Мы все знаем, что при покупке жилья в строящихся домах, к

Медведев Леонид Юрьевич, руководитель Общественной приемной
Экспертного совета по определению надежности строительных фирм (ЭСОН)
Методы снижения рисков кредитных организаций, определение надежности
строительных фирм и объектов строительства при выдаче ипотечных кредитов
Мы все знаем, что при покупке жилья в строящихся домах, к сожалению, до сих
пор существуют риски. Например, объект строительства (жилой дом) может быть не
построен, либо построен не вовремя (с большими задержками), либо некачественно, либо
у застройщика не хватает денег на завершение строительство, либо дом не могут
подключить к инженерным сетям после окончания строительства, либо возникают
сложности с регистрацией права собственности. Анализируя обращения граждан
(дольщиков-инвесторов) в Общественную приемную ЭСОН, можно сделать вывод, что
проблемы, конфликты, споры, между участниками долевого строительства возникают, в
первую очередь из-за отсутствия четкого законодательства, регламентирующего
взаимоотношения сторон при участии в долевом строительстве.
Даже на сегодняшний день, несмотря на принятие закона 214-ФЗ «Об участии в
долевом строительстве многоквартирных жилых домов…», многие строительные фирмы
привлекают денежные средства граждан на строительство жилых домов используя
различные схемы обхода данного закона. А именно: по предварительным договорам
купли-продажи, по агентским договорам, по договорам паевого взноса, используя векселя
и т. д. Нередко строители предлагают гражданам приобрести квартиры, не имея полного
комплекта разрешительной документации на строительство дома.
Часто возникают проблемы из-за юридической неграмотности граждан и
отсутствия правовой культуры при заключении договоров, недостаточной
информированности граждан о состоянии дел на объекте и в строительной компании.
Граждане заключают договоры с фирмой, не выяснив: есть ли разрешение на
строительство, на каком основании используется земельный участок, не выяснив
полномочий фирмы на привлечение денежных средств на конкретную квартиру, не
выяснив полномочия лица, представляющего фирму при подписании договора. Поэтому
одним из важных моментов для приобретателей квартир в строящихся домах является
минимизация рисков.
Уменьшить риски, как заемщику, так и кредитору поможет получение информации
об объекте строительства и о строительных компаниях, участвующих в строительстве.
Тем более что если квартира приобретается с помощью кредита, то заемщику придется
возвращать кредит, несмотря на возникновение проблем со строительством. Риски
возникновения указанных проблем кредитор закладывает путем увеличения процентной
ставки по кредиту на период строительства дома, так как в период строительства
невозможно зарегистрировать ипотеку, то есть нет реального обеспечения возврата
кредита, а после регистрации заемщиком права собственности на квартиру процентная
ставка по кредиту, как правило, существенно снижается.
Да, на сегодняшний день для получения кредита на строящееся жилье банк
обязательно требует от заемщика страховку финансовых рисков, но, к сожалению,
механизм страхования тоже не на все 100% защищает приобретателя жилья и банк. Тем
более что, по сути, банк страхует свои риски за счет заемщика, а риски потери денежных
средств вложенных в строительство заемщиком остаются незастрахованными.
Общественная приемная ЭСОН уже восьмой год ведет базу данных по всем
строящимся жилым домам в Петербурге и области и успешно взаимодействует с
кредитными организациями и страховыми компаниями, предоставляя информацию об
объектах строительства из своей базы данных, проводя анализ разрешительной
документации, изучая и корректируя условия договора приобретения квартиры. Таким
образом, любая кредитная организация перед тем как выдать кредит на тот или иной
объект строительства может обратиться в ЭСОН и получить полную информацию как по
объекту строительства, так и по фирмам, участвующим в строительстве. Эксперты ЭСОН
внимательно изучат учредительные документы застройщика и других участников
строительства, разрешительную документацию на объект строительства, оценят
возможность подключения объекта к инженерным сетям и возможность регистрации
права собственности и выдадут письменное заключение с рекомендациями по
минимизации рисков.
Опыт успешной работы ЭСОН с ЗАО «Райффайзенбанк» показывает, что такой
способ взаимодействия является наиболее эффективным для снижения рисков, а договоры
со строителями корректировать нужно и можно. Большинство застройщиков составляют
договоры таким образом, что в них защищаются интересы только самой фирмы, а
интересы гражданина (дольщика-инвестора) и кредитора практически никак не
защищены. Как правило, в договорах нечетко описаны обязанности фирмы по
строительству дома, подключению его к инженерным сетям и передаче квартиры
дольщику по акту приема-передачи, не установлены сроки исполнения этих обязательств
и нет ответственности за неисполнение обязательств, нечетко описываются условия
расторжения договора и механизм возврата денежных средств при расторжении. К
сожалению, многие граждане неспособны защитить (отстоять) свои интересы при
заключении договора, поскольку строительные фирмы попросту отказываются вносить в
договор изменения, защищающие интересы дольщика.
При приобретении квартиры в строящемся доме существует и еще один риск – это
получение жилья несоответствующего качества, с нарушениями СНиПов, ГОСТов,
проекта. И возникает вопрос: что же делать, если квартира уже оплачена банком? Как
контролировать качество строящегося и построенного жилья? Первый способ
минимизировать этот риск – это, опять-таки, прописывать подробно в договор, с чем
должна передаваться квартира, с каким качеством, с какой отделкой и подробно
прописывать механизм взаимодействия сторон при обнаружении строительных дефектов
и недоделок. Второй способ – это установить контроль над качеством строительства и
вести постоянный мониторинг, а при приемке квартиры пользоваться услугами
независимого эксперта.
Еще один риск приобретения жилья в новостройке –увеличение стоимости
строительства и требование застройщика произвести дополнительные платежи, не
предусмотренные договором. Если такая ситуация возникла, то самому приобретателю
как правило не под силу осуществить дополнительный взнос, так как существенная часть
денежных средств уходит на погашение ипотечного кредита. Поэтому в кредитном
договоре желательно предусмотреть механизм докредитования, если возникла
необходимость доплачивать строительной компании.
В заключение своего доклада хотелось бы внести предложения по принятию мер
минимизации рисков ипотечного кредитования.

Внести изменение в действующее законодательство, чтобы разрешение на
строительство получали только фирмы, имеющие солидные активы (например, не менее
50% от стоимости строительства объектов) и способные нести материальную
ответственность.

Для выявления надежных, добросовестных и стабильно работающих
строительных компаний – участников жилищного строительства, перед тем как дать им
разрешение на строительство и привлечение денежных средств граждан, проводить
экспертизу этих фирм (можно использовать «Методику ЭСОН»)

Усилить разъяснительную работу с населением. Обеспечить полную
информационную открытость строительного рынка путем обязательного предоставления
информации исполнительными органами власти (профильными комитетами) и фирмами
участниками строительства в общедоступную базу данных (на примере базы ЭСОН), для
того чтобы каждый будущий дольщик перед заключением договора мог получить
достоверные сведения об объекте строительства и строительных фирмах, реализующих
квартиры, чтобы каждый кредитор мог оценить свои риски при выдаче ипотечного
кредита и принять правильное решение.

Для предотвращения в будущем двойных продаж ввести обязательную
регистрацию всех договоров, связанных со строительством жилых домов.