Торгово-развлекательный комплекс «ЛЕТО

РОССИЙСКИЙ АУКЦИОННЫЙ ДОМ
Торгово-развлекательный комплекс «ЛЕТО»
Краткое описание Проекта
ОАО «Российский аукционный дом» представляет возможность приобретения знакового проекта для
рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга – Торгово-развлекательного комплекса «ЛЕТО». Общая площадь актива составляет порядка 115 858 кв. м, арендопригодная –76 909 кв. м. Объект расположен в престижном Московском районе на ключевой для города магистрали Пулковском шоссе, ведущей из аэропорта «Пулково» в центр города. Комплекс сдан в аренду сильному пулу международных и российских арендаторов, заполняемость на февраль 2015 г. достигает 94%.
Ключевые параметры Актива
2
Общая площадь
Арендуемая площадь
Паркинг
Этажность
Базовая арендная ставка
Не истёкший срок договоров аренды
Индексация базовой ставки
115 858 кв. м
76 909 кв. м
3 200 м/м
2 этажа
triple net
12 лет по первому этажу и 8 лет по второму
3,6% в год
Итоги 2014 г.
Валовые доходы
Валовые расходы
Чистый операционный доход
1,44 млрд руб., без НДС
0,39 млрд руб., без НДС
1,05 млрд руб., без НДС
Прогноз 2015 г.
Базовая арендная ставка
Ставка платежей с оборота
Дополнительный доход (киоски и реклама)
Ставка возмещения операционных расходов
Валовые доходы
Валовые расходы
Чистый операционный доход
13 400 руб./кв. м в год,
1 606 руб./ кв. м в год, без НДС
1 065 руб./ кв. м в год, без НДС
4 530 руб./ кв. м в год, без НДС
1,67 млрд руб., без НДС
0,44 млрд руб., без НДС
1,23 млрд руб., без НДС (до корректировки)
ОАО «Российский аукционный дом»
Расположение
ТРК «ЛЕТО» расположен на территории Московского района Санкт-Петербурга по адресу: Пулковское
шоссе, д. 25 корп. 1, лит. А. Проект является крупнейшим существующим торговым центром на юге
города, покрывающим своей зоной охвата более 2,8 млн человек.
Проект обладает отличной транспортной доступностью благодаря прямому доступу к Пулковскому
ш., близости Дунайского пр., Московского ш., КАД и ЗСД. Дунайский пр. имеет регулируемый перекресток с Пулковским ш., позволяющий совершать левый поворот при движении к Пулковскому ш. В
настоящий момент ведутся работы по проектированию путепровода на перекрестке Дунайского пр. и
Пулковского ш., который планируется ко вводу в эксплуатацию в 2015-2016 гг.
Многоуровневая развязка на пересечении КАД и Пулковского ш. позволяет повернуть на Пулковское
ш. как при движении от ЗСД в сторону Московского ш., так и при движении в противоположном направлении. Московский пр. соединяется с Пулковским ш. посредством кругового движения на площади Победы.
Здание ТРК имеет отличную видимость с обеих магистралей. Дополнительным преимуществом местоположения является соседство Проекта с рядом торговых объектов, включая: «Castorama», «OBI»,
«O’Кей», «Metro» и «М. Видео».
ОАО «Российский аукционный дом» 3
Окружение
Объект находится в сложившемся торговом квартале, ограниченном Пулковским ш., Дунайским пр. и
5-м Предпортовым проездом. На территории квартала находится 6 гипермаркетов, включая: Castorama,
О’Кей, М.Видио, Спортмастер, OBI, Metro.
На противоположной стороне Пулковского ш. расположены галерей диллерских автоцентров: «Евросиб», «РРТ-Моторс», «Автобиография», «Евро-мотрос», а также офисные комплексы БЦ «Технополис»
(текущий GLA 38 тыс. кв. м, планируемый GLA – 80 тыс. кв. м), БЦ «Пулково Стар» (GLA 11 тыс. кв. м),
штаб-квартира оператора заправок Neste (GLA 2,3 тыс. кв. м). Работники автосалонов и офисных центров увеличивают загрузку кафе, ресторанов и фудкорта Проекта в рабочие дни.
