Источником дохода застройщиков могут быть не только

Источником дохода застройщиков могут быть не только строительные операции, но и то, что пока является
лишь довеском к основному бизнесу: привлечение финансирования, обеспечение инфраструктурой,
последующее ее обслуживание. В будущем большинство компаний сосредоточится на одном или нескольких
видах бизнеса, а весь комплекс работ и услуг в сфере строительства и инвестиций возьмут на себя несколько
крупнейших компаний.
Спад на строительном рынке в 2005 году стал одной из самых популярных тем в петербургских СМИ. Многие
строительные компании столкнулись со снижением спроса и серьезными новациями в законодательстве
(закон о долевом участии, нормы Градостроительного кодекса, предписывающие предоставление участков
под жилищное строительство исключительно на торгах). Но проблемы строительного бизнеса лежат
значительно глубже. Падение спроса носит временный характер, и в течение нескольких лет ситуация
выправится. Однако важно не просто пережить кризис, а пережить его с пользой, осознав необходимые
отрасли изменения.
Консультационно-исследовательская компания «Альт» при участии пресс-службы Санкт-Петербургского
Союза строительных компаний провела исследование петербургского строительного рынка. В качестве
экспертов были опрошены руководители крупнейших строительных компаний, риэлтеры и отраслевые
ассоциации. Приведем основные выводы исследования и рекомендации по эффективному использованию
ресурсов.
Прогноз платежеспособного спроса
Сейчас спрос на новое жилье находится на уровне 1,5 млн. кв. м. По оптимистичным прогнозам, спрос
вернется к прежним 2 млн. кв. м. к 2006-2007 годам, в реалистичном варианте - несколько позднее, к 20092010 годам.
В качестве базы для прогноза мы взяли спрос на новое жилье со стороны жителей Петербурга. По нашим
расчетам, доля расходов на жилье на первичном рынке в доходах населения Петербурга является
относительно постоянной и составляет в среднем 6%. По сути, это и есть платежеспособный спрос на новое
жилье со стороны петербуржцев.
арактерно, что в 2004 году эта доля достигла 9%, что свидетельствует о «перегреве» рынка, который и
привел к кризису. Прогнозируя доходы населения, мы использовали темпы роста, заложенные в прогнозе
МЭРТ (порядка 15-20% в год), в оптимистичном варианте и темпы роста чуть выше инфляции для
реалистичного сценария. Текущие доходы населения мы определяли на основе официальной статистики и
добавляли к ним среднюю величину неоформляемой заработной платы (9 тыс. руб.).
При переводе прогнозируемого спроса в квадратные метры важную роль играет прогноз цен на новое жилье.
Мы предполагали, что рост цен будет примерно соответствовать уровню инфляции. Учитывая значительный
рост себестоимости строительства и цен на жилье в течение последних 4-5 лет, можно предположить, что
сейчас цены достигли определенного максимума. При дальнейшем росте цен, сильно опережающем
инфляцию, спрос может совсем «свернуться». Руководители строительных компаний, с которым мы
общались в рамках нашего исследования, придерживались мнения, что рост цен будет примерно на уровне
инфляции.
В результате получается, что текущий спрос петербургского населения составляет около 900 тыс. кв. м., в
реалистичном варианте к 2010 году он может вырасти до 1,1-1,2 млн. кв. м., а в оптимистичном – до 1,4-1,5
млн. кв. м.
Важнейшим фактором роста платежеспособного спроса на жилье сейчас считается ипотека. Оправданы ли
эти ожидания? Не во всем. Во-первых, ипотека рассчитана на покупку квартир в уже построенных домах, а не
через долевое участие, поэтому говорить о значительном росте рынка за счет ипотеки довольно сложно. По
словам вице-президента Санкт-Петербургского Союза строительных компаний Льва Каплана, одна из
основных ошибок, связанных с ипотекой – это как раз то, что ее воспринимают как источник инвестиций в
строительство. Во-вторых, если посмотреть на официальную статистику по ипотеке, получается, что в 2004
году в Петербурге было выдано всего 1400 кредитов, в 2005 году - 4400 кредитов. Из них на первичный рынок
ушло только 7%, что в пересчете на квадратные метры составит около 10 тыс. кв. м (меньше 1% от объемов
ввода).
