа с потребителем, а также эксплуатация совместного имиджа, которая способствует более
крепкому позиционированию на рынке и завоеванию авторитета. Кроме этого, такая «связка» является более конкурентоспособной
благодаря тому, что Застройщик планирует свою деятельность, опираясь на прогнозы специалистов относительно динамики
развития рынка недвижимости, и благодаря тому, что Риэлтор, в рамках такого партнерства, может предложить наиболее
прогрессивные схемы привлечения инвестиций, ведь сам термин «продажа первичного жилья», который мы употребляем в
отношении первичного рынка, мне кажется не совсем точным. Хотелось бы подчеркнуть что участие Риэлтора в таком тандеме, как
правило, не ограничивается исключительно оперативными функциями. Риэлтор, опираясь на свой опыт и анализ ситуаций на
рынке, как правило, консультирует своего партнера относительно рентабельности новых проектов, а зачастую выступает и
инициатором таких проектов.
Принятие Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и
операциях с недвижимостью» внесло свои коррективы в традиционные схемы привлечения средств для строительства жилья. В
первую очередь потому, что Закон определил нового участника рынка – посредника – финансовую структуру, которая в Законе
названа Управителем. Хочу пояснить, что до принятия Закона Застройщик, как правило, заключал двусторонний договор с
Инвестором (Паевиком). Теперь Законом предложена новая схема: Инвестор передает деньги в Фонд, которым руководит
Управитель, а Управитель Фонда перечисляет деньги Застройщику. Причем, когда я изучал Законопроект, то он мне казался
совершенно логичным. В первых же строках было написано, что в данном документе описывается «один из механизмов»
привлечения инвестиций для массового строительства жилья. Уже в самом Законе этой фразы нет. Читая Законопроект, мне
казалось, что я понимаю его необходимость. Т.е. в преддверии отмены льгот по НДС появляется механизм выведения прибыли изпод налогового пресса. Хочу остановиться на этом более подробно. Ни для кого не секрет, что строительные компанииЗастройщики зачастую входят в состав финансовых групп или холдингов, в составе которых находятся и финансовые учреждения.
Согласно Закона, финансовая структура создает Фонд типа Б (в законе есть разделения на Фонд типа А – когда Управитель Фонда
получает вознаграждение от Застройщика, и Фонд типа Б – когда вознаграждением Управителю Фонда является процент или
разница между принятыми в Управление и перечисленными Застройщику средствами). Так вот, финансовая структура создает
Фонд типа Б, а сама финансовая структура не является плательщиком НДС. Деньги, которые оставил себе Управитель Фондом, как
правило, равны ожидаемой прибыли. Напомню, что прибыль – это, грубо говоря, разница между ценой продажи и себестоимостью.
Таким образом из-под налогового пресса выводилась прибыль Застройщиков, так как финансовые учреждения имеют несколько
другую систему налогообложения. Основное отличие между Законопроектом и Законом в том, что в Законопроекте
предусматривалось право Застройщика выбирать: работать ему по этой схеме или нет. В самом Законе это право уже не
предусматривается. До сегодняшнего дня, кстати, не существует каких-либо четких разъяснений по поводу того, отменяет ли Закон
Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с
недвижимостью» нормы других Законов Украины, например, Закона «Об инвестиционной деятельности», и остается ли право у
Инвестора сделать, минуя Фонд, предоплату Застройщику за товар, который Застройщик произведет позже.
Неслыханно обрадовались банки и многие другие финансовые учреждения. Ведь Закон дает возможность этим
непрофессиональным, новоиспеченным участникам рынка нового жилья неплохо заработать. Между представителями различных
видов финансовых учреждений уже даже наметилась конкуренция. Подтверждением того, что у некоторых таких представителей
«аппетит появляется во время еды», является факт наличия письма Госкомиссии по регулированию рынка финансовых услуг
Украины, в котором Госкомиссия выразила свою точку зрения относительно того, каким финансовым учреждениям можно
создавать Фонды, а каким нет, ссылаясь на то, что в Законах, которые регулируют деятельность таких финансовых учреждений
(например, страховые компании, доверительные общества, негосударственные пенсионные Фонды), установлен исключительный
перечень видов деятельности, связанных с предоставлением финансовых услуг, в который не входит создание Фондов. И хотя
необходимость того, чтобы принять изложенное в письме как константу, остается спорной, особенно при создании Фонда типа А,
хочется констатировать тот факт, что благодаря кому-то такие письма появляются на свет. Методом исключения можно
предположить, - кому.
