АКТУАЛЬНЫЙ ВОПРОС судья Акмолинского областного суда

АКТУАЛЬНЫЙ ВОПРОС
Венера СЕЙТИМОВА,
судья Акмолинского
областного суда
…ИСКИ СОБСТВЕННИКОВ
брошенных квартир
Проблема защиты права собственности, реализуемая в гражданском
законодательстве путем истребования имущества из чужого незаконного
владения (виндикация), в определенной степени вызвана социальными
причинами. Период с конца 90-х до 2002 года в Акмолинской области
характеризовался резким спадом производства, отсутствием рабочих мест,
резким спадом цен на жилье, отсутствием у населения средств на его
содержание. Сложившиеся условия привели к тому, что жильцы стали
бросать квартиры в поисках вариантов более дешевого проживания, либо
выезжали за пределы. Вскоре социальная обстановка стабилизировалась,
появился спрос на квартиры, увеличилась их стоимость, собственники и
иные законные владельцы стали проявлять интерес к своему жилью. В
судебных инстанциях увеличилось число гражданских дел по искам
собственников брошенных квартир о восстановлении своих прав по
владению, пользованию, распоряжению жилищем. В судебной практике эта
тема вызвала массу вопросов.
20 апреля 2006 года Верховным Судом РК было издано Нормативное
постановление «О практике рассмотрения судами споров о праве на жилище,
оставленное собственником», которое во многом внесло ясность в вопросы
применения норм права по спорам данной категории.
Право собственности бессрочно и
может быть принудительно
прекращено только
по основаниям, предусмотренным законом. Не
проживание собственника в жилище, независимо от времени отсутствия и
сохранения гражданства Республики Казахстан, не прекращает и не
ограничивает прав и обязанностей собственника (ст.20 Закона «О жилищных
отношениях).
Одним из уникальных оснований прекращения права собственности
является отказ от права собственности (ст.250 ГК). Критерий данного
понятия, определенный законодателем, включает следующее: гражданин и
юридическое лицо могут отказаться от права собственности на
принадлежащее ему имущество, объявив об этом, либо, совершив другие
действия, определенно свидетельствующие об его устранении от владения,
пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какиелибо права на это имущество.
В судебной практике ситуации публичного объявления собственником об
отказе от имущества крайне редки, а если и имеют место, то в судебной
оценке трудности не вызывают в силу очевидности данного действия.
Сложность вызывает оценка действий собственника, которая, по мнению
доказывающей стороны, определенно свидетельствует об его устранении от
владения,
пользования и распоряжения имуществом без намерения
сохранить какие-либо права на это имущество. Применительно к виндикации
собственником принадлежащего ему недвижимого имущества суд, как
правило, включает в совокупность обстоятельств, подлежащих выяснению,
вопросы прилежности содержания собственником имущества, его
физического состояния, времени и размера задолженности
по
коммунальным платежам, налоговым обязательствам на недвижимость,
отсутствия договоров аренды или иных договоров, свидетельствующих об
обязательстве нести бремя содержания имущества арендатором,
длительность не проживания в квартире, признаки запустения и
заброшенности. Предполагается, что изложенный критерий оценки
признаков устранения собственника от владения, пользования и
распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это
имущество, исчерпывающий, ибо собственник несет бремя содержания
принадлежащего ему имущества (п.1 ст.189 ГК), обязан участвовать в общих
затратах по его содержанию (п.3 ст.18 Закона «О жилищных отношениях»).
В письме рекомендательного характера коллегии по гражданским делам
Верховного Суда РК (№ 3-1-12/963 от 11.04.05г.) судам Республики давалось
аналогичное разъяснение. Вместе с тем, наличие данных обстоятельств, как
признаков отказа от права собственности, до момента приобретения права
собственности на данное имущество другим лицом, не прекращает прав и
обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества.
Прекращение права собственности на брошенные собственниками
квартиры по правилам, предусмотренным гражданским и гражданским
процессуальным законодательством проводится через процедуру постановки
таких квартир на учет государственного органа в качестве бесхозяйных
недвижимых вещей, и по истечении одного года могут быть признаны по
решению суда
бесхозяйными
и поступившими в коммунальную
собственность (ст.242 п.2 ГК; глава 36 ГПК). Из анализа данных норм
следует, что наличие признаков отказа от права собственности, постановка
на учет органа, осуществляющего государственную регистрацию
недвижимого имущества, не влекут прекращение права собственности на
фактически брошенные квартиры для их собственников, если их право
собственности не прекращено в установленном законом порядке путем
признания права коммунальной собственности на нее, либо ее приобретения
в собственность в силу приобретательной давности (ст.240 ГК), и в обоих
случаях в судебном порядке (ст.242 ГК).
В свете данной темы представляет интерес ситуация судебной практики,
когда с согласия органов, уполномоченных управлять коммунальной
собственностью, с целью сохранения жилищного фонда, в брошенные
квартиры вселяются для проживания лица, не являющиеся собственниками.
