конкуренция на рынке строительства московской недвижимости

КОНКУРЕНЦИЯ НА РЫНКЕ СТРОИТЕЛЬСТВА МОСКОВСКОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ
Аль Хасан И.Д., Кузнецов Н.Е., Щербаков Д.С.
Научный руководитель:
к.э.н., доцент Буевич А.П
Финансовый университет при Правительстве
Российской Федерации
Жилищное строительство является одной из наиболее важных отраслей
экономики, показывающее уровень развития социальной сферы и всего
общества в целом, что особенно актуально для России в современных условиях
свертывания инвестиций и износа основных строительных фондов.
Рассмотрим
фактор
инновационных
барьеров
в
мировой
стройиндустрии.
За строительством давно закрепился ярлык "неповоротливой отрасли", и в
качестве
главного
аргумента,
подтверждающего
справедливость
этой
характеристики, во многих исследованиях содержится ссылка на крайне низкий
удельный вес инновационной составляющей в общей структуре расходов
строительных компаний.
Отраслевые барьеры входа и выхода
Одной из причин высокой концентрации продавцов на первичном рынке
жилья является наличие высоких барьеров входа на рынок, которые повышает
уровень концентрации рынка и усиливают рыночную власть крупных
производителей.
Эти барьеры препятствуют вхождению на рынок новых
организаций, в первую очередь организаций малого бизнеса.
Входные барьеры на первичном рынке жилья можно разделить на три
группы:
– организационно-экономические барьеры;
– технологические барьеры;
– административные.
Таким образом, первичный рынок является смесью олигополистического
типа с монополистической конкуренцией, которая в условиях кризиса имеет
тенденцию к переходу в тип монополистической конкуренции.
Основные игроки на рынке недвижимости Москвы
1) ОАО «Группа компаний ПИК»
Основано в 1994 году.
В группу входит более 20 организаций. Основной строительный бизнес
сосредоточен в 5 компаниях.
Выручка компании за 2008 год падает по сравнению с предыдущим на 38 %
до $1,43 млрд; чистый убыток составляет $167. Во время 2009 года
капитализация сокращается более чем в 40 раз и составила $279,9 млн. В начале
июля 2010 года одна из структур группы была признана банкротом.
Выручка компании за 2010 год составила 38 млрд руб. (на 7,5 % меньше,
чем в 2009 году), чистый убыток — 6,1 млрд руб.
В 2012 г. на продажах квартир «ПИК» выручил 44,8 млрд руб. — на 47,3%
больше 2011 года.
2) Инвестиционно-строительная группа компаний «СУ-155»
Закрытое акционерное общество «СУ-155» — российская группа компаний
в области строительства.
История СУ-155 начинается в 1954 году, когда в системе Главмосстроя был
создан «Строймонтажтрест № 3», позже переименованный в «Строительное
управление № 155».
В 2011 году оборот группы составил 78,7 млрд руб. Является основным
конкурентом ПИКа. За девять месяцев 2012 г. компания продала больше всех
жилья — 543 804 кв. м (за тот же период ПИК реализовал только 439 000 кв. м)
и стала второй по выручке, заработав 27,2 млрд руб. (у ПИК — 29,4 млрд руб).
3) «Группа ЛСР»
«Группа ЛСР» — российская компания, которая работает в сфере
строительства недвижимости, производства стройматериалов и девелопмента.
«ЛСР» («ЛенСтройРеконструкция») была основана в 1993 году.
«Группа ЛСР» является ОАО. Она полностью владеет своими крупными
дочерними предприятиями и обществами.
Выручка компании составила 51,9 млрд руб. за 2011 год по МСФО и 49,9
млр. руб. за 2010 год, EBITDA составила 10,1 млрд руб., в то время ка за 2010
год она составила 8,6 млрд руб. EBITDA маржа составила 20 %, а чистая
прибыль компании составила 2,4 млрд руб., за 2010 год этот показатель
составил 1,7 млрд руб.
4) «Мортон»
Российская строительная и девелоперская компания. Она занимает третье
место по объёму продаж (в квадратных метрах недвижимости) среди
застройщиков в России в 2012 году.
Компания специализируется на возведении объектов жилой недвижимости.
Всего на март 2013 года у компании в разработке находились проекты на 6 млн
м3 жилья.
Существенную
часть
жилья
компания
строит
по
заказам ФСБ и Министерства обороны России.
Выручка компании за 2012 год составила 43 млрд руб., что является ростом
на 7 % по сравнению с 2011 годом.
5) «Главмосстрой»
Российская
строительная
компания.
Она
входит
в «Главстрой» Группы Базовый Элемент.
В 1992 году Главмосстрой был акционирован, а в 2005 году он был
приобретен Компанией «Базовый Элемент».
«Главмосстрой» более чем за полвека работы сдал в эксплуатацию более
150 млн м2 жилья, что является, примерно, двумя третями жилищного фонда,
которым столица располагала в 2011 году.
На май 2009 года задолженность «Главстроя» составляла 47 млрд руб., так
как компания столкнулась с негативными последствиями экономического
кризиса 2008—2009 годов и связанным с ним падением продаж на рынке
недвижимости. 17 июня 2009 года в Арбитражном суде Москвы был принят иск
от ОАО «Стром холдинг» о банкротстве компании «Главмосстрой».
В течение 2010—2011 годов «Главмосстрой» смог договориться совместно
с «Главстроем» со всеми банками кредиторами.
В 2011 году «Главмосстрой» ввел в эксплуатацию 637,5 тыс. м² жилья и
объектов социальной инфраструктуры. В 2010 г. — 425 тыс. м2, в 2009 г. — 282
тыс. м2, а в 2011-м — 637,5 тыс. м². Оборот по итогам 2011 года составил
23 млрд руб.
Коэффициент охвата
Коэффициент охвата — доля товара, произведенного определенными
компаниями, в общем объеме производства этой продукции в государстве.
Коэффициент охвата рассчитывается как отношение совокупного объема
выпуска наиболее крупных предприятий к общему объему производства в
данной отрасли.
Крупнейшими компаниями являются «Мортон», «ПИК», «Главмосстрой»,
«СУ-155» и «ЛРС».
Pассмотрим объем введенного в эксплуатацию жилья и объектов
социальной инфраструктуры вышеупомянутыми компаниями в 2011 году:
«Мортон» - 433.898 м2
«ПИК» - 870.000 м2
«ЛСР» - 1.808.000 м2
«СУ-155» - 433.333 м2
«Главстрой» - 637.500 м2
Всего 4.182.731 м2 (433.898+870.000+1.808.000+433.333+637.500)
Общий объем введенного жилья и объектов социальной инфраструктуры за
2011 год равняется 6.965.000 м2
Теперь рассчитаем коэффициент охвата:
Такое значение коэффициента говорит, что охват в исследуемой нами
области средний, то есть доля производства товара компаниями слабо
превышает средний уровень в общем объеме производства в стране.
Индекс Херфиндаля — Хиршмана
При наличии полной информации предпочтительной является оценка
концентрации рынка с помощью коэффициента концентрации и индекса
Херфиндаля – Хиршмана, который показывает, какое место на данном рынке
занимают более мелкие участники, и распределение "рыночной власти" между
всеми субъектами данного рынка.
Индекс концентрации рынка Херфиндаля - Хиршмана рассчитывается как
сумма квадратов рыночных долей (в процентах) всех субъектов рынка в его
общем объеме:
Рисунок 1. Доли фирм на рынке недвижимости в Москве

