Земельная ипотека в системе финансового обеспечения
реклама
Ивасенко А.Г. к.э.н., профессор Бердского филиала Новосибирского ГТУ ЗЕМЕЛЬНАЯ ИПОТЕКА В СИСТЕМЕ ФИНАНСОВОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ ИННОВАЦИОННОЙ ЭКОНОМИКИ РОССИИ Сегодня в осмыслении инновационного развития ведущую роль играет линейная модель инноваций. Согласно этой модели разработанная фундаментальная научная идея воплощается в прикладных исследованиях. Последние служат основой инноваций, в результате реализации которых возникают передовые технологии. Модель хорошо себя зарекомендовала в XX веке, и будет по-прежнему занимать свое достойное место в развитых странах и в XXI веке. В дополнение к линейной модели в развитых странах постепенно внедряется «модель множественных источников инноваций», в соответствии с которой инновации могут возникать в любой части инновационной системы. Хотя научные исследования остаются важной движущей силой инноваций, они уже не являются их единственным двигателем. В этой связи необходимо пересмотреть традиционную роль научно-исследовательских организаций. Новые знания создаются не только в государственных исследовательских организациях или в исследовательских подразделениях компаний, но и во многих социальных структурах. Важным вкладом в инновационный процесс служит новый повседневный опыт и деятельность инженеров, торговых агентов, прочих наемных работников, равно как и потребителей. Появление нововведений на основе идей и предложений, поступающих из сферы производства, сбыта и потребления, характерно для систем с развитыми взаимосвязями между экономическими агентами. Более того, инновационный процесс не ограничивается только сферой технологии, но и включает институциональные, организационные и управленческие инновации. Модель множественных источников инноваций ориентирована на механизм развития с максимальным учетом разнообразия элементов и создания условий их творческого взаимодействия. Рассматривая проблемы формирования инновационной экономики в России в условиях финансово-экономического кризиса, необходимо отметить, что развитию инноваций в России препятствует дефицит финансовых ресурсов. В связи с этим существует объективная необходимость более активного использования банковских ресурсов для долгосрочного кредитования экономики. Считаем, что в условиях выхода из финансово-экономического кризиса и перехода к инновационной экономике, земельно-ипотечное кредитование в России 1 может стать востребованным и перспективным банковским продуктом в силу следующих особенностей: 1) в условиях значительной изношенности основных фондов в АПК земля остается наиболее надежным обеспечением; 2) незадействованность огромного потенциала залогового фонда и растущая конкурентоспособность сельскохозяйственных товаропроизводителей расширяет возможности банковского кредитования. Опыт стран с рыночной экономикой показывает, что залог недвижимости остается важнейшим производителей, источником оптимизации финансирования землевладения и сельскохозяйственных землепользования в сельском хозяйстве. Можно выделить основные характеристики ипотечного кредитования в разных странах и регионах (табл. 1)1. Таблица 1. Сравнительные характеристики ипотечного кредитования Основная используемая модель ипотечного кредитования Основные инструменты Страны привлечения средств Ценные США и Вторичный рынок бумаги, Канада закладных обеспеченные закладными Одноуровневая, в Сберегательны последнее время Западной е счета, набирает обороты Европы ипотечные рынок ипотечных облигации облигаций Сберегательны Восточной е счета, Одноуровневая Европы ипотечные облигации Сберегательны Одноуровневая, ве счета, некоторых странах ценные Азии имеется вторичный бумаги, рынок обеспеченные закладными Одноуровневая, в некоторых странах Латинской Сберегательны предпринимаются Америки е счета попытки создания вторичного рынка Формы государственного участия в развитии ипотечного кредитования Поддержка операторов вторичного рынка, налоговое стимулирование, государственное страхование кредитов, налоговое стимулирование Государственные премиальные выплаты, жесткое регулирование рынка со стороны государства, налоговое стимулирование Государственные премиальные выплаты, жесткое регулирование рынка со стороны государства, налоговое стимулирование Создание государственных кредиторов, направление государственных средств на ипотечное кредитование Привлечение государством средств в ипотечное кредитование, создание государственных операторов вторичного рынка Ивасенко А.