Длительное время они несут бремя содержания брошенных квартир,
оплачивают коммунальные услуги, налоги на недвижимость. К указанным
лицам собственниками предъявляются виндикационные иски, как правило, о
выселении или об истребовании недвижимости из чужого незаконного
владения. Существует мнение, что право владения
недвижимостью,
возникшее из факта отказа собственника от собственности, разрешения
уполномоченного органа на вселение, подлежит правовой защите, один из
способов которой выражается в применении срока исковой давности по
заявлению фактического владельца. По смыслу подпункта 4 ст.187 ГК
исковая давность не распространяется на требования собственника или иного
законного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти
нарушения не были соединены с лишением владения. В рассматриваемой
ситуации собственники лишены права владения, поэтому, представляется,
что срок исковой давности подлежит применению в данных
правоотношениях. Такая позиция не поддерживается Верховным судом,
полагающим, что на требования собственника или иного законного
владельца об устранении всяких нарушений его права исковая давность не
распространяется. Вместе с тем, защита права владения, как и иных вещных
прав субъектов гражданских правоотношений, обусловлена положениями
статьи 265 ГК, предусматривающей защиту владения также против
собственника. В юридической литературе, посвященной исследованиям
исковой давности, поднимался вопрос, что же собственно погашается
исковой давностью, какое право прекращается применением исковой
давности при виндикации. Согласно статье 179 пункт 2 Гражданского
кодекса истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено
стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об
отказе в иске. Как видно, норма закона не указывает о прекращении какоголибо права. Неизбежно возникает вопрос, какова судьба того материального
права, для защиты которого был предъявлен иск, прекратилось ли оно в связи
с пропуском исковой давности?
В юридической литературе на этот счет существуют различные точки
зрения: часть ученых полагает, что применением исковой давности
прекращается право на предъявление иска, а не само собственное
материальное право, другая часть полагает, что применение исковой
давности приводит к утрате самого материального права. Если склоняться к
позиции последних, то непременно возникают другие вопросы: кто является
субъектом этого права на спорное имущество? Изменяется ли правовой
режим принадлежности этого имущества по субъекту? На этот счет в
юридической литературе мнения также разделились. Так, некоторые ученые
полагают, что вещное право, собственность продолжает существовать,
содержанием его распоряжается давностный владелец (Российский цивилист
Энгельман И.Е. «О давности по русскому гражданскому праву», Вестник
права.СПб, 1901.кн.2,с.391). Другие полагают, что «…погашением с исковой
давностью иска о праве собственности приводит к установлению
номинальной, не имеющей материального объекта собственности, пока
имущество не перейдет опять во владение собственника или третьего лица
…» (Вестник Высшего Арбитражного суда РФ № 4/2005, «Исковая давность
в правилах виндикации», Моргунов С.). Между тем, нахождение
недвижимого имущества в режиме неопределенности прав на него,
порождает ряд проблем, связанных с уплатой налога на имущество, несением
бремени его содержания. Если исходить из того, что фактический владелец
приобретет право на недвижимое имущество по приобретательной давности,
составляющей пятнадцать лет, то в течение указанного срока немаловажные
вопросы финансового характера остаются нерешенными. В противовес
последнему существует другое мнение, что имущество в такой ситуации
попадает в ранг бесхозяйного и по решению суда может быть передано в
собственность государства. Передачей имущества в собственность
государства прекращается право собственности прежнего собственника.
Таким образом, имея правовые основания для защиты прав фактического владельца
от «посягательств» недобросовестного собственника, судебная практика на
сегодняшний день не готова дать однозначного ответа о таком способе защиты, как
применение срока исковой давности к виндикационному требованию собственника.
Между тем, проблема данного вопроса обсуждалась на стадии проекта Нормативного
постановления, и с учетом этого предполагалось, что в окончательном варианте постановления
она найдет свое место.
Вместе с тем возник вопрос, вытекающий из редакции пункта 9
Нормативного постановления, предусматривающего право фактического
владельца, вселенного в жилище по распоряжению акима, на предъявление
встречного иска к собственнику о прекращении права собственности по
основаниям, предусмотренным законом. Если исходить из положений статьи
249 ГК, право собственности прекращается при отчуждении собственником
своего имущества другим лицам, отказе собственника от права
собственности, гибели или уничтожения имущества и утрате права
собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных
законодательными актами.
Интерес вызывает такое основание, как
прекращение права собственности при отказе собственника от своего права.
Отказ собственника от права собственности согласно статье 250 ГК не влечет
прекращения его прав и обязанностей в отношении соответствующего
имущества до момента приобретения права собственности на данное
имущество другим лицом. Сочетается с данной нормой положение пункта 3
статьи 242 ГК, предусматривающее, что бесхозяйная недвижимая вещь, не
признанная по решению суда поступившей в коммунальную собственность,
может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение
оставившим ее собственником, либо приобретена в собственность в силу
приобретательной давности. Данные нормы закона ограничивают право
фактического владельца ссылаться на такое основание прекращения права
собственности как отказ собственника от права собственности, коль законодатель
прямо предусмотрел возможность возврата оставленного собственником имущества до
приобретения права на него иными лицами.
Представляется, что изложенная ситуация небесспорна с точки зрения
применения норм права в судебной практике, и наравне с проблемой
применения срока исковой давности требует дополнительного нормативного
разъяснения высшим судебным органом в целях единообразного
применения материального закона.