Тема 9.Затратный подход к оценке недвижимости

Тема 9.Затратный подход к оценке недвижимости
Тема: «Затратный подход»
1. Какова сфера использования затратного подхода к оценке недвижимости?
2. Каковы основные этапы реализации затратного подхода?
3. Изложите основные методы определения восстановительной стоимости или
стоимости замещения объекта недвижимости?
4. Изложите методы определения физического износа?
5. Что такое функциональный износ?
6. Что такое внешний (или экономический износ)?
7. Каков экономический возраст здания, которое подверглось изнашиванию
(физическому и функциональному), степень которого 40% превышает нормальную, если
известно, что эффективный возраст здания составляет 35лет и никакого экономического
устаревания не обнаружено:
а) 40 лет;
б) 25 лет;
в) 30 лет;
г) ни одного из указанных;
Ответ: 25 лет (35 лет – 140%, х – 100%);
8. Проведите различия между следующими терминами:
а) полная восстановительная стоимость и замещения;
б) устранимый и неустранимый износ;
в) бухгалтерский износ и оценочный износ;
г) прямые и косвенные затраты.
Задачи «затратный подход»
1. В каждом конкретном высказывании определите вид износа:
а) многоэтажный дом без лифта (функц.);
б) коттедж с неисправностями в водоснабжении и канализации (физич.);
в) дом без горячей воды (физич.);
г) в доме протекает крыша (физич.);
д) коммунальная квартира (фунуц.);
е) жилой район рядом с аэропортом (внеш.);
ж) у постройки нет удобного входа и выхода (фунц.);
з) склад имеет низкий потолок, в нем повышенная влажность (функц.);
и) торговый центр, расположенный в районе, где население убывает (внеш.);
к) квартира расположена недалеко от оживленной магистрали (внеш.);
2. Срок экономической жизни здания 120 лет. Оценить эффективный возраст
улучшений (здания) по результатам продаж, если стоимость продажи 75000$, стоимость
участка 17000$, а стоимость восстановления 74000$;
а) найдем износ здания. 74$ (стоимость восстановления без учета износа) – 58$
(стоимость здания = стоимости продажи 75$ - стоимость земли 17$) = 16$;
б) U/BC = ЭВ/TCэж; (Тэф/Тэк = Изд/Сизд. восст ), где
Изд/Сизд. восст - коэффициент износа;
Тэф = Изд/Сизд. восст * Тэк = 16$/74$ * 120 = 25,9$;
3.
Оценить
срок экономической
жизни здания,
если
стоимость объема
недвижимости (участок с улучшениями) 90000$, стоимость участка 21000$, а стоимость
восстановления 90000$. Причем эффективность возрастония улучшений здания 35 лет:
а) найдем износ = стоимость восстановления - стоимость здания = 90000 – (90000
– 21000) = 21000;
б) Тэф/Тэк = Изд/Сизд. восст → Тэк = Тэф * Сзд. восст /U = 35*90000/21000 = 150 лет;
4. Определить стоимость восстановления, если эффективный возраст улучшений 50
лет, срок экономической жизни 100 лет, стоимость продажи 200000$, стоимость участка
15000$.
Тэф/Тэк = Изд/Сизд. восст;
Тэф/Тэк = (Свосст – Сздания)/Свосст; → Тэф/Тэк = 1 - Сздания/Свосст; →
Сздания/Свосст = 1 - Тэф /Тэк;
Свосст = Сздания / (1 - Тэф /Тэк) = (200000 – 15000) / (1 – 50/100) = 370000$.
5. Определить стоимость продажи земельного участка с улучшениями, если
стоимость восстановления 85000$, стоимость участка 23000$, эффективный возраст
улучшений 10 лет, срок экономической жизни 50 лет;
Тэф/Тэк = (Свосст – (Собъекта – С участка))/Свосст; → Тэф/Тэк * Свосст – Свосст = Суч – Собъекта;
Собъекта = Сучасток – (Тэф/Тэк * Свосст – Свосст) = 91000$;
6. Склад 40×50м имел удобное расположение около основной дороги, но в
прошлом году было завершено строительство нового шоссе, которое оттянуло основной
поток автомашин на 5км от старой дороги, рядом с которой находится объект оценки. В
результате уровень арендной платы упал на 20 центов/м2 в месяц по сравнению с тем
какой она была бы, будь склад ближе к новому шоссе. Обычный годовой валовой рентный
мультипликатор для такого объекта в данном районе равняется 5.
Какова сумма экономического устаревания ,вызванного изменением окружающей
среды?
GRMваловый рентный мультипликатор = Цена покупки/ВРД, где
ВРД – валовой рентный доход;
Износ = потеря от арендной платы*GRM;
а) S =40*50 = 200м2;
б) потеря от арендной платы = 200м2*0,2 = 40$*12 = 480$;
в) Износ = 40*5*12 = 2400$;
7. Торговый центр, имеющий 500м2 общей площади, стал терять клиентов
вследствие того, что находился в старом районе города, где население убывает. При сдаче
в аренду год назад терял арендной плате 10$ в месяц. Обычный годовой GRM для такого
объекта в данном районе равен 3. Определите вид устаревания? Какова его сумма?
а) 500*10 = 5000$ потеря от арендной платы;
б) 5000*3*12 = 180000$;
8. Для небольшого магазина требуется дополнительное охранное оборудование.
Его можно приобрести и установить за 4000$. Кроме того освещение производится
лампами накаливания, тогда как сейчас необходимы галогеновые. Затраты на такую
замену составят 12000$. Магазин имеет площадь 100м2, высота потолка 2,5м. Ежегодная
потеря от арендной платы составляет 4 цента за м2. Валовой рентный мультипликатор
равен 5. Определить вид устаревания и сумму устранимого и неустранимого устаревания?
а) 4000 + 12000 = 16000$ - функциональный устранимый износ;
б) 100м2*0,04*12*5 = 240$ - неустранимый износ.
Пример. Оценка стоимости объекта недвижимости затратным подходом:
N n/n
Расчетные показатели
у.е.
1.
Стоимость земельного участка
200000
2.
Восстановительная стоимость
500000
3.
Прибыль застройщика (30%)
150000
4.
Итого, затраты на строительство (2 + 3)
650000
5.
Устранимый физический износ
10000
6.
Неустранимый физический износ
11000
7.
Итого, физический износ (5 + 6)
21000
8.
Устранимый функциональный износ
40000
9.
Неранимый функциональный износ
50000
10.
Итого, функциональный износ (8 + 9)
90000
11.
Внешний экономический износ
12.
Общий накопленный износ
13.
Оценка стоимости имущественного комплекса
(1 + 4 – 12)
60000