Г. Земельно-ипотечное кредитование как инструмент предпринимательства: Монография. – Новосибирск: Изд-во НГТУ, 2009. – 235 с. 1 2 развития Анализ зарубежного опыта прошлого столетия позволяет сделать вывод о том, что система соединения банковских и земельных капиталов выработала особые финансово-кредитные сельскохозяйственные ассоциации институты. и Сюда коммерческие производственного можно банки, кредита, включить земельные, товарно-кредитные корпорации, администрации по делам фермеров, небанковские кредитные организации (ипотечные агентства) и так далее. Мировая практика свидетельствует, что ни одна страна не может обеспечить стабильность своего общественного и экономического развития, если у нее отсутствует политика в области кредитного обеспечения, использования и охраны земельных ресурсов, способствующая установлению доверительных отношений между гражданами страны, ее кредитными институтами и правительством. В основе эффективного государственного и административного управления лежит признание того факта, что источником всего богатства является земля, результаты ее рационального использования. К сожалению, современная практика говорит о том, что ипотека в сельском хозяйстве РФ носит весьма ограниченный характер. В то же время можно сказать, что первые шаги по развитию земельной ипотеки уже сделаны, что очевидно из сообщения Россельхозбанка о досрочном перевыполнении плана по кредитной поддержке аграриев. Россельхозбанк – основа национальной кредитно-финансовой системы обслуживания агропромышленного комплекса России. Созданный в 2000 году, банк является крупнейшим кредитором АПК страны, занимает четвертое место в банковской системе России по объему активов, входит в число лидеров рейтинга надежности крупнейших российских банков. В собственности государства находятся 100% акций банка. Основные направления кредитной поддержки российского АПК Банком в 2009 году обусловлены его активным участием в реализации пятилетней Государственной программы развития сельского хозяйства, а также обозначенными в Кредитной политике текущими приоритетами корпоративного кредитования в условиях кризиса. Всего с начала реализации Государственной программы Банком было предоставлено 595,6 млрд. рублей, из них 57,1%, или 340,1 млрд. рублей – в 2009 году. Объем выдачи кредитов в рамках Государственной программы за 2009 год увеличен по сравнению с 2008 годом на 33,1%, или 84,6 млрд. рублей. По данным Министерства сельского хозяйства Российской Федерации, по итогам 2009 года Банк обеспечил 43,8% общего объема кредитования АПК страны, в том числе по инвестиционным кредитам – 55,9% 3 объема (табл. 2). Таблица 2. Сведения о выданных кредитах в рамках реализации Государственной программы 2008 год Количество, тыс. шт. 159,8 2009 год Сумма, млрд. рублей 255,5 Всего Сумма, млрд. рублей 340,1 Количество, тыс. шт. 113,9 Количество, тыс. шт. 273,7 Сумма, млрд. рублей 595,6 Здесь также следует отметить, что банк успешно выполнил установку, данную Правительством РФ кредитным учреждениям с государственным участием о ежемесячном увеличении объемов кредитования реального сектора экономики на 2%. Среднемесячные темпы прироста кредитного портфеля Россельхозбанка в 2009 г. составили 2,7% 1. В кредитной политике ОАО «Россельхозбанк» большое внимание уделяется кредитованию малых форм хозяйствования в АПК - крестьянских (фермерских) хозяйств и индивидуальных предпринимателей. Одновременно Банк осуществляет земельно-ипотечное кредитование средних и малых субъектов аграрного предпринимательства – участников приоритетного национального проекта «Развитие АПК» на цели, связанные со строительством и реконструкцией животноводческих комплексов, приобретением сельскохозяйственной техники, племенного скота и т.