ТЕНДЕНЦИИ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОГО

Ахмеров М.Р.
Аспирант, кафедра экономической теории,
Казанский Государственный Технический Университет им. А.Н. Туполева
ТЕНДЕНЦИИ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОГО РЫНКА
КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В СЕГМЕНТЕ – ОФИСНАЯ
НЕДВИЖИМОСТЬ
Аннотация: Данная статья содержит обзор состояния современного рынка офисной
недвижимости, описывает основные тенденции, происходившие под влиянием
последствий мирового финансового кризиса, а также прогнозы развития рынка на конец
2009/2010 г.
В первом полугодии 2009 года российский рынок недвижимости пополнился
новыми объектами во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости. Основная
масса этих объектов была введена в эксплуатацию в Москве, и лишь небольшая доля на
региональных рынках. Все эти проекты были начаты в 2006-2007 годах в докризисный
период и, в момент наступления мирового финансового кризиса находились на стадии
завершения строительства и их завершение было более целесообразным, с экономической
точки зрения, чем их заморозка.
За первое полугодие 2009 г. на рынке офисной недвижимости Москвы было
введено в эксплуатацию 62 бизнес-центра, что пополнило рынок качественного офисного
предложения почти на 1,2 млн. кв. м. Совокупный объем предложения качественных
офисных помещений во вновь построенных и реконструированных объектах класса «А» и
«В» по данным компании “Cushman & Wakefield & Riabokobylko” составляет: 1,9 млн. кв.
м. в классе «А» и 8,7 млн. кв. м. в классе «В». Совокупная площадь ожидаемых к вводу до
конца года офисных проектов составляет около 0,7 млн. кв. м.
Под негативным влиянием кризиса спрос на аренду и покупку качественных
офисных площадей существенно сократился в объеме и изменился по структуре: на офисы
класса «В-» пришлось 43% заявок, на класс «С» - 38% заявок. Для сравнения в первом
полугодии 2008 г. почти половина запросов приходилась на класс «А» (48%), в то время
как на класс «С» приходился всего 1% заявок. Таким образом, подтверждается тенденция
смещения спроса на офисы в более доступные по цене сегменты. По данным компании СВ
Richard Ellis в первом полугодии 2009 г. совокупный объем сделок на рынке офисных
площадей составил порядка 500 тыс. кв. м., снизившись на 45% по сравнению с I
полугодием 2008 года. Тогда этот показатель составил около 900 тыс. кв. м. Совокупная
площадь ожидаемых к вводу до конца года офисных проектов составляет около 0,7 млн.
кв. м.
Тенденция падения запрашиваемых ставок аренды на офисные помещения имела
место в течение всего первого полугодия 2009 г. В среднем с начала года ставки
снизились в классе «А» на 25%, в классе «В+» - на 30%, в классе «В-» - на 40-45%.
Средние базовые (без НДС и эксплуатационных расходов) ставки аренды на офисные
помещения класса «А» находятся в диапазоне $550 - $1 200 за кв. м в год. В сегменте
офисных помещений класса «В» разброс арендных ставок следующий: в классе «В+»
ставки варьируются от $400 до $800 за кв. м в год, в классе «В-» - от $250 до $600 за кв. м.
в год.
Средние базовые (без НДС и эксплуатационных расходов) ставки аренды на
офисные помещения класса «А» находятся в диапазоне $550 - $1 200 за кв. м в год. В
сегменте офисных помещений класса «В» разброс арендных ставок следующий: в классе
«В+» ставки варьируются от $400 до $800 за кв. м в год, в классе «В-» - от $250 до $600 за
кв. м. в год.
Традиционно самые высокие значения наблюдаются в прайм-зонах на мелкие
блоки с отделкой, наибольшее падение произошло в сегменте офисов класса «В-» в
удаленных от центра районах в наименее качественных объектах или помещениях.
Эксплуатационные расходы за рассматриваемый период составили в среднем $80-$110 за
кв. м в год для помещений класса «А» и $60-$100 - для класса «В+», $50-$70 - для класса
«В-». Цены продаж в течение первого полугодия 2009 г. на фоне возросшего объема
предложения также существенно снизились: для офисов класса «А» цена варьируется от
$4 000 до $10 000 за кв. м., класса «В+» - $2 500-$8 000 за кв.м.
