системный подход оценки производственной недвижимой
реклама
Носкова Е.М. Пермская государственная академия имени академика Д.Н. Прянишникова СИСТЕМНЫЙ ПОДХОД ОЦЕНКИ ПРОИЗВОДСТВЕННОЙ НЕДВИЖИМОЙ СОБСТВЕННОСТИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ В ПЕРМСКОЙ ОБЛАСТИ Сельскохозяйственное производство в Российской Федерации традиционно воспринимается как убыточное. Эта особенность влияет на применяемые методы оценки производственной недвижимости сельскохозяйственного назначения в пользу затратных подходов. В данной статье рассматривается обеспечение системного подхода оценки указанных активов для применения доходных методов, которые являются актуальными для инвестиционных целей и приватизации. Îöåíêà ïðîèçâîäñòâåííîé íåäâèæèìîé ñîáñòâåííîñòè ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî íàçíà÷åíèÿ äîëæíà ïðîâîäèòüñÿ ñ ó÷åòîì ñïåöèôè÷åñêèõ îñîáåííîñòåé îòðàñëè. Äàííûé àêòèâ ÿâëÿåòñÿ ñèñòåìíûì ýëåìåíòîì ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî ïðîèçâîäñòâà. Äëÿ öåëåé îöåíêè íàìè ïðåäñòàâëåíî îïðåäåëåíèå: Ñèñòåìà ïðîèçâîäñòâåííîé íåäâèæèìîé ñîáñòâåííîñòè ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî íàçíà÷åíèÿ ýòî âíóòðåííå îðãàíèçîâàííàÿ, òåõíîëîãè÷åñêè îáîñíîâàííàÿ, þðèäè÷åñêè îáîñîáëåííàÿ è çàêðåïëåííàÿ öåëîñòíîñòü â âèäå íåäâèæèìîãî êîìïëåêñà, ýëåìåíòû êîòîðîãî íàõîäÿòñÿ â îòíîøåíèÿõ (ñâÿçÿõ) ìåæäó ñîáîé òàêèì îáðàçîì, ÷òî âîçíèêàåò íîâîå êà÷åñòâî, íå ñâîéñòâåííîå íè îäíîìó èç îáúåêòîâ ýòîé öåëîñòíîñòè ñïîñîáíîñòü èíòåãðèðîâàòü áîëåå âûñîêèé, ÷åì â ñóììîâîì âûðàæåíèè, è ñòàáèëüíûé äîõîä. Åñëè ñèñòåìà ÿâëÿåòñÿ îòëàæåííîé è îïòèìàëüíîé, òî âîçíèêàåò åùå îäíî íîâîå êà÷åñòâî, íå ïðèñóùåå îòäåëüíûì îáúåêòàì íåäâèæèìîé ñîáñòâåííîñòè, óñòîé÷èâîñòü ê âîçäåéñòâèþ âíåøíåé ñðåäû, òåì ñàìûì ñíèæàåòñÿ âíåøíèé èçíîñ îáúåêòîâ (èëè ïîëíîñòüþ àííóëèðóåòñÿ), ÷òî ïîâûøàåò îáùóþ ñòîèìîñòü ïðîèçâîäñòâåííûõ íåäâèæèìûõ îáúåêòîâ. Ñòîèìîñòíûå ïîêàçàòåëè, èñïîëüçóåìûå â ïðîöåäóðå îöåíêè, äîëæíû ñòðåìèòüñÿ ê ñïðàâåäëèâîìó îáúåêòèâíîìó óðîâíþ. Ïîñêîëüêó îïðåäåëåíèå îáúåêòèâíîé ñòîèìîñòè â îòå÷åñòâåííîé ïðàêòèêå îòñóòñòâóåò, íàìè ïðåäëàãàåòñÿ èñïîëüçîâàòü ñëåäóþùåå îïðåäåëåíèå. Îáúåêòèâíàÿ ñòîèìîñòü íåäâèæèìîé ñîáñòâåííîñòè ïðîèçâîäñòâåííîãî íàçíà÷åíèÿ – ýòî ñòîèìîñòü, âûðàæåííàÿ â äåíåæíîì ýêâèâàëåíòå òîé ñóììû, êîòîðàÿ ìîæåò áûòü ïîëó÷åíà â ðåçóëüòàòå ýêñïëóàòàöèè ýêîíîìè÷åñêè äèñöèïëèíèðîâàííûì è ýôôåêòèâíûì ñîáñòâåííèêîì îáúåêòà íåäâèæèìîñòè, ïðåäíàç- íà÷åííîãî äëÿ ïðîèçâîäñòâåííîãî èñïîëüçîâàíèÿ â öåëÿõ èçâëå÷åíèÿ äîõîäà, ïðàâà ñîáñòâåííîñòè íà êîòîðûé çàêðåïëåíû è çàðåãèñòðèðîâàíû ãîñóäàðñòâåííûìè îðãàíàìè. Ñèñòåìíûå ïðèçíàêè ïðåäïðèÿòèÿ êàê èìóùåñòâåííîãî êîìïëåêñà, âûäåëåííûå Ãîðåìûêèíûì Â.À. [1, ñòð. 15], äëÿ öåëåé îöåíêè íàìè ðàññìàòðèâàþòñÿ â êà÷åñòâå ðû÷àãà âëèÿíèÿ íà âåëè÷èíó îáúåêòèâíîé ñòîèìîñòè ïðîèçâîäñòâåííîé íåäâèæèìîñòè (òàáëèöà 1).  