Несколько иная ситуация складывается у крупнейших игроков рынка строительства. По словам Сергея
Сыровойского, директора по сбыту компании «ЛЭК», для крупных игроков, активно работающих на рынке
ипотеки, эта доля составляет порядка 10% или чуть выше, но и это только в периоды общего спада продаж,
так как продажи через ипотеку наименее подвержены спаду. У других крупных игроков на рынке жилья, таких
как «ЛЭК» и «ЛенСпецСМУ», доля по ипотеке, по словам Сыровойского, существенно ниже. Компания
«Петербургстрой-Сканска», активно использующая продажи через ипотеку, оценивает долю ипотеки в 20%.
Но все равно на весь рынок это сильного влияния не оказывает.
Отметим, что из двух возможных вариантов – банковская ипотека и развитие стройсберкасс – в России был
выбран вариант банковской ипотеки, который, по опыту Восточной Европы, является менее эффективным..
По расчетам специалистов ЦЭМИ РАН, если бы Россия пошла по пути стройсберкасс, уже к 2010 году через
ипотеку могло приобреталось бы до 20 млн. кв. м. нового жилья. Доля Петербурга в данном, оптимистичном
варианте может быть оценена на уровне 600 тыс. кв. м., однако это маловероятно. Основные усилия сейчас
направлены на развитие именно банковской ипотеки. По реалистичным расчетам, к 2010-2015 годам продажи
на первичном рынке через ипотеку могут составить в Петербурге 130-160 тыс. кв. м., то есть 5-10% от
текущего объема рынка.
Значительно более весомый вклад в общий спрос на жилье в Петербурге отмечается со стороны жителей
других регионов, особенно Сибири и Крайнего Севера. Сейчас доля иногородних покупателей составляет в
среднем по рынку 20-25%, у некоторых компаний даже выше. В целом по рынку эта величина составляет
около 400 тыс. кв. м.
Скорее всего, на этом рынок не остановится. Исторические темпы роста этой доли (еще пару лет назад она
составляла около 10%) и настрой самих строителей свидетельствуют о том, что их активность в регионах
будет расти. Представители крупнейших строительных компаний рассматривают этот сегмент как достаточно
перспективный, открывают офисы в других регионах. Например, «ЛЭК» рассчитывает увеличить долю
иногородних покупателей до 50%, реализуя целевую программу сбыта в регионах. К 2010 году, по нашим
оценкам, объем продаж иногородним покупателям может составить около 500 тыс. кв. м.
В условиях снижения спроса важную роль начинают играть все объемы строительства, даже не очень
большие. Собрав вместе различные государственные программы покупки жилья (замена ветхого жилья,
целевые программы, очередники, субсидирование северян и пр.), мы насчитали суммарно еще около 150
тыс. кв. м. введенного в 2005 году жилья. По нашим оценкам, в будущем эта величина может возрасти до
200-300 тыс. кв. м. в год.
Как пережить кризис с пользой?
Так как строительная отрасль достаточно консервативна, резко сократить объемы ввода нового жилья не
удастся. По официальной статистике, ввод нового жилья в 2005 году достиг 2 млн. 273 тыс. кв. м., а это
означает появление «нереализованного остатка» готовых квартир, который в дальнейшем будет уменьшать
объемы ввода жилья. Ситуация выровняется через пару лет, но такой «остаток» может стать одним из
толчков к серьезным изменениям на рынке, а кроме того, эти пару лет строителям нужно пережить. Снижение
спроса на традиционном рынке подталкивает компании к поиску новых сфер деятельности и получения
доходов, к выходу в другие рынки. Мы выделили несколько основных схем, которые используются
строителями для компенсации низкого спроса.