В то же время, на фоне по-прежнему низкого спроса большинство выходящих на
рынок объектов остаются практически не заполненными, даже на фоне активного снижения ставок аренды. Как следствие, растет и уровень вакантного предложения: за счет
выхода столь существенного объема предложения при крайне низком спросе уровень
вакантных площадей на вторичном рынке на конец 1 полугодия варьируется от 15 до 20%
в целом по рынку (14-20% в классе «А» и до 20-30% в классе «В»), уровень же вакантных
площадей в новых, недавно построенных бизнес-центрах достигает 50%, а в некоторых и
до 70% от общей арендной площади объекта.
Под негативным влиянием мирового финансового кризиса спрос на аренду и
покупку качественных офисных площадей существенно сократился в объеме и серьезно
изменился по структуре. Распределение спроса по виду сделки в 1 полугодии 2009 г.
произошло следующим образом: 72% заявок пришлось на аренду помещений и 28% - на
покупку. Причем за 2 кв. доля заявок на покупку помещений возросла относительно
предыдущего квартала на 15 процентных пунктов. Данное соотношение свидетельствует о
росте не инвестиционного спроса на покупку офисов: объем предложения в этом сегменте
возрос, цены продажи существенно снизились, что в отдельных случаях делает покупку
выгодной альтернативой долгосрочной аренде.
В структуре спроса на покупку офисов по классу зданий лидером также является
класс «В-» - на него пришлось 82% всех заявок. Доля заявок на покупку офисов класса
«А» уменьшилась с 36 до 9%.
Спрос на покупку офисных помещений по метражу распределился следующим
образом: 7% заявок пришлось на самые маленькие блоки, на остальные диапазоны пришлось примерно по трети всех заявок, при этом доля заявок на блоки 201-500 кв. м
увеличилась на 9 процентных пунктов по сравнению с аналогичным периодом прошлого
года. Смещение спроса на офисные блоки меньшей квадратуры. Структура спроса на
аренду офисных помещений по формату (квадратуре) относительно 1 полугодия 2008 г.
также претерпела изменения: доля заявок на блоки до 200 кв. м возросла на 17 %, что
подтверждает тенденцию существенного снижения средней площади арендуемого блока.
Тенденции офисного рынка недвижимости
Таким образом, общими тенденциями рынка офисной недвижности на протяжении
2-го квартала 2008 / 1-го квартала 2009 г. являлось:
•
Активный прирост нового предложения, в том числе и за счет освобождаемых
арендаторами помещений по истечении договоров аренды и расторжения ранее
заключенных предварительных соглашений, а также роста предложения
субаренды (объем субаренды на конец 1 полугодия составил порядка 250 тыс. кв.
м.).
•
Смещение спроса на аренду из класса “А” и “ B+” в сегмент класса “B”, “B –“ и
“С”.
•
Смещение спроса на офисные блоки меньшей квадратуры. (Сокращение формата
арендуемых помещений, отказ от лишних площадей.)
•
•
Плавное возрождение инвестиционного спроса на покупку.
Пересмотр девелоперами планов по развитию и реструктуризация портфеля
инвестиций в связи с труднодоступностью и чрезмерно высокими ставками
кредитных ресурсов. Девелоперы отказываясь частично или полностью от
офисных проектов, заморозили большинство объектов в бумажной и начальной
стадии строительства. Среди знаковых объектов можно привести пример в рамках
проекта ММДЦ «Москва-Сити» было отменено строительство трех крупных
объектов: башня «Россия» (девелопер «СТ Тауэрс»), гостиница Моscow City Hotel
(АFI Development), а также 57-этажного гостинично-делового комплекса.)
•
Перераспределение прав собственности и вхождение новых игроков на рынок
недвижимости. Серьезные финансовые затруднения многих девелоперов,
недоступность инструментов кредитования и сложности с возвратом уже взятых
многочисленных кредитов на фоне низкого спроса на офисы позволило ряду
банков стать крупными игроками рынка коммерческой недвижимости. Так, в
рамках реструктуризации долга компании Capital Group, превышающего $400
млн., банку-кредитору (Сбербанк) перешел в собственность проект «Город Столиц» (289 тыс. кв. м) в «Москва-Сити». Банк ВТБ может получить 51% акций
компании «Система Галс» в счет погашения долга компании, который по оценкам
составляет порядка $500 млн. Альфа-банк получил в счет погашения
просроченной задолженности 2 бизнес-центра ГК «МИАН (штаб-квартира
Корегnik Grоuр и БЦ «Северное сияние»). Данная тенденция, по всей видимости,
будет продолжаться до конца 2009 года.