п. По группировке Всероссийской сельскохозяйственной переписи к таким организациям отнесены сельскохозяйственные товаропроизводители с площадью землепользования до 3000 га. Земельно-ипотечное кредитование является одним из самых перспективных направлений деятельности Россельхозбанка, который и явился разработчиком данной концепции (табл. 3)2. Таблица 3. Выдача земельно-ипотечных кредитов в рамках реализации Государственной программы развития сельского хозяйства в 2009 г. В 2009 г. Выдано кредитов Кол-во, тыс. шт. Выдано кредитов всего, в том числе: Долгосрочных Краткосрочных 113,9 11,3 102,6 Объем, млрд. руб. 340 132 208 1 Трушин Ю.В. Россельхозбанк: курс на развитие АПК // Деньги и кредит. – 2010. - № 4. – С. 20 – 2 Там же. 26. 4 Справочно: Земельно-ипотечное кредитование 0,2 4 В целом, объем земельно-ипотечного кредитования в рамках национального проекта «Развитие АПК» составил 6,6 млрд. руб. К настоящему времени в систему земельно-ипотечного кредитования вовлечено почти 300 тыс. гектаров земель сельскохозяйственного назначения1. С начала 2010 года размер кредитного портфеля Россельхозбанка увеличился на 17%, или на 101,1 млрд. рублей. В структуре кредитов сельскохозяйственным товаропроизводителям было выдано земельно-ипотечных кредитов на сумму более 2 млрд. рублей. В залог принято свыше 91 тыс. га. Еще совсем недавно подобные объемы казались нереальными. Банк продолжает планомерно уменьшать финансовую нагрузку на сельхозтоваропроизводителей, последовательно снижая ставки по кредитам, и в первую очередь для хозяйств, пострадавших от засухи, обеспечивая их финансовую устойчивость. В течение 2010 года банк трижды снижал процентные ставки по кредитам. В ближайших планах Россельхозбанка – уменьшение ставок по кредитам на проведение сезонных полевых работ. Основной задачей банка на текущий период является поддержка предприятий АПК в рамках реализации основных направлений Государственной программы развития сельского хозяйства и регулирования рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия на 2008-2012 годы. Успешному продвижению банковских продуктов и динамичному росту клиентской базы Россельхозбанка во многом способствовало расширение филиальной сети. В настоящее время Россельхозбанк обладает второй по величине сетью территориальных подразделений. По состоянию на 01.01.2010 в составе Банка числится свыше 1990 точек продаж, в том числе: 78 региональных филиалов; 1514 внутренних структурных подразделений; 3 представительства Банка за рубежом; 397 уполномоченных представителей в сельских районах и сельских поселениях, а также в городах регионального подчинения2. В Концепции развития банка на период до 2015 г. в качестве основных задач попрежнему остаются кредитно-финансовая поддержка сельскохозяйственных товаропроизводителей и сельского населения, развитие инфраструктуры национальной кредитно-финансовой системы АПК, осуществление функций агента Правительства Российской Федерации и региональных органов государственного и муниципального 1 2 Там же, с. 21. http://www.rshb.ru/upload/docs/report/year_report_2009.pdf. 5 управления при реализации государственной аграрной политики. Банк также будет обеспечивать кредитно-финансовую поддержку развития сельских территорий, включая социально-инженерную инфраструктуру села. Согласно прогнозу, портфель кредитов банка реальному сектору экономики к 2015 г. может достигнуть 750 млрд. руб., а объем собственных средств - 108,4 млрд. руб. В 2010-2015 гг. Концепцией предусматривается увеличение уставного капитала за счет привлечения средств инвесторов при сохранении контрольного пакета акций банка у государства. До 2010 г. доля государства в капитале банка сохраняется в размере 100%. В разработанном и принятом в декабре 2007 г. Правлением Россельхозбанка Плане мероприятий по участию в Государственной программе предусматривается расширение кредитно-финансовой поддержки производителей сельскохозяйственной продукции. К 2012 г. планируется удвоить объемы кредитования, а кредитный портфель довести до 600 млрд. руб. Намечается заключить соглашения о сотрудничестве по реализации