Помимо этого, район расположения Объекта имеет отличный потенциал дальнейшей жилой застройки, который обеспечит рост аудиторию ТРК в долгосрочной перспективе 7–10 лет. Так на противоположной стороне Пулковского шоссе в активной стадии строительства находится порядка 1,7 млн кв. м.
Наличие в ближайшем окружении промышленных предприятий, выводимых за пределы города обеспечит еще более 2 млн кв. м под жилую застройку.
4
ОАО «Российский аукционный дом»
Транспортная доступность
К услугам посетителей Объекта – бесплатная вместительная парковка на 3 200 м/м (1 машиноместо на 24 кв. м GLA). Парковка разделяется на
две части: основная часть расположена по фасаду
Объекта, другая находится за зданием ТРК и с его
обоих торцов. Проезд на вспомогательную парковку обозначен навигационными щитами. Здание оснащено двумя входами со вспомогательной парковки.
С 15 августа запущен новый сервис для посетителей - фирменное такси. Брендированные машины размещены на постоянной основе на парковке и доступны для посетителей через службу администраторов на ресепшн.
По Пулковскому ш. в сторону аэропорта/центра проходит более 30 маршрутов общественного транспорта. В пешеходной зоне доступности
находятся 2 остановки по обеим сторонам Пулковского ш.: «Гипермаркет О’Кей» и остановка
«ТЦ Метро». На них останавливаются автобусы
431, 90, 150, 13А, 13, 155, 187, 39, а также маршрутки К13, К545Б, К290, К299, К39, К545, К18А,
К18, К403, Т100, К449, К27, К213, К3.
ОАО «Российский аукционный дом» 5
Описание концепции
ТРК «ЛЕТО» представляет собой двухэтажный супер-региональный торговый центр, являющийся крупнейшим торговым Объектом на юге Санкт-Петербурга c самым широким выбором фэшн-брендов.
Проект рассчитан на покупателей со средним уровнем достатка. Общая площадь Объекта составляет
115 858 кв. м, арендуемая площадь – 76 909 кв. м.
Проект стал лучшим торговым центром 2012 г. (категория большие) по версии «Рейтинга Торговых
Центров России». В основе концепции лежит фокус на брендах в формате фэшн, детских и молодежных брендах.
Проектирование ТРК осуществлялось французским архитектурным бюро «Sud Architectes». В основу
Проекта были заложены уникальный 350 метровый фасад, дифференцирующий Актив от других торговых центров, как правило, имеющих схожий неброский облик, двухсветные атриумы, просторные
галереи и футуристический стеклянный купол, создающий ощущение открытого, наполненного воздухом и светом пространства.
6
ОАО «Российский аукционный дом»
ОАО «Российский аукционный дом» 7
8
ОАО «Российский аукционный дом»
Технические спецификации
Техническая
спецификация
Описание
Мощность
Вентиляционное
оборудование и система кондиционирования
Вентиляция
Для всех помещений комплекса предусматривается
приточно-вытяжная вентиляция с механическим побуждением.
Вентиляционное оборудование располагается в вентиляционных камерах и на кровле здания.
Вентиляционные системы поизведены «Carrier» (США),
«Systemair» (Швеция), «Remak» (Чехия), «Мовен» (Россия).
Системы кондиционирования воздуха
Предусмотрены следующие типы кондиционирования
для групп помещений:
• на базе центрального кондиционирования для мола,
катка, кинотеатров;
• по схеме «чиллер – фанкойл – центральный кондиционер» для магазинов и кафе;
• с помощью фанкойлов в офисных помещениях;
Система кондиционирования воздуха принята фирмыпроизводителя «Carrier» (США). Для исключения попадания холодного наружного воздуха внутрь здания над входными и погрузочными дверями комплекса устанавливаются воздушно-тепловые завесы фирмы-производителя
«REMAK» (Чехия) с водяными воздухонагревателями.
Основные показатели по зданию:
• Суммарный расход приточного воздуха – 908 930 м3/ч;
• Суммарный расход вытяжного воздуха – 908 660 м3/ч;
• Установленная мощность эл.