Развитие филиальной сети в регионах
Основными покупателями являются, как правило, люди, жившие раньше в Петербурге, которые хотят
вернуться сами или отправить сюда учиться детей. Характерно, что если раньше покупатели, в основном,
сами приезжали в Петербург, чтобы купить квартиру, то теперь строительные компании все чаще открывают
офисы и представительства в регионах, а возможность наблюдения за стройкой через Интернет позволяет
покупателям приобретать квартиру, не приезжая в город. Конечно, такой путь развития (открытие филиалов)
подходит только достаточно крупным компаниям. Небольшие игроки будут по-прежнему ориентироваться на
тех иногородних покупателей, которые сами приезжают в Петербург, или искать другие пути развития.
Выход в новые регионы
Многие компании, осознав, что ситуация на строительном рынке Петербурга ухудшилась, начали строить
объекты в других регионах. По словам Льва Каплана, сейчас многие компании начинают активно строить в
Новосибирске, Тюмени, есть пример проекта строительства даже в Париже. Строительство в новых регионах
наиболее оправдано в том случае, если компании выступают подрядчиками, так как собственного знания
рынка у них в данном случае нет. Двигаясь по такому пути, можно стать «профессиональной» строительной
компанией, сняв с себя маркетинговые функции.
Переход к промышленно-гражданскому строительству
Этот сегмент рынка по понятным причинам игнорировался многими строительными компаниями:
рентабельность там ниже, чем в жилищном строительстве, а требования заказчиков более жесткие. Но
сейчас, в условиях снижения спроса на рынке жилищного строительства, выход в новый сегмент оказался
для многих привлекательной альтернативой. К тому же, в противовес рынку жилищному, промышленногражданское строительство сейчас на подъеме. По нашим оценкам, к 2008 году двукратный рост ожидается в
сегменте торговых центров (до 600 тыс. кв. м. в год) и бизнес-центров (до 200 тыс. кв. м. в год). Похожие
темпы роста ожидаются и в промышленном строительстве.
Переход к малоэтажному строительству
Сегмент малоэтажного строительства вызывает интерес у многих компаний, хотя реально крупных проектов
пока практически нет. В то же время, объемы строительства малоэтажных домов (как на окраинах
Петербурга, так и в Ленинградской области) оценивается на уровне 400-500 тыс. кв. м. (по данным
официальной статистики) и до 800-1000 тыс. кв. м. по оценкам экспертов. Однако, несмотря на крупные
объемы, большая часть рынка приходится на индивидуальное строительство и не представляет серьезного
интереса для крупных компаний.
Сейчас переход рынка от «кустарного» состояния к более «индустриальному» кажется достаточно
вероятным. Основной спрос сосредоточен в среднем ценовом сегменте, появляется спрос на крупные
массивы застройки. Мы видим несколько причин для этого:
♣ Развитие пригородных комплексов для среднего класса, со стороны которого есть спрос на такое жилье,
возможно только при строительстве крупных коттеджных комплексов, внутри которых будет необходимая
инфраструктура (торговые центры, детские сады, школы и пр.), иначе коттеджи не смогут конкурировать с
городскими квартирами.
♣ Смещение спроса на дачи к более удаленным от города участкам (в радиусе 30-100 км от города) также
способствует росту спроса на крупные поселки, так как в данном радиусе больше незастроенных территорий,
и покупатели заинтересованы в обеспеченных инфраструктурой участках.
♣ В связи с переводом сельскохозяйственных массивов под жилищное строительство появляется
возможность более крупной застройки (по оценкам экспертов, это произойдет через год-два, когда будет
окончательно определен механизм перевода земель под ИЖС).
Кроме того несколько крупных западных компаний (Швейцария, Австрия, Эстония), специализирующихся на
малоэтажном девелопменте, рассматривают сейчас различные варианты выхода на петербургский рынок.
Поэтому постепенно выход на рынок малоэтажного строительства будет становиться все более интересной
альтернативой массовому строительству многоквартирных домов в городе. Хотя к этим перспективам нужно
относиться осторожно и не переоценивать их – в ближайшие несколько лет основной объем «малоэтажки»
все равно будет приходиться на индивидуальное строительство.
Ожиданиям покупателей придется соответствовать
Покупатели предпочитают готовые квартиры
По мере возникновения «запаса» непроданных готовых квартир у строителей и развития ипотеки все больше
покупателей будут предпочитать приобрести в кредит готовую квартиру, в которой сразу можно жить, чем
покупать на этапе строительства. Рост цен приостановился, а значит, не действует и традиционный механизм
стимулирования таких покупок: цены сильно не вырастут, поэтому не нужно торопиться с покупкой на этапе
строительства. Можно подождать и накопить необходимую сумму на всю квартиру. К тому же, в нынешних
условиях, когда все говорят о кризисе на рынке, покупка квартиры на этапе строительства - достаточно
рискованный шаг, и не все готовы на него решиться.
Цена должна соответствовать качеству
Сейчас покупатели могут не спешить и основательно подойти к выбору квартиры. И здесь начинает
учитываться все – и планировка квартиры, и район, и строительные материалы. Традиционный для многих
строителей подход, предполагающий экономию на качестве, скорее всего, работать больше не будет. Хотя
есть и обратные тенденции: учитывая рост спроса на дешевое, например муниципальное, жилье, будут
востребованы и дешевые дома, в основном панельные. Но в таком случае на первое место отчетливо
выходит цена, и строителям придется бороться за ее снижение. В любом случае, потребуется достигать
максимальной эффективности по соотношению цена-качество.
Покупатели ждут качественного сервиса
За время кризиса компании, чтобы стимулировать спрос, стали увеличивать маркетинговую активность и
развивать дополнительный сервис, в частности такие услуги, как комплексное обслуживание дома
(обслуживание инфраструктуры, уборка придворовых территорий и пр.), сейчас становятся все более
востребованными.
Не только строительство!
Задач стало больше
Изменения на рынке привели к тому, что спектр задач, стоящих перед строителями, сильно расширился.
Строители вынуждены заниматься всем – и поиском финансирования, и эффективными продажами, и
обслуживанием домов, и прочим дополнительным «сервисом», и совершенствованием своих строительных
операций. К тому же, нужно еще получать пятна, а в будущем, возможно, и обеспечивать свои объекты
инфраструктурой. Заниматься одновременно и притом успешно всеми этими направлениями могут себе
позволить только самые крупные компании. Большинство же строителей пытаются заниматься всем сразу, но
как самостоятельный бизнес и как источник дохода они воспринимают только строительство, все остальное
считая вспомогательными операциями, которые отвлекают ресурсы компании.
Вот как прокомментировал возникшую модель вице-президент ЛенСпецСМУ Антон Евдокимов: «По сути, мы
сами являемся сейчас инвестиционным банком: привлекаем деньги покупателей и инвестируем их в
строительство». Во многом, описанная схема похожа на модель стройсберкасс. ЛенСпецСМУ кроме того
разрабатывает сейчас возможности финансирования через долевое участие. Реализуется своеобразная
схема «псевдоипотеки»: компания выступает на период строительства гарантом перед банком. По сути, речь
идет о финансировании банком строительства, только при этом покупатель выступает своеобразным
посредником. В развитых экономиках данные денежные потоки разделены. Со временем такое разделение
должно произойти и в России.
Пора меняться!
Сложившаяся ситуация подталкивает строителей к тому, чтобы отойти от привычной для них модели.
Конечно, такой переход произойдет не сразу, тем более что аргументы и за, и против.