Государственной программы по развитию сельского хозяйства со всеми субъектами Российской Федерации. В рамках совместных действий с региональными властями Россельхозбанк продолжит участие в программах финансового оздоровления субъектов агарного предпринимательства и развития ипотечного жилищного кредитования селян. Эти показатели говорят о том, что земельная ипотека в аграрном секторе как по количественным, так и по качественным параметрам из начального состояния переходит в фазу развития. В целом, особенности кредитования аграрного сектора Российской Федерации по сравнению с западными странами представлены на рисунке 1. Земельно-ипотечное кредитование в РФ Земельно-ипотечное кредитование в странах с развитой рыночной экономикой преобразования в области земельно-ипотечного кредитования осуществляются при незначительной роли государственного регулирования, отсутствии эффективной правовой базы, скоординированной, четко продуманной, научно-обоснованной политики; сельское хозяйство РФ – зона повышенного риска. Его кредитование осуществляется в условиях неудовлетворительного финансового состояния большинства сельскохозяйственных предприятий. Имеет место негативный инвестиционный климат; отсутствует множество субъектов земельноипотечного рынка. Нет альтернативных банкам финансово-кредитных институтов, которые занимаются кредитованием сельского хозяйства. Имеет место разрыв между неудовлетворенным спросом и предложением на кредитные ресурсы; нет развитой, хорошо отлаженной банковской системы. Последняя находится в стадии становления и не сформировалась как единое целое. большая и действенная роль государственного регулирования, путем поддержки системы земельноипотечного кредитования материальными ресурсами. Имеется эффективная правовая база; устойчивость и надежность, минимизация рисков, что обеспечивается государственной финансовой помощью, опорой сельскохозяйственных товаропроизводителей на собственные силы, развитием самофинансирования, самоконтроля, системы акционирования кредиторов; большое разнообразие источников по предоставлению кредитов – финансово-кредитных институтов, работающих на рынке кредитования АПК. Имеет место равновесие, при некотором превышении предложения над спросом, обеспечивающее устойчивую тенденцию к снижению процентных ставок; развитая банковская система, продуманная политика в области кредитования сельского хозяйства. 6 Рис. 1. Сравнительная характеристика земельно-ипотечного кредитования в развитых странах и Российской Федерации Выявленные преимущества западной системы кредитования сельского хозяйства можно рассматривать как образец для совершенствования существующей системы кредитования, который, однако, необходимо адаптировать к конкретным условиям нашей страны. Развитие земельно-ипотечного кредитования в современных условиях в значительной мере зависит от развития рынка ипотечных облигаций, целью которого является содействие рефинансированию ипотечных ссуд. Рефинансирование характеризует особенность ипотечного рынка - распределение на первичный и вторичный рынки. На первичном рынке происходит оформление ипотечных кредитов под залог земли. Объектом купли-продажи на вторичном являются специальные ценные бумаги, дающие право на получение процентного дохода по кредитам. Т.е. на первичном рынке образуется имущество, необходимое для обеспечения прав кредиторов по специализированным ценным бумагам на вторичном рынке. Происходящее на вторичном рынке привлечение средств является необходимым условием для выдачи кредитов на первичном ипотечном рынке. В свою очередь вторичный рынок распределяется на два сегмента: одноуровневый, когда сами банки эмитируют ипотечные облигации, и двухуровневый, когда за банки это делает специальное финансовое учреждение, предварительно выкупившее у них пул (набор) кредитов. В настоящее время к выпуску ипотечных облигаций под залог земли готовится ОАО «Россельхозбанк». Над проектом выпуска земельных облигаций работает группа специалистов банка. Выпуск планируется начать, когда количество земель, находящихся в залоге у банка превысит 1 млн. гектаров (сейчас в Банке находится порядка 190 