двиг. систем вентиляции –
1 395 кВт;
• Установленная мощность эл.
двиг. систем кондиционирования – 3 703 кВт;
• Установленная
мощность
эл.двиг. воздушных завес –
84 кВт;
• Потребляемая тепловая мощность по воде систем вентиляции– 6 066 кВт;
• Потребляемая тепловая мощность по воде воздушных завес – 2 111 кВт;
• Потребляемая холодильная
мощность – 9 453 кВт.
Электроснабжение
Электроснабжение объекта выполняется от четырех
встроенных ТП. Расчетные узлы коммерческого учета
электроэнергии установлены на границе балансовой принадлежности, в отдельных шкафах.
Напряжение сети подключения - 380/220В, 50Гц.
Установленная
электрическая
мощность составляет 8 889 кВА
что соответствует техническим
условиям к договору №ОДИ542-06/6239-Э-С5 от 10.07.2006 г.
на присоединение мощности
9 000 кВА по II категории надежности к сети ОАО «Ленэнерго»;
ОАО «Российский аукционный дом» 9
Техническая
спецификация
10
Описание
Мощность
Система водоподачи
и канализации
Водоснабжение
Питание внутренних систем водопровода осуществляется по двум вводам d=160 мм каждый. На вводах для учета
расхода воды установлены водомерные узлы.
Бытовая канализация
Внутренние сети бытовой канализации запректированы
для отвода бытовых стоков от санитарных приборов, от
трапов в санузлах, от трапов в венткамерах, от фанкойлов.
Сети канализации проложены частично по полу, частично под потолком (в помещениях с повышенными требованиями – в подшивных потолках), частично под плитой.
Внутренние сети производственной канализации запроектированы для приема и отвода жиросодержащих стоков от технологического оборудования гипермаркета и
предприятий общепита. Перед сбросом в наружные сети
бытовой канализации жиросодержащие стоки проходят
очистку в жироуловителях.
Отвод дождевых вод предусматривается через водосточные воронки типа «HL» с электрообогревом.
Расходы воды с учетом горячей
воды составляют:
• 292,25 м3/сут;
• 34,88 м3/ч;
• 12,14 л/с.
Расходы стоков, поступающих в
бытовую канализацию, составляют:
• 143,78 м3/сут;
• 16.82 м3/ч;
• 9.24 л/с
Расход производственных сточных вод составляет:
• 160,68 м3/сут;
• 24,8 м3/ч;
• 8,91 л/с.
Отопление
В здании предусматривается система радиаторного отопления во всех помещениях, кроме входных групп, а также моллов первого и второго этажей, катка (2 этаж), где
отопление осуществляется за счет перегрева приточного
воздуха.
В электрощитовых, серверных телефонной станции отопление производится электрорадиаторами.
Максимальная тепловая нагрузка – 10,7958 Гкал/час
Плановое потребление в год –
16 043,039 Гкал
ОАО «Российский аукционный дом»
Техническая
спецификация
Описание
Мощность
Система
пожаротушения
Для эвакуации посетителей со 2-го этажа в каждом пожарном отсеке расположены две лестничные клетки типа
Л1, имеющие выход наружу.
Для эвакуации посетителей используются также служебные лестничные клетки типа Л1 в пристройке, эвакуационные коридоры и некатегорируемые помещения с выходами наружу.
Открытые лестницы на коридоре также используются для
эвакуации (из расчета 50% их ширины).
Всего предусмотрено 16 лестничных клеток типа Л1, из
них 7 лестниц двухзаходных с суммарной шириной маршей 28м.
9 лестниц – однозаходные с суммарной шириной маршей
13,5м.
Здание широкой застройки, поэтому в большинстве залов
и помещений требуется дымоудаление:
• на 1 этаже – через шахты, проходящие через 2-ой
этаж;
• на 2 этаже – через проектируемые светоаэрационные фонари.
Расходы воды на пожаротушение:
• Внутреннее из пожарных
кранов – 2 струи по 5,2 л/с;
• Наружное – 30 л/с;
• Спринклерное –28,8 л/с;
• Дренчерное –56 л/с.