Перспективы развития офисного рынка недвижимости на 2009-2010 г.
На второе полугодие 2009 г. анонсирован выход порядка 600 тыс. кв. м
качественных офисов. Таким образом, вопреки негативным прогнозам, совокупный объем
введенных в текущем году помещений может составить порядка 2 млн. кв. м., т.е.
большинство начатых в 2006-2007 гг. проектов, хоть и с задержками, но, вероятнее всего,
будут завершены. Резкое падение темпов ввода в эксплуатацию офисных площадей будет
происходить со второй половины 2010 г и может продлиться до 2012 года.
Рынок коммерческой недвижимости РФ, вероятно, еще не нащупал дно и
планомерная коррекция цен в сторону снижения продолжиться как минимум в течение IV
квартала 2009. Именно вторая половина текущего 2009 года будет наилучшим периодом
заключения сделок аренды и покупки недвижимости с точки зрения
арендаторов/покупателей. Даже если в начале 2010 года не начнется рост, общая
конъюнктура рынка уже не будет столь привлекательной, как во второй половине 2009
года. Это произойдет, так как большого притока новых помещений уже не будет, часть
хороших зданий будет куплена или арендована уже в 2009, а уровень стресса для
девелоперов потенциально снизится.
Девелоперы будут концентрировать свое основное внимание на наиболее
перспективных и наиболее ликвидных объектах, с грамотной концепцией, хорошим
местоположением и находящихся на высоких стадиях готовности. География будет
сконцентрирована на Москве и Санкт Петербурге, проекты в регионах будут развиваться
крайне слабо. Также актуальным станет вопрос о реконструкции устаревших офисных
объектов. В результате реконцепции или реконструкции облик здания меняется на более
современный и привлекательный, также видоизменяется и внутреннее пространство,
планировки, устаревшая инженерная начинка и, в целом, класс объекта. Относительно
небольшие инвестиции в проект позволят значительно повысить его стоимость.
Не являясь профильными игроками рынка, банки, получившие в собственность
объекты, недвижимости будут либо избавляться от непрофильных активов путем их
продажи (скорее всего не ранее 2-го квартала 2010 года, когда рынок окончательно
нащупает дно и начнет восстанавливаться) либо передаст объекты недвижимости в
управление фондам недвижимости, в которых они будут являться соучредителями.
Снижение ставок аренды и цен продажи по-прежнему не будет носить массовый
характер: общее снижение ценового уровня возможно во всех сегментах, однако наибольшее падение цен будут демонстрировать объекты, сильно переоцененные в период
острого дефицита и активного роста рынка, когда по многим объектам рост ценовых
показателей носил инерционных характер. До конца 2009 г. ставки аренды могут
снизиться в среднем еще на 10-15%. На взгляд автора, рынок недвижимости начнет
ощущать подъем в III-IV кварталах будущего года, но сложно говорить о том, когда
наступит окончательная стабилизация. Говоря о подъеме рынка, имеется в виду
осторожное, планомерное развитие оставшихся девелоперов и ритейлеров в регионах
России (поскольку в Москве и Санкт-Петербурге ритейл по-прежнему готов развиваться).
Стагнация, а возможно и дальнейшее падение продолжатся до конца 2009 г.
Оживление рынка офисной недвижимости начнется с первыми признаками оздоровления
экономики, однако, по всей видимости, созданный за этот период излишек предложения
окажется достаточным для удовлетворения спроса в течение еще как минимум полуторадвух лет.
Литература
1. Офисная коммерческая недвижимость России: Информационно-аналитический
справочник под общ. ред. Е. Адремасова. – М.: Альпина Бизнес Букс, 2007 - 482 с.
2. Commercial Real Estate № 14 (120), 16-31.07.09
3. www.arendator.ru - интернет портал о рынке коммерческой недвижимости
4. www.rbc.ru – информационный портал РИА РосБизнесКонсалтинг
5. www.irn.ru – индикаторы рынка недвижимости – информационно-аналитический
портал рынка недвижимости
6. Обзоры консалтинговых компаний Knight Frank, Jones Lang LaSalle, CB Richard Ellis,
Blackwood, Colliers International, Praedium, DTZ, Cushman & Wakefield Stiles &
Riabokobylko