Резюмирует основные аргументы в пользу изменений:
♣ текущие проблемы с финансированием вынуждают активно привлекать внешние источники;
♣ стали очевидны риски долевого строительства для покупателей;
♣ изменения в спросе в сторону готового жилья;
♣ нехватка пятен, обеспеченных инфраструктурой;
♣ возможность получать дополнительный доход от реализации инфраструктурных проектов, что важно в
условиях снижения рентабельности строительных операций.
Есть и ряд контраргументов:
♣ долевое участие выгоднее и строителям, и покупателям;
♣ для большинства ипотека пока малореальна из-за высоких ставок, необходимости стабильной работы и
белых доходов.
Изменения на рынке будут происходить непросто и медленно. Но те, кто начнет меняться, получат явное
преимущество.
Только одно - или все сразу?
Как показывает опыт успешных западных и российских строительных компаний, имеется несколько
возможных видов бизнеса в строительной сфере:
♣ строительство (собственно строительные операции);
♣ девелопмент (разработка проекта, управление проектом; может включать в себя также разработку и
реализацию проекта по обеспечению инфраструктурой);
♣ последующее обслуживание (начиная с обслуживания жилых домов и заканчивая обслуживанием
инфраструктуры);
♣ инвестирование в строительство.
В западной модели каждый из перечисленных видов деятельности является бизнесом сам по себе, и
объединяется только в крупных компаниях. Небольшие и среднего размера компании, не имея необходимых
ресурсов, обычно специализируются на чем-то одном.
В России же самая распространенная бизнес-модель строительной компании – строительно-девелоперская.
Основные задачи, которые решает компания в рамках такой модели: разработка проекта и строительство
(либо привлечение подрядчиков), а также продажа квартир, сейчас постепенно появляется привлечение
финансирования (для наиболее крупных). На рынке существует множество небольших компаний, которые
строят по одному-два дома, но при этом полностью ведут весь проект, от получения денег от покупателя до
ввода дома в эксплуатацию.
Нельзя сказать, что такая модель неправильна в принципе. Просто она может быть эффективна только на
определенном этапе развития. Такая модель работала, пока спрос, во многом подстегиваемый ростом цен,
быстро рос, и для реализации этих дополнительных функций особых усилий не требовалось: деньги давали
дольщики, пятна во многом распределялись нерыночным путем. В изменившихся условиях многие не
справляются со всеми стоящими перед ними задачами. Таким компаниям нужно сосредоточиться на
основным для них бизнесе.
К чему стремиться?
Рынок становится более структурированным, а большая часть игроков – более узко специализированными.
Для компаний это означает, что в рамках новой структуры рынка нужно занять то место, которое максимально
соответствует их компетенциям и сосредоточиться на совершенствовании этих компетенций. Мы выделили
несколько основных черт, которые будут определять ситуацию на рынке:
♣ на рынке будут действовать несколько основных типов игроков (несколько крупных девелоперских
компаний, которые инвестируют в проекты и привлекают подрядчиков; крупные инвестиционно-строительные
компании, которые занимаются как привлечением финансирования, так и собственно строительными
работами; небольшие строительные компании, которые сосредоточены на собственно строительной
деятельности);
♣ по мере отхода от долевого строительства будет заметно возрастать роль инвестиционной функции;
♣ учитывая снижение рентабельности строительства, все большее значение будут приобретать услуги по
последующему обслуживанию объектов - и жилых, и промышленно-гражданских, и объектов инфраструктуры.
От того, какой вариант выбирает компания, будет зависеть и то, на каких операциях нужно сосредоточиться.
Например, для строителей будет важно максимально повысить операционную эффективность, чтобы быть
конкурентоспособными подрядчиками для девелоперских компаний. А инвестиционно-строительные
компании будут уделять внимание и операционной эффективности, и вопросам привлечения
финансирования, и изучению рынка, и продажам.