ïðîìûøëåííîñòè äëÿ öåëåé îöåíêè ïðîèçâîäñòâåííàÿ íåäâèæèìîñòü ðàññìàòðèâàåòñÿ â êà÷åñòâå ñàìîñòîÿòåëüíîãî îáúåêòà, çàíèìàþùåãî ó÷àñòîê êàê ìåñòî. Äëÿ ñåëüñêîãî õîçÿéñòâà ýòîò ïîäõîä ÿâëÿåòñÿ íåàêòóàëüíûì, ïîñêîëüêó èãíîðèðóåò âûäåëåííûå íàìè ñïåöèôè÷íûå ïðèíöèïû îöåíêè ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîé ïðîèçâîäñòâåííîé íåäâèæèìîé ñîáñòâåííîñòè (ðèñóíîê 1). Ïðèìåíÿåìàÿ ìåòîäîëîãèÿ îöåíêè íåäâèæèìîé ñîáñòâåííîñòè ñåëüñêîõîçÿéñòâåííûõ ïðåäïðèÿòèé èìååò òðàäèöèîííûå îãðàíè÷åíèÿ, ñëîæèâøèåñÿ åùå â ñîâåòñêîå âðåìÿ. ×ðåçìåðíîå îãîñóäàðñòâëåíèå ñðåäñòâ ïðîèçâîäñòâà è çåìëè ïðèâåëî ê îáðàçîâàíèþ ñòåðåîòèïà ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî ïðîèçâîäñòâà, íå îðèåíòèðîâàííîãî íà ýôôåêòèâíîñòü, òîâàðíîñòü è êîíêóðåíòîñïîñîáíîñòü. Äàííîå ïîëîæåíèå ïîâëèÿëî íà ïðèìåíÿåìûå ïîäõîäû îöåíêè ñåëüñêîõîçÿéñòâåííûõ ïðåäïðèÿòèé â ïîëüçó çàòðàòíûõ ìåòîäîâ, ÷òî íå îòðàæàåò ðåàëüíóþ âåëè÷èíó ñòîèìîñòè èìóùåñòâåííîãî êîìïëåêñà ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî íàçíà÷åíèÿ. Çàòðàòíûé ïîäõîä àêöåíòèðóåò âíèìàíèå íà íàêîïëåííîì èçíîñå (ôèçè÷åñêîì, ôóíêöèîíàëüíîì, âíåøíåì) èìóùåñòâåííîãî êîìïëåêñà, ÷òî ñóùåñòâåííî ïîíèæàåò ñòîèìîñòü íåäâèæèìûõ îáúåêòîâ ñîáñòâåííîñòè ñåëüñêîõîçÿéñòâåííûõ ïðåäïðèÿòèé. Áîëüøèíñòâî ñåëüñêîõîçÿéñòâåííûõ ïðåäïðè- ВЕСТНИК ОГУ 10`2005 Том 1. Гуманитарные науки 165 Экономика Òàáëèöà 1. Ïðèçíàêè ïðåäïðèÿòèÿ êàê èìóùåñòâåííîãî êîìïëåêñà â öåëÿõ ïðèìåíåíèÿ ñèñòåìíîãî ïîäõîäà îöåíêè ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîé ïðîèçâîäñòâåííîé íåäâèæèìîñòè ¹ ï/ï 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Íàèìåíîâàíèå ïðèçíàêà Âëèÿíèå íà ñòîèìîñòü ïðîèçâîäñòâåííîé íåäâèæèìîé ñîáñòâåííîñòè Ñîñòàâëÿþùèå ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîå ïðåäïðèÿòèå ïîäðàçäåëåíèÿ îáðàçóþò åäèíîå îðãàíèçàöèîííîå öåëîå. Ýêîíîìè÷åñêè öåëîå áîëüøå ñóììû ñâîèõ ÷àñòåé ýôôåêò ñèíåðãèè, Öåëîñòíîñòü êîòîðûé ïîâûøàåò ñòîèìîñòü ïðîèçâîäñòâåííîé íåäâèæèìîñòè ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî íàçíà÷åíèÿ Ýêîíîìè÷åñêàÿ, ñûðüåâàÿ, ýíåðãåòè÷åñêàÿ, èíôîðìàöèîííàÿ çàâèñèìîñòü ìåæäó ïîäðàçäåëåíèÿìè ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî ïðåäïðèÿòèÿ, îêàçûâàþùàÿ âëèÿíèå íà âåëè÷èíó Ñèñòåìíîñòü ñòîèìîñòè ïðîèçâîäñòâåííîé íåäâèæèìîñòè Êà÷åñòâåííî îïðåäåëåííàÿ è îòíîñèòåëüíî óñòîé÷èâàÿ óïîðÿäî÷åííîñòü ìåæäó ïîäðàçäåëåíèÿìè Ñòðóêòóðíîñòü è îòíîøåíèÿìè ïðåäïðèÿòèÿ. Ïðè íàëè÷èè ðàçíîðîäíûõ ñòðóêòóð ðåàëèçóåòñÿ ýôôåêò óñòîé÷èâîñòè ñèñòåìû, ÷òî ïîâûøàåò ñòîèìîñòü ïðîèçâîäñòâåííîé íåäâèæèìîñòè Êàê ñûðüåâóþ îòðàñëü ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîå ïðåäïðèÿòèå ìîæíî îòãðàíè÷èòü îò åãî Îáîñîáëåííîñòü îêðóæåíèÿ, ÷åì âûøå îáîñîáëåííîñòü, òåì óñòîé÷èâåå ñèñòåìà, ÷òî ïîâûøàåò ñòîèìîñòü ïðîèçâîäñòâåííîé íåäâèæèìîñòè ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî íàçíà÷åíèÿ Ïðîèñõîäèò ìåæäó ýëåìåíòàìè âíóòðè îòêðûòîé ñèñòåìû è ñ âíåøíåé ñðåäîé. Áåç âçàèìîäåéñòâèÿ ñèñòåìà òåðÿåò ñâîè ïðèçíàêè è ñíèæàåò ñòîèìîñòü ïðîèçâîäñòâåííîé Âçàèìîäåéñòâèå íåäâèæèìîé ñîáñòâåííîñòè ïðåäïðèÿòèÿ Îäèí è òîò æå ïðîäóêò ìîæíî ïðîèçâîäèòü ïðè ðàçëè÷íîé êîìáèíàöèè ðåñóðñîâ, ïîýòîìó Âçàèìîçàìåíÿåìîñòü íåîáõîäèìî ðåàëèçîâàòü ïðèíöèï íàèëó÷øåãî è íàèáîëåå ýôôåêòèâíîãî èñïîëüçîâàíèÿ êîìïîíåíòîâ ñîáñòâåííîñòè äëÿ ïîâûøåíèÿ ñòîèìîñòè ïðîèçâîäñòâåííîé íåäâèæèìîñòè ïðåäïðèÿòèÿ Ïîâåäåíèå ýêîíîìè÷åñêèõ ñèñòåì íåîïðåäåëåííî, òàê êàê ïðîãíîçèðîâàíèå ôàêòîðîâ íå Âåðîÿòíîñòíûé äåòåðìèíèðîâàíî, íåîáõîäèìî ó÷åñòü ñòîõàñòè÷íîñòü ïðîèçâîäñòâåííîé ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîé õàðàêòåð ñèñòåìû è îöåíèòü âîçìîæíûå ïîãðåøíîñòè âåëè÷èíû îöåíêè ïðîèçâîäñòâåííîé