Конечно, многие идеи, изложенные в Законе, являются прогрессивными. Например, обязательным условием для заключения
соглашения между Управителем и Застройщиком является обеспечение выполнения обязательств Застройщика путем установления
ипотеки. Причем, законодатель предусматривает, что предметом ипотеки выступают имущественные права на недвижимость,
которая является объектом строительства. Одновременно с договором ипотеки заключатся договор уступки имущественных прав
на недвижимость с отлагательным условием и договор поручения с отлагательным условием, по которому Управителю в случае
нарушения Застройщиком условий соглашения поручается исполнять функции Застройщика. Перечисленные обязательные
условия, предусмотренные в законе, безусловно, делают его привлекательным для Управителя. Дополнительным обязательным
условием для заключения договора между Управителем и Застройщиком является заключение Застройщиком с определенной
Управителем страховой компанией договоров обязательного страхования:
- Строительно-монтажных работ на все время сооружения объекта строительства, а также на гарантийный период от рисков его
повреждения или уничтожения вследствие техногенных аварий – в пользу Управителя как доверительного собственника;
- Ответственности перед третьими лицами (участниками фонда) при проведении строительно-монтажных работ от рисков
нарушения сроков строительства и причинения морального и материального вреда третьим лицам вследствие
некачественного выполнения строительно-монтажных работ – в пользу участников фонда.
Такой подход к гарантиям качества и сроков выполнения строительных работ играет на руку Управителю, однако, по всей
видимости, затраты на обеспечение подобных гарантий лягут на плечи доверителя и в свою очередь могут повлечь повышение цен
на строительство жилья.
Об этом можно однозначно говорить, если рассматривать Фонд как новый механизм зарабатывания денег. Ведь не секрет, что
многие финансовые структуры-Управители уже озвучили, что стоимость их услуг лежит в промежутке от 2% до 10% от объема
привлеченных капиталов. Моя точка зрения заключается в том, что создание отдельно функционирующих фондов (т.е. Фондов,
оказывающих финансовые услуги) – неправильная концепция. Так как Застройщик – это не строитель (многие путают), бытует
мнение, что функция Застройщика - строить! Нет! Строят подрядные строительные организации, а Застройщик – это девелопер!
Именно он изучает ситуацию на рынке и создает объекты недвижимости, разрабатывая и согласовывая всю разрешительную
документацию. И его действия направлены на получение максимальной прибыли. И я думаю, что Застройщика-Девелопера не
устроит ситуация, когда двое – Инвестор и Фонд договорились о том, что один получает «гарантию безопасности», второй
получает доход от своей деятельности, а платит за это Застройщик-Девелопер. Застройщик скорее создаст свой Фонд, который
будет являться не новым механизмом для зарабатывания денег, а механизмом уменьшения затрат путем выведения прибыли из под
налогового пресса, что, возможно, приведет к уменьшению стоимости жилья при сохранении всех «гарантий безопасности» для
Инвестора.
Что нового принес новый Закон для Риэлтора и в каком направлении стоит двигаться?
1. Есть мнение, что этот Закон призван стимулировать рынок долгосрочного кредитования жилищного строительства. Поэтому
можно предположить, что уже существующие схемы кредитования, налаженные не без помощи Риэлтора, будут
упрощены и станут более доступны.
2. Появился новый участник рынка – Управитель – финансовая структура Застройщика, с которым Риэлтору предстоит научиться
работать.
3. Скорее всего партнерские «связки» - Застройщик-Риэлтор будут постепенно дополнены новым партнером Управляющим
«своей» финансовой структурой. Из этого следует, что сам процесс привлечения инвестиций в рамках Закона станет
более безопасным для потребителя, что существенно упрощает работу Риэлтора.
4. Создание новых хозяйственных объединений, в состав которых войдут Застройщик, Риэлтор и Управитель («своя» финансовая
структура), за счет более прогрессивных методов привлечения инвестиций для строительства жилья и активизации
внутреннего капиталооборота, даст возможность создать конкурентоспособную среду на рынке новостроек, что
приведет к стабилизации рынка и демократизации цен на новое жилье.
Хочется отметить, что Агентство недвижимости «ЭДВА» обладает опытом работы в составе такого хозяйственного объединения.
Партнерами нашего предприятия в этом объединении являются строительная компания «Смартех Системз» и финансовая
структура «Планета Земля». То есть вышеприведенные соображения и прогнозы базируются на уже действующих схемах, что дает
право надеяться на их состоятельность.