тыс. гектаров земли). Такие облигации расширят возможности доступа сельхозпроизводителей к долгосрочным заемным средствам. Так как банк выдает кредиты на восемь лет (а в 2009 году планируется увеличение срока до десяти лет), то облигации планируются со сроком обращения от трех лет. Минимально необходимый для покрытия транзакционных издержек при секьюритизации размер ипотечного портфеля стандартных кредитов банка должен составлять не менее 2,5 млрд. руб. Однако в настоящее время земельно-ипотечный кредитный портфель банка, сформированный в экспериментальном режиме в рамках реализации основных направлений приоритетного национального проекта «Развитие АПК», нельзя характеризовать как пригодный для целей секьюритизации. Так, анализ 7 целевого использования кредитов и их обеспечения выявил в структуре портфеля высокую долю кредитов, практически не пригодных для формирования пула требований для последующей секьюритизации. Это либо комплексные кредиты, где земельные участки выступают в роли дополнительного обеспечения по кредиту, либо кредиты, предоставленные под залог земельных участков, оценка рыночной стоимости которых в силу слабого развития рынка сельскохозяйственных земель не проводилась. Доля же потенциально пригодных для последующего рефинансирования ипотечных кредитов, предоставленных на покупку земельных участков, составляет всего 2%. Кроме того, существует ряд ограничений правового и организационного характера в области выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг. Для формирования стандартного необходимого качества, объема земельно-ипотечного удовлетворяющих портфеля требованиям кредитов действующего законодательства и обеспечивающих возможность их секьюритизации, Банку требуется как минимум полтора-два года1. Проблема рефинансирования ипотечных кредитов, в настоящее время слабо проработана как в концептуальном, так и в правовом аспектах. При организации рефинансирования посредством, например, выпуска «классических» облигаций риск ложится на кредитующий заемщика банк. В случае использования «амортизируемых» облигаций риск возможной предоплаты сопутствует уже не кредитной организации, а непосредственно инвестору, собственно как и при выпуске облигаций с ипотечным покрытием. При использовании механизма передачи прав требования по первичному земельно-ипотечному кредиту третьему лицу специальному ипотечному агенту, риск предоплаты несет ипотечный агент. В этом случае передача прав требования по первичному земельно-ипотечному кредиту может осуществляться также в пользу специальной управляющей компании, действующей на основании договора субуправления. В соответствии с Федеральным законом от 11.11. 2003 г. №152 «Об ипотечных ценных бумагах» исключительное право эмиссии облигаций с ипотечным покрытием как основного инструмента привлечения в систему долгосрочных финансовых ресурсов признается за ипотечными агентами или кредитными организациями (рис. 2). 1 Источник: Национальный банковский журнал // http://www.banki.ru/news/interview/?ID=388007. 8 Расчеты по ЗАЕМЩИКИ ИК Ипотека Кредиты и займы Расчеты по ИК Расчеты по договору доверительного управления ИП КРЕДИТОРЫ Приобретение требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и/или закладных; ИСУ КРЕДИТНАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ ИПОТЕЧНЫЕ АГЕНТЫ и АГЕНТСТВА Эмиссия облигаций Выплаты по облигациям Контроль ЗИЦБ Реестр ИП Регистрация Правил РЕЕСТР ИП СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ДЕПОЗИТАРИЙ ИПОТЕЧНОГО ПОКРЫТИЯ Отчеты ИС У ИП УПРАВЛЯЮЩАЯ ИПОТЕЧНЫМ ПОКРЫТИЕМ КОМПАНИЯ Реестр ИП Контроль ЗИЦБ Регистрация Правил доверительного управления ИП ОРГАН ИСПОЛНИТЕЛЬНОЙ ВЛАСТИ ПО РЫНКУ ЦЕННЫХ БУМАГ Эмиссия облигаций Выплаты по облигациям РЫНОК ЦЕННЫХ БУМАГ Рис. Модель формирования национального рынка ипотечных ценных бумаг 9 РЕГИСТРАТОР ВЛАДЕЛЬЦЕВ ИСУ Оценивая права и обязанности ипотечного агента, его сильные и слабые стороны, следует отметить проблемные аспекты этой правовой и организационнофинансовой конструкции, не позволяющие использовать ее на постоянной основе в качестве эмитента ипотечных ценных бумаг обеспеченных