íåäâèæèìîñòè Íåâîçìîæíîñòü áûñòðî èçìåíèòü òåõíîëîãè÷åñêóþ ñòðóêòóðó ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî Èíåðöèîííîñòü ïðîèçâîäñòâà ñîçäàåò âûñîêóþ ñòåïåíü ïðåäîïðåäåëåííîñòè áóäóùåãî ñîñòîÿíèÿ ñèñòåìû ïðåäøåñòâóþùèì, ïîýòîìó ðåàëèçàöèÿ ïðèíöèïà çàìåùåíèÿ çàòðóäíåíà Íåîáõîäèìîñòü ïîâûøåíèÿ ýôôåêòèâíîñòè ïðîèçâîäñòâà è ÍÒÏ îáóñëîâëèâàþò ïîñòîÿííîå Íåïðåðûâíîñòü ñîâåðøåíñòâîâàíèå è ðåàëèçàöèþ ïðèíöèïà èçìåíåíèÿ â îöåíêå ïðîèçâîäñòâåííîé ðàçâèòèÿ íåäâèæèìîñòè ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî íàçíà÷åíèÿ Èçìåíåíèÿ â îäíîé ÷àñòè ñèñòåìû âûçûâàþò èçìåíåíèÿ â äðóãèõ åå ÷àñòÿõ, ÷òî îòðàæàåòñÿ íà ñòîèìîñòè ïðîèçâîäñòâåííîé íåäâèæèìîñòè ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî íàçíà÷åíèÿ, ïîäòâåðæäàÿ Ñëîæíîñòü åå ñèñòåìíûé õàðàêòåð Îãðàíè÷åííîå Íàáëþäàåòñÿ íåîäíîçíà÷íûé ïîíÿòèéíûé àïïàðàò, èñïîëüçóåìûé â îöåíî÷íîé äåÿòåëüíîñòè, ñî÷åòàíèå ÷òî îêàçûâàåò íåãàòèâíîå âëèÿíèå íà ïðèìåíÿåìûå ìåòîäîëîãèè îöåíêè âñåõ âèäîâ íàòóðàëüíûõ è ñîáñòâåííîñòè ïðåäïðèÿòèÿ. Íåîáõîäèìî ðàçðàáîòàòü åäèíóþ ñèñòåìó ïîíÿòèé äëÿ ñòîèìîñòíûõ ïîòîêîâ äîñòîâåðíîãî èçìåðåíèÿ ñòîèìîñòíûõ ïîòîêîâ Ïðåäïðèÿòèå ìîæåò áûòü ïîäðàçäåëåíî íà îäíîðîäíûå è (èëè) ðàçíîðîäíûå ïîäñèñòåìû, ÷òî àêòóàëüíî ïðè âûáîðå ðàöèîíàëüíûõ ðàçìåðîâ ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî ïðåäïðèÿòèÿ äëÿ öåëåé Äåëèìîñòü ïîâûøåíèÿ ñòîèìîñòè îáúåêòîâ íåäâèæèìîé ñîáñòâåííîñòè ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî íàçíà÷åíèÿ, ðåàëèçóåòñÿ ïðèíöèï ñáàëàíñèðîâàííîñòè â îöåíêå ÿòèé èìåþò ïðîèçâîäñòâåííûå ôîíäû, ñîçäàííûå äî 1991 ã., íî äî ñèõ ïîð íàõîäÿùèåñÿ â ýêñïëóàòàöèè [2, ñòð. 18]. Íåîáõîäèìî ïðåîäîëåòü ñëîæèâøèéñÿ ñòåðåîòèï õðîíè÷åñêîé óáûòî÷íîñòè ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî áèçíåñà è åãî ñîñòàâíûõ êîìïîíåíòîâ, äëÿ ýòîãî íåîáõîäèìî èìóùåñòâåííûé êîìïëåêñ ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî ïðåäïðèÿòèÿ ðàññìîòðåòü ñ äîõîäíîé òî÷êè çðåíèÿ. Èñïîëüçîâàíèå äîõîäíîãî ïîäõîäà â îöåíêå íåäâèæèìîé ñîáñòâåííîñòè îñíîâàíî íà ñëåäóþùåé ïðåäïîñûëêå: ñòîèìîñòü èìóùåñòâà çàâèñèò îò âåëè÷èíû äîõîäà, êîòîðûé, êàê îæèäàåòñÿ, îíî ïðèíåñåò. Òî åñòü àíàëèçèðóåòñÿ ñïîñîáíîñòü èìóùåñòâà ãåíåðèðîâàòü îïðåäåëåííûé äîõîä, êîòîðûé îòíîñèòñÿ ê êîýôôèöè- 166 åíòó êàïèòàëèçàöèè. Äîõîäíûé ïîäõîä áàçèðóåòñÿ íà ñëåäóþùåé ôîðìóëå: ñòîèìîñòü àêòèâà = ×ÎÄ / êîýô. êàïèòàëèçàöèè, ãäå: ×ÎÄ ïîòîê äîõîäîâ çà ãîä, îòíîñèìûõ ê îöåíèâàåìîìó àêòèâó, î÷èùåííûõ îò òåêóùèõ çàòðàò; êîýôôèöèåíò êàïèòàëèçàöèè ýòî êîýôôèöèåíò ïåðåñ÷åòà áóäóùåãî äîõîäà â ñóììó òåêóùåé ñòîèìîñòè àêòèâà.  ïðîìûøëåííûõ îòðàñëÿõ ðàññìàòðèâàåìûé ìåòîäè÷åñêèé ïîäõîä áàçèðóåòñÿ íà ðàñ÷åòå ïîòîêà äîõîäîâ, êîòîðûé ìîæåò ïîëó÷èòü ñîáñòâåííèê èìóùåñòâåííîãî êîìïëåêñà îò ñäà÷è åãî â àðåíäó. Òàêàÿ ôîðìà èñïîëüçîâàíèÿ êðóïíûõ èìóùåñòâåííûõ êîìïëåêñîâ ýôôåêòèâ- ВЕСТНИК ОГУ 10`2005 Том 1. Гуманитарные науки Носкова Е.