I тип – высококонцентрированные рынки: при 70% < CR < 100% ;
1800 < HHI < 10000

II тип – умеренноконцентрированные рынки: при 45% < СR < 70% ;
1000 < HHI < 1800

1000
III тип – низкоконцентрированные рынки: при CR < 45% ; HHI <
Согласно индексу рынок является низкоконцентрированным.
Экономические концепции
Концепция олигополии:
 доминирование на рынке небольшого количества продавцов,
которые владеют рыночной властью;
 очень высокие барьеры для вступления в отрасль;
 продукция стандартизирована;
 решение каждой фирмы влияет на ситуацию на рынке, а также
зависит от решений других фирм. По этой причине возможность сговора
на олигополистическом рынке весьма велика;
Концепция монополистической конкуренции:
 товар
каждой
фирмы,
торгующей
на
рынке,
является
несовершенным заменителем товара, реализуемого другими фирмами;
 на рынке существует относительно большое число продавцов,
каждый из которых удовлетворяет небольшую долю рыночного спроса;
 продавцы на рынке не считаются с реакцией своих соперников,
когда выбирают, какую цену установить на свои товары или когда
выбирают ориентиры по объему годовых продаж;
 на рынке есть условия для входа и выхода.
Тип рынка
Как мы видим на выбранном рынке, присутствуют как черты олигополии,
так
и
монополистической
конкуренции.
Например,
некоторые
черты
олигополии - очень высокие барьеры для вступления в отрасль, продукция
стандартизирована, и некоторые черты монополистической конкуренции - на
рынке существует относительно большое число продавцов.
Для подсчета степени монополизации рынка используем коэффициент
Лернера
(экономический показатель монополизма конкретной фирмы).
Измерителем монополизма является доля в цене той величины, на которую
цена реализации превышает предельные издержки.
Исчисляется:
где P — цена; MC — предельные издержки.
Также коэффициент можно вычислить через эластичность спроса, как
обратно пропорциональную величину:
где
— эластичность спроса на продукцию фирмы
Мы смогли рассчитать коэффициент Лернера только у компании
«Главмосстрой», так как многие компании не указывают в своих отчетах
издержки, а также выручку, что делает невозможным расчёт издержек путем
разности выручки и чистой прибыли.
Единственным способом узнать издержки компании явилась разность
затрат 2010 и 2009. Затраты мы рассчитали как разность выручки и прибыли.
Таким образом,
Средняя цена за квадратный метр у данной компании в 2009 равнялась
150.000 рублей.
Коэффициент Лернера компании «Главмосстрой» равен
Итак, чем коэффициент Лернера больше, тем больше монопольная власть
данной фирмы в своем секторе рынка. Наш коэффициент равняется 0,027, что
означает, что данная компания не имеет большой монопольной власти.
Россия в ВТО
Несмотря на вступление Российской Федерации во Всемирную Торговую
Организацию (ВТО), иностранные инвестиции в рынок строительства
московской недвижимости остаются на очень низком уровне. Эта ситуация
вызвана несколькими факторами. Например, большие экономические барьеры
для того, чтобы войти на рынок, также бюрократические барьеры. Нельзя
забывать также и о том, что получение прибыли в этой отрасли не имеет
высоких гарантий, что также может отталкивать новые компании.