правами требований по земельно-ипотечным кредитам: - агент создается только в форме акционерного общества на определенное, указанное в его учредительных документах количество выпусков ипотечных облигаций и подлежит ликвидации по исполнении обязательств по всем выпускам; - для принятия решения о ликвидации агента достаточно проведения голосования на общем собрании акционеров, чем могут воспользоваться кредитные организации-учредители агента для переноса на него своих проблемных активов; - деятельность агента заключается в покупке требований по ипотечным кредитам и (или) закладных и проведение эмиссии ипотечных ценных бумаг, что в силу исключительно коммерческих интересов агента не способствует разработке им мер по снижению операционных и других затрат по эмиссии ипотечных ценных бумаг и удешевлению привлекаемых ресурсов в целях обеспечения доступности земельноипотечных кредитов; - у ипотечного агента не может быть сотрудников. Использование одной из существующих кредитных организаций (банков), выдающих земельно-ипотечные кредиты, в качестве эмиссионного центра ипотечных ценных бумаг целесообразно и возможно лишь на первом этапе создания и развития системы и только до разумных пределов роста доли ипотечных кредитов в общем кредитном портфеле эмитента с соблюдением требований его диверсификации. При этом сфера кредитно-ипотечных операций должна определенным образом регулироваться. В частности, сумма находящихся в обращении закладных не должна превышать сумму ипотечных ссуд. Должно обеспечиваться преимущественное право держателя закладных по отношению к другим кредиторам в случае банкротства банка. Создание же специализированного ипотечного банка, призванного выполнять функции выдачи, выкупа выданных другими банками, сопровождения и рефинансирования земельно-ипотечных кредитов с минимальным уставным капиталом в размере не менее 170 142 000 рублей1 было бы также мало эффективно по причинам узкой его специализации, отсутствия надлежащей диверсификации кредитного портфеля и неизбежно высоких кредитных и других рыночных рисков. Письмо ЦБ РФ от 03.10.2006 № 127-Т «Об установлении рублевых эквивалентов показателей, предусмотренных указанием Банка России от 01.12.2003 № 1346-У». 1 10 Учитывая изложенное, наиболее приемлемым из числа возможных в рамках действующего законодательства вариантом организационно-финансовой структуры по привлечению долгосрочных финансовых ресурсов в систему земельно-ипотечного кредитования мог бы стать выбор в пользу небанковской кредитной организации (НКО) в форме земельно-ипотечного агентства. Основными аргументами в пользу создания земельно-ипотечного агентства в качестве накопителя прав требований по земельно-ипотечным кредитам и эмитента ипотечных ценных бумаг являются: - целевой характер и отраслевая принадлежность (поддержка развития агропромышленного комплекса) накопителя прав требований по земельно-ипотечным кредитам и эмитента ипотечных ценных бумаг; - долгосрочный характер деятельности агентства, обеспечивающий на постоянной основе приток в сферу агропромышленного производства внебюджетных долгосрочных финансовых ресурсов; - незначительный по сравнению с требованиями для банков размер уставного капитала, необходимый для его создания; - оптимальный набор функций, упрощенные формы отчетности с соблюдением принципов прозрачности финансовой деятельности; - возможность разработки и постоянного совершенствования во взаимодействии с кредитными организациями и операторами на рынке ценных бумаг стандартов выдачи, сопровождения и рефинансирования земельно-ипотечных кредитов; - заинтересованность в последовательном снижении затрат на эмиссию и размещение ипотечных ценных бумаг, операционных и сопутствующих расходов, а также доли прибыли (маржи) агентства с увеличением объемов их эмиссии и др. Агентство как оператор земельно-ипотечной системы является основным элементом самофинансируемой системы земельно-ипотечного кредитования, целевая ориентация которого – управление долгами и оперирование с ипотечными ценными бумагами и ограниченным банковской лицензией перечнем банковских операций. Основными задачами агентства