М. Системный подход оценки производственной недвижимой собственности... Ïðèíöèïû îöåíêè ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîé íåäâèæèìîé ñîáñòâåííîñòè îñíîâàííûå íà ïðåäñòàâëåíèÿõ ñîáñòâåííèêà òèïîâûå - ïîëåçíîñòü; - çàìåùåíèå; - îæèäàíèå. äëÿ ñ/õ íåäâèæèìîé ñîáñòâåííîñòè - âçàèìîçàìåíÿåìîñòü êîìïîíåíòîâ; - íåïðåðûâíîñòü ðàçâèòèÿ; - îãðàíè÷åííîå ñî÷åòàíèå íàòóðàëüíûõ è ñòîèìîñòíûõ ïîêàçàòåëåé. äåéñòâèÿ îêðóæàþùåé ñðåäû òèïîâûå - çàâèñèìîñòü; - ñîîòâåòñòâèå; - ñïðîñ è ïðåäëîæåíèå; - êîíêóðåíöèÿ; - èçìåíåíèå. äëÿ ñ/õ íåäâèæèìîé - âçàèìîäåéñòâèå; - âåðîÿòíîñòíûé õàðàêòåð; - ãëàâíîå ñðåäñòâî ïðîèçâîäñòâà çåìëÿ; - ñðåäñòâà ïðîèçâîäñòâà æèâûå îðãàíèçìû; - çàâèñèìîñòü îò ïåðåðàáàòûâàþùèõ îòðàñëåé; - ñåçîííîñòü. ñâÿçàííûå ñ ýêñïëóàòàöèåé ñîáñòâåííîñòè òèïîâûå - îñòàòî÷íîé ïðîäóêòèâíîñòè; - âêëàä; - âîçðàñòàþùåé è óáûâàþùåé îòäà÷è; - ñáàëàíñèðîâàííîñòü; - îïòèìàëüíîñòü; - ðàçäåëåíèå èìóùååñòâåííûõ ïðàâ. äëÿ ñ/õ íåäâèæèìîé ñîáñòâåííîñòè - òåñíîòà ñâÿçè ñ ïðèðîäíûìè ôàêòîðàìè; - öåëîñòíîñòü; - ñèñòåìíîñòü; - ñòðóêòóðíîñòü; - îáîñîáëåííîñòü; - èíåðöèîííîñòü; - ñëîæíîñòü; - äåëèìîñòü; - òåððèòîðèàëüíàÿ ðàññðåäîòî÷åííîñòü Ïðèíöèï íàèëó÷øåãî è íàèáîëåå îïòèìàëüíîãî èñïîëüçîâàíèÿ (äîõîäíàÿ òî÷êà çðåíèÿ) Ðèñóíîê 1. Ñïåöèôè÷íûå ïðèíöèïû îöåíêè ïðîèçâîäñòâåííîé íåäâèæèìîé ñîáñòâåííîñòè ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî íàçíà÷åíèÿ Ðèñóíîê 2. Ìîäåëü ôàêòîðíîãî ôîðìèðîâàíèÿ ñòîèìîñòè îáúåêòîâ ïðîèçâîäñòâåííîé íåäâèæèìîé ñîáñòâåííîñòè ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî íàçíà÷åíèÿ íûõ è ôèíàíñîâî óñòîé÷èâûõ ñåëüñêîõîçÿéñòâåííûõ ïðåäïðèÿòèé è èõ ÷àñòåé íå ïðèìåíÿåòñÿ íà ïðàêòèêå. Ïîýòîìó íàìè ïðåäëàãàåòñÿ ðàññìàòðèâàòü óñëîâèÿ ôîðìèðîâàíèÿ äîõîäà ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî ïðåäïðèÿòèÿ êàê äåéñòâóþùåãî è ÷óâñòâèòåëüíîãî ê âîçäåéñòâèþ âíåøíåé ñðåäû (ðèñóíîê 2). Âñå ìíîãîîáðàçèå ôàêòîðîâ, ôîðìèðóþùèõ ñòîèìîñòü íåäâèæèìîé ñîáñòâåííîñòè ñåëüñêîõîçÿéñòâåííûõ ïðåäïðèÿòèé, ïðåäëàãàåòñÿ óíèôèöèðîâàòü â ïîëüçó ìèíèìèçàöèè èõ êîëè÷åñòâà äëÿ ñîîòâåòñòâèÿ ïðèíöèïó ýêîíîìè÷íîñòè ìîäåëè. Äàííîå äîïóùåíèå íåîáõîäèìî âûïîëíèòü äëÿ îáåñïå÷åíèÿ âîçìîæíîñòè óïðàâëåíèÿ ôàêòîðàìè ñòîèìîñòè. Ïðåäñòàâëåííàÿ ôàêòîðíàÿ ìîäåëü âêëþ÷àåò íàèáîëåå çíà÷èìûå ïîêàçàòåëè âíåøíåé ñðåäû ïî ôîðìèðîâàíèþ ñòîèìîñòè ïðîèçâîäñòâåííîé íåäâèæèìîñòè, à èìåííî: 1) óðîâåíü ðàçâèòèÿ ðûíêà ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîé ïðîäóêöèè êàê ôàêòîð êîíêóðåíòíîãî öåíîîáðàçîâàíèÿ íà ðåçóëüòàò ïðîèçâîäñòâåííîé äåÿòåëüíî- ВЕСТНИК ОГУ 10`2005 Том 1. Гуманитарные науки 167 Экономика ñòè ÷åì áîëåå ðàçâèò óêàçàííûé ðûíîê, òåì áîëåå ñïðàâåäëèâà öåíà çà ïðîäóêò; 2) ýêîíîìè÷åñêèå óñëîâèÿ õîçÿéñòâîâàíèÿ êàê ïîêàçàòåëü ðàçâèòîé èíôðàñòðóêòóðû ðûíêà â ðåãèîíå ÷åì áîëåå ðàçâèòà èíôðàñòðóêòóðà ðûíêà, òåì ìåíüøå âîçíèêàåò òðàíçàêöèîííûõ èçäåðæåê ó ïðîèçâîäèòåëÿ; 3) ñîöèàëüíî-ïîëèòè÷åñêèå óñëîâèÿ õîçÿéñòâîâàíèÿ êàê îáåñïå÷åíèå óñòîé÷èâîñòè ýêîíîìè÷åñêîé ñðåäû äåÿòåëüíîñòè ïðåäïðèÿòèé ÷åì áîëåå ïðîðàáîòàíî ïðàâîâîå ïðîñòðàíñòâî õîçÿéñòâåííîé äåÿòåëüíîñòè ïðè ïîääåðæêå ïîëèòè÷åñêîé ñòàáèëüíîñòè, òåì âûøå ðåçóëüòàòèâíàÿ îòäà÷à îò ïðîèçâîäñòâåííîé è êîììåð÷åñêîé äåÿòåëüíîñòè ïðåäïðèÿòèé. Óêàçàííûå âíåøíèå ôàêòîðû ôîðìèðîâàíèÿ ñòîèìîñòè ïðîèçâîäñòâåííîé íåäâèæèìîñòè èìåþò íåóñòðàíèìóþ ïðèðîäó ïî îòíîøåíèþ ê ñîáñòâåííèêàì îáúåêòîâ îöåíêè, òî åñòü ïî îòíîøåíèþ ê ñåëüñêîõîçÿéñòâåííûì ïðåäïðèÿòèÿì. Ïîýòîìó äàííûå ôàêòîðû ôîðìèðóþò íåóñòðàíèìûé âíåøíèé èçíîñ ïðîèçâîäñòâåííîé íåäâèæèìîé ñîáñòâåííîñòè, êîòîðûé ïîäëåæèò îáÿçàòåëüíîìó ó÷åòó ïðè îïðåäåëåíèè îáúåêòèâíîé ñòîèìîñòè ñîáñòâåííîñòè. Äëÿ îòðàæåíèÿ íàèáîëåå ñóùåñòâåííûõ âíóòðåííèõ ôàêòîðîâ ôîðìèðîâàíèÿ îáúåêòèâíîé (ñïðàâåäëèâîé) ñòîèìîñòè íåäâèæèìîé ñîáñòâåííîñòè ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî íàçíà÷åíèÿ áûëè âûäåëåíû òðàäèöèîííûå 4 ãðóïïû ôàêòîðîâ ñîçäàíèÿ ñòîèìîñòè â ñîîòâåòñòâèè ñ ìàðæèíàëèñòñêîé òåîðèåé (çåìëÿ, òðóä, êàïèòàë, ïðåäïðèíèìàòåëüñêèå óñèëèÿ) [3, ñòð. 44]. Ïðåäëàãàåìàÿ íàìè óïðîùåííàÿ ìîäåëü ïîçâîëÿåò èñïîëüçîâàòü äåêîìïîçèöèþ ôàêòîðîâ ôîðìèðîâàíèÿ ñòîèìîñòè äëÿ öåëåé îöåíêè è âîçìîæíîñòè áóäóùåãî óïðàâëåíèÿ ñòîèìîñòüþ ïðîèçâîäñòâåííîé íåäâèæèìîé ñîáñòâåííîñòè. Äëÿ ïðèìåíåíèÿ ïðåäñòàâëåííîé ìîäåëè íåîáõîäèìî èñïîëüçîâàòü èíôîðìàöèþ ðåãèîíàëüíîãî óðîâíÿ.  ðàìêàõ ïðèìåíåíèÿ ïðåäëàãàåìîãî íàìè ñèñòåìíîãî ïîäõîäà â îöåíêå ïðîèçâîäñòâåííîé íåäâèæèìîé ñîáñòâåííîñòè ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî íàçíà÷åíèÿ ïðèíÿòî äîïóùåíèå, ÷òî ñîöèàëüíî-ýêîíîìè÷åñêîå ïîëîæåíèå ðåãèîíîâ îêàçûâàåò âëèÿíèå íà âåëè÷èíó ñòîèìîñòè íåäâèæèìîé ñîáñòâåííîñòè. Ïîñêîëüêó ñîöèàëüíî-ýêîíîìè÷åñêîå ñîñòîÿíèå ðåãèîíà îòíîñèòñÿ ê âíåøíèì ôàêòîðàì, âëèÿ- 168 þùèì íà ñòîèìîñòü ñîáñòâåííîñòè, òî íàìè ïðåäëàãàåòñÿ ââåñòè ïîíèæàþùèé êîýôôèöèåíò â îöåíêå ïðîèçâîäñòâåííîé íåäâèæèìîé ñîáñòâåííîñòè ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî íàçíà÷åíèÿ (òàáëèöà 2). Äàííûé êîýôôèöèåíò îòðàæàåò íåóñòðàíèìûé âíåøíèé èçíîñ îöåíèâàåìûõ îáúåêòîâ â âèäå íåäîïîëó÷åíèÿ äîõîäà. Ïîìèìî îáùåýêîíîìè÷åñêîãî ðàçâèòèÿ îòäåëüíûõ ðàéîíîâ Ïåðìñêîé îáëàñòè íåìàëîâàæíîå çíà÷åíèå èìååò óðîâåíü èñïîëüçîâàíèÿ ïðîèçâîäñòâåííûõ ôàêòîðîâ, êîòîðûé âûðàæàåòñÿ â âèäå âàëîâîãî ïðîèçâîäñòâà ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîé ïðîäóêöèè. Ïîñêîëüêó Ïåðìñêàÿ îáëàñòü ÿâëÿåòñÿ èìïîðòîîðèåíòèðîâàííîé ïî ïðîäóêòàì ïèòàíèÿ, òî íå âñå ðàéîíû îáëàñòè èìåþò ðàçâèòîå òîâàðíîå ïðîèçâîäñòâî ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîé ïðîäóêöèè. Ìû ñ÷èòàåì, ÷òî óäåëüíûé âåñ âàëîâîãî ïðîèçâîäñòâà ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîé ïðîäóêöèè ïî êàòåãîðèÿì âñåõ õîçÿéñòâ îòðàæàåò óðîâåíü ðàçâèòèÿ ðûíêà â ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîé îòðàñëè. Ïðè íåñóùåñòâåííîé äîëå ïðîèçâîäñòâà ñåëüñêîõîçÿéñòâåííûõ ïðåäïðèÿòèé óðîâåíü òîâàðíîñòè ïðîäóêöèè ðåçêî ñíèæàåòñÿ. Ïðèñóòñòâóåò ýôôåêò çàìåùåíèÿ êðóïíîãî ïðîèçâîäèòåëÿ ìåëêèì, à èìåííî ëè÷íûìè ïîäñîáíûìè õîçÿéñòâàìè. Ëè÷íûå õîçÿéñòâà ãðàæäàí íå îðèåíòèðîâàíû íà ñîçäàíèå òîâàðíîãî ðûíêà ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîé ïðîäóêöèè, à ïðåäíàçíà÷åíû äëÿ óäîâëåòâîðåíèÿ ïîòðåáíîñòè â ïðîäóêòàõ ïèòàíèÿ îòäåëüíî âçÿòîé ñåìüè. Èçëèøêè ïðîèçâîäñòâà ïðîäóêöèè ËÏÕ íå èìåþò ïîñòîÿííîé ïðèðîäû, ïîýòîìó íå ñïîñîáíû ñîçäàòü êîíêóðåíòíûå óñëîâèÿ òîâàðíîãî ðûíêà ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîé ïðîäóêöèè. Áîëåå òîãî, â òàêèõ óñëîâèÿõ ñåëüñêîõîçÿéñòâåííûå ïðåäïðèÿòèÿ âûíóæäåíû ïåðåîðèåíòèðîâàòü ñâîþ äåÿòåëüíîñòü â ïîëüçó îáñëóæèâàíèÿ òðóäîåìêèõ ïðîöåññîâ ïðîèçâîäñòâà ËÏÕ. Äàííàÿ ïðåäïîñûëêà ÿâëÿåòñÿ îñíîâàíèåì äëÿ óòâåðæäåíèÿ, ÷òî íåñóùåñòâåííàÿ äîëÿ ïðîèçâîäñòâà ñåëüñêîõîçÿéñòâåííûõ ïðåäïðèÿòèé â âàëîâîì ïðîèçâîäñòâå ïðîäóêöèè âûçûâàåò óìåíüøåíèå ñòîèìîñòè íåäâèæèìîé ñîáñòâåííîñòè ïðîèçâîäñòâåííîãî íàçíà÷åíèÿ. Äàííîå âëèÿíèå íåîáõîäèìî îòðàçèòü â âèäå ïîïðàâî÷íîãî (ïîíèæàþùåãî) êîýôôèöèåíòà ê îáùåé âåëè÷èíå ñòîèìîñòè îáúåêòà ñîáñòâåííîñòè. Ïðåäëîæåííûå íàìè ïîïðàâî÷íûå êîýôôèöèåíòû ê îáùåé âåëè÷èíå ñòîèìîñòè ðåêîìåí- ВЕСТНИК ОГУ 10`2005 Том 1. Гуманитарные науки Носкова Е.