• Спец. пожаротушение решается от резервуара запаса воды емкостью 300 м3
расположенного вне здания.
Система безопасности
Системой охранного телевидения оборудуются входы для
посетителей, периметр здания, лифтовые холлы, площадки перед эскалаторами, коридоры общественной зоны.
Запись сигналов с видеокамер производится на 4 регистратора. Скорость записи составляет 10 к/с, скорость
отображения – 25 к/с.
В качестве источников видеосигнала СОТ приняты:
• стационарные видеокамеры цветного изображения с
разрешением 530 ТВЛ SCC-1311P, укомплектованные
АРД-вариообъективом (13VG2812АS) ;
• стационарные видеокамеры цветного изображения
с разрешением 530 ТВЛ SCC-C4301P и 22-кратным
оптическим трансфокатором;
• управляемые купольные видеокамеры цветного
изображения с разрешением 480 ТВЛ SCC-C6405P
с 22- кратным оптическим трансфокатором.
ОАО «Российский аукционный дом» 11
Техническая
спецификация
12
Описание
Механическое
оборудование
В блоке с открытыми лестницами расположены три панорамных пассажирских лифта грузоподъемностью 1000 кг
и размерами кабин 1,2 х 1,6м.
Общее количество установленых лифтов, в том числе грузовых – 19. Также для подъема и спуска посетителей со
2-го этажа устроены 10 эскалаторов, 4 из которых установлены в арендных зонах.
Конструктив здания
Фундаменты выполнены на естественном основании.
Фундаменты монолитные железобетонные столбчатые.
Наружные стены выполнены из навесных металлокасет с
утеплителем из базальтовой ваты типа «Роквулл». Металлокасеты навешиваются на сборные железобетонные колонны и металлические фахверковые колонны. Толщина
наружных панелей – 150 мм. Панели крепятся к колоннам
и фахверковым колоннам.
Каркас здания из сборного железобетона.
Лестничные клетки и шахты лифтов монолитные железобетонные, являются несущими и одновременно выполняют роль ядер жесткости. Марши лестниц монолитные железобетонные по металлическим косоурам. Внутренние
стены монолитные железобетонные, толщиной 200 мм.
Внутренние перегородки не несущие.
ОАО «Российский аукционный дом»
Мощность
Общие параметры здания:
• Ширина – 171.0м
• Длина - 348.0м
• Этажность здания - 2–3 этажа. Высота этажа от 3.0м до
7.0м.
Динамика посещаемости
Динамика посещаемости
На протяжении последних двух лет Проект демонстрирует отличный прирост количества посетитеНа протяжении последних двух лет Проект демонстрирует отличный прирост количества посетителей.
лей. Запуск катка, открытие кинотеатра, успешные рекламные и промо-акции, а также продолжаюЗапуск катка, открытие кинотеатра, успешные рекламные и промо-акции, а также продолжающаяся
щаяся коммерциализация
Проекта позволили увеличить посещаемость в 2013 г. на 72% по сравнеДинамика посещаемости
Проекта
позволили
увеличить
посещаемость
в 2013 сг. аналогичным
на 72% по сравнению
с 2012 2013 г.
нию с 2012коммерциализация
г., а за первые пять
месяцев
2014
г. на 36%
по сравнению
периодом
г., ачто
пять
месяцев
2014
г.более
на
36%
по сравнению
с аналогичным
периодом
г.
Назапротяжении
последних
двух
лет
Проект
демонстрирует
отличный
прирост
количества
посетителей.
Планируется,
впервые
2014 г.
Проект
посетят
12 млн
покупателей.
В среднем
Проект2013
привлек
окоПланируется,
что
в
2014
г.
Проект
посетят
более
12
млн.
покупателей.
В
среднем
Проект
привлек
Запуск
катка,
открытие
кинотеатра,
успешные
рекламные
и
промо-акции,
а
также
продолжающаяся
ло 24 тыс. чел в день в 2013 г., около 32 тыс. в день чел. за пять месяцев в день 2014 г. Целевым по24
чел в день
в 2013
г., около
32 тыс.посещаемость
в день чел. вза2013
пять
месяцев
день 2014
г. Целевым
коммерциализация
Проекта
позволили
увеличить
г. на
72% по всравнению
с 2012
казателем около
2014
г. тыс.