являются: 1. В области финансово-кредитных операций: разработка и внедрение единых земельно-ипотечных стандартов и технологий, являющихся обязательным условием для существования развитого вторичного рынка земельно-ипотечных кредитов; установление договорных отношений с кредитными учреждениями; выкуп у кредиторов (банков) ипотечных кредитов, соответствующих стандартам агентства, прав требования по ипотечным кредитам (или закладных) и формирование пулов ипотечных 11 кредитов или закладных; рефинансирование на основе установленных стандартов и требований ипотечных кредитов путем эмиссии и размещения ипотечных ценных бумаг на финансовых рынках; привлечение инвесторов в сферу земельно-ипотечного кредитования путем выпуска и размещения ипотечных ценных бумаг, обеспеченных собственными активами (в том числе пулами ипотечных кредитов), а также поручительствами Правительства РФ и органов исполнительной власти субъектов РФ; обслуживание и сопровождение земельно-ипотечных кредитов, андеррайтинг (оценка степени риска кредитования); управление ипотечным покрытием; реализация системных мер по введению в рыночный оборот новых финансовых инструментов, включая институциональное обеспечение рефинансирования земельно-ипотечной системы. 2. Организационные: внедрение надежных процедур предоставления, сопровождения и рефинансирования ипотечных кредитов; оказание содействия кредиторам в разработке доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов ипотечных программ; оказание залогодателям информационно- консультационных услуг по оформлению ипотечных договоров; выполнение функций финансового консультанта и оператора по платежам залогодателей по земельноипотечным договорам; адаптация основных документов с учетом региональной специфики; подготовка и обоснование мер системного характера по развитию земельно-ипотечного кредитования (в форме проведения экспериментов, решения новых задач, подготовки соответствующих инвестиционных проектов и др.); обобщение опыта и подготовка методических материалов, необходимых для кадрового обеспечения реализации региональных программ; участие в подготовке проектов ведомственных нормативных документов по реализации новых финансово- экономических концепций в сфере земельно-ипотечного кредитования. Возможно создание нескольких типов земельно-ипотечных агентств, как по отраслевому, так и территориальному признакам, учредителями которых могли бы выступить государство (как на федеральном, так и на региональном уровнях) и банковские структуры: - государственное (федеральное) ипотечное агентство в форме ОАО со 100% участием государства (федеральные органы государственной власти) в формировании уставного капитала, при финансовой поддержке государства и под всецелым контролем за его деятельностью представителей государственной власти (его учредителей) с наделением его расширенными полномочиями и функциями в области развития и мониторинга состояния земельного рынка, рынка земельно-ипотечных кредитов и 12 ипотечных ценных бумаг. В этом случае можно говорить о некоторой аналогии существующему в настоящее время Агентству по ипотечному жилищному кредитованию, положительный опыт деятельности которого будет, несомненно, полезен при формировании рассматриваемой системы. Здесь весьма важным моментом является то, что в начале развития системы земельно-ипотечного кредитования, когда будут иметь место единичные эмиссии ипотечных ценных бумаг, самой сложной задачей будет поддержание достаточно высокого рейтинга облигаций, который, очевидно, не может превышать собственный рейтинг эмитента. Решить эту задачу можно с учетом предоставления государственной гарантии по обязательствам, лежащим в основе ценных бумаг земельно-ипотечного агентства, учрежденного федеральным органом государственной власти; - ипотечное агентство в форме ОАО, создание которого инициируется при финансовой поддержке государства или без таковой ОАО «Россельхозбанк» - одним из ведущих банков в области кредитно-финансовой поддержки агропромышленного комплекса с возможностью в перспективе преобразования его в так называемое «Межбанковское агентство». Этот вариант