М. Системный подход оценки производственной недвижимой собственности... äóåòñÿ èñïîëüçîâàòü ïðè îöåíêå íåäâèæèìîé ñîáñòâåííîñòè êðóïíûõ ñåëüñêîõîçÿéñòâåííûõ ïðåäïðèÿòèé ðàçëè÷íûõ îðãàíèçàöèîííûõ ôîðì êîìïëåêñíîãî îòðàñëåâîãî íàïðàâëåíèÿ.  äàííîì ñëó÷àå ðåàëèçóþòñÿ òàêèå ñèñòåìíûå ïðèçíàêè äëÿ îöåíêè, êàê öåëîñòíîñòü, ñâÿçíîñòü è ñòðóêòóðíîñòü (òàáëèöà 1). Äëÿ îöåíêè îáúåêòîâ íåäâèæèìîé ñîáñòâåííîñòè ðàñòåíèåâîä÷åñêîé îòðàñëè íåîáõîäèìî ó÷åñòü îòðàñëåâîå èñïîëüçîâàíèå ïðîèçâîäñòâåííîé íåäâèæèìîñòè (òàáëèöà 3). Åñëè îöåíêå íåîáõîäèìî ïîäâåðãíóòü òîëüêî çåìëè ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî íàçíà÷åíèÿ, òî ïðåäëàãàåìûå ïîïðàâî÷íûå êîýôôèöèåíòû ïðèìåíÿòü íå öåëåñîîáðàçíî. Äëÿ îöåíêè çåìåëü ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî íàçíà÷åíèÿ èñïîëüçóþòñÿ ñîîòâåòñòâóþùèå ìåòîäèêè, óñòàíîâëåííûå çàêîíîäàòåëüñòâîì èëè ðàçðàáîòàííûå êîìèòåòîì çåìåëüíûõ ðåñóðñîâ. Ïðè îöåíêå ïðîèçâîäñòâåííîé íåäâèæèìîñòè æèâîòíîâîä÷åñêîãî íàïðàâëåíèÿ íåîáõîäèìî ó÷åñòü, ÷òî â Ïåðìñêîé îáëàñòè òðàäèöèîííî ñëîæèëîñü äâà íàïðàâëåíèÿ ðàçâåäåíèÿ êðóïíîãî ðîãàòîãî ñêîòà: ìîëî÷íîå è îòêîðìî÷íîå [4, ñòð. 23]. Ïîýòîìó íåîáõîäèìî ïîïðàâî÷íûå êîýôôèöèåíòû ðàçäåëèòü: äëÿ ïðîôèëüíîé ïðîèçâîäñòâåííîé íåäâèæèìîñòè è äëÿ îáúåêòîâ îáùåãî íàçíà÷åíèÿ â Òàáëèöà 2. Êîððåêòèðîâêà ñòîèìîñòè ïðîèçâîäñòâåííîé íåäâèæèìîñòè ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî íàçíà÷åíèÿ ïî ñîöèàëüíî-ýêîíîìè÷åñêîìó ïîëîæåíèþ ðàéîíîâ Ïåðìñêîé îáëàñòè Ãðóïïà 1 2 3 4 Ïîíèæàþùèé Ðàéîíû Ïåðìñêîé îáëàñòè êîýôôèöèåíò <70 Êóíãóðñêèé, Ïåðìñêèé, ×åðíóøèíñêèé Áàðäûìñêèé, Áåðåçîâñêèé, Âåðåùàãèíñêèé, Íûòâåíñêèé, 70-100 0,01 Îñèíñêèé, Ñèâèíñêèé, ×àñòèíñêèé Ãëóáîêèé ýêîíîìè÷åñêèé Á.Ñîñíîâñêèé, Êàðàãàéñêèé, Êðàñíîâèøåðñêèé, êðèçèñ Êóåäèíñêèé, Ëûñüâåíñêèé, Îõàíñêèé, Îêòÿáðüñêèé, 100-125 0,02 Îðäèíñêèé, Î÷åðñêèé, Ñîëèêàìñêèé, Ñóêñóíñêèé, Óèíñêèé, ×óñîâñêîé Çîíà ýêîíîìè÷åñêîãî áåäñòâèÿ Åëîâñêèé, Èëüèíñêèé, Êèøåðòñêèé, Óñîëüñêèé, >125 0,03 ×åðäûíñêèé, Êîìè-îêðóã Áàëëû Ñîöèàëüíî-ýêîíîìè÷åñêîå ïîëîæåíèå Íîðìàëüíîå Êðèçèñíàÿ ñèòóàöèÿ Òàáëèöà 3. Êîððåêòèðîâêà ñòîèìîñòè ïðîèçâîäñòâåííîé íåäâèæèìîñòè ðàñòåíèåâîä÷åñêîé îòðàñëè ïî ðàéîíàì Ïåðìñêîé îáëàñòè â 2003 ã. äëÿ ïðèìåíåíèÿ ñèñòåìíîãî ïîäõîäà â îöåíêå Ãðóïïû Âàëîâîå ïðîèçâîäñòâî âñåé Ïîíèæàþùèé ðàñòåíèåâîä÷åñêîé ïðîäóêöèè êîýôôèöèåíò íà äóøó íàñåëåíèÿ, ðóá. 1 >4600 - 2 3 4600-3601 3600-2600 0,01 0,02 4 <2600 0,03 Ðàéîíû Áåðåçîâñêèé, Áîëüøåñîñíîâñêèé, Êóíãóðñêèé, Îðäèíñêèé, Ïåðìñêèé, ×àñòèíñêèé Åëîâñêèé, Êóåäèíñêèé, Îõàíñêèé Êèøåðòñêèé, Ñóêñóíñêèé, Óèíñêèé Áàðäûìñêèé, Âåðåùàãèíñêèé, Ãîðíîçàâîäñêèé, Èëüèíñêèé, Êàðàãàéñêèé, Êðàñíîâèøåðñêèé, Íûòâåíñêèé, Îêòÿáðüñêèé, Îñíñêèé, Î÷åðñêèé, Ñîëèêàìñêèé, Óñîëüñêèé, ×åðäûíñêèé, ×åðíóøèíñêèé, Êîìè-îêðóã Òàáëèöà 4. Êîððåêòèðîâêà ñòîèìîñòè ïðîèçâîäñòâåííîé íåäâèæèìîñòè îáùåãî íàçíà÷åíèÿ æèâîòíîâîä÷åñêîé îòðàñëè ïî ðàéîíàì Ïåðìñêîé îáëàñòè â ðàìêàõ ïðèìåíåíèÿ ñèñòåìíîãî ïîäõîäà â îöåíêå Âàëîâîå ïðîèçâîäñòâî Ãðóïïû ïðîäóêöèè æèâîòíîâîäñòâà íà äóøó íàñåëåíèÿ, ðóá. 1 >10140 2 10140-7001 Ïîíèæàþùèé êîýôôèöèåíò 0,01 3 7000-3850 0,02 4 <3850 0,03 Ðàéîíû