является
33
тыс.
чел.
в день.
г., а за первые
месяцев
2014чел.
г. на
36% по сравнению с аналогичным периодом 2013 г.
показателем
2014 г. пять
является
33 тыс.
в день.
Планируется, что в 2014 г. Проект посетят более 12 млн. покупателей. В среднем Проект привлек
Посещаемость ТРК «ЛЕТО» в 2012–2014 г., млн чел.
около 24 тыс. чел в день
в 2013 г., околоТРК
32 тыс.
в деньвчел.
за пять месяцев
день 2014 г. Целевым
Посещаемость
«ЛЕТО»
2012-2014
г., млн. вчел.
показателем 2014 г. является 33 тыс. чел. в день.
45 000
Посещаемость ТРК «ЛЕТО» в 2012-2014 г., млн. чел.
40 000
35 00045 000
30 00040 000
25 00035 000
2012
20 00030 000
15 00025 000
20 000
10 000
5 000
2014
Декабрь
Ноябрь
Декабрь
Октябрь
Ноябрь
Сентябрь
Октябрь
Август
Сентябрь
Август
Июль
Июль
Июнь
Июнь
Май Май
Апрель
Апрель
Март
Март
Февраль
Февраль
Январь
0
Январь
10 000
5 000
2014
2013
15 000
0
2013
2012
Благодаря бурному жилому строительству в первичной зоне охвата ТРК, мы ожидаем продолжающийся ростБлагодаря
посещаемости.
нашимстроительству
оценкам, в ближайшие
годаохвата
на рынок
бурномуПожилому
в первичной2–3зоне
ТРК,будет
мы введено
ожидаем поряджилому строительству
вв первичной
первичной зоне
охвата
ТРК,с 200
мы тыс.
ожидаем
ка 1,7 млнпродолжающийся
кв. Благодаря
м. жилья,бурному
что
увеличит
население
зоне
охвата
чел.
до 270 тыс.
рост посещаемости. По нашим оценкам, в ближайшие 2-3 года на рынок будет
продолжающийся
ростг. посещаемости.
По нашим воценкам,
в ближайшие
2-3 годаосвоения
на рынок будет
чел. Мы полагаем,
что
с
2018
начнутся
продажи
проекте
комплексного
территорий
введено порядка 1,7 млн. кв. м. жилья, что увеличит население в первичной зоне охвата с 200 тыс. чел. «Самвведено
порядка
1,7 млн. кв.
м. жилья, чторайона
увеличит еще
население
в первичной
зонеПрогнозируемая
охвата с 200 тыс. чел. динамика посон», который
может
увеличить
население
на продажи
35
тыс. вчел.
до 270
тыс.тыс.
чел.
Мы
полагаем,
что
с 2018
2018г. г.начнутся
начнутся
проекте
комплексного
до
270
чел.
Мы
полагаем,
что
с
продажи
в
проекте
комплексного
освоенияосвоения
сещаемости
приведена
на графике
ниже.
территорий
«Самсон»,
который
может
увеличить
население
района
еще
на
35 чел.
тыс. чел.
территорий «Самсон», который может увеличить население района еще на 35 тыс.
Прогнозируемая
динамика
посещаемости
приведена
на
графике
ниже.
Прогнозируемая динамика посещаемости приведена на графике ниже.
Прогноз посещаемости ТРК «ЛЕТО» в 2014–2020 гг.
Прогноз посещаемости
посещаемости ТРК
«ЛЕТО»,
2014-2020
гг. гг.