предполагает, что создаваемое агентство после того как выйдет на определенные запланированные показатели, может быть преобразовано путем разделения на два самостоятельных агентства, одно из которых останется в составе земельно-ипотечного холдинга инвестиционного «банка-инициатора», а второе, получив в уставный капитал взносы от других банков, будет осуществлять деятельность по секьюритизации ипотечных активов своих акционеров; - «межбанковское акционерное» ипотечное агентство в форме ОАО, акционерами которого являются банки-участники рынка земельно-ипотечных кредитов и другие банки, изъявившие желание участвовать в создании Агентства. В данном случае возникает проблема необходимости защиты банков от внешней конкуренции со стороны крупных иностранных банков, имеющих более высокий рейтинг. Это связано с тем, что рейтинг ипотечных облигаций этих банков будет более высоким, чем у облигаций любого из банков, входящих в консорциум. Повысить же рейтинг облигаций НКО возможно только за счет получения суверенной гарантии или за счет солидарной гарантии всех участников консорциума; - «межбанковское консорциальное» ипотечное агентство, создание которого предусматривает, что все банки-члены консорциума, учредившие НКО, определяют его лидером консорциума, действующего на основе консорциального соглашения, 13 устанавливающего все существенные параметры и условия его деятельности и определяющего, что данное НКО создается целевым назначением для секьюритизации земельно-ипотечных активов, формируемых банками-членами консорциума. Данный вариант, скорее всего, подходит для объединения усилий малых и средних периферийных банков, нуждающихся в провайдере финансовых ресурсов с фондового рынка. Рассматривая вышеуказанные варианты создания организационно-финансовой структуры вторичного рынка земельно-ипотечных кредитов, необходимо отметить, что на начальном этапе создания системы земельно-ипотечного кредитования в сельском хозяйстве наиболее целесообразным является создание федерального земельноипотечного агентства в форме ОАО со 100 % государственным капиталом. Таким образом, одним из центральных субъектов инфраструктуры должно стать земельно-ипотечное агентство, обеспечивающее операции по рефинансированию кредитов. Основные преимущества земельной ипотеки, как источника финансового обеспечения инновационной следующем. Во-первых, экономики оно России, обеспечивает назначения доступ заключаются в сельскохозяйственных товаропроизводителей к приобретению новых и расширению используемых земельных участков. Во-вторых, позволяет привлечь финансовые ресурсы для ведения сельскохозяйственного производства. В-третьих, способствует переливу капитала в сельское хозяйство из других отраслей национальной экономики в целях его наиболее эффективного использования. Социально-экономическая значимость рассматриваемой проблематики определяется тем, что проблема развития сельского хозяйства в современной России выходит за рамки сугубо экономической категории и напрямую затрагивает вопросы социального и демографического характера, определяя возможности устойчивого инновационного развития российских регионов и страны в целом. Список литературы 1. Черняк В.Е. Популярная история экономики и бизнеса. – М.: Вече, 2002. – С. 233. 2. Ивасенко А.Г. Земельно-ипотечное кредитование: теоретические и методологические аспекты: Монография. – Новосибирск: Издательство СО РАН, 2008. – 251 с. 14 3. Ивасенко А.Г. Формирование системы земельно-ипотечного кредитования в сфере сельского хозяйства: Монография. – Новосибирск: Изд-во НГТУ, 2008. – 160 с. 4. Ивасенко А.Г. Земельно-ипотечное кредитование как инструмент развития предпринимательства: Монография. – Новосибирск: Изд-во НГТУ, 2009. – 235 с. 5. Ивасенко А.Г. Рынок ценных бумаг: Инструменты и механизмы функционирования: Учебное пособие / А.Г. Ивасенко, Я.И. Никонова, В.А. Павленко. – 4-е изд., стер. – М.: КНОРУС, 2008. – 272 с. 6. Трушин Ю.В. Россельхозбанк: курс на развитие АПК // Деньги и кредит. – 2010. - № 4. – С. 20 – 26. 7. Трушин Ю.В. Россельхозбанк: инвестиционные потребности села растут // Деньги и кредит. – 2008. - № 2. – С. 21. 15