Êàðàãàéñêèé, Êóíãóðñêèé, Ïåðìñêèé, ×àñòèíñêèé Áåðåçîâñêèé, Ñèâèíñêèé Âåðåùàãèíñêèé, Êèøåðòñêèé, Êóåäèíñêèé, Îðäèíñêèé, Îõàíñêèé, Ñîëèêàìñêèé, Ñóêñóíñêèé, Äîáðÿíñêèé, ×àéêîâñêèé, Áàðäûìñêèé, Áîëüøåñîñíîâñêèé, Åëîâñêèé, Èëüèíñêèé, Êðàñíîâèøåðñêèé, Ëûñüâåíñêèé, Íûòâåíñêèé, Îêòÿáðüñêèé, Îñèíñêèé, Î÷åðñêèé, Óèíñêèé, Óñîëüñêèé, ×åðäûíñêèé, ×åðíóøèíñêèé, ×óñîâñêîé, Êîìè-îêðóã ВЕСТНИК ОГУ 10`2005 Том 1. Гуманитарные науки 169 Экономика æèâîòíîâîä÷åñêîì íàïðàâëåíèè. Ñìûñëîâàÿ íàãðóçêà ïðåäëàãàåìûõ ïîíèæàþùèõ êîýôôèöèåíòîâ çàêëþ÷àåòñÿ â îòðàæåíèè ïîëíîòû èñïîëüçîâàíèÿ ïðîèçâîäñòâåííûõ ôàêòîðîâ ñ ó÷åòîì ñëîæèâøåãîñÿ îòðàñëåâîãî íàïðàâëåíèÿ. Êîððåêòèðîâêó ñòîèìîñòè ïðîèçâîäñòâåííîé íåäâèæèìîñòè îáùåãî íàçíà÷åíèÿ æèâîòíîâîä÷åñêîé îòðàñëè ðåêîìåíäóåòñÿ ïðîèçâîäèòü ïî ñòîèìîñòíîìó ïîêàçàòåëþ, ïîñêîëüêó ïðèñóòñòâóåò ðàçíîðîäíàÿ ïðîäóêöèÿ ïðîèçâîäñòâà (ìîëîêî, ïðèðîñò æèâîé ìàññû, ïðèïëîä). Äëÿ ó÷åòà èñïîëüçîâàíèÿ ïðîèçâîäñòâåííîãî ïîòåíöèàëà âñåõ êàòåãîðèé õîçÿéñòâ æèâîòíîâîä÷åñêîãî íàïðàâëåíèÿ íàìè èñïîëüçîâàëñÿ ðàñ÷åò íà äóøó íàñåëåíèÿ ñîîòâåòñòâóþùåãî ðàéîíà (òàáëèöà 4). Äàííàÿ êîððåêòèðîâêà ñîîòâåòñòâóåò ïðèçíàêàì ñâÿçíîñòè, ñòðóêòóðíîñòè, âçàèìîäåéñòâèÿ è âçàèìîçàìåíÿåìîñòè êîìïîíåíòîâ (òàáëèöà 1). Îãðàíè÷åííîñòü ñî÷åòàíèÿ íàòóðàëüíûõ è ñòîèìîñòíûõ ïîêàçàòåëåé â äàííîì ñëó÷àå çàòðóäíÿåò ïðèìåíåíèå ïðèíöèïà íàèëó÷øåãî è íàèáîëåå ýôôåêòèâíîãî èñïîëüçîâàíèÿ â îöåíêå, ïîýòîìó ðåêîìåíäóåòñÿ äëÿ öåëåé êîððåêòèðîâêè ñòîèìîñòè ïðåäïî÷òåíèå îòäàâàòü áîëåå óçêîé ñïåöèàëèçàöèè: èëè ìîëî÷íîìó ñêîòîâîäñòâó, èëè îòêîðìî÷íîìó.  Ïåðìñêîé îáëàñòè ñëîæèëñÿ ïðèîðèòåò ìîëî÷íîãî íàïðàâëåíèÿ æèâîòíîâîä÷åñêîé ñïåöèàëèçàöèè, êîòîðûé â äèíàìèêå íå ñîõðàíÿëñÿ [4, ñòð. 24]. Ïåðåõîäíûé ïåðèîä ýêîíîìèêè Ðîññèè, è Ïåðìñêîé îáëàñòè â ÷àñòíîñòè (19911995 ãã.), îòðàçèëñÿ ñìåíîé ïðèîðèòåòà íàïðàâëåíèÿ æèâîòíîâîä÷åñêîé ñïåöèàëèçàöèè â ïîëüçó îòêîðìî÷íîãî ñâèíîâîäñòâà, íî íå âñå ñåëüñêîõîçÿéñòâåííûå ïðåäïðèÿòèÿ áûëè ïåðåîðèåíòèðîâàíû. Íåñìîòðÿ íà òî, ÷òî â óêàçàííûé ïåðèîä ìîëî÷íîå ñòàäî êðóïíîãî ðîãàòîãî ñêîòà ïîâñåìåñòíî âûðåçàëîñü íà ìÿñî, â òåêóùèé ïåðèîä êðóïíûå ñåëüñêîõîçÿéñòâåííûå ïðåäïðèÿòèÿ âîññòàíàâëèâàþò ïîãîëîâüå ïðîäóêòèâíîãî ñêîòà ìîëî÷íîãî íàïðàâëåíèÿ, ïîñêîëüêó ñîõðàíèëàñü ïðîôèëüíàÿ ïðîèçâîäñòâåííàÿ íåäâèæèìàÿ ñîáñòâåííîñòü (ìîëî÷íîòîâàðíûå ôåðìû, ñïåöèàëèçèðîâàííîå îáîðóäîâàíèå è ìàøèíû). Ïðîèçâîäñòâåííàÿ íåäâèæèìîñòü ìîëî÷íîãî ñêîòîâîäñòâà èñïîëüçóåòñÿ áîëåå ýôôåêòèâíî ïðè óâåëè÷åíèè âàëîâîãî ïðîèçâîäñòâà ïðîäóêöèè. Äàííîå äîïóùåíèå ñîîòâåòñòâóåò äîõîäíîìó ïîäõîäó. Ïîýòîìó êîððåêòèðîâêó ñòîèìîñòè äàííûõ îáúåêòîâ ïðåäëàãàåòñÿ îñóùåñòâèòü ïî íàòóðàëüíîìó ïîêàçàòåëþ. Äëÿ êîððåêòèðîâêè ñòîèìîñòè ïðîèçâîäñòâåííîé íåäâèæèìîé ñîáñòâåííîñòè îòêîðìî÷íîãî ñêîòîâîäñòâà íàìè ïðåäëàãàåòñÿ èñïîëüçîâàòü ãðóïïèðîâêó ðàéîíîâ ïî âàëîâîìó ïðîèçâîäñòâó æèâîé ìàññû íà äóøó íàñåëåíèÿ. Ãðóïïèðîâêà ïðèìåíèìà äëÿ âñåõ êàòåãîðèé õîçÿéñòâ îòêîðìî÷íîãî ñêîòîâîäñòâà, òàê êàê äëÿ ðàíæèðîâàíèÿ áûë ïðèìåíåí íàòóðàëüíûé ïîêàçàòåëü. Âûðó÷êà ×èñòûé îïåðàöèîííûé äîõîä Òåêóùèå çàòðàòû Âíåîáîðîòíûé êàïèòàë Îïëàòà òðóäà Îáîðîòíûé êàïèòàë Ïðåäïðèíèìàòåëüñêèå óñèëèÿ Îñíîâíûå ôîíäû Àêòèâíûå ôîíäû Ïàññèâíûå ôîíäû Çåìåëüíûå ðåñóðñû Óêàç ãóáåðíàòîðà îáëàñòè îò 09.07.2002 ã. ¹138 Ðèñóíîê 3. Ïîðÿäîê ðàñïðåäåëåíèÿ âûðó÷êè ïðåäïðèÿòèÿ ïî «òåõíèêå îñòàòêà äëÿ çäàíèé è ñîîðóæåíèé» â ðàìêàõ ñèñòåìíîãî ïîäõîäà îöåíêè íåäâèæèìîé ñîáñòâåííîñòè ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî íàçíà÷åíèÿ 170 ВЕСТНИК ОГУ 10`2005 Том 1. Гуманитарные науки Носкова Е.