Прогноз
ТРК
«ЛЕТО»,
2014-2020
18 18
14
Млн. чел. в год
Млн. чел. в год
16
16
14
12
12 10
10 8
8
6
6
4
4
2
2
-
-
14,0
12,9
12,2
14,8
14,8
14,0
12,9
12,2
15,8
40 661
38 410
17,7
45 892
43 276
43 276
45 892
40 000
30 000
20 000
10 000
2014
2014
2015
2016
Посещаемость в год
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Среднегодовая посещаемость в день
2017
Посещаемость в год
2018
60 000
48 507 50 000
35 337
33 309
17,760 000
48 507 50 000
40 661
38 410
35 337
33 309
16,8 16,8
15,8
2019
Среднегодовая посещаемость в день
0
Тыс. чел
в день
2020
40 000
30 000
20 000
10 000
0
Тыс. чел
в день
ОАО «Российский аукционный дом» 13
18
Факторы инвестиционной привлекательности
Самый большой
и надежный
потребительский
рынок Европы
•
Высокая склонность к потреблению в России – 70% от общих расходов (после удержания налогов).
•
Низкий уровень кредитной нагрузки физических лиц – 15% от ВВП.
Динамично
развивающаяся
экономика города
•
Третий город по населению в Европе и второй по значимости федеральный центр России.
•
Прочные основы экономики – развитой центр промышленности и
крупнейший логистический хаб в стране, центр исторического наследия и туризма.
•
Низкая безработица (всего 1,7% от экономически активного населения) и высокие показатели доходов населения (на 25% выше, чем в
среднем по России).
•
Дальнейший рост экономики за счет переезда штаб-квартиры «Газпрома», крупнейшей нефте-газовой корпорации мира, из Москвы в
Санкт-Петербург.
•
Самый большой торговый объект на юге Санкт-Петербурга.
•
Зона охвата более 2,8 млн чел.
•
Прямой доступ с Пулковского шоссе, ежедневный траффик которого
более 50 000 автомобилей в сутки в зимнее время года и более
76 000 в летний период.
•
Соседство с гипермаркетами, усиливающими якорную функцию Актива без существенного снижения средней ставки аренды, включая:
Castorama, OBI, O’Кей, Metro и М. Видео.
•
Московский район – самый дорогой после центрально расположенных районов города, лидер по вводу жилья в сегменте «комфорт»
(средний верхний ценовой сегмент).
•
Увеличение зоны охвата в среднесрочной перспективе – более
1,7 млн кв. м будет введено в перспективе 2–3 лет.
•
Существенный рост населения в зоне охвата в долгосрочной перспективе (вывод промышленных предприятий) – более 2 млн кв. м, способствующих росту показателей Актива при его перепродаже.
Отличное
расположение
в сложившемся
торговом кластере
Престижный жилой
район в первичной
зоне охвата и
существенный
потенциал ее роста
14
ОАО «Российский аукционный дом»
Сильный пул
арендаторов
•
Более 170 магазинов и операторов развлечений: продуктовый гипермаркет Auchan, гипермаркет электроники и бытовой техники Media
Markt, кинотеатр «Люксор», единственный в Санкт-Петербурге гипермаркет спортивных товаров Decathlon, просторный фуд-корт, каток
и пр.
•
Второй в городе по площади фэшн-микс, занимающий более
30 тыс. кв. м.
•
Более 3-х лет успешной работы.
•
Полная заполняемость Актива арендаторами к концу 2015 г.
•
Профессиональное управление.
Перспективы роста
доходов
•
Базовые арендные ставки на уровне среднерыночных.
•
Отличная динамика товарооборота арендаторов (38% в 2013 г., 23%
в 2014 г.).
Эффективный
профиль аренды
•
Ставки аренды triple net у всех арендаторов и платеж по проценту с
товарооборота у подавляющего большинства арендаторов.
•
Возмещение операционных расходов по индексируемой ставке, полное возмещение коммунальных расходов даже относящихся к местам общего пользования.
•
Фиксированная индексация базовой арендной ставки на уровне
3,5%.
•
Средневзешенный не истекший срок по договорам аренды: 12 лет по
первому этажу и 8 лет по второму.
Стабилизированный
актив
ОАО «Российский аукционный дом» 15
РОССИЙСКИЙ АУКЦИОННЫЙ ДОМ
Дмитрий Петраков
+7 (495) 234-04-00, +7 (985) 171-90-57
petrakov@auction-house.ru
Call-центр 8-800-777-57-57 (звонок по России бесплатный)
auction-house.ru