М. Системный подход оценки производственной недвижимой собственности... Ïîïðàâêè íà íåóñòðàíèìûå âíåøíèå ôàêòîðû ñòîèìîñòè è âíóòðåííèå îñîáåííîñòè îòäåëüíîãî õîçÿéñòâà ìîãóò áûòü èñïîëüçîâàíû äëÿ öåëåé êîððåêòèðîâêè îáùåé ñòîèìîñòè îáúåêòà â ðàìêàõ ïðèìåíåíèÿ äîõîäíîãî ïîäõîäà îöåíêè ïðîèçâîäñòâåííîé íåäâèæèìîé ñîáñòâåííîñòè ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî íàçíà÷åíèÿ. Ïðåäëàãàåìûå ïîïðàâî÷íûå (ïîíèæàþùèå) êîýôôèöèåíòû íå ñîõðàíÿþò ñâîþ äîñòîâåðíîñòü âî âðåìåíè, ïîýòîìó èõ èñïîëüçîâàíèå â îöåíêå ïðîèçâîäñòâåííîé íåäâèæèìîñòè ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî íàçíà÷åíèÿ òðåáóåò ïîñëåäóþùåãî óòî÷íåíèÿ. Ïðè îöåíêå íåäâèæèìîãî èìóùåñòâåííîãî êîìïëåêñà ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî íàçíà÷åíèÿ êàê ñèñòåìíîãî àêòèâà íåîáõîäèìî ÷èñòûé îïåðàöèîííûé äîõîä, ïðèïèñûâàåìûé âñåìó ïðåäïðèÿòèþ, ðàñïðåäåëèòü ïî ôàêòîðàì ôîðìèðîâàíèÿ ñòîèìîñòè îáúåêòà îöåíêè. ×èñòûé îïåðàöèîííûé äîõîä ðàñïðåäåëÿåòñÿ ìåæäó çåìåëüíûì ó÷àñòêîì è îñíîâíûìè ôîíäàìè, êàê ïðåäñòàâëåíî íàìè íà ðèñóíêå 3. Çåìåëüíûé ó÷àñòîê ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî íàçíà÷åíèÿ ìîæåò áûòü ðàññìîòðåí ñ òî÷êè çðåíèÿ íàëîãîîáëîæåíèÿ.  Ïåðìñêîé îáëàñòè ñòî- èìîñòü çåìåëüíûõ ðåñóðñîâ äëÿ íàëîãîâûõ öåëåé çàêðåïëåíà óêàçîì ãóáåðíàòîðà îáëàñòè îò 9 èþëÿ 2002 ã. ¹138 «Î êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòè ñåëüñêîõîçÿéñòâåííûõ óãîäèé Ïåðìñêîé îáëàñòè». Óñòàíîâëåííàÿ êàäàñòðîâàÿ ñòîèìîñòü çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ, íà íàø âçãëÿä, ìîæåò áûòü èñïîëüçîâàíà äëÿ ðàñïðåäåëåíèÿ ÷èñòîãî îïåðàöèîííîãî äîõîäà. Îïðåäåëåííàÿ ïî òåõíèêå îñòàòêà ïðèõîäÿùàÿñÿ äîëÿ íà îñíîâíûå ôîíäû ðàñïðåäåëÿåòñÿ â ñîîòâåòñòâèè ñ äåëåíèåì íà àêòèâíûå è ïàññèâíûå ôîíäû ïðåäïðèÿòèÿ. Äàëåå, åñëè íåîáõîäèìî áîëåå äåòàëüíîå äåëåíèå, ìû ïðåäëàãàåì ÷èñòûé îïåðàöèîííûé äîõîä ðàñïðåäåëÿòü ïî îïðåäåëåííîìó îáúåêòó â ñîîòâåòñòâèè ñî ñòðóêòóðîé áàëàíñîâîé ñòîèìîñòè. Ïðåäëàãàåìàÿ íàìè ìåòîäè÷åñêàÿ ïðîöåäóðà ðàñïðåäåëåíèÿ ÷èñòîãî îïåðàöèîííîãî äîõîäà ÿâëÿåòñÿ äîñòàòî÷íî óñëîâíîé, íî îíà ÿâëÿåòñÿ áûñòðîé, íå òðóäîåìêîé.  äàííîì ñëó÷àå íåäâèæèìàÿ ñîáñòâåííîñòü ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî íàçíà÷åíèÿ îöåíèâàåòñÿ êàê òåõíîëîãè÷åñêè âçàèìîóâÿçàííûé è çàâèñèìûé êîìïëåêñ, òî åñòü èñïîëíÿþòñÿ äîïóùåíèÿ ñèñòåìíîãî ïîäõîäà â îöåíêå íåäâèæèìûõ îáúåêòîâ. Ñïèñîê èñïîëüçîâàííîé ëèòåðàòóðû: 1. Ãîðåìûêèí Â.À. Ïëàíèðîâàíèå íà ïðåäïðèÿòèè: ó÷åáíèê. Ì.: Èíôîðìàöèîííî-èçäàòåëüñêèé äîì «Ôèëèíú», 2004. 2. Òðÿñöèí Ì.Ì. Ïðîäîâîëüñòâåííàÿ áåçîïàñíîñòü Ïåðìñêîé îáëàñòè â ñîâðåìåííûõ óñëîâèÿõ: ïðîáëåìû è ïåðñïåêòèâû. Ïåðìü: Ïåðìñêàÿ ãîñóäàðñòâåííàÿ ñåëüñêîõîçÿéñòâåííàÿ àêàäåìèÿ, 2002. 3. Ýêîíîìè÷åñêàÿ òåîðèÿ. Ïîä ðåä. À.È. Äîáðûíèíà, Ë.Ñ. Òàðàñåâè÷à. Ó÷åáíèê äëÿ âóçîâ. ÑÏá.: ÑÏáÃÓÝÔ, Ïèòåð, 1999. 4. Ýêîíîìè÷åñêîå è ñîöèàëüíîå ïîëîæåíèå Ïåðìñêîé îáëàñòè â 2003 ãîäó: Êîìïëåêñíûé äîêëàä. Ïåðìñêèé îáëàñòíîé êîìèòåò ãîñóäàðñòâåííîé ñòàòèñòèêè. Ïåðìü, 2004. ВЕСТНИК ОГУ 10`2005